GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem|
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.356.743
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, 580757
arrest van 18 augustus 2026
in de zaak van
Gemeente Utrecht
die is gevestigd in Utrecht
hierna: de Gemeente
advocaat: mr. L.W. Feenstra
tegen:
[geïntimeerde] B.V. (als rechtsopvolger onder bijzondere titel van ontwikkelingsmaatschappij [naam1] B.V., hierna: [naam1] )
die is gevestigd in [vestigingsplaats]
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. L.W. Tellegen
1. Het verloop van de procedure in hoger beroep
De Gemeente heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht (hierna: de rechtbank), op 2 april 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling op 3 juli 2026.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2. Wijziging van procespartij
[naam1] heeft in haar memorie van antwoord naar voren gebracht dat zij haar vordering op de Gemeente op 1 oktober 2024 heeft overgedragen aan [geïntimeerde] B.V (hierna: [geïntimeerde] ). Van deze cessie heeft zij op 28 november 2025 schriftelijk mededeling gedaan aan de Gemeente. [naam1] heeft in haar memorie van antwoord het hof tevens verzocht, op grond van artikel 225 lid 1 aanhef en onder c Rv, de procedure te schorsen en [geïntimeerde] als rechtsopvolger onder bijzondere titel te erkennen, zodat [geïntimeerde] in de plaats van [naam1] als appellant kan optreden. Daarvan heeft zij akte gevraagd. De Gemeente heeft ter zitting van het hof geen bewaren geuit tegen de - langs deze weg - beoogde wijziging van haar oorspronkelijke wederpartij [naam1] naar [geïntimeerde] . [geïntimeerde] is ook vrijwillig verschenen en de advocaat van [naam1] heeft het hof desgevraagd laten weten dat zij ook gemachtigd is namens [geïntimeerde] te procederen. Het hof heeft met partijen geconstateerd dat het geding is geschorst op de voet van artikel 225 lid 2 Rv en daarna is hervat op grond van artikel 227 Rv.
3. De kern van de zaak en de beslissing in het kort
[naam1] heeft een aanvraag bij de Gemeente ingediend voor het bouwen van een appartementencomplex. Het besluit van de Gemeente waarbij de bouwvergunning is verleend, is naderhand vanwege bezwaren van omwonenden tot twee keer toe herroepen zodat de vergunning alsnog werd geweigerd. De twee besluiten op bezwaar zijn vervolgens in beroep door de rechtbank (bestuursrecht) vernietigd en tevens is het primaire besluit waarbij aan [naam1] een bouwvergunning is verleend gehandhaafd. Tegen de uitspraak van de rechtbank over het tweede besluit van de Gemeente op bezwaar is door omwonenden tevergeefs hoger beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRvS). De ABRvS heeft de aangevallen uitspraak bevestigd en daarmee het besluit waarbij de bouwvergunning is verleend in stand gelaten. [naam1] heeft de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die zij als gevolg van de vernietigde (herroepings)besluiten heeft geleden. Zij heeft bij de rechtbank een verklaring voor recht gevorderd dat de Gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld en een veroordeling van de Gemeente om de door haar geleden schade te vergoeden, op de maken bij staat. [naam1] heeft ook om een proceskostenveroordeling van de Gemeente verzocht.
De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht afgewezen, maar de andere vordering - veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de vertragingsschade - toegewezen en de zaak naar de schadestaatprocedure verwezen. De schade bestaande uit het aanpassen van het bouwplan is afgewezen. De Gemeente is in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep van de Gemeente is dat de toegewezen vorderingen van [naam1] alsnog worden afgewezen.
Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt, en zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Hierna legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt.
4. De achtergrond van het geschil
Voor de leesbaarheid van dit arrest vat het hof eerst nogmaals de feiten samen, waarin de opmerkingen van de Gemeente in grief I zijn verwerkt.
Op 30 september 2009 heeft [naam1] een aanvraag voor een vergunning ingediend voor het bouwen van twee woongebouwen (een appartementencomplex met een voor- en achterhuis) met een gedeeltelijk ondergrondse stallingsgarage op het perceel [adres1] in [plaats1] . Bij besluit van 17 oktober 2011 (het primaire besluit) heeft de Gemeente voor dit bouwplan de bouwvergunning, eerste fase, verleend.
Tegen dit besluit is bezwaar gemaakt door omwonenden. Bij beslissing op
bezwaar van 18 april 2012 (hierna ook: BOB I) heeft de Gemeente de bezwaren gegrond verklaard en het besluit van 17 oktober 2011 herroepen.
[naam1] heeft beroep ingesteld tegen BOB 1. Bij tussenuitspraak van 11 maart 2013 heeft de rechtbank Midden-Nederland (bestuursrecht), zittingsplaats Utrecht, de Gemeente in de gelegenheid gesteld om binnen een bepaald tijdsbestek het geconstateerde (motiverings)gebrek in de besluitvorming van BOB 1 te herstellen.
De Gemeente heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Bij uitspraak
van 20 juni 2013 heeft de rechtbank (bestuursrecht) het beroep van [naam1] gegrond verklaard, BOB I vernietigd en de Gemeente opgedragen binnen zes weken na verzending van die uitspraak een nieuw besluit op bezwaar te nemen.
De Gemeente heeft deze beslistermijn overschreden. [naam1] heeft bij de rechtbank beroep ingesteld tegen het niet tijdig nemen van een besluit. Bij uitspraak van
15 oktober 2013 heeft de rechtbank het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit op
het bezwaar gegrond verklaard, en de Gemeente onder meer opgedragen alsnog binnen een
bepaald tijdsbestek een besluit op het bezwaar bekend te maken.
Bij beslissing op bezwaar van 5 november 2013 (hierna ook: BOB II) heeft de
Gemeente de bezwaren van omwonenden weer gegrond verklaard en het besluit van
17 oktober 2011 herroepen.
[naam1] heeft tegen BOB II beroep ingesteld. Bij uitspraak van 13 januari
2015 heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, BOB II vernietigd, de uitspraak in de
plaats doen treden van het vernietigde besluit en het primaire besluit gehandhaafd.
De belanghebbenden (omwonenden) hebben hoger beroep ingesteld. De ABRvS heeft dit beroep bij haar uitspraak van 24 februari 2016 ongegrond verklaard en heeft de aangevallen uitspraak bevestigd en het primaire besluit gehandhaafd.
[naam1] heeft vervolgens een aanvraag voor een bouwvergunning, tweede fase, ingediend. Die vergunning is in 2017 verleend.
In haar brief van 18 februari 2021 heeft [naam1] de Gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade die zij als gevolg van de vernietigde besluiten heeft geleden en heeft zij de verjaringstermijn gestuit. Medio 2021 is zij gestart met de bouw. In 2023 is het appartementencomplex gereed gekomen. Inmiddels zijn alle appartementen verkocht.
5. De toelichting op de beslissing van het hof
De Gemeente betwist niet dat zij onrechtmatig jegens [naam1] heeft gehandeld door het nemen en handhaven van de beslissingen op bezwaar van 18 april 2012 (BOB I) en 5 november 2013 (BOB II), die naderhand zijn vernietigd door de uitspraken van de rechtbank van 20 juni 2013 respectievelijk 13 januari 2015. Wel meent zij dat [naam1] geen recht heeft op schadevergoeding omdat [naam1] na het onherroepelijk worden van het eerste besluit op bezwaar (BOB I) - 6 weken na de uitspraak van de rechtbank van 20 juni 2013 - bekend was met haar schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Daarom is haar rechtsvordering verjaard, aldus de Gemeente.
verjaring
Volgens de Gemeente is deze verjaringstermijn van 5 jaar gaan lopen nadat de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering in te stellen. Voor [naam1] was het volgens de Gemeente al in augustus 2013 althans in november 2013 bekend dat haar bouwplan de nodige vertraging zou oplopen, zodat de bouw en de verhuur van de appartementen later van start zouden gaan en zij daardoor geconfronteerd zou kunnen worden met hogere bouwkosten en gederfde huurinkomsten. Dat de totale omvang van de schade en de schadeperiode toen nog niet bekend was, is niet relevant voor de aanvang van de verjaringstermijn. De bekendheid met de schade en de aansprakelijke persoon is vast komen te staan op het moment dat de vernietiging van het eerste besluit op bezwaar door de rechtbank onherroepelijk is geworden (augustus 2013) althans op het moment dat vast is komen te staan dat [naam1] niet bereid was om het bouwplan (verder) aan te passen om alsnog een bouwvergunning eerste fase te krijgen (dat was volgens de Gemeente uiterlijk november 2013). Dit betekent dat de verjaringstermijn in augustus 2018 dan wel november 2018 is voltooid. [naam1] heeft de Gemeente voor het eerst op 18 februari 2021 aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. Dat is te laat, waardoor zij geen schadevergoeding meer kan vorderen.
Volgens de Gemeente stond verder in ieder geval in augustus 2013 dan wel november 2013 voor [naam1] vast dat zij tevergeefs kosten voor het aanpassen van het bouwplan had gemaakt. Die hingen hiermee samen dat de rechtbank in de tussenuitspraak van 11 maart 2013 had geoordeeld dat de beslissing op bezwaar van 18 april 2012 (BOB I) een motiveringsgebrek kende en de Gemeente in staat had gesteld dit gebrek te herstellen. Partijen hebben vervolgens deze mogelijkheid aangegrepen om te onderzoeken of zij er samen uit konden komen. Daarvoor was een aanpassing van het bouwplan nodig. De kosten die daarmee gemoeid waren (architect-, advocaat- en bouwadvieskosten) bedroegen volgens [naam1] circa € 384.000. Omdat naderhand bleek dat de omwonenden geen heil zagen in het aangepaste plan, veranderde het college van B&W van koers en werd niet langer ingezet op aanpassing van het bouwplan. Die aanpassing was van de baan en de bestuursrechtelijke procedure over het oorspronkelijk plan werd voortgezet.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis volgens de Gemeente daarom ook terecht geoordeeld dat de vordering van [naam1] tot vergoeding van de door haar vergeefs gemaakte kosten voor bouwplanaanpassing is verjaard. [naam1] heeft in dit oordeel berust en heeft hiertegen geen incidenteel hoger beroep ingesteld.
De Gemeente meent echter dat de rechtbank dezelfde redenering had moeten volgen met betrekking tot de andere door [naam1] opgevoerde schadeposten, te weten de gestegen bouwkosten en de gederfde huurinkomsten. Ook deze schadeposten zijn volgens de Gemeente gemaakt als gevolg van het eerste besluit op bezwaar van 18 april 2012 (BOB I) en het weigeren van de bouwvergunning eerste fase. Dat besluit is vernietigd door de rechtbank op 20 juni 2013. Die uitspraak is onherroepelijk geworden, waarmee vaststond dat de besluitvorming van de Gemeente onrechtmatig was. Ook voor die schadeposten had de rechtbank moeten oordelen dat de vordering van [naam1] is verjaard omdat zij toen wist dat de Gemeente onrechtmatig had gehandeld. In plaats daarvan heeft de rechtbank ten onrechte de verjaringstermijn voor BOB I laten samenvallen met die van BOB II van 5 november 2013, met als gevolg dat de termijn voor verjaring voor zowel BOB I als BOB II is aangevangen op 25 februari 2016. Dit had weer tot gevolg dat naar het oordeel van de rechtbank (ook) de schadevergoedingsvordering die samenhangt met BOB I niet is verjaard. De Gemeente komt hiertegen op omdat zij meent dat voor elk onrechtmatig besluit een aparte verjaringstermijn is gaan lopen.
Het hof volgt het betoog van de Gemeente niet. Met het onherroepelijk worden van de uitspraak van de rechtbank van 20 juni 2013 is vast komen te staan dat de Gemeente haar beslissing op bezwaar van 18 april 2012 (BOB I) onvoldoende had gemotiveerd (met name waarom de achterkant van het appartementencomplex, gelet op de gevolgen voor de omwonenden, te hoog was). De rechtbank heeft in die uitspraak de Gemeente immers opgedragen een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van de omwonenden. [naam1] wist op dat moment dus niet wat de Gemeente uiteindelijk inhoudelijk zou gaan doen (kreeg zij al of niet een vergunning om te bouwen). Dat hing af van de verlengde besluitvorming die daarop volgde en wat de bestuursrechter daar (mogelijk) later over zou oordelen. Met BOB II van 5 november 2013 heeft de Gemeente opnieuw de bouwvergunning die aan [naam1] op 17 oktober 2011 was verleend herroepen. [naam1] is hiertegen opgekomen bij de rechtbank die haar bij uitspraak van 13 januari 2015 in het gelijk heeft gesteld en het primaire besluit van 17 oktober 2011 heeft gehandhaafd. Maar ook toen had [naam1] nog niet voldoende zekerheid dat zij de Gemeente vanwege onrechtmatig handelen kon aanspreken en schadevergoeding kon eisen, omdat de omwonenden tegen de uitspraak van de rechtbank van 13 januari 2015 hoger beroep hadden ingesteld bij de ABRvS. [naam1] kreeg pas door de uitspraak van de ABRvS van 24 februari 2016, waarbij de uitspraak van de rechtbank van 13 januari 2015 werd bevestigd, de inhoudelijke zekerheid dat de Gemeente ten onrechte de aan haar verleende bouwvergunning (tot tweemaal toe) heeft herroepen. Toen pas was [naam1] ook daadwerkelijk in staat om een rechtsvordering in stellen. Met haar aansprakelijkstellingsbrief van 18 februari 2021 heeft zij dat op tijd gedaan.
Het bovenstaande betekent dus dat het hof niet meegaat in de stelling van de Gemeente dat voor ieder onrechtmatig besluit van de Gemeente een aparte verjaringstermijn is gaan lopen. Ook het enkele feit dat de vordering van [naam1] over de kosten die gepaard gingen met de bouwplanaanpassing (ook wel het feitelijk handelen genoemd) wél is verjaard, brengt niet mee dat voor de andere schadeposten (gestegen bouwkosten en derving van inkomsten) dezelfde verjaringstermijn is gaan lopen.
causaal verband in de vestigingsfase
Anders dan de Gemeente acht het hof een conditio sine qua non-verband in de vestigingsfase aanwezig tussen het onrechtmatig handelen van de Gemeente en de door [naam1] geleden vertragingsschade, zoals de verhoogde bouwkosten en de derving van inkomsten. Het causaal verband moet worden vastgesteld door vergelijking van enerzijds de situatie zoals die zich in werkelijkheid heeft voorgedaan (de feitelijke situatie waarbij [naam1] niet meteen over haar bouwvergunning kon beschikken), en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als de onrechtmatige gedraging achterwege was gebleven (de hypothetische situatie). Voor het aannemen van een conditio sine qua non- verband in de vestigingsfase volstaat dat de feitelijke situatie afwijkt van de hypothetische situatie, zoals hier het geval is. Het hof zal de zaak naar de schadestaatprocedure verwijzen. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure volstaat dat de mogelijkheid van schade aanwezig is. Die mogelijkheid acht het hof aannemelijk nu [naam1] door het onrechtmatig handelen van de Gemeente later aan de bouw van haar appartementencomplex kon beginnen. In de schadestaatprocedure zal het causaal verband in de omvangsfase aan de orde komen, waarbij ingegaan kan worden op de vraag tot hoeveel vertraging het onrechtmatig handelen van de Gemeente heeft geleid en in hoeverre sprake is van causaliteit tussen het handelen van de Gemeente en de afzonderlijke schadeposten.
bewijsaanbod
Het hof komt niet toe aan het (nader)bewijsaanbod van de Gemeente, omdat zij geen concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden.
conclusie
Hoewel grief I - dat enkele vergissingen van de rechtbank betrof over de vaststelling van de feiten - slaagt kan dit niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden zoals hierboven is