ECLI:NL:GHARL:2026:2995

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, op 27 november 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:7821) tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep

de memorie van grieven

de memorie van antwoord

het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 5 maart 2026 is gehouden.

2. De kern van de zaak

[naam] , de indirect bestuurder en aandeelhouder van [appellant] , en zijn echtgenote hebben met het oog op de toekomst van hun verstandelijk beperkte dochter een concept ontwikkeld voor een woon/zorgcomplex waarin verstandelijk beperkte jongeren en dementerende ouderen zouden gaan (zorg)wonen. De bedoeling van [naam] was om dit complex te gaan opzetten en exploiteren via [appellant] . Arcom houdt zich bezig met advies op het gebied van bouwmanagement, projectontwikkeling en procesmanagement.

Op 30 april 2020 hebben partijen een overeenkomst van opdracht gesloten op grond waarvan Arcom de ontwikkeling van het woon/zorgcomplex en het bouwproces- en financieel management op zich nam voor een totaal honorarium van € 48.500. Arcom zou tevens op basis van een no cure no pay afspraak zorgdragen voor het contracteren van een zorgexploitant en een eindbelegger.

[appellant] is van mening dat Arcom tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen. Zij heeft de rechtbank gevraagd om dat voor recht te verklaren en de zaak te verwijzen naar een schadestaatprocedure voor de begroting van de schade. Daarnaast vroeg zij de rechtbank om voor recht te verklaren dat Arcom geen beroep kan doen op de beperking van de aansprakelijkheid, zoals bepaald in de toepasselijke algemene voorwaarden.

De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. [appellant] vraagt het hof om alsnog te verklaren voor recht dat Arcom tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en de zaak naar een schadestaatprocedure te verwijzen.

Het hof is van oordeel dat [appellant] geen recht op schadevergoeding toekomt. Daarom heeft [appellant] geen belang bij de door haar gevraagde verklaring voor recht en blijft de afwijzing van de gevraagde verwijzing naar de schadestaat in stand. Het hof zal dat hierna toelichten.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

De rechtbank heeft in 2.4 op juiste wijze de achtergrond van het geschil beschreven. Samenvattend, en op onderdelen aanvullend, komt dat op het volgende neer.

Bij de overeenkomst van 30 april 2020 is als bijlage 3 een financieel overzicht van de stichtingskosten (door partijen aangeduid als stiko) gevoegd, sluitend op een verwacht positief resultaat van afgerond € 3,1 miljoen. In de daaropvolgende maanden heeft Arcom diverse aangepaste stiko’s aan [appellant] gestuurd (het hof zal de daarin genoemde resultaten telkens afronden). Stiko 2 (van 5 juni 2020) sloot op een positief resultaat van € 3 miljoen, stiko 3 (van 15 februari 2021) op € 2,5 miljoen, stiko 4 (van 8 juni 2021) op € 1,4 miljoen, stiko 5 – een door Arcom geschetst worstcasescenario van 30 juni 2021 – op € 149.000, stiko 6 (van 1 juli 2021) op € 714.000 en stiko 7 (van 13 oktober 2021) op € 651.000.

Arcom heeft, zoals overeengekomen met [appellant] , aannemers benaderd en daarnaast heeft zij zorgexploitanten (Amado en Pinahuis) en een eindbelegger (Aedifica) aangedragen. De eerste grove raming van bouwkosten ontving Arcom op 22 april 2021 van aannemer Legemaat van Elst (hierna: Legemaat). Legemaat had op dat moment nog niet van alle onderaannemers en leveranciers prijzen ontvangen. Tijdens de zitting bij het hof heeft Arcom verklaard dat die raming van bouwkosten ongeveer € 1,8 miljoen hoger was dan waar Arcom op 30 april 2020 van uitging. Arcom heeft op 26 april 2021 aan [appellant] in een e-mail laten weten dat zij wat betreft de prijs van de aannemer deeloffertes had gekregen en dat dat best tegenvalt. Op 30 april 2021 schreef Arcom, in het kader van een e-mail over het invullen van een Bibob-formulier, dat zij een raming had ontvangen van € 5,8 miljoen. Op 30 juni 2021 stuurde Arcom op verzoek van [appellant] een worstcasescenario (stiko 5), waarin voor het eerst de – nog steeds niet definitieve – raming van Legemaat was verwerkt. [naam] reageerde hier diezelfde dag op met de mededeling dat dit een drama is, dat zij de geplande levering aan Aedifica wel door wilde laten gaan, maar dat er meer aannemers om een offerte gevraagd moest worden.

Met Aedifica is medio juni 2021 een intentieovereenkomst gesloten. Aedifica zou het complex kopen voor € 11.639.116, waarvan € 627.000 zag op de aankoop van de grond. Die grond is op 5 juli 2021 door de gemeente Almere aan [appellant] geleverd en meteen doorgeleverd aan Aedifica. Op die datum betaalde Aedifica de eerste termijn van € 1.674.455 aan [appellant] . Op 21 oktober 2022 is de overeenkomst door Aedifica ontbonden en heeft [appellant] die eerste termijnbetaling aan Aedifica terugbetaald, naast een bedrag van € 326.000. Vervolgens heeft [appellant] eind 2022/begin 2023 het hele project overgedragen aan Aedifica en heeft Aedifica het project zelf gerealiseerd. Aedifica heeft het project zoals [appellant] dat voor ogen had gewijzigd. Aedifica heeft ervoor gekozen om alleen woningen te realiseren voor dementerende ouderen en geen woningen voor verstandelijk beperkte jongeren.

Geen resultaatsverplichting overeengekomen

Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat Arcom op 30 april 2020 geen resultaatsverplichting voor het behalen van een positief resultaat van € 3,1 miljoen op zich heeft genomen. Een dergelijke verplichting past niet bij de aard van de opdracht die Arcom op zich heeft genomen, is niet neergelegd in de tekst van de overeenkomst en [appellant] heeft ook niet gesteld dat partijen dit mondeling hebben afgesproken. [appellant] baseert de stelling dat een resultaat van € 3,1 miljoen is gegarandeerd enkel op het feit dat als bijlage 3 bij de overeenkomst een door Arcom opgesteld financieel overzicht is gevoegd met een raming van kosten en opbrengsten (stiko 1), sluitend op € 3,1 miljoen. Zeker tegen de achtergrond dat toen nog gestart moest worden met het zoeken van een aannemer, zorgexploitanten en een eindbelegger, mocht [appellant] op basis daarvan niet een (gegarandeerde) opbrengst van € 3,1 miljoen verwachten. Bovendien is het standpunt van [appellant] niet in overeenstemming met het feit dat [appellant] pas op 30 juni 2021, na de ontvangst van stiko 5, (voldoende duidelijk) heeft geprotesteerd tegen de geprognosticeerde afname van het resultaat, terwijl dat resultaat al vanaf stiko 2 afnam.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat op Arcom een vergaande zorgplicht rustte vanwege het persoonlijke belang van [appellant] , de afhankelijkheid van [appellant] van de deskundigheid van Arcom, het feit dat Arcom degene was die de concrete invulling van de opdracht diende te bepalen en omdat Arcom zich had verbonden om het project volledig te begeleiden. [appellant] voert in dat kader nog aan dat zij feitelijk als een particulier handelde en gelijk gesteld moet worden met een consument. Het hof overweegt dat [appellant] niet kan worden aangemerkt als een consument: [naam] is een econoom met ervaring met vastgoedprojecten en [appellant] was een al bestaande vennootschap in de projectontwikkeling. Ook los daarvan valt zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet in te zien waarom een zorgplicht een andere inhoud zou geven aan de (inspannings)verplichting die Arcom op zich nam. [appellant] voert ook aan dat Arcom meerdere rollen heeft vervuld, waaronder ontwikkeling en ontwerp van het project, bouwdirectie en het vinden van een eindbelegger waardoor Arcom in een belangenverstrengeling is gekomen doordat de eisen van de verschillende benaderde partijen uit elkaar liepen. [appellant] onderbouwt echter niet waaruit die belangenverstrengeling van Arcom heeft bestaan, waarom dit een andere inhoud zou geven aan de (inspannings)verplichting die Arcom op zich nam en in welk opzicht dit in (toerekenbaar) tekortschieten van Arcom heeft geresulteerd.

Geen wijziging van het risico voor [appellant] door toedoen van Arcom

Het hof is het ook met de rechtbank eens dat het ontwikkelrisico van meet af aan bij [appellant] heeft gelegen en niet, zoals [appellant] heeft betoogd, halverwege de rit en door toedoen van Arcom bij [appellant] is komen te liggen. Het hof verwijst naar en neemt over wat de rechtbank onder 2.12 tot en met 2.14 van het vonnis heeft overwogen. [appellant] heeft dit in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd bestreden. Het enkele feit dat in de overeenkomst staat dat Arcom tevens op zoek zal gaan naar een eindbelegger voor overname van het project bij onherroepelijke omgevingsvergunning, is onvoldoende voor de conclusie dat [appellant] mocht aannemen dat de eindbelegger – die het project tegen een vaste koopprijs kocht – ontwikkelrisico’s (zoals prijsstijgingen in de bouw) op zich zou nemen.

Een mogelijk vorderingsrecht van [appellant] is vervallen

[appellant] stelt zich op het standpunt dat Arcom niet heeft voldaan aan de zorgplicht die op haar rustte. In haar memorie van grieven heeft zij dat ten aanzien van een tweetal punten geconcretiseerd. Allereerst voert [appellant] aan dat Arcom haar informatie- en waarschuwingsplicht heeft geschonden door de raming van Legemaat van 22 april 2021, welke een significante en zeer materiële wijziging van de projectkosten inhield, niet onverwijld na ontvangst ervan aan [appellant] mee te delen. Door de informatie van Legemaat pas op 30 juni 2021 – een week voor het passeren van de (door)levering van de grond aan Aedifica – met [appellant] te delen, waren de gevolgen voor [appellant] onomkeerbaar. Ten tweede verwijt [appellant] Arcom dat zij een te duur ontwerp heeft gemaakt en geen redelijke verhouding heeft betracht tussen functionaliteit, kostenefficiëntie en de belangen, wensen en budgettaire kaders van [appellant] . Met name het opnemen van hoge plafonds, het gebruik van hout als bouwmateriaal en het afwijken van standaardafwerkingen- en installaties heeft de bouwkosten aanzienlijk opgedreven. Arcom had in overleg met [appellant] budgetverantwoorde alternatieven moeten onderzoeken, aldus [appellant] .

Arcom heeft een beroep gedaan op artikel 16 lid 2 en lid 3 van “De Nieuwe Regeling 2011Rechtsverhouding opdrachtgevers – architect, ingenieur en adviseur” (hierna: DNR 2011). In lid 2 is bepaald dat de rechtsvordering uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming vervalt indien de opdrachtgever niet binnen bekwame tijd nadat hij de tekortkoming heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, schriftelijk en met redenen omkleed heeft geprotesteerd. In lid 3 is bepaald dat de rechtsvordering uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming vervalt door verloop van twee jaren na dat protest. Tussen partijen is niet in geschil dat deze algemene voorwaarden van toepassing zijn.

- Verwijt 1: het niet voldoen aan de informatie- en waarschuwingsplicht

De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] te laat heeft geklaagd, namelijk pas in haar aansprakelijkstelling van 7 april 2023, terwijl [appellant] al bij of kort na de ontvangst van stiko 5 (op 30 juni 2021) wist dat zij te laat werd geïnformeerd over de sterke stijging van de bouwkosten (2.22 van het vonnis). Verder heeft de rechtbank overwogen dat de e-mails van Arcom van 6 maart 2021 en 30 juni 2021 niet kunnen worden aangemerkt als gemotiveerde protesten over de (tijdigheid van de) informatieverschaffing door Arcom. Tot slot heeft de rechtbank overwogen dat als die e-mails wel als gemotiveerd protest in de zin van artikel 16 lid 2 van de DNR 2011 zouden worden aangemerkt, het vorderingsrecht van [appellant] is vervallen omdat zij dan op grond van artikel 16 lid 3 van de DNR 2011 binnen twee jaar na die e-mails een rechtsvordering had moeten instellen en zij dat pas met de dagvaarding van 22 december 2023 (moet zijn: 20 december 2023, hof) heeft gedaan. Toen was de vervaltermijn al verstreken (2.24 van het vonnis).

[appellant] heeft in hoger beroep aangevoerd dat de klachttermijn pas aanving toen Aedifica haar in oktober 2022 formeel mededeelde dat de overeenkomst werd ontbonden. Voor het geval het hof dat anders ziet, betoogt [appellant] dat zij al in juli 2021 nadrukkelijk heeft geprotesteerd en dat zij daarmee heeft voldaan aan de klachtplicht.

Het hof stelt voorop dat de klachttermijn aanvangt op het moment dat de schuldeiser het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken (zie artikel 16 lid 2 van de DNR 2011 en artikel 6:89 BW). [appellant] is op 30 juni 2021 door Arcom geïnformeerd over de prijsverandering van de offerte van Legemaat van 22 april 2021, die resulteerde in stiko 5 van 30 juni 2021, waarin het begrote resultaat was gedaald tot € 149.000, zo voert [appellant] aan in haar memorie van grieven. Dat brengt met zich dat de klachttermijn over de (tijdigheid van de) informatieverschaffing door Arcom is aangevangen op 30 juni 2021. Niet blijkt dat [appellant] voorafgaand aan de aansprakelijkstelling van 7 april 2023 schriftelijk en met redenen omkleed heeft geprotesteerd over het feit dat Arcom haar te laat heeft geïnformeerd over de onverwacht hoge raming van Legemaat. Dat [appellant] dat, zoals zij stelt, al in juli 2021 heeft gedaan, heeft zij niet onderbouwd. Bovendien heeft [appellant] geen tijdige grief gericht tegen de overweging dat de vervaltermijn ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (20 december 2023) al was verstreken. Daarmee staat ook in hoger beroep vast dat, voor zover al in juli 2021 geklaagd zou zijn, de rechtsvordering die ziet op de onvoldoende informatieverstrekking op grond van artikel 16 lid 3 van de DNR 2011 is vervallen. Ter zitting bij het hof heeft [appellant] nog aangevoerd dat zij tegen dat laatste oordeel wel heeft gegriefd, namelijk in randnummer 41 van haar memorie van grieven. Daarin heeft zij echter alleen geklaagd over het door de rechtbank gehanteerde aanvangsmoment van de klachttermijn, welke klacht zoals uit het voorgaande blijkt, niet opgaat.

- Verwijt 2: te duur ontwerp en onvoldoende meedenken over besparingen en alternatieven

De rechtbank heeft geoordeeld dat Arcom niet een te duur ontwerp heeft gemaakt en ook niet nalatig is geweest wat betreft het meedenken over alternatieven (2.15 tot en met 2.17 van het vonnis). Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat de duurzaamheidseisen van Aedifica tot hogere bouwkosten hebben geleid en dat [appellant] met die eisen heeft ingestemd (mede) omdat er op dat moment geen andere eindbelegger voorhanden was. Dat heeft [appellant] niet (tijdig, in de memorie van grieven) bestreden.

In hoger beroep voert [appellant] aan dat Arcom ten onrechte heeft gekozen voor i) hoge plafonds, ii) duur bouwmateriaal (zoals hout) en iii) afwijkingen van standaardafwerkingen en -installaties, elementen die de bouwkosten aanzienlijk hebben opgedreven. Arcom betwist dat en voert onder meer als verweer dat deze klachten in het licht van artikel 16 lid 2 van de DNR 2011 tardief zijn. Zij verwijst daarbij naar haar verweer in de conclusie van antwoord dat de kostenontwikkeling in de opeenvolgende stiko’s voortdurend in beeld is gebracht en dat [appellant] niet aan haar klachtplicht heeft voldaan.

Vaststaat dat de (al dan niet te dure) ontwerpkeuzes bij [appellant] bekend waren toen zij in juni 2021 een intentieovereenkomst sloot met Aedifica. In de periode daaraan voorafgaand was met Aedifica gesproken over haar interesse in het project. De wensen van Aedifica (zij wilde onder meer een hogere duurzaamheidsscore dan oorspronkelijk in het project van [appellant] was opgenomen) vertaalden zich in hogere bouwkosten, die werden opgenomen in de stiko’s. Nog daargelaten dat Arcom gemotiveerd heeft betwist dat Aedifica zou hebben ingestemd met minder dure bouwelementen, dat [appellant] daar te weinig tegenover heeft gesteld en dat zij voor het eerst ter zitting bij het hof (en dus te laat) heeft gesteld dat er ook andere geïnteresseerde eindbeleggers waren, geldt dat Arcom niet binnen bekwame tijd nadat zij bekend was (of redelijkerwijs had moeten zijn) met de gemaakte keuzes, daartegen schriftelijk en met redenen omkleed heeft geprotesteerd. Ook in de aansprakelijkstelling door haar advocaat van 7 april 2023 heeft [appellant] niet over deze keuzes geprotesteerd. De concrete verwijten die [appellant] Arcom in hoger beroep maakt, waren zelfs bij de rechtbank nog niet aan de orde. Tussen partijen staat vast dat er verschillende malen bezuinigingen in het project zijn doorgevoerd om de bouwkosten naar beneden te krijgen. Als [appellant] eerder – voldoende duidelijk – zou hebben geklaagd over de keuzes die zij in hoger beroep aan de orde stelt, had Arcom (in samenspraak met Aedifica) kunnen bekijken of verdere aanpassingen mogelijk waren. Nu was Arcom daartoe niet meer in de gelegenheid. Het niet tijdig protesteren door [appellant] daartegen heeft Arcom dan ook in haar belangen geschaad. Dit alles leidt ertoe dat het mogelijke vorderingsrecht van [appellant] ten aanzien van verwijt 2 op grond van artikel 16 lid 2 van de DNR 2011 is vervallen. [appellant] heeft nog aangevoerd dat een geslaagd beroep van Arcom op de exoneratiebepalingen leidt tot gevolgen die onredelijk bezwarend zijn dan wel onverenigbaar zijn met de redelijkheid en billijkheid. In dat kader merkt zij opnieuw op dat [appellant] met een consument gelijkgesteld moet worden. Hiervoor (onder 3.6) heeft het hof al overwogen dat [appellant] niet kan worden gelijkgesteld met een consument. Omdat [appellant] haar (impliciete) beroep op artikel 6:248 lid 2 BW niet heeft onderbouwd, wordt dit beroep verworpen.

Geen bewijslevering

Omdat [appellant] geen voldoende concrete feiten heeft gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Het hof passeert daarom het door [appellant] gedane bewijsaanbod.

De conclusie

Het voorgaande leidt ertoe dat [appellant] geen recht heeft op schadevergoeding. De gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure is dus niet toewijsbaar. [appellant] heeft gelet daarop geen belang bij haar vordering om te verklaren voor recht dat Arcom tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Evenmin bestaat er belang bij beoordeling van de in de DNR 2011 opgenomen aansprakelijkheidsbeperking. Het vonnis van de rechtbank zal daarom worden bekrachtigd.

Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 27 november 2024;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Arcom:

€ 827 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Arcom (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, P.J. van der Korst en M. Kool, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.