GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 24/1708 t/m 24/1710
uitspraakdatum: 4 augustus 2026
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 28 augustus 2024, nummers ARN 23/1889, 23/1890 en 23/1575, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak aangeduid als ‘ [adres1] naast [adres2] ’ te [woonplaats] (hierna: het perceel) voor de belastingjaren 2020, 2021 en 2022 en naar de waardepeildata 1 januari 2019, 1 januari 2020 en 1 januari 2021 vastgesteld op respectievelijk € 12.000, € 12.000 en € 13.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar en gebruiker naar het tarief voor niet-woningen vastgesteld.
Belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde waardebeschikkingen en aanslagen.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren in drie afzonderlijke uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft in drie afzonderlijke geschriften beroepen ingesteld tegen de in 1.3. genoemde uitspraken op bezwaar.
De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en zich ter zake van een verzoek om schadeloosstelling onbevoegd verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juni 2026. Belanghebbende is verschenen, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van het perceel. Het perceel heeft een oppervlakte van 174 m² en is gelegen tussen het perceel [adres2] en de openbare weg.
De echtgenote van belanghebbende is eigenaar van het naastgelegen perceel [adres2] , waarop de echtelijke woning staat. Dat perceel is 217 m² groot. Belanghebbende en zijn echtgenote zijn onder het maken van huwelijkse voorwaarden gehuwd.
Het perceel is in gebruik als tuin en oprit van [adres2] en vormt daarmee visueel één geheel.
Belanghebbende heeft het perceel op 25 mei 1998 van de gemeente gekocht voor 13.050 gulden, oftewel (naar beneden afgerond) € 5.900. In de leveringsakte is een kwalitatief beding opgenomen, waaruit volgt dat door een telecombeheerder in de grond geplaatste buizen en kabels, alsmede een op (de rand van) het perceel geplaatste straatkast, dienen te worden geëerbiedigd. De eigenaar van het perceel dient de telecombeheerder te allen tijde toegang te verlenen omwille van inspectie, onderhoud, vernieuwing of verwijdering. Het is om die reden niet toegestaan op het perceel te bouwen, diepwortelende planten aan te brengen, hekwerken te plaatsen of een gesloten verharding aan te brengen. Op het perceel rust de plicht om aan de bewoners van [adres2] doorgang naar hun garage te verlenen.
3. Geschil
In geschil is:
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4. Beoordeling van het geschil
WOZ-waarden
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen zoals het onderhavige perceel kan op grond van artikel 4, lid 1, onderdeel b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (ook) de vergelijkingsmethode worden gehanteerd.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar gewezen op de transacties van de volgende vier van percelen, namelijk:
Adres
Perceel-grootte
Verkoopprijs
Prijs per m²
Verkoopdatum
[adres3] , [woonplaats]
88m²
€ 20.000
€ 227/m²
26-10-2021
[adres4] , [plaats1]
320m²
€ 32.000
€ 100/m²
13-04-2022
[adres5] , [plaats2]
79m²
€ 15.000
€ 189/m²
24-10-2022
[adres6] , [woonplaats]
648m²
€ 97.200
€ 150/m²
24-01-2024
De heffingsambtenaar heeft verder verwezen naar de Grondprijsbrieven 2020 tot en met 2022 van de gemeente Zevenaar. Daarin is te zien dat de prijs voor gronduitgifte van groenstroken in de gemeente Zevenaar in de jaren 2020 en 2021 € 70/m² bedroeg en in 2022 € 75/m². De heffingsambtenaar stelt zich gelet op deze onderbouwingen op het standpunt dat de voor het perceel gehanteerde prijs van € 70/m² (2020 en 2021) en € 75/m² (2022) niet te hoog is.
Het Hof acht het allereerst aannemelijk dat in de markt een koper is te vinden voor het perceel. Het is daarbij in beginsel niet relevant of dit de huidige eigenaar van [adres2] is, of iemand anders die het perceel voor andere doeleinden - dan als tuin bij [adres2] - wil gebruiken. Het Hof acht het gelet op de ligging en het huidige gebruik van het perceel evenwel aannemelijk dat de echtgenote van belanghebbende, als eigenaar van het [adres2] , de meestbiedende koper van het perceel zou zijn. Dat, zoals belanghebbende stelt, zijn echtgenote om persoonlijke redenen geen interesse zou hebben om het perceel te kopen maakt, wat daar ook van zij, niet dat sprake is van een waardedrukkende omstandigheid. Bij de beoordeling van de waarde van het perceel dient wel rekenschap te worden gegeven van de in 2.3 genoemde beperkingen. Voorzover het betreft het verbod om op het perceel te mogen bouwen heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat er in zoverre geen verschil is met de in de Grondprijsbrieven bedoelde groenstroken. In paragraaf 3.1.8 van die brieven is immers opgenomen dat op groenstroken niet gebouwd mag worden. Met overige (potentieel) waardedrukkende elementen, zoals het verschaffen van een doorgang aan de bewoners van [adres2] , de aanwezigheid van de straatkast, het verbod om diepwortelende planten, hekken of bestrating aan te brengen en het ten allen tijde beschikbaar houden van het perceel en de straatkast voor inspectie, onderhoud, vernieuwing of verwijdering door de telecombeheerder, heeft de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden. Het Hof leidt dit af uit de gepresenteerde vier transacties van – naar niet is bestreden – voldoende vergelijkbare percelen, die voor een veel hogere waarde per vierkante meter zijn verkocht. Het Hof is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van € 12.000 (2020 en 2021) en € 13.000 (2022) niet te hoog zijn vastgesteld.
Belanghebbende heeft gewezen op de uitspraak van rechtbank Breda van 7 september 2012, ECLI:NL:RBBRE:2012:BY1119, en uit die uitspraak afgeleid dat voor het perceel van een veel lagere waarde moet worden uitgegaan. Het Hof wijst erop dat het in die zaak ging om de waardering van een perceel met een ander feitencomplex, in een ander deel van het land, op een ander moment (waardepeildatum 1 januari 2010). De aan dat perceel door de rechtbank Breda toegekende waarde van € 2.000 werpt daarom geen licht op de waarde van het perceel in onderhavige jaren, zodat de relevantie van de door belanghebbende voorgestane herrekening vanuit die waarde ontbreekt.
Vertrouwensbeginsel
Belanghebbende stelt verder dat hij voorafgaand aan de aankoop van het perceel van de gemeente contact heeft gehad met de heffingsambtenaar en dat die toen heeft verklaard dat voor percelen als het onderhavige altijd het tarief voor woningen zou gelden. Door in de onderhavige jaren aanslagen vast te stellen naar het tarief niet-woningen is de heffingsambtenaar zijn deze toezegging niet nagekomen, aldus belanghebbende. Ook zou, volgens belanghebbende, de heffingsambtenaar in het kader van de behandeling van een bezwaar over het jaar 2008 de waarde op € 8.000 hebben vastgesteld onder de toezegging dat die waarde ieder daaropvolgend jaar ongewijzigd zou worden vastgesteld. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar deze toezeggingen in de systemen van de gemeente verwerkt. De heffingsambtenaar heeft hem, toen belanghebbende hem om de vastleggingen heeft gevraagd, te kennen heeft gegeven dat er een systeemwijziging is geweest en eventuele afspraken daarom niet kunnen worden gereproduceerd. De heffingsambtenaar heeft de gestelde toezeggingen weersproken.
Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel dient belanghebbende aannemelijk te maken dat de door hem gestelde toezeggingen zijn gedaan. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende, die geen nadere bewijs voor zijn stellingen heeft overgelegd, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de heffingsambtenaar de door hem gestelde toezeggingen heeft gedaan. Het Hof merkt hierbij op dat de enkele omstandigheid dat in een reeks van jaren naar een waarde van € 8.000 en het tarief voor woningen is geheven, eveneens onvoldoende is om de door belanghebbende gestelde toezeggingen – dat deze waarde en dit tarief voor altijd ongewijzigd zouden gelden – aannemelijk te maken. Aan deze omstandigheid kan belanghebbende ook anderszins geen vertrouwen ontlenen.
Schadevergoeding
Belanghebbende verzoekt verder om een schadeloosstelling ter zake van het verschil tussen de heffing naar het tarief voor woningen en – het hogere, toegepaste tarief – voor niet-woningen. Hij stelt in dat kader dat de heffingsambtenaar hem er ten tijde van de aankoop niet op heeft gewezen dat het tarief niet-woningen zou kunnen gaan gelden. De heffingsambtenaar heeft daarmee, aldus belanghebbende, de informatieplicht geschonden als gevolg waarvan hij schade heeft geleden.
Het Hof vat dit verzoek op als een verzoek als bedoeld in artikel 8:88 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Nu geen sprake is van een onrechtmatig besluit of onrechtmatige handeling en evenmin van het niet tijdig nemen van een besluit, is dit verzoek niet voor toewijzing vatbaar. Mocht belanghebbende zich voor een schadevergoeding baseren op een andere wettelijke bepaling, dan moet hij daarvoor op grond van artikel 8:71 van de Awb naar de burgerlijke rechter.
Griffierecht
Belanghebbende heeft er ten slotte over geklaagd dat hij bij de Rechtbank driemaal griffierecht was verschuldigd in plaats van één keer.
Het Hof begrijpt belanghebbendes klacht aldus, dat hij stelt dat de heffingsambtenaar kort na elkaar drie uitspraken op bezwaar heeft gedaan waartegen belanghebbende weliswaar in drie beroepen is opgekomen, maar dat die afgezien van de waardepeildatum feitelijk dezelfde kwestie betreft, de uitspraken op bezwaar door de Rechtbank gezamenlijk zijn behandeld en daarop in één uitspraak heeft beslist. De Rechtbank had het daarom als één beroep moeten aanmerken, waarvoor slechts eenmaal griffierecht was verschuldigd.
Artikel 8:41, derde lid, van de Awb bepaalt dat indien sprake is van één beroepschrift tegen twee of meer samenhangende besluiten dan wel van twee of meer indieners tegen hetzelfde besluit, eenmaal griffierecht is verschuldigd. Belanghebbende is in drie beroepschriften opgekomen tegen drie uitspraken op bezwaar, zodat reeds daarom van samenhang zoals bedoeld in artikel 8:41, derde lid, van de Awb geen sprake is. De Rechtbank heeft terecht driemaal griffierecht geheven.
5. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
De beslissing is op 4 augustus 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De raadsheer,
(J.H. Riethorst) (R.R. van der Heide)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.