GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 24/2099 en 24/2100
uitspraakdatum: 4 augustus 2026
Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [vestigingsplaats] (hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 6 december 2024, nummers ARN 23/1314 en 23/2473, ECLI:NL:RBGEL:2024:8676, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats] voor het jaar 2021 vastgesteld op € 39.034.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2022 vastgesteld op € 38.264.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB voor het jaar 2022 vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarden verminderd tot € 34.800.000 (jaar 2021) en tot € 34.700.000 (jaar 2022) en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht vergoedt. Verder heeft de Rechtbank de Staat veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 april 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [naam1] en de taxateurs [naam2] en [naam3] en namens belanghebbende mr. H. Vloet en taxateur [naam4] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een incourante niet-woning, in gebruik als gezinsvervangend tehuis, genaamd [instantie] ’. Er wonen kinderen en volwassenen met een ernstig verstandelijke beperking.
De onroerende zaak bestaat uit een perceel van in totaal 176.081 m² met de bestemming ‘Maatschappelijke doeleinden, evenals horeca, cultuur en ontspanning – kinderboerderij, verkeer, groen en bos’. Op dit perceel liggen een 18e-eeuwse boerderij en een landhuis uit 1811. Daarnaast zijn er op het perceel diverse gebouwen met werk-, therapie-, verblijf- en woonruimtes en een zwembad, die zijn gebouwd tussen 1979 en 2017. De opstallen hebben een gezamenlijke bruto vloeroppervlakte (bvo) van 21.023 m². Verder zijn er parkeerplaatsen en overige infrastructuur aanwezig.
3. Geschil
In geschil zijn de WOZ-waarden van de onroerende zaak voor de jaren 2021 en 2022.
In het bijzonder zijn in geschil de herbouwkosten voor de bouwdelen uit 2017 en de correctie voor functionele veroudering.
De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarden (zie 1.1 en 1.2). Belanghebbende verdedigt de door de Rechtbank vastgestelde waarden (zie 1.4).
4. Beoordeling van het geschil
De heffingsambtenaar heeft op 17 april 2025, dus hangende het hoger beroep, een informatiebeschikking genomen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar deze informatiebeschikking ingetrokken.
Niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dat is de grondwaarde, vermeerderd met de waarde van de opstal. De waarde van de opstal wordt bepaald op de herbouwkosten, gecorrigeerd voor de technische veroudering en de functionele veroudering.
In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door [taxateur] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 39.460.000 (2021) en € 39.384.000 (2022).
De grondwaarde en de correctie voor technische veroudering zijn hoger beroep niet meer in geschil.
Herbouwkosten
De herbouwkosten voor de bouwdelen uit 2017 zijn in het taxatierapport getaxeerd op de historische bouwkosten, gecorrigeerd voor de inmiddels opgetreden inflatie. De herbouwkosten van de overige bouwdelen zijn getaxeerd op basis van de taxatiewijzer.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat aannemelijk is dat bij de herbouw van de volledige onroerende zaak schaalvoordelen zouden worden behaald. In het taxatierapport is daarmee naar het oordeel van de Rechtbank onvoldoende rekening gehouden door voor de bouwdelen uit 2017 uit te gaan van de historische bouwkosten.
De heffingsambtenaar voert aan dat de bouwkosten per m² vanaf een bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van ca. 1.500 m² nauwelijks meer dalen. De bvo van de gebouwen uit 2017 bedraagt 4.005 m², zodat bij herbouw van de volledige onroerende zaak geen grotere schaalvoordelen worden behaald. Zo zijn er ook factoren die bij een groter bouwproject tot hogere kosten leiden, door grotere complexiteit en de mogelijkheid van logistieke problemen en vertragingen. Bovendien bestaat de onroerende zaak uit losse gebouwen, waardoor de mogelijkheid van kostenbesparing door schaalvoordelen gering is. De heffingsambtenaar verwijst naar in verschillende taxatiewijzers opgenomen kengetallen van de stichtingskosten, waaruit blijkt dat bij een bvo boven 1.500 m² de stichtingskosten nauwelijks meer dalen. Omdat de bouwdelen uit 2017 op de waardepeildatum pas enkele jaren oud zijn, is de geïndexeerde historische kostprijs een goede taxatie van de herbouwwaarde, aldus de heffingsambtenaar.
Belanghebbende betwist dat de bouwkosten boven 1.500 m² bvo niet meer dalen. Zij stelt dat bij gelijktijdige realisatie van een groot complex de kosten door verschillende factoren worden gedrukt. Verder stelt belanghebbende dat het onjuist is voor een gedeelte van de onroerende zaak de historische kostprijs te hanteren en voor een ander gedeelte de geschatte bouwkosten.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de taxatiewijzers en daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat bij bouwprojecten met een bvo boven 1.500 m² de bouwkosten nauwelijks meer dalen. Belanghebbende heeft dat slechts in algemene termen betwist en daarvoor geen bewijs aangevoerd. Haar betwisting is daarmee onvoldoende gemotiveerd. Voorts is het Hof van oordeel dat geen rechtsregel verbiedt de herbouwkosten van verschillende bouwdelen op verschillende wijze te taxeren. Voor bouwdelen met een recent bouwjaar kunnen de werkelijk gerealiseerde bouwkosten een betere benadering zijn dan een taxatie gebaseerd op standaardbouwkosten.
Functionele veroudering
De functionele veroudering is gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat in de taxatie onvoldoende rekening is gehouden met ondoelmatigheid door lange looplijnen.
De heffingsambtenaar stelt dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Hij wijst erop dat het omgevingsplan in 2019 is vastgesteld en dat het complex bewust is gebouwd in een parkachtige omgeving, in kleinschalige woonvormen, waarvan de opzet van het terrein aansluit bij de doelstellingen voor de opvang en huisvesting van de cliënten.
Belanghebbende betwist in hoger beroep dat de correctie wegens functionele veroudering juist is. Zij wijst op het gewijzigde financieringssysteem. Voorts wijst zij erop dat het gaat om grotendeels oude gebouwen, die niet voldoen aan eisen van energieprestatie en die hoge onderhoudskosten hebben. Bij nieuwbouw zou worden gekozen voor kleiner en compacter bouwen.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat in de door hem overgelegde taxaties voldoende rekening is gehouden met de functionele veroudering. Hij heeft volstaan met enkele algemene stellingen, zonder daarvoor bewijs bij te brengen. De omstandigheid dat het omgevingsplan recent is vastgesteld en dat bewust is gebouwd in een parkachtige omgeving, maakt niet dat daaruit geen ondoelmatigheid kan voortvloeien, bijvoorbeeld door lange looplijnen.
Conclusie
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat niet aannemelijk is dat hij voldoende rekening heeft gehouden met functionele veroudering (zie 4.14).
In hoger beroep is niet bestreden het oordeel van de Rechtbank dat belanghebbende de door haar gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Het Hof zal daarom de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Het Hof schat de waarde voor het jaar 2021 op € 38.000.000 en voor het jaar 2022 op € 37.000.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof zal de beslissingen van de Rechtbank over de schadevergoeding, proceskosten en griffierecht in stand laten.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover het betreft de beslissingen tot vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaak en de aanslagen,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2021 tot € 38.000.000,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2022 tot € 37.000.000,
– vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting overeenkomstig en
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. T.H.J. Verhagen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 4 augustus 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (J. van de Merwe)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.