ECLI:NL:GHARL:2026:3465

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

Rona heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de voorzieningenrechter) op 18 juli 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de dagvaarding in hoger beroep, de memorie van grieven en de memorie van antwoord.

Op 8 april 2026 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2. De kern van de zaak

Rijthoven & Van der Kooi Vastgoed B.V. (verder: Vastgoed B.V.) is eigenaar van een appartementencomplex in Tiel (verder: het complex). Op 21 augustus 2023 heeft de Staat op grond van de artikelen 94a en 94 Sv strafvorderlijk beslag op dat complex gelegd. Dit heeft de Staat gedaan omdat Vastgoed B.V. een verdachte is in een strafrechtelijk onderzoek naar beleggingsfraude. Nadat Vastgoed B.V in de periode juli 2024 tot en met 3 oktober 2024, dus na de beslaglegging, een aantal appartementen in het complex had verhuurd, heeft zij op 16 oktober 2024 het complex aan Rona verkocht voor een bedrag van € 637.500,-.

Ondanks verzoeken daartoe van de zijde van Rona, heeft de Staat na deze verkoop de door haar gelegde strafvorderlijke beslagen op het complex niet willen opheffen. Als gevolg hiervan heeft Rona bij de voorzieningenrechter – kort gezegd – gevorderd de Staat te veroordelen om tot opheffing van de beslagen over te gaan. De voorzieningenrechter heeft deze vordering afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat deze afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen.

Het hof laat het vonnis van de voorzieningenrechter in stand. Rona krijgt dus ongelijk. Deze beslissing wordt hieronder toegelicht.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

Er zijn strafvorderlijke beslagen gelegd ten laste van Vastgoed B.V. Rona is de koopster van het complex. Rona wenst het complex vrij van die beslagen geleverd te krijgen. Als dat niet snel gebeurt, wordt volgens Rona de kans steeds groter dat de financier van Rona afhaakt. In het licht hiervan en gegeven de aard van de vordering van Rona is het spoedeisend belang voldoende komen vast te staan.

Artikel 552a Sv en de rol van de restrechter

Het meest verstrekkende verweer van de Staat komt er – kort gezegd – op neer dat Rona door het vorderen van opheffing van de door de Staat op grond van de artikelen 94 en 94a Sv gelegde beslagen in deze civiele procedure, het strafvorderlijk stelsel van rechtsmiddelen omzeilt. Volgens de Staat is het namelijk de uitdrukkelijke bedoeling van de wetgever geweest om limitatief te bepalen wie er tegen een strafvorderlijk gelegd beslag kan opkomen en dat zijn alleen ‘belanghebbenden’ in de zin van artikel 552a Sv. Rona maakt als koper (niet-eigenaar) van het complex geen onderdeel uit van deze groep. Binnen dit gesloten wettelijk stelsel past niet dat via een civiele procedure alsnog een rechtsingang kan worden gecreëerd. Hieraan is de rechtbank ten onrechte voorbij gegaan, aldus de Staat.

