ECLI:NL:GHARL:2026:5304

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (niet-woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.042.000. De heffingsambtenaar heeft tevens bij beschikking de waarden van de onroerende zaken (woningen) [adres2] tot en met [adres3] , [adres4] tot en met [adres5] , [adres6] tot en met [adres7] en [adres8] tot en met [adres9] vastgesteld en deze waarden tezamen met de waarde van [adres1] vermeld op één aanslagbiljet waarbij voor het jaar 2022 aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolheffing zijn opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.

De heffingsambtenaar heeft op 7 april 2026 een nader stuk ingediend.

De heffingsambtenaar heeft een pleitnota ingezonden.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 april 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, bijgestaan door [naam2] , alsmede [naam3] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.

2. Vaststaande feiten

Belanghebbende is huurder van de onroerende zaken [adres1] te [plaats1] (niet-woning) en [adres2] tot en met [adres3] , [adres4] tot en met [adres5] , [adres6] tot en met [adres7] en [adres8] tot en met [adres9] (woningen, hierna: [adressen] ). De onroerende zaken vormen gezamenlijk het woonzorgcomplex ‘ [naam woonzogcomplex1] ’ (het woonzorgcomplex). Eigenaar (verhuurder) van de onroerende zaken is [naam woonzogcomplex2] . Het woonzorgcomplex is gebouwd in 2013.

De op 4 oktober 2020 tussen verhuurder en belanghebbende gesloten huurovereenkomst vermeldt onder meer:

“OVERWEGINGEN:

a. Verhuurder stelt zich als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector, onder andere ten doel het ter beschikking stellen van woningen aan hen die begeleiding behoeven;

b. Huurder levert als erkende zorginstelling diensten op het terrein van intra- en extramurale zorg- en dienstverlening aan cliënten;

c. Partijen zijn bereid met elkaar een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het appartementengebouw, gelegen op de hoek van de [straatnaam1] / [straatnaam2] , met elk een - nog nader door de gemeente [plaats1] te bepalen - eigen huisnummer, in [plaats1] ;

d. Partijen zijn zich er van bewust dat de zorg voor adequate huisvesting en zorg- en dienstverlening een brede verantwoordelijkheid en inzet vraagt van beide partijen;

(…)

De bestemming van het gehuurde

Artikel 2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt voor huisvesting van en dienstverlening aan geïndiceerde cliënten van de huurder.

Als huurder cliënten met een andere zorg of hulpvraag of van een andere doelgroep daar wil huisvesten dan zal hij verhuurder om voorafgaande toestemming dienen te vragen. (…) Verhuurder zal in beginsel toestemming geven, indien cliënten met een andere zorg of hulpvraag geen extra belasting met zich meebrengen voor het complex en voor de woonomgeving (…).

(…)

Onderhuur

Artikel 8

Het is huurder toegestaan om delen van het gehuurde aan cliënten onder te verhuren, indien het gebruik door deze derden plaatsvindt overeenkomstig de bestemming van het gehuurde (…).

Het is huurder niet toegestaan om het gehuurde geheel dan wel gedeeltelijk in gebruik te geven dan wel onder te verhuren aan andere cliënten/patiënten/derden dan de cliënten genoemd onder het hoofdstuk bestemming. Voor het in gebruik geven of onderverhuren aan anderen, is de schriftelijke toestemming vereist van verhuurder.

(…)”.

Het woonzorgcomplex wordt gebruikt voor huisvesting van dak- en thuislozen. Het complex bestaat uit 24 wooneenheden ( [adres2] tot en met [adres9] , hierna: de appartementen), die alle beschikken over eigen sanitair en keuken, en het hoofdgebouw (de [adres1] ), bestaande uit gemeenschappelijke ruimtes zoals receptie, kantoren, bergingen, verkeersruimtes en een activiteitenruimte.

De website van belanghebbende ( [website] ) vermeldt over het wooncomplex onder meer dat bij [complex] mensen wonen die niet zelfstandig kunnen wonen en aldaar een beschermd en veilig thuis vinden en dat [complex] beoogt een plek te zijn waar iemand die gezien zijn psychische problematiek bescherming behoeft, gedurende een langere periode kan wonen.

De bewoners van het zorgcomplex hebben een indicatie voor verpleging met verblijf vanuit de Wet langdurige zorg (ZZP 4-7). Belanghebbende heeft met deze bewoners zorgovereenkomsten gesloten. De bewoners betalen voor de verleende zorg en het verblijf (intramurale zorg) een eigen bijdrage aan het Centraal Administratie Kantoor (CAK).

Naast deze 24 tot het zorgcomplex behorende appartementen wordt door belanghebbende een aantal appartementen verhuurd.

De heffingsambtenaar heeft het woonzorgcomplex afgebakend in 25 afzonderlijke WOZ-objecten (hoofdgebouw/niet-woning en 24 appartementen/woningen). Het daartegen gerichte bezwaar van belanghebbende is door de heffingsambtenaar afgewezen.

Op het beroep van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar heeft de Rechtbank onder meer geoordeeld dat het beroep van belanghebbende ongegrond dient te worden verklaard reeds omdat zij haar grief inzake de objectafbakening van [adressen] buiten de beroepstermijn heeft ingebracht. Verder heeft de Rechtbank – ten overvloede – geoordeeld dat de heffingsambtenaar het woonzorgcomplex op juiste wijze heeft afgebakend omdat het hoofdgebouw en de appartementen niet dezelfde gebruikers hebben en dus geen sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef, onder d, van de Wet WOZ.

3. Geschil

In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar het woonzorgcomplex op juiste wijze heeft afgebakend. Meer in het bijzonder is in geschil of met betrekking tot het hoofdgebouw en de 24 appartementen van het zorgcomplex sprake is van een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef, onder d van de Wet WOZ.

Belanghebbende stelt onder verwijzing naar artikel 16, aanhef, en onder d van de Wet WOZ dat met betrekking tot het woonzorgcomplex sprake is van één WOZ-object nu 1) zij gebruiker is van zowel het hoofdgebouw als de 24 appartementen en 2) het hoofdgebouw en deze appartementen naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren.

De heffingsambtenaar bestrijdt dat de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ van toepassing is op de onroerende zaken. Er is, aldus de heffingsambtenaar, noch sprake van dezelfde gebruiker, noch kan met recht worden gezegd dat het hoofdgebouw en de 24 appartementen naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren.

Indien de door de heffingsambtenaar gemaakte objectafbakening juist is, is tussen partijen niet (langer) in geschil dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Evenmin is in hoger beroep de rechtmatigheid van artikel 30a Wet WOZ nog in geschil.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en vernietiging van de beschikkingen. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

De heffingsambtenaar heeft het woonzorgcomplex als 25 afzonderlijke WOZ-objecten afgebakend. Belanghebbende heeft tijdig beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar. In haar beroepschrift vermeldt belanghebbende onder meer dat het geschil zich toespitst op “de objectafbakening van het object [adres1] naar waardepeildatum 01-01-2021”. Zij verzoekt verder de WOZ-beschikking voor “ [adres1] e.v.” te vernietigen. Bij het beroepschrift is de bestreden uitspraak op bezwaar gevoegd. Daarin vermeldt de heffingsambtenaar onder meer: “In uw bezwaar geeft u aan dat de appartementen een samenstel vormen met het zorgcomplex aan de [adres1] ”.

Anders dan de Rechtbank is het Hof van oordeel dat in het beroep van belanghebbende in samenhang met de bijgevoegde uitspraak op bezwaar, besloten ligt dat belanghebbende ook (tijdig) tegen de objectafbakening van de 24 appartementen in beroep is gekomen. Daarmee ligt in lijn het verzoek van belanghebbende de WOZ-beschikking voor [adres1] “e.v.” te vernietigen.

Beoordeling van het geschil

Artikel 16 van de Wet WOZ, voorzover hier van belang luidt:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

(…)

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a (…) bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

De bewijslast voor de juiste objectafbakening rust op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar wijst daarbij in de eerste plaats op de resultaten van het door hem in zijn beroepschrift in eerste aanleg vermelde onderzoek naar de duur van bewoning van de appartementen door de bewoners per 1 januari 2023. In zijn nader stuk van 7 april 2026 heeft de heffingsambtenaar de resultaten van eenzelfde onderzoek vermeld, doch nu naar de stand per 1 januari 2022. Uit dat laatste onderzoek komt naar voren dat op 1 januari 2022 zeven bewoners al sinds de opening van het complex in hun appartement wonen, terwijl de gemiddelde bewoningsduur van alle appartementen op dat moment zeven jaar bedraagt. Van een ter beschikking stellen van woonruimte voor betrekkelijk kort verblijf door belanghebbende aan de bewoners is geen sprake. De verschillende bewoners dienen als gebruikers van de 24 appartementen te worden aangemerkt, terwijl belanghebbende gebruiker van het hoofdgebouw is. Reeds hierom kan de samenstelbepaling geen toepassing vinden, aldus de heffingsambtenaar.

Verder stelt de heffingsambtenaar dat er weliswaar enige organisatorische samenhang bestaat tussen het gebruik van het hoofdgebouw en de appartementen, doch dat dit in het onderhavige geval niet voldoende is om te oordelen dat sprake is van onroerende zaken die naar omstandigheden bij elkaar behoren. In zijn arrest van 12 september 2025 (ECLI:NL:2025:1211) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat voor de samenstelbepaling niet één factor beslissend is, maar dat andere omstandigheden zoals geografische samenhang, uiterlijke kenmerken en de mogelijkheid van afzonderlijk gebruik ook dienen te worden gewogen. De appartementen zijn bouwkundig en functioneel zelfstandige woonruimten, individueel afsluitbaar, beschikken over de voor zelfstandige bewoning essentiële voorzieningen en zijn ook bestemd voor afzonderlijk gebruik. Onder die omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de 24 appartementen en het hoofdgebouw alle bij elkaar behoren, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.

Belanghebbende voert voor zijn stelling allereerst aan zij de huurder is van zowel het hoofdgebouw als de 24 appartementen, dat zij het hoofdgebouw en de appartementen gebruikt in het kader van haar dienstverlening en dat zij de appartementen in bruikleen ter beschikking stelt aan de bewoners. Belanghebbende dient daarom te worden aangemerkt als gebruiker van zowel het hoofdgebouw als de 24 appartementen.

Verder stelt belanghebbende dat het hoofdgebouw en de 24 appartementen naar omstandigheden bij elkaar behoren omdat de nadruk van de activiteiten van belanghebbende ligt op de zorg die belanghebbende verleent aan de bewoners. Het gehele object, hoofdgebouw en 24 appartementen tezamen, is een soort verpleegtehuis waarvan de individuele compartimenten vastzitten aan de gezamenlijke ruimtes. Bewoners hebben een eigen sleutel en mogen afhankelijk van de zwaarte van de zorgindicatie vrij in- en uitlopen. Daarop wordt door belanghebbende toegezien. De zorgverleners hebben middels een zogenoemde druppel toegang tot alle appartementen, mogelijk zelfs zonder toestemming van de bewoners. Alleen personen met een zware zorgindicatie – 4 tot en met 6 op een schaal van 7, zodat alleen de zwaarste categorie (dementiepatiënten) niet in aanmerking komt – worden toegelaten. De zorg van belanghebbende ziet niet alleen op samen eten en dagbesteding maar ook op hulp bij aankleden en douchen. De bewoners hebben een woon-zorgcontract waarin de te verlenen zorg nauwkeurig is omschreven en de kosten worden betaald vanuit de Wet langdurige zorg en niet door de bewoners zelf.

Naar het oordeel van het Hof is gelet op:

- de door de heffingsambtenaar – onweersproken – gestelde gemiddelde tijd van bewoning van een appartement door een bewoner van zeven jaar, welke duur naar het Hof uit de gegevens van de heffingsambtenaar heeft vastgesteld vergelijkbaar is met de mediane bewoningsduur door eenzelfde bewoner,

- de omstandigheid dat verschillende bewoners reeds van de aanvang af in de appartementen wonen,

- de doelstelling van belanghebbende zoals blijkend uit de tekst op haar website, om de bewoners van de appartementen een beschermd en veilig thuis te bieden, en aldaar gedurende langere tijd te laten wonen, en

- de omstandigheid dat sprake is van functioneel geheel zelfstandige woonruimten, en de bewoners ieder hun eigen appartement hebben,

met betrekking tot de 24 appartementen geen sprake van gebruik door belanghebbende, doch van feitelijk gebruik door de individuele bewoners. Dat geen sprake is van door belanghebbende met de bewoners gesloten huurcontracten maakt dit niet anders, nu belanghebbende kennelijk de appartementen voor langere duur ter beschikking stelt aan de individuele bewoner.

Nu, naar het oordeel van het Hof, belanghebbende met betrekking tot de 24 appartementen niet als gebruiker in de zin van artikel 16, aanhef, onder d van de Wet WOZ kan worden aangemerkt, doch dat de individuele bewoners als gebruikers van die appartementen zijn aan te merken, is van aan samenstel als bedoeld in die bepaling geen sprake. De vraag of het hoofdgebouw en de appartementen naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren behoeft alsdan geen beantwoording meer. De heffingsambtenaar heeft de onderhavige WOZ-objecten op juiste wijze afgebakend. Het gelijk is aan de heffingsambtenaar.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond

5. Griffierecht en proceskosten

6. Beslissing

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: