2. De kern van de zaak
Bladi heeft van ICC een bedrijfsruimte gehuurd om daarin een supermarkt te exploiteren. ICC is een stichting die een moskee beheert. Bladi heeft een huurachterstand laten ontstaan maar wil de achterstallige huur niet betalen, omdat zij vindt dat ICC haar niet goed heeft voorgelicht waardoor zij zelf juist schade heeft geleden. Zij heeft daarom de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen.
ICC heeft (in conventie) bij de kantonrechter gevorderd dat deze vaststelt dat de buitengerechtelijke vernietiging geen doel treft. Verder vorderde zij dat de kantonrechter bepaalt dat Bladi maandelijks € 1.700, en vanaf juni 2023 € 2.000, per maand aan huur plus € 400 aan servicekosten moet betalen totdat de huurovereenkomst eindigt, dat deze vaststelt dat Bladi tot en met april 2023 een bedrag aan € 15.300 aan achterstallige huur en € 3.600 aan servicekosten (alle bedragen exclusief 21% btw) verschuldigd is, dat Bladi kosten en boetes moet betalen en dat zij het gehuurde moet opleveren.
Bladi heeft bij de kantonrechter een tegeneis ingesteld. Zij heeft gevorderd dat de kantonrechter ICC veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 84.465,77 plus rente en kosten en voor recht verklaart dat ICC aansprakelijk is voor schade die Bladi heeft geleden. Ook vorderde Bladi een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd, althans ontbonden, en dat Bladi geen huur en servicekosten meer aan ICC verschuldigd is. Voor het geval de huurovereenkomst nog niet is vernietigd of ontbonden, vordert Bladi dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Subsidiair heeft zij gevorderd voor recht te verklaren dat de huurprijs vanaf 1 juli 2022 met € 1.000 per maand wordt verminderd en dat Bladi geen servicekosten is verschuldigd en dat ICC € 84.465,77 moet betalen als nadeelcompensatie, plus kosten.
De kantonrechter heeft de vorderingen van ICC afgewezen. Zij heeft een deel van de vorderingen van Bladi toegewezen: de kantonrechter heeft voor recht verklaard dat Bladi de huurovereenkomst op 31 maart 2023 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd en ICC moet aan Bladi € 20.930,78 betalen plus € 3.719,71 aan buitengerechtelijke kosten. De bedoeling van het hoger beroep van ICC is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. Ook Bladi wil dat, voor zover haar vorderingen zijn afgewezen, deze alsnog worden toegewezen.
Het hof zal beslissen dat de vorderingen van ICC worden afgewezen, die van Bladi grotendeels worden toegewezen en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter deels in stand en beslist voor een deel anders.
3. De toelichting op de beslissing van het hof
De feiten
Tegen de feiten die de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.5 en 2.7 tot en met 2.8 van haar vonnis heeft vastgesteld zijn geen grieven gericht. Die feiten zijn voor het hof uitgangspunt. Hieruit blijkt dat en wanneer de huurovereenkomst is aangegaan en dat partijen na het aangaan van de huurovereenkomst overleg hebben gevoerd over de te betalen huur omdat de gerealiseerde omzetten tegenvielen. Ook blijkt dat Bladi klaagt over de slechte staat van het gehuurde.
In aanvulling daarop stelt het hof nog vast dat Bladi een exploot van 31 maart 2023 aan ICC heeft laten betekenen en dat de strekking van het exploot was, dat zij de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden daarbij buitengerechtelijk heeft ontbonden dan wel buitengerechtelijk vernietigd vanwege bedrog en dwaling.
Dwaling
Bladi heeft de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen vanwege dwaling. Daartoe heeft zij een aantal omstandigheden genoemd waarover zij gedwaald zou hebben. Bladi stelt dat ICC haar onjuiste inlichtingen heeft verschaft, althans dat ICC haar mededelingsplicht heeft geschonden en dat zij, Bladi, de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten (a) indien zij op de hoogte was geweest van het feit dat de supermarkt verlieslatend was en er problemen waren met de elektriciteitsvoorziening en de internetaansluiting en (b) wanneer zij had geweten dat de commerciële exploitatie van de supermarkt op grond van het bestemmingsplan niet is toegestaan.
Het hof stelt het volgende voorop. Het antwoord op de vraag of ICC Bladi had behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling van Bladi wist of behoorde te weten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen aangenomen kan worden met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Een verplichting tot ‘preventief’ inlichten mag niet te snel worden aangenomen, en van een ‘behoren in te lichten’ zal in het algemeen slechts sprake zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.
Het hof zal eerst de hiervoor onder (b) genoemde omstandigheid behandelen. Vaststaat dat op het gehuurde de bestemming ‘Maatschappelijk’ rust en dat die bestemming uitsluitend ‘ondergeschikte detailhandel’ toelaat. Partijen verschillen van mening over de vraag óf, gelet op deze bestemming, de commerciële exploitatie van de supermarkt (niet) is toegestaan. Bladi meent dat dit niet is toegestaan omdat de exploitatie van de supermarkt niet aan te merken is als aan de activiteiten van ICC ‘ondergeschikte detailhandel’. ICC betwist dat. Bladi wijst in dit verband op een e-mail die zij ontving van de Omgevingsdienst Regio Arnhem van 14 maart 2023, waarin staat:
“Voor Groningensingel 1191 [waar ICC is gevestigd en de supermarkt ligt – hof] is inderdaad de bestemming Maatschappelijk van toepassing. Daarbinnen is, zoals u al schrijft, enkel detailhandel toegestaan die ondergeschikt is de maatschappelijke functies van artikel 13.1 van het bestemmingsplan Arnhem Zuid-Oost. Uit uw omschrijving maak ik op dat jullie supermarkt niet ondergeschikt is aan de bestemming Maatschappelijk. Dit gebruik is daarom in strijd met het bestemmingsplan.”
Volgens ICC is dat bericht uitgelokt door verkeerde vraagstelling door Bladi. Zij leidt uit uitlatingen van de Omgevingsdienst juist af dat zij op legale wijze de huurruimte als winkelruimte kon verhuren. Zij beroept zich daartoe op een andere e-mail van de Omgevingsdienst, waarin is vermeld:
“Zolang aangetoond kan worden dat de detailhandel en horeca ondergeschikt en ten dienste van het maatschappelijk centrum is, dat op de locatie gevestigd is, wordt voldaan aan de regels van het bestemmingsplan Arnhem Zuid-Oost, artikel 13 ‘Maatschappelijk’.”
Het hof volgt ICC hierin niet. Daarbij betrekt het hof als eerste dat de Omgevingsdienst in zijn e-mail van 14 maart 2023 reageert op de omschrijving van de exploitatie door Bladi, die blijkt uit haar e-mail van 10 maart 2023 die zij in hoger beroep heeft overgelegd. Voor zover relevant luidt die e-mail als volgt:
“De omschreven gronden (waarmee Bladi kennelijk verwijst naar de onder ‘Maatschappelijk’ toegestane bestemmingen in het bestemmingsplan - hof) komen niet overeen met de exploitatie welke wij op voorhand tijdens de onderhandeling met het bestuur hebben gevoerd, dus ook niet met de manier waarop de supermarkt momenteel wordt geëxploiteerd. Allereerst zijn wij voor al het publiek toegankelijk, daar wij beschikken over een eigen toegangsdeur en opslagruimte. Ook de openingstijden van de supermarkt staan los van de openingstijden van de stichting. Wij staan los van de stichting daar wij beschikken over een eigen KvK-nummer, btw-nummer en aparte administratie. Ook de acquisitie wordt onder eigen naam gevoerd. De producten welke aangeboden worden zijn zeer divers en zien voornamelijk op Mediterrane/Afrikaanse goedgroepen. Het faciliteren van vleeswaren, groente, fruit en diverse soorte droogproducten wordt niet enkel en alleen aangeboden aan bezoekers van de stichting, sterker nog, maar liefst 80% van onze klanten zijn niet Islamitisch georiënteerd en zijn verder onbekend met de activiteiten van de stichting”.
