GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 24/1641
uitspraakdatum: 4 augustus 2026
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 31 juli 2024, nummer ARN 23/274, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken, de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2022 en naar de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 649.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is een aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld (hierna: de aanslag).
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikking en de aanslag.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 620.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht veroordeeld.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2026. Belanghebbende en zijn echtgenote zijn verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam1] .
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1995, met een serre, dakopbouw, inpandige garage, dakkapel, een overkapping, een carport en een dierenverblijf. Het perceel is 1.180 m² groot.
3. Geschil
In geschil is – naar belanghebbende ter zitting van het Hof uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft verklaard – alleen of WOZ-waarde na vermindering door de Rechtbank tot € 620.000, te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en stelt dat de waarde niet hoger dan € 550.000 kan zijn. De heffingsambtenaar berust in het oordeel van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning moet volgens artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Bij geschillen over de waarde van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 17 Wet WOZ gelden met betrekking tot de verdeling van de bewijslast en de waardering van het bewijs in hoger beroep geen andere regels dan in de procedure in eerste aanleg. De bewijsrechtelijke uitgangspunten die de Hoge Raad heeft geformuleerd in onderdeel 4.2 van zijn arrest van 12 april 2024, onder verwijzing naar het eerdere arrest van 14 oktober 2005, gelden daarom ook voor de procedure in hoger beroep.
Die regels houden in dat het in beginsel aan de heffingsambtenaar is om de feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De Rechtbank heeft geoordeeld dat beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt en de WOZ-waarde in goede justitie vastgesteld op € 620.000. Dit oordeel van de Rechtbank moet in hoger beroep als een gegeven worden beschouwd aangezien de heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld, maar heeft berust in dit oordeel van de Rechtbank.
Het gevolg van het vorenstaande is dat het Hof de waarde niet mag vaststellen op een bedrag dat in het voordeel van de heffingsambtenaar afwijkt van het bedrag waarop de Rechtbank de waarde schattenderwijs heeft vastgesteld, te weten € 620.000. Voorts betekent het dat het Hof bij de beoordeling de stap uit het beslisschema van het arrest van 14 oktober 2005 – waarin de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde dient aannemelijk te maken – moet overslaan.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 moet worden verminderd tot € 550.000. Gelet op het vorenstaande ligt het op de weg van belanghebbende om de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken, waarbij het Hof in de waardering van het bewijst acht slaat op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft belanghebbende gesteld dat hij deze in overleg met zijn adviseur [naam2] , een gecertificeerd WOZ-taxateur, heeft geschat. Een rapport waarin deze waarde is onderbouwd is niet opgemaakt. Belanghebbende heeft in dit verband weliswaar de onroerende zaken aan de [adres2] en [adres3] als referentieobjecten genoemd, maar daarvan geen verkoopgegevens verstrekt, zodat het Hof niet kan beoordelen of, wanneer en onder welke omstandigheden deze objecten zijn verkocht en in hoeverre deze objecten de door belanghebbende bepleite waarde kunnen onderbouwen. Het Hof merkt daarbij op dat de WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Een vergelijking tussen de WOZ-waarden van verschillende woningen is daarom niet relevant. Nu belanghebbende niet op een andere wijze enige onderbouwing heeft gegeven voor de door hem bepleite waarde, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.
Nu belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk maakt, zal het Hof die waarde in goede justitie vaststellen. Bij die waardevaststelling houdt het Hof rekening met al hetgeen partijen over en weer in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd. Het Hof volgt daarbij de Rechtbank in zijn oordeel dat de heffingsambtenaar de gebruiksoppervlakte van de woning juist heeft berekend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof nogmaals een toelichting gegeven op de in eerste aanleg overgelegde bouwtekeningen en daarmee naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de gebruiksoppervlakte van de woning exclusief bijgebouwen 179 m² bedraagt en inclusief bijgebouwen 209 m². Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld is onvoldoende, omdat in het door hem overgelegde taxatierapport uit 2015 enkel een gebruiksoppervlakte van 200 m² is vermeld, zonder dat inzichtelijk is gemaakt hoe deze is berekend. Het Hof ziet in hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd – waaronder alle door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep overgelegde stukken en foto’s – geen aanleiding een andere waarde vast te stellen dan de Rechtbank heeft gedaan. Het hoger beroep slaagt daarom niet.
5. Proceskosten en griffierecht
Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de in hoger beroep gemaakte proceskosten en voor het in hoger beroep betaalde griffierecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 4 augustus 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De raadsheer,
(J.H. Riethorst) (R.R. van der Heide)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.