GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummers BK-ARN 24/1757 en 24/1758
uitspraakdatum: 14 juli 2026
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2024, zaaknummers LEE 23/1594 en 1595, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft de waarden van de onroerende zaken aan de [adres1] en [adres2] te [plaats] (hierna ook: de boothuizen van belanghebbende) voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 beide vastgesteld op € 20.000.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de vastgestelde waarden bij de uitspraak op bezwaar van 6 maart 2023 gegrond verklaard en heeft hierbij de waarde van de boothuizen van belanghebbende verlaagd naar € 16.000.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 29 augustus 2024 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2026 te Leeuwarden. Belanghebbende is met kennisgeving van verhindering niet ter zitting verschenen. De heffingsambtenaar is in overleg met het Hof niet ter zitting verschenen.
2. De vaststaande feiten
Belanghebbende is (appartements)eigenaar van de hiervoor – onder 1.1 – bedoelde boothuizen die zijn gebouwd in 1961, en die beide een oppervlakte hebben van 35 m². De boothuizen van belanghebbende zijn gelegen in een complex van 300 schip- of boothuizen.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil zijn de WOZ-waarden van de boothuizen van belanghebbende op waardepeildatum 1 januari 2022.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 10.000 per boothuis en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de bestreden waardebeschikking tot € 10.000 per boothuis.
De heffingsambtenaar houdt vast aan de - na bezwaar verlaagde - waarde van € 16.000 per boothuis en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de waarde in het economische verkeer). In het onderhavige geval dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald op waardepeildatum 1 januari 2022, naar de toestand op die datum.
In artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, dat berust op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ, is bepaald dat bij ministeriële regeling een instructie wordt vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet. Aan die bepaling is gevolg gegeven met de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling luidt: “De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn; b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Tussen partijen is allereerst in geschil of de waarden van de boothuizen van belanghebbende moeten worden vastgesteld op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vgl. onder meer HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het stond de heffingsambtenaar, zoals de Rechtbank met juistheid heeft overwogen, vrij in het onderhavige geval te kiezen voor de vergelijkingsmethode, een methode die ook voor niet-woningen is toegestaan in artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling.
Belanghebbende heeft in haar hogerberoepschrift erop gewezen dat [naam1] met wie de heffingsambtenaar, blijkens het proces-verbaal van de zitting van de Rechtbank, in de bezwaarfase telefonisch contact heeft gehad, ten gevolge waarvan de waarde van de appartementsrechten van de leden van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) is verlaagd, niet de voorzitter van de VvE is. Nu dit contact de aanleiding voor de heffingsambtenaar zou zijn geweest om de vergelijkingsmethode te gaan gebruiken omdat er geen huurtransacties beschikbaar waren, is, naar het Hof belanghebbende begrijpt, door de heffingsambtenaar ten onrechte geen gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Zoals het Hof hiervoor – onder 4.4 – heeft overwogen, stond het de heffingsambtenaar vrij in het onderhavige geval te kiezen voor de vergelijkingsmethode, omdat – kort gezegd – de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn. Wat de aanleiding is geweest voor de heffingsambtenaar om in het onderhavige geval voor de vergelijkingsmethode te kiezen, wat daar verder ook van zij, is niet van belang. Ook de omstandigheid dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is vermeld dat de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast, maakt niet dat de heffingsambtenaar niet mocht kiezen voor de vergelijkingsmethode.
Belanghebbende heeft voorts nog gesteld dat het telefoongesprek met [naam1] ertoe heeft geleid dat slechts de waarde van de boothuizen van particuliere (appartements)eigenaren in de bezwaarfase is verlaagd met toepassing van de vergelijkingsmethode, naar schatting 1/3 van alle boothuizen binnen het complex. Zij acht het willekeurig en niet controleerbaar dat binnen het complex voor slechts een aantal van de boothuizen, waaronder de hare, de vergelijkingsmethode en voor de overige boothuizen de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. Naar het oordeel van het Hof, rust, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat voor de bedoelde overige (2/3) van de boothuizen binnen het complex de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. Zij heeft echter volstaan met een blote stelling. Reeds daarom gaat het Hof aan deze stelling voorbij.