Naar het oordeel van het hof heeft Bladi met de omschrijving van de exploitatie van de supermarkt in de e-mail van 10 maart 2023 voldoende onderbouwd dat de exploitatie van de supermarkt niet ondergeschikt is en dus niet is toegestaan op grond van het bestemmingsplan. ICC heeft deze omschrijving niet (gemotiveerd) betwist en het is het hof ook niet gebleken dat deze op enig punt onjuist is. Ook het beroep van ICC op de andere e-mail van de gemeente (als vermeld in 3.6) levert geen voldoende betwisting op. Daaruit blijkt dat detailhandel, zoals de supermarkt, onder voorwaarden valt onder de bestemming. Uit haar e-mail van 13 maart 2023 blijkt juist dat in de ogen van de gemeente niet aan die voorwaarden is voldaan. Daarmee staat vast dat de exploitatie van de supermarkt niet ondergeschikt en ten dienste van de moskee is. Bij dit oordeel betrekt het hof dat voor de winkelruimte een huurprijs van € 2.000 per maand is overeengekomen, wat er niet direct op duidt dat het slechts gaat om een aan de activiteiten van de moskee ondergeschikte winkel.
ICC verweert zich verder tegen het beroep op dwaling omdat Bladi volgens haar bekend was met de publiekrechtelijke situatie en de beperkingen die daardoor op de supermarkt rusten. Ter onderbouwing daarvan stelt zij dat uit de huurovereenkomst blijkt dat expliciet is gesproken over de ‘de aard van de vergunning’. Daarmee doelt zij met name op de passage:
“17. Huurder is ermee bekend dat het verhuurde ondergeschikt detailhandel betreft en dient zich te vergewissen van de regels omtrent “ondergeschikt detailhandel”.
Naar het oordeel van het hof heeft ICC onvoldoende weersproken dat Bladi niet van de publiekrechtelijke belemmering wist. In de eerste plaats volgt uit de stellingen van ICC en uit de geciteerde passage niet duidelijk wat er dan besproken zou zijn, aangezien er geen sprake is van enige vergunning, maar van strijd met het bestemmingsplan. Verder onderbouwt ICC haar verweer uitsluitend met een verwijzing naar de huurovereenkomst, met name het aangehaalde artikel 17, maar daarin is slechts opgenomen dat Bladi zich ervan moet vergewissen wat “ondergeschikt detailhandel” inhoudt. Dat deze zin en de betekenis ervan daadwerkelijk is besproken onderbouwt ICC niet en dat blijkt ook niet uit de formulering van artikel 17. Het hof oordeelt dat Bladi zonder een toelichting van de kant van ICC de betekenis van het artikel niet behoefde te begrijpen. Daarvoor is dat zinnetje te cryptisch en daarmee te weinig informatief, alleen al omdat nergens uit blijkt dat hiermee wordt gerefereerd aan het bestemmingsplan en dat zich hier voor een commerciële exploitant een groot risico voordoet. Naar onweersproken is, heeft Bladi meteen na het aangaan van de huurovereenkomst aanzienlijke bedragen geïnvesteerd. Dat zij in juli 2022 tot die investeringen zou zijn overgegaan wetende welk risico zij liep, zonder eerst bij de gemeente te informeren, en dan in maart 2023 alsnog bij de gemeente te informeren naar wat dan de bekende weg zou zijn, acht het hof onwaarschijnlijk. Door het opnemen van de zin over “ondergeschikt detailhandel” in het huurcontract heeft ICC Bladi ‘half’ geïnformeerd: zij heeft weliswaar bepaalde informatie verschaft, maar ze heeft de betekenis daarvan zodanig gecamoufleerd dat niet gezegd kan worden dat zij rechtens in voldoende mate aan de op haar rustende mededelingsplicht heeft voldaan.