Het hof volgt de Staat hierin niet. Daarvoor is van belang dat aan de rechterlijke macht de berechting van geschillen over burgerlijke rechten en over schuldvorderingen is opgedragen. Dit brengt mee dat de burgerlijke rechter (en daarmee de kortgedingrechter) onder meer bevoegd is om kennis te nemen van vorderingen waaraan de eiser ten grondslag legt dat jegens hem een onrechtmatige daad is/wordt gepleegd, ook als deze daad bestaat in handelen of nalaten van de overheid. Dit is anders (1) als de wet een met voldoende waarborgen omklede andere rechtsgang heeft geopend voor het verkrijgen van voorlopige voorzieningen in het spoedeisende geval dat voorligt of (2) als het gaat om vorderingen die partijen uitsluitend verlangen met het oog op procesvoering bij een andere rechter (zoals de strafrechter). In deze gevallen moet de kortgedingrechter de eiser niet-ontvankelijk verklaren. Deze uitzonderingen doen zich in deze zaak niet voor. Tussen partijen is immers niet in geschil dat de rechtsgang via de beklagprocedure van artikel 552a Sv voor Rona – als niet eigenaar van het complex – is uitgesloten en dat de door Rona ingestelde vordering niet binnen de categorie van uitzondering (2) valt. Dit betekent dat als de Staat in haar stellingen zou worden gevolgd, Rona als koper van een beslagen onroerend goed jegens de beslaglegger (de Staat) niets kan ondernemen en in die verhouding dus geen met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft. Deze door de Staat verdedigde uitleg van het Nederlandse rechtssysteem kan in het licht van wat hiervoor is overwogen niet worden aanvaard. Daar komt bij dat uit artikel 3:303 BW volgt dat een partij met ‘voldoende belang’ een civiele rechtsvordering kan instellen. Dit wettelijk uitgangspunt wordt doorkruist als de stellingen van de Staat zouden worden gevolgd. Dat kan niet de bedoeling van het Nederlands rechtssysteem zijn. Dat dit toch anders is/moet zijn in dit geval, heeft de Staat niet gemotiveerd onderbouwd. Dit alles betekent dat het hof aan de inhoudelijke beoordeling van de opheffingsvordering van Rona toekomt.

Juridisch kader

Artikelen 94 en 94a Sv

Bij een vordering tot opheffing van een op de voet van art. 94 Sv gelegd (klassiek) beslag moet onder meer worden beoordeeld of het belang van strafvordering het voortduren van het beslag vordert. Het belang van strafvordering verzet zich tegen opheffing als het veiligstellen van de belangen waarvoor art. 94 Sv de inbeslagneming toelaat, het voortduren van het beslag nodig maakt. Dit kan zo zijn als de betreffende zaak of goed kan dienen om de waarheid aan het licht te brengen en het niet hoogst onwaarschijnlijk is dat de strafrechter, later oordelend, de verbeurdverklaring of onttrekking aan het verkeer van het voorwerp zal bevelen.

In geval van een beklag tegen een op de voet van art. 94a Sv gelegd (verhaals)beslag moet de rechter onderzoeken (a) of er ten tijde van zijn beslissing sprake was van verdenking van of veroordeling voor een misdrijf waarvoor een geldboete van de vijfde categorie kan worden op gelegd en (b) of zich niet het geval voordoet dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat de strafrechter, later oordelend, aan de verdachte een verplichting tot betaling van een geldboete dan wel de verplichting tot betaling van een geldbedrag ter ontneming van het wederrechtelijk verkregen voordeel zal opleggen.

Misbruik van bevoegdheid

Als de hiervoor omschreven toetsen ertoe leiden dat de strafvorderlijk gelegde beslagen niet opgeheven hoeven te worden, dan kan de situatie zich voordoen dat het handhaven van die beslagen gegeven de specifieke omstandigheden van het geval meebrengen dat de (verdere) uitoefening van dat recht door de Staat, in aanmerking nemende de onevenredigheid van de betrokken belangen, misbruik van bevoegdheid oplevert. Dat kan aanleiding zijn de beslagen toch op te heffen. Dit volgt uit artikel 3:13 BW.

Deze zaak

Inleiding

Tussen partijen is niet in geschil dat met inachtneming het hiervoor bij de punten 3.4 en 3.5 omschreven juridisch kader er geen aanleiding is om tot opheffing van de door de Staat op het complex gelegde beslagen over te gaan, ook al is op dit moment nog (steeds) onduidelijk of Vastgoed B.V. als verdachte in het strafrechtelijk onderzoek naar beleggingsfraude uiteindelijk gedagvaard gaat worden. Rona stelt in dit kader ook dat zij zich niet beklaagt over de beslaglegging zelf of de rechtmatigheid daarvan. Wel heeft Rona bezwaar tegen de weigerachtige houding van de Staat om met de alternatieve zekerheid van de opbrengst van de verkoop ter hoogte van € 637.500,-, waarop de gelegde beslagen na verkoop komen te liggen, akkoord te gaan. Dit levert volgens Rona misbruik van recht op.

Feiten en omstandigheden

Het hof verwerpt deze laatste stelling van Rona. Daarvoor is ten eerste van belang dat uit het bepaalde in artikel 118a Sv volgt dat een zekerheidsstelling in geld (in plaats van het beslagen goed) in beginsel alleen aan de orde kan zijn bij een op de voet van artikel 94a gelegd strafvorderlijk beslag. Daarnaast geldt dat de weigering van de Staat dit 94a-beslag op te heffen geen misbruik van bevoegdheid oplevert op grond van de volgende feiten en omstandigheden:

Het complex is op 5 mei 2023 door Vastgoed B.V. gekocht voor een bedrag van € 950.000,-. Dit is aanzienlijk meer dan de koopsom die Rona anderhalf jaar later met Vastgoed B.V. voor de koop van het complex is overeengekomen;

Naast de koopsom van € 950.000,- is door Vastgoed B.V. ten behoeve van de verbouw van het complex een groot bedrag geïnvesteerd, waardoor Vastgoed B.V. in totaal € 1.714.004,93 naar de derdengeldrekening van de notaris, die destijds belast was met de vastgoedtransactie, heeft overgemaakt. In een door [persoon1] (verder: [persoon1] ), indirect bestuurder van Vastgoed B.V., afgelegde verklaring bij de FIOD staat dat nog meer geld in het complex is gestoken, waardoor de totale investering uiteindelijk uitkwam op € 2.300.000,-. Deze totale investering en de per 1 januari 2024 vastgestelde WOZ-waarde van het complex van € 1.800.000,- staan in schril contrast met de door Rona met Vastgoed B.V. overeengekomen koopprijs van € 637.500,-;

Ook heeft [persoon1] bij de FIOD verklaard dat de prognose was dat de zes appartementen in het complex voor € 1.500,- à € 2.200,- per maand verhuurd zouden gaan worden. In de periode juli 2024 tot en met 3 oktober 2024 heeft Vastgoed B.V. de zes appartementen in het complex verhuurd voor huurprijzen variërend van € 475,- tot € 525,- per maand. Hierdoor kwamen (en komen) de totale huurinkomsten van het complex voor Vastgoed B.V. uit op een totaalbedrag van € 2.950,- per maand, wat neerkomt op € 35.400,- per jaar in plaats van € 108.000,- per jaar, uitgaande van een maandelijkse verschuldigde huurprijs van € 1.500,- per maand;

Ongeveer twee weken na het sluiten van de laatste huurovereenkomst heeft Rona het complex gekocht voor € 637.500,-. De kooprijs is volgens Rona tot stand gekomen door de totale jaarlijkse huurinkomsten van € 35.400,- te vermenigvuldigen met de factor 18 (18 x € 35.400 = € 637.200,-).

Deze feiten en omstandigheden hebben bij de Staat begrijpelijk de wenkbrauwen doen fronzen. Het verschil tussen enerzijds de in het complex geïnvesteerde bedragen, de vastgestelde WOZ-waarde, de geprognosticeerde huurinkomsten en de koopsom die Vastgoed B.V. voor het complex heeft betaald en anderzijds de veel lagere overeengekomen huurprijzen en het bedrag waarvoor Rona het complex van Vastgoed B.V. heeft gekocht, is dusdanig groot dat de Staat geen misbruik van bevoegdheid maakt door (vooralsnog) geen genoegen te nemen met een vervangende zekerheid van € 637.500,-. Niet valt uit te sluiten dat als een strafrechtelijke veroordeling van Vastgoed B.V. volgt en daarbij ook een verbeurdverklaring van het complex als maatregel wordt opgelegd en/of het wederrechtelijk verkregen voordeel wordt ontnomen, de Staat met verkoop van het complex een (veel) hogere opbrengst kan realiseren dan € 637.500,-. Bij deze stand van zaken staat de weigering van de Staat de beslagen op te heffen niet in een onevenredige verhouding tot het belang van Rona bij de opheffing daarvan.

Andersluidende stellingen van Rona

De argumenten van Rona waarom toch anders moet worden geoordeeld overtuigen niet en leiden daarom niet tot een andere uitkomst. Het hof zal dit uitleggen.

Rona stelt dat het onafhankelijke expertisebureau Hunink & Holtrigter woning- en bedrijfsmakelaars op 11 december 2024 heeft vastgesteld dat het complex een waarde heeft van € 650.000,-, welke bedrag maar iets boven de door Rona met Vastgoed B.V. overeengekomen kooprijs ligt. Daarom is bij een executie door de Staat niet een hogere verkoopprijs van het complex te verwachten, aldus Rona. Deze stelling wordt verworpen. Uit de taxatie blijkt namelijk dat is gerekend met de ‘marktwaarde in huidige verhuurde staat’. Dat zijn de huurinkomsten van € 35.400,- per jaar in plaats van de door [persoon1] minimaal geprognotiseerde inkomsten van € 108.000,-. Dat geeft dus een vertekend beeld van de werkelijke waarde van het complex. Dit wordt niet anders als gevolg van de door Rona gestelde omstandigheden dat (a) de bouwwerkzaamheden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten nog niet af waren, (b) Vastgoed B.V. daarvoor geen geld meer had, (c) daarom de huurders de nog resterende te maken (verbouwingskosten)kosten van € 97.658,- zelf moesten financieren en (d) om die reden een aanzienlijke huurkorting voor onbepaalde tijd en met de mogelijkheid tot onderverhuur gerechtvaardigd was. Mochten de stellingen onder (a), (b) en (c) namelijk juist zijn, dan was Vastgoed B.V. een dief van haar eigen portemonnee door na het doen van een investering van € 2.200.000,- de onder (d) genoemde afspraken met haar huurders te maken en het pand direct daarna voor een bedrag van € 637.500,- van de hand te doen. De nog te maken investeringen in het complex bedroegen immers minder dan één jaar van de geprognosticeerde huurinkomsten en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is namens Rona verklaard dat verschillende appartementen inmiddels voor een bedrag van € 1.500,- worden onderhuurd. In het licht van deze omstandigheden is het niet onwaarschijnlijk dat Vastgoed B.V. in 2024 een veel hogere prijs voor het complex had kunnen bedingen.

Waarom heeft Vastgoed B.V. dat dan niet gedaan? De Staat heeft hiervoor een verklaring gegeven. Volgens haar is de gehele gang van zaken rondom de verkoop van het complex aan Rona een schijnconstructie met als doel het frustreren van de belangen van de Staat. Daarom is de Staat van mening dat de huurovereenkomsten en de tussen Vastgoed B.V. en Rona gesloten koopovereenkomst nietig zijn in de zin van artikel 3:40 lid 1 BW, want in strijd met de openbare orde. Al die overeenkomsten kunnen haar daarom bij verkoop van het complex niet worden tegengeworpen, aldus de Staat. Het hof kan niet uitsluiten dat de Staat het hier bij het rechte eind heeft. Als dit inderdaad het geval mocht zijn, dan kan de Staat het complex vrij van huur verkopen. Tussen partijen is niet in geschil dat het complex dan veel meer zal opbrengen dan het bedrag van € 637.500,- (in de huidige verhuurde staat). Ook hierdoor weegt het belang van de Staat bij handhaving van de door haar op het complex gelegde beslagen zwaarder dan het belang van Rona bij opheffing daarvan.

Uit het bovenstaande volgt dat de Staat geen misbruik van bevoegdheid maakt door die beslagen te handhaven. Het door de Staat ter zitting in dit verband nog aangedragen extra argument dat inmiddels ook door derden beslag is gelegd op het complex, behoeft hierdoor geen bespreking.

De conclusie

Gelet op wat hiervoor is overwogen slaagt het hoger beroep niet. Omdat Rona in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof Rona tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland van 18 juli 2025;

veroordeelt Rona tot betaling van de volgende proceskosten van de Staat:

€ 827,- aan griffierecht

€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van de Staat (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P.H. van Driel van Wageningen, B.J. Engberts en J. Sap, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.