Belanghebbende heeft in hoger beroep voorts nog naar voren gebracht dat de heffingsambtenaar in eerste aanleg geen verweerschrift heeft ingediend, maar eerst op 26 maart 2024 is gekomen met een stuk en vervolgens met een toelichting ter zitting van de Rechtbank. In dat nadere stuk (met acht bijlagen), door de heffingsambtenaar “verkort verweerschrift” genoemd schrijft de heffingsambtenaar onder meer: “Na nader onderzoek volgt een onderbouwing van de waarde middels een matrix en een volledig verweerschrift.”. Een matrix is echter achterwege gebleven. Wel heeft de heffingsambtenaar op 17 mei 2024 een stuk met dagtekening 15 mei 2024, door hem aangeduid als ‘verweerschrift’, ingediend met daarbij twee bijlagen, waaronder de “lijst met verkochte schiphuizen”.
Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat de heffingsambtenaar, in eerste aanleg en in hoger beroep in strijd met artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft gehandeld door geen verweerschrift in te dienen. Een buiten de termijn van dat artikel ingediend stuk is, anders dan de heffingsambtenaar meent, geen verweerschrift in de zin van dat artikel, maar een nader stuk. Zoals belanghebbende terecht zelf ook schrijft, verbindt de Awb evenwel geen sancties aan de niet-naleving van de bedoelde bepaling. Wel is de handelwijze van de heffingsambtenaar, die ook in hoger beroep heeft volstaan met de indiening van het nadere stuk van 16 april 2026, naar het oordeel van het Hof, in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel dan wel de goede procesorde, hetgeen het Hof aanleiding geeft de heffingsambtenaar te gelasten het griffierecht voor beide fasen aan belanghebbende te vergoeden. Naar het oordeel van het Hof, zijn er evenwel geen termen om aan het processuele gedrag van de heffingsambtenaar verdergaande gevolgen te verbinden, zoals het buiten beschouwing laten van de nadere stukken of de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting. De Rechtbank heeft de nadere stukken van de heffingsambtenaar dan ook terecht meegenomen haar beoordeling.
Belanghebbende voert - samengevat – verder nog aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd op welke gronden hij het bezwaar heeft afgewezen. De motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Awb strekt niet zover dat de heffingsambtenaar verplicht is op alle aangedragen argumenten van belanghebbende in te gaan.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de boothuizen gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de door hem op basis van de vergelijkingsmethode vastgestelde, en in bezwaar verlaagde, waarden van de boothuizen van belanghebbende verwezen naar het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag en een in beroep overgelegde “lijst met verkochte schiphuizen”. Bij nader stuk van 16 april 2026 heeft de heffingsambtenaar die lijst aangevuld met transactiegegevens van nabij de boothuizen van belanghebbende gelegen boothuizen. De verkoopdata van die boothuizen variëren van 13 november 2024 tot 16 september 2025.
De in eerste aanleg overgelegde “lijst met verkochte schiphuizen” bevat – naast een transactie waarbij tien boothuizen gezamenlijk zijn verkocht op 22 november 2022 voor € 135.000, waarvan de heffingsambtenaar in zijn nadere stuk in eerste aanleg van 15 mei 2024 schrijft dat deze buiten beschouwing moet worden gelaten, nu deze boothuizen niet openbaar te koop hebben gestaan en waarbij het niet duidelijk is of dit in die onderhandeling tot een lagere waarde per object heeft geleid – twee boothuizen waarvan transactiegegevens bekend zijn, namelijk [adres3] te [plaats] (35 m², verkocht op 12 januari 2021 voor € 23.500) en [adres4] te [plaats] (39 m², verkocht op 25 april 2022 voor € 35.000). Deze referentie-objecten zijn qua grootte en ligging voldoende vergelijkbaar met de boothuizen van belanghebbende. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met deze opgevoerde referentie-objecten in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd in elk geval aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 16.000 per boothuis van belanghebbende niet te hoog is vastgesteld. De in hoger beroep ter aanvulling vermelde verkopen (zie 4.14) zijn zover van de waardepeildatum van 1 januari 2022 verwijderd dat zij niet als onderbouwing van de in bezwaar verlaagde waarden kunnen dienen.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Het Hof ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te gelasten het van belanghebbende geheven griffierecht te vergoeden.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch uitsluitend voor zover deze uitspraak het oordeel over de vergoeding van het griffierecht betreft en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 138 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 14 juli 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.