ECLI:NL:GHARL:2026:5126

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[huurder] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, op 20 februari 2026 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep

de memorie van grieven

de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel beroep

de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 juli 2026 is gehouden.

2. De kern van de zaak

[huurder] huurt sinds 1 juni 2023 een appartement van [verhuurder] . In de huurovereenkomst is een huurprijs afgesproken van € 1.300 per maand (inclusief servicekosten en voorschot gas, water en licht). Vanaf juli 2025 heeft [huurder] geen huurbetalingen meer verricht.

[verhuurder] heeft in kort geding bij de kantonrechter ontruiming van de woning gevorderd en betaling van de achterstallige huur van € 10.800 vermeerderd met rente en kosten.

De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering toegewezen, net als de vordering tot betaling van € 10.800 (gebaseerd op de huurachterstand tot en met februari 2026), vermeerderd met wettelijke rente. Vanwege de belangen van het minderjarige kind van [huurder] heeft de kantonrechter de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, afgewezen. [huurder] wil dat de ontruimingsvordering alsnog wordt afgewezen. Wat betreft de huurachterstand voert [huurder] aan dat die € 10.400 bedroeg in plaats van € 10.800, zodat het vonnis in zoverre moet worden vernietigd en het teveel toegewezene alsnog moet worden afgewezen.

Het hof zal de ontruimingsbeslissing bekrachtigen, waarbij het hof de ontruimingstermijn van 14 dagen zal verlengen naar vier weken. De toewijzing van een voorschot van € 10.800 vermeerderd met wettelijke rente zal eveneens worden bekrachtigd. Deze veroordelingen zullen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het hof zal deze beslissingen hierna toelichten.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

Tijdens de zitting bij het hof heeft [huurder] het volgende verklaard. Bij het aangaan van de huurovereenkomst had hij een baan in loondienst tegen minimumloon. In 2024 is zijn echtgenote vanuit Marokko overgekomen en bij hem komen wonen. Kort daarna is zij zwanger geraakt en in 2025 is hun dochter (nu 1 jaar) geboren. In mei 2025 is [huurder] ziek geworden, waarna zijn werkgever is opgehouden loon te betalen. Vervolgens heeft hij een vaststellingsovereenkomst gesloten waarmee de arbeidsovereenkomst is beëindigd tegen een vergoeding van ongeveer € 4.000 bruto. De werkgever heeft dat bedrag verrekend met een in 2025 betaald voorschot. [huurder] probeert nu bij de kantonrechter die vaststellingsovereenkomst van tafel te krijgen. Verder heeft [huurder] verklaard dat hij recht heeft op een bijstandsuitkering, maar daar geen aanspraak op maakt, omdat de verblijfsvergunning van zijn vrouw is verleend onder de voorwaarde dat zij vijf jaar lang geen uitkering ontvangt. Aanvraag van een bijstandsuitkering door [huurder] zou tot gevolg hebben dat zijn vrouw terug moet naar Marokko. [huurder] heeft sinds medio 2025 geen inkomsten. Ook zijn vrouw heeft geen inkomsten. Ze leven van giften die ze van familie krijgen. Tot slot heeft [huurder] verklaard dat hij een schuldenlast heeft van ruim € 70.000, dat hij zich heeft aangemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening, dat de gemeente hem alleen kan helpen als hij in loondienst is of een onderneming heeft en dat hij zich om die reden heeft ingeschreven als zelfstandig meubelmaker of -handelaar (dat was hij vroeger ook) in de hoop dat de gemeente hem kan helpen bij het saneren van zijn schulden en in de hoop dat hij met de meubels inkomsten zal kunnen verwerven. Vooralsnog heeft hij op dat vlak geen activiteiten ontplooid. Werken in loondienst is moeilijk vanwege zijn autisme en PTSS, aldus [huurder] .

Spoedeisend belang

Het hof moet ambtshalve beoordelen of [verhuurder] naar de huidige stand van zaken nog een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Omdat [verhuurder] aan zijn vordering ten grondslag legt dat [huurder] al een jaar geen huurpenningen heeft betaald, en nog steeds niet betaalt, is de vordering ook nu nog voldoende spoedeisend.

Juridisch kader van een ontruimingsvordering in kort geding

In dit kort geding moet beoordeeld worden of de vordering tot ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop ontruiming gerechtvaardigd is. Daarbij moet rekening gehouden worden met het feit dat een ontruiming zeer ingrijpend is en meestal niet kan worden teruggedraaid.

Bij die beoordeling moet verder rekening gehouden worden met de bepaling in artikel 3 lid 1 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind dat bij alle (door rechterlijke instanties) genomen maatregelen betreffende kinderen, de belangen van het kind de eerste overweging vormen. Dat betekent dat bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder (ontbinding van de huurovereenkomst en) ontruiming rechtvaardigt, aan de belangen van een in het gehuurde wonend kind een hoge prioriteit toekomt. Tot de belangen van een kind behoren zijn recht op huisvesting en zijn recht om niet gescheiden te worden van zijn ouder(s), tenzij zodanige scheiding juist in zijn belang zouden zijn. Hoewel deze belangen zwaar wegen, behoeven zij niet de doorslag te geven; zij moeten worden afgewogen tegen de overige belangen, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

Tot slot merkt het hof op dat een verhuurder (ook als dat een particuliere verhuurder is) op grond van artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht is om een huurachterstand te melden aan het college voor schuldhulpverlening, tenzij de huurder (nadat de verhuurder dat schriftelijk aan de huurder heeft aangeboden) daartegen bezwaren heeft kenbaar gemaakt. Aan het niet nakomen van deze meldingsplicht is geen wettelijke sanctie verbonden.

[huurder] moet de woning verlaten

Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat het zeer waarschijnlijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Door al een jaar lang geen huurpenningen te betalen en een huurachterstand te laten oplopen tot meer dan € 15.000, schiet [huurder] op ernstige wijze tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Het hof realiseert zich dat toewijzing van de gevraagde ontruiming naar alle waarschijnlijkheid niet in het belang is van de dochter van [huurder] . Zoals [huurder] tijdens de zitting heeft toegelicht zou de ontruiming er immers toe kunnen leiden dat zijn vrouw met hun dochter teruggaat naar Marokko (waardoor de dochter gescheiden wordt van haar vader, die niet van plan is om mee te gaan naar Marokko). Ook bestaat de mogelijkheid dat zijn dochter, als [huurder] en zijn vrouw op straat zouden komen te staan, onder toezicht wordt gesteld en uit huis wordt geplaatst. Gelet op de omstandigheden van het geval wegen de grote belangen van de dochter van [huurder] echter niet op tegen het belang van [verhuurder] om zijn woning aan een ander te kunnen verhuren, die wel huur betaalt, of om de woning te kunnen verkopen. Naast het feit dat [huurder] al twaalf maanden niets aan huur heeft betaald, weegt daarbij mee dat, zoals uit de in 3.1 geschetste achtergrond blijkt, [huurder] geen inkomsten heeft en vooralsnog ook geen zicht op inkomsten. [huurder] heeft ter zitting nog wel gezegd dat de gemeente overweegt om met een saneringskrediet al zijn schulden over te nemen, zodat de huurachterstand mogelijk door de gemeente zal worden betaald, maar hij heeft ook verklaard dat de gemeente eerst deze uitspraak van het hof afwacht voordat zij nadere afspraken over schuldhulpverlening met [huurder] wil maken. Bovendien heeft [huurder] niets overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling dat de gemeente een saneringskrediet overweegt. Daarmee is vooralsnog niet aannemelijk dat er een serieuze kans bestaat dat [verhuurder] ’ huurvordering zal worden voldaan, en al helemaal niet dat de gemeente in zou staan voor toekomstige betalingsverplichtingen. De huurachterstand zal bij voortduren van de huurovereenkomst dus nog fors oplopen. Een start als zelfstandig meubelmaker/-handelaar is vooralsnog niet aan de orde (daarvoor zal [huurder] ook investeringen moeten plegen, terwijl hij geen inkomsten heeft en een grote schuldenlast). Voorlopig valt dus niet te verwachten dat hij in staat zal zijn om een huur van € 1.300 per maand te betalen, ook niet op langere termijn. [huurder] ziet dat ook in, maar zegt simpelweg geen mogelijkheden te hebben om een andere woning te vinden. De gemeente geeft hem, zo verklaarde [huurder] , geen urgentieverklaring en kan hem niet helpen bij het vinden van een nieuwe huurwoning. Duidelijk is dat zolang [huurder] geen inkomsten heeft, geen verhuurder hem een huurcontract zal aanbieden. Naar het oordeel van het hof kan [huurder] de patstelling waarin hij zich bevindt, samenhangend met zijn keuze om geen bijstandsuitkering aan te vragen zodat hij de verblijfsvergunning van zijn echtgenote niet in gevaar brengt, echter niet op [verhuurder] (blijven) afwentelen. [verhuurder] heeft uitgelegd dat hij, nu 64 jaar, zijn bedrijf heeft verkocht, en voor zijn pensioen mede afhankelijk is van de inkomsten uit de verhuur van twee appartementen waaronder dat van [huurder] . Bovendien heeft hij erop gewezen dat [huurder] met zijn gezin meer aan gas, water en elektriciteit verbruikt dan waarop het voorschot is berekend, zodat [verhuurder] daar ook nog voor moet bijbetalen.

De hoogte van de huurachterstand, het feit dat er geen zicht is op betaling die achterstand en ook niet van toekomstige huurtermijnen, en de gevolgen daarvan voor [verhuurder] , maken zeer aannemelijk dat de bodemrechter – ook wanneer hij het belang van het minderjarige kind als eerste overweging in aanmerking neemt (zie 3.4) – de huurovereenkomst zal ontbinden. Het hof acht ontruiming in dit kort geding dan ook gerechtvaardigd.

[verhuurder] heeft pas op 13 februari 2026 na de zitting bij de kantonrechter telefonisch contact opgenomen met de gemeente om de huurachterstand te melden. Daarmee heeft hij niet (tijdig) voldaan aan zijn meldingsplicht op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (zie 3.5). Dat leidt niet tot een ander oordeel. Ook in dit verband acht het hof de ernst van de tekortkoming (een huurachterstand van twaalf maanden) van belang, net als het ontbreken van zicht op verbetering van [huurder] ’s betalingsmogelijkheden. Ook weegt het hof mee dat niet gemotiveerd is gesteld of aannemelijk geworden dat (en op welke wijze) een melding het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. [huurder] had in het geheel geen inkomsten en behalve de huurachterstand ook overige schulden. Dat een melding geen verschil zou hebben gemaakt, blijkt al uit het feit dat de eigen aanmelding van [huurder] begin maart 2026 niet tot betalingsmogelijkheden heeft geleid en er zelfs nog geen begin lijkt te zijn gemaakt met enige vorm van schuldhulpverlening.

Ontruimingstermijn van vier weken

[huurder] heeft het hof subsidiair verzocht om hem een ruime ontruimingstermijn te gunnen.

De kantonrechter heeft [huurder] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Doordat de kantonrechter, vanwege de aanwezigheid van het minderjarige kind, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, is [huurder] in feite een langere ontruimingstermijn gegund. Inmiddels zijn er sinds het vonnis van de kantonrechter meer dan vijf maanden verstreken. Om [huurder] in de gelegenheid te stellen met de gemeente en hulpverleners te kijken naar zijn schuldenpositie en mogelijkheden voor alternatieve woonruimte, zal het hof de ontruimingstermijn bepalen op vier weken na betekening van dit arrest. Voor een langere ontruimingstermijn ziet het hof geen aanleiding. Dit is gelegen in de hoogte en het nog steeds oplopen van de huurachterstand, het feit dat [huurder] in totaal ruim zes maanden de tijd zal hebben gehad om een oplossing te vinden, en in het feit dat – zolang [huurder] geen inkomsten heeft – niet valt te verwachten dat hij met een langere ontruimingstermijn in staat zal zijn op reguliere basis een andere (huur)woning te vinden.

Het hof ziet geen aanleiding om dit arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daartoe heeft [huurder] ook geen verzoek gedaan. Uit het voorgaande blijkt ook dat het hof het in het belang van [verhuurder] acht het arrest wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en dat het belang van [huurder] daar niet tegenop weegt.

Volledigheidshalve overweegt het hof nog dat [verhuurder] zijn incidentele grief tegen het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis ter zitting heeft ingetrokken. Daarbij bestond geen belang meer.

Juridisch kader met betrekking tot een geldvordering in kort geding

De rechter moet terughoudend omgaan met een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding. De geldvordering moet voldoende aannemelijk zijn en er moet een spoedeisend belang bestaan bij toewijzing van de vordering. Ook is het restitutierisico een factor die bij de beoordeling moet worden betrokken.

[huurder] moet een voorschot op de achterstallige huur betalen

De kantonrechter heeft – kennelijk als voorschot op een in de bodemprocedure toe te wijzen geldvordering – € 10.800 aan huurachterstand toegewezen. [huurder] heeft aangevoerd dat slechts € 10.400 had mogen worden toegewezen. Omdat de vanaf juli 2025 in rekening gebrachte huurverhoging van € 50 per maand niet op een in de wet bepaalde wijze is kenbaar gemaakt, had de kantonrechter die verhoging buiten beschouwing moeten, aldus [huurder] .

[huurder] heeft niet heeft betwist dat de huurachterstand inmiddels is opgelopen tot ruim € 15.000. Omdat daarmee zeer aannemelijk is dat dit bedrag in een bodemprocedure zal worden toegewezen, is het gevorderde voorschot van € 10.800 in dit kort geding toewijsbaar. Een eventueel – maar niet goed denkbaar – restitutierisico maakt dat niet anders. De vraag naar de geldigheid van de huurverhoging kan in dit kort geding dus onbeantwoord blijven.

De conclusie

Het hoger beroep slaagt alleen wat betreft de ontruimingstermijn. Omdat [huurder] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 20 februari 2026, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op vier weken na betekening van dit arrest in plaats van op veertien dagen na betekening van het vonnis;

veroordeelt [huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [verhuurder] :

€ 373 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [verhuurder] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, R. Verkijk en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2026.