Naar eigen zeggen was ICC zelf wel bekend met de risico’s van het bestemmingsplan en zij had daar dan ook open over moeten zijn. Zij had namelijk ook moeten begrijpen dat dit punt voor Bladi van belang was bij de afweging van het starten van een supermarkt en het doen van (voor een beginnende ondernemer) aanzienlijke investeringen en dat Bladi, als zij door ICC op de hoogte was gebracht, de winkelruimte niet of niet onder dezelfde condities zou hebben gehuurd. Het hof neemt bij dit oordeel de maatschappelijke positie van partijen in aanmerking. ICC is een ervaren verhuurder. Zij drijft blijkens haar website een islamitisch centrum (waaronder een moskee) en ontwikkelt commerciële activiteiten (waaronder de verhuur van werkplekken en winkelruimte). Bladi is een beginnende ondernemer zonder ervaring, wier vennoten, naar Bladi aanvoert, gelovige moslims zijn en binnen welke geloofsgemeenschap de moskee groot aanzien geniet. Het beroep dat ICC doet op de eigen onderzoeksplicht van Bladi stuit er ten slotte op af dat het hof oordeelt dat ICC naar de in het verkeer geldende opvattingen, zoals hiervoor overwogen, aan haar mededelingsplicht had moeten voldoen. Het is vaste rechtspraak dat de wederpartij die zelf haar mededelingsplicht schond, de dwalende in het algemeen niet zal kunnen tegenwerpen dat hij te weinig onderzoek verrichtte.
Dat betekent dat alleen al om deze reden het beroep op dwaling slaagt.
Het beroep op dwaling slaagt bovendien op de hiervoor onder (a) genoemde grond dat Bladi een verkeerde voorstelling had van de economische levensvatbaarheid van de supermarkt en dat ook daarvoor geldt dat ICC minstens heeft gezwegen waar zij had behoren te spreken. Bladi voert ter onderbouwing van deze grond het volgende aan. Volgens Bladi nam ICC vanaf het begin intensief deel aan de gesprekken tussen Bladi en [naam] Supermarkt over de overname. In die gesprekken heeft ICC aan haar voorgespiegeld dat de supermarkt een goedlopende onderneming was waarmee omzetten van € 30.000 - € 40.000 per maand werden behaald. Bladi stelt verder, dat zij in die gesprekken gevraagd heeft waarom de vorige huurder stopte met de exploitatie en dat zij als antwoord kreeg dat die huurder vanwege gezinsuitbreiding geen supermarkt meer wilde exploiteren. Pas na het sluiten van de huurovereenkomst werd Bladi duidelijk dat die vorige huurders in een tijdsbestek van minder dan een jaar bij ICC een schuld van € 16.543 had opgebouwd en dat de overnamesom van de winkelinventaris die Bladi aan die huurder moest betalen door haar daarom meteen voor het grootste deel aan ICC betaald moest worden. Bladi vindt dat ICC haar hierover had moeten informeren.
ICC betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Enerzijds voert ICC daartegen aan dat zij slechts een casco bedrijfsruimte verhuurde en geen supermarkt en dat het dus niet in haar macht lag om een jaarrekening van de voorganger van Bladi te overleggen. Anderzijds stelt zij dat van de jaren dat zij de supermarkt in eigen beheer exploiteerde de jaarrekeningen online zijn gepubliceerd en dat daaruit blijkt dat zij de supermarkt nimmer verliesgevend exploiteerde. Daarnaast legt zij een verklaring over van de penningmeesters dat de boekhouder volledige inzage mocht verschaffen in de exploitatiecijfers van de winkel.
Het hof oordeelt als volgt. Vast staat, dat Bladi voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst bij ICC heeft geïnformeerd naar de financiële gegevens over de exploitatie van de supermarkt. ICC verwees toen naar de boekhouder, maar volgens Bladi heeft die geen informatie verstrekt. Zij onderbouwt dat met de verklaring van de boekhouder die zij heeft overgelegd waarin hij dat toegeeft. ICC heeft dat onderdeel van die verklaring niet weersproken. Zij voert aan dat de boekhouder door haar niet tot geheimhouding was verplicht, maar betwist niet dat de boekhouder geen gegevens heeft verstrekt. Dit betekent dat het hof bij de verdere beoordeling ervan uitgaat dat Bladi niet over financiële informatie van haar voorganger beschikte. Daarnaast zal het hof tot uitgangspunt nemen dat ICC geen verlies heeft geleden in de jaren dat zij de supermarkt exploiteerde, ook al heeft ICC dat niet afdoende onderbouwd. Het hof heeft namelijk in de overgelegde jaarcijfers, waarin overigens de supermarktexploitatie niet kenbaar is onderscheiden van de overige activiteiten, geen posten ‘huur’ en ‘personeel’ aangetroffen. Daarmee geeft de exploitatie van de supermarkt door de moskee geen goed beeld van de commerciële exploitatie door een onafhankelijke uitbater die wel personeelskosten (of, als het de eigenaar betreft, een salaris om van te leven) en huur moet opbrengen. Doorslaggevend is dat echter niet. Meer van belang is hoe het de eerste onafhankelijke exploitant is vergaan nadat de moskee het beheer en de exploitatie uit handen had gegeven. Dat was [naam] Supermarkt.
Het hof oordeelt dat ICC Bladi erover had moeten informeren dat de eerste en enige voorganger als onafhankelijke exploitant er niet in was geslaagd de supermarkt te draaien zonder in korte tijd een fors verlies te maken. De boekhouder van ICC stelt hierover: “Beide partijen, verkoper ( [naam] Supermarkt) en de stichting, trachtten een derde partij te vinden die bereid was het volledige bedrag te betalen en daarmee de schuld van ICC Nour Al Houda in te lossen.” Het kan niet anders dan dat ICC wist van de problemen van [naam] Supermarkt omdat die huurder juist bij haar in zeer korte tijd een grote huurschuld had laten ontstaan. Zij had ook dat moeten vertellen en kan zich er, gezien haar grote betrokkenheid bij de supermarkt niet alleen als verhuurder maar ook als voormalig exploitant, niet achter verschuilen dat zij slechts casco bedrijfsruimte verhuurde. Ook ten aanzien van die informatie moet haar duidelijk zijn geweest dat Bladi de huurovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden was aangegaan wanneer zij over die informatie – zeker in combinatie met het gegeven dat alleen aan de moskee ondergeschikte detailhandel was toegestaan – had beschikt.
Volgens ICC had Bladi zelf meer onderzoek had moeten doen. Het hof passeert dat verweer. Bladi heeft immers gevraagd om financiële informatie en die kreeg zij niet van ICC ondanks dat die daar – naar zij zelf zegt – wel over beschikte. Anders gezegd, dat Bladi (mogelijk) al te goedgelovig was doet niet af aan de verantwoordelijkheid van ICC als verhuurder. Het hof refereert hier ook aan wat hiervoor is overwogen over de maatschappelijke positie van en de bijzondere verhouding tussen partijen alsmede over de onderzoeksplicht.
Dat Bladi, was zij voldoende geïnformeerd geweest door ICC, de overeenkomst met haar niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan, is niet voldoende gemotiveerd betwist door ICC. ICC voert in dat verband aan dat het in het algemeen niet zo hoeft te zijn dat een verlieslijdende onderneming niet kan worden opgevolgd door een ondernemer met eigen elan en een eigen plan van aanpak. Dat zegt echter niets over wat Bladi zou hebben gedaan wanneer ICC aan haar mededelingsplicht zou hebben voldaan. Verder wijst ICC erop dat Bladi wist van de publiekrechtelijke beperking en desondanks de huurovereenkomst is aangegaan. Het hof heeft hiervoor echter al overwogen dat Bladi niet wist van de publiekrechtelijke beperking. Het staat dan ook vast dat Bladi de overeenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten, wanneer ICC had voldaan aan haar mededelingsplicht.
ICC heeft bewijs aangeboden, te leveren door het horen van de boekhouder, dat ICC toen zij de supermarkt exploiteerde geen verliezen leed. Het bewijs van die stelling zou niet tot een ander oordeel leiden; dat ICC verlies zou hebben geleden behoort immers niet tot de feitelijke stellingen waarop het hof zijn oordeel baseert. Ook als de boekhouder zou verklaren – anders dan hij eerder in zijn schriftelijke verklaring heeft opgenomen – dat hij alle financiële informatie mocht delen van ICC, maakt dat het oordeel niet anders. Het staat immers vast dat die informatie niet ís gedeeld met Bladi, met name niet de informatie betreffende de vorige huurders.
Het beroep op dwaling slaagt op de beide aangevoerde gronden. Wat Bladi nog heeft aangevoerd over problemen met de elektriciteit en het internet hoeft het hof verder dan ook niet te behandelen.
Bedrog
In het incidentele hoger beroep heeft Bladi een grief gericht tegen het oordeel dat geen sprake is van bedrog. Van dwaling kan al sprake zijn als een partij naliet om mededelingen te doen waarvan zij wist dat die van belang waren voor haar wederpartij en dat deze, had zij die informatie wel gehad, niet of op niet dezelfde voorwaarden zou hebben gecontracteerd. Voor bedrog is nodig, dat in dat geval die partij mededelingen opzettelijk achterwege liet om haar wederpartij aldus met een kunstgreep te bewegen de betreffende overeenkomst (onder die voorwaarden) aan te gaan. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de kantonrechter en maakt die tot de zijne, met als slotsom dat Bladi onvoldoende naar voren heeft gebracht waaruit dergelijke opzettelijke misleiding blijkt.
Vernietiging en de gevolgen daarvan
Op grond van wat het hof hiervoor heeft overwogen, heeft Bladi terecht de overeenkomst vernietigd door haar buitengerechtelijke verklaring, zodat de overeenkomst geacht wordt nooit te hebben bestaan. Voor zover ICC zich erop heeft beroepen dat de verklaring van vernietiging de redenen voor de dwaling onvoldoende bevat, stuit dit er in elk geval op af dat ook een later aangevoerd feit van belang kan zijn voor de beoordeling van de vraag of de ingeroepen vernietiging doel treft.
Het gevolg van vernietiging is dat de over en weer verrichte prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. Bladi heeft op grond van de overeenkomst huur en servicekosten betaald. De kantonrechter heeft geoordeeld dat op grond van de vernietigde huurovereenkomst Bladi de huur en servicekosten onverschuldigd heeft betaald en dat ICC die moet terugbetalen. ICC heeft weliswaar gegriefd tegen dat oordeel, maar uitsluitend omdat zij de vernietiging onterecht vindt. Aangezien het hof met de kantonrechter van oordeel is dat de buitengerechtelijke vernietigingsverklaring doel treft, slaagt de grief niet. ICC heeft geen andere verweren aangevoerd tegen dit oordeel, zodat het in stand blijft.
Onrechtmatige daad en schadevergoeding
Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter eveneens terecht geoordeeld dat ICC jegens Bladi onrechtmatig heeft gehandeld. Door na te laten om Bladi adequaat te informeren over het bestemmingsplan en de gevolgen daarvan en over de financiële situatie van [naam] Supermarkt heeft ICC jegens Bladi in strijd gehandeld met wat volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. ICC is ook aansprakelijk voor de schade die Bladi daardoor heeft geleden.
Volgens Bladi bestond de schade uit:
overnamekosten inventaris ad € 25.000
kosten verbouwing ad € 17.277,78
verlies/gederfde winst ad € 22.754
openstaande crediteuren € 10.965,19
verlies aan waarde van de transportbus € 4.815,80
betaalde huur en servicekosten € 3.703.
De kantonrechter heeft de schadeposten die samenhangen met verbouwing en investering toegewezen tot een bedrag van € 17.277,78, net als de betaalde huur en servicekosten, en de rest afgewezen. Bladi is het niet eens met de afwijzing van de overige posten. Bovendien is de schade van de transportbus inmiddels opgelopen tot 12.440. ICC is het niet eens met de post die de kantonrechter wel heeft toegewezen, omdat deze post onvoldoende onderbouwd is met (bewijs)stukken. Verder heeft ICC aangevoerd dat posten samenhangend met exploitatie niet kunnen worden toegewezen omdat de geleden verliezen ook het gevolg kunnen zijn van slechte bedrijfsvoering door Bladi.
Het hof stelt voorop dat bij vernietiging alleen het zogeheten negatief contractsbelang als schade in aanmerking kan worden genomen. Door vergoeding van schade wordt Bladi zoveel mogelijk in de situatie gebracht waarin zij verkeerd zou hebben wanneer zij de overeenkomst waarover zij had gedwaald niet zou zijn aangegaan. Dat betekent niet dat verlies of gederfde winst niet voor vergoeding in aanmerking komt, maar Bladi moet wel aannemelijk maken dat zij, had zij de overeenkomst niet gesloten, elders winst had gemaakt (dan wel, geen verlies had geleden).
De post bestaande uit de kosten van overname van de inventaris van de supermarkt komt voor vergoeding in aanmerking. Bladi heeft die kosten betaald als direct gevolg van het sluiten van de huurovereenkomst. Dat zij dit aan [naam] Supermarkt heeft betaald maakt niet, dat het voor Bladi geen schade is die voor vergoeding in aanmerking komt. De grief van Bladi die hierop ziet, slaagt dan ook.
Het hof zal de posten bestaande uit gederfde winst/verliezen en openstaande crediteuren afwijzen omdat het verweer van ICC op dit punt slaagt: zij betwist het causale verband tussen de dwaling en de ontstane tekorten. Het verband tussen het sluiten van de overeenkomst en deze posten is niet aannemelijk geworden, want Bladi heeft zich niet uitgelaten over winst of verlies in de hypothetische situatie dat zij de overeenkomst niet had gesloten en het verband tussen het aangaan van de huurovereenkomst en verliezen in de supermarkt is niet zonder meer gegeven. Bij gebreke van causaal verband staat de aansprakelijkheid van ICC niet vast.
Het hof zal de overige posten toewijzen, nu hier geen (voldoende) gemotiveerd verweer tegen is gevoerd. Het is juist dat slechts een gedeelte van de gevorderde verbouwingskosten is onderbouwd met facturen en andere bewijsstukken, maar de overige onderdelen van die post sluiten aan op de onderdelen die met stukken zijn onderbouwd. Bovendien heeft ICC niet weersproken dat de staat van de supermarkt slecht was en de verbouwingen en opknapwerkzaamheden nodig waren om de supermarkt in goede staat te krijgen. In dat licht komen de gedane investeringen het hof niet onredelijk voor. De schade door aanschaf van de transportbus werd door Bladi aanvankelijk gesteld op € 4.815,80. In hoger beroep heeft zij gesteld dat die schade hoger is en € 12.440 bedraagt, omdat de waarde van de bus nog slechts € 4.500 zou bedragen. Het hof leest in de eis die Bladi in hoger beroep heeft geformuleerd echter niet dat zij deze heeft vermeerderd, zodat het hof het aanvankelijk opgevoerde schadebedrag van € 4.815,80 zal toewijzen.
Omdat de vorderingen van Bladi niet rechtstreeks voortvloeien uit een handelsovereenkomst worden de toe te wijzen bedragen niet verhoogd met wettelijke handelsrente maar met de gewone wettelijk rente. Tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente die de kantonrechter heeft gehanteerd is geen grief gericht, zodat het hof daarvan uit zal gaan. ICC heeft geen grief gericht tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten en Bladi niet tegen de afwijzing van een deel daarvan, zodat het hof daarover niet hoeft te oordelen.
De conclusie
Het (principaal) hoger beroep van ICC slaagt niet. Omdat ICC in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof ICC tot betaling van de proceskosten in het principaal hoger beroep veroordelen. Het (incidenteel) hoger beroep van Bladi slaagt wel; grief 1 slaagt niet maar dat leidt materieel niet tot een andere uitkomst. Dat betekent dat het hof ICC ook tot betaling van de proceskosten in het incidenteel hoger beroep veroordelen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4. De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 21 februari 2024, behalve de beslissing onder 6.2 die hierbij worden vernietigd en beslist:
- veroordeelt ICC om aan Bladi te voldoen een bedrag van € 50.796,58, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de dag van volledige voldoening;
veroordeelt ICC tot betaling van de proceskosten van Bladi, tot zover begroot op:
in het principaal hoger beroep
€ 2.175 aan griffierecht
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van Bladi (2 procespunten x tarief II)
in het incidenteel hoger beroep
€ 2.213 aan salaris van de advocaat van Bladi (0,5 x 2 procespunten x tarief IV);
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, A.E.F. Hillen en W.C. Haasnoot, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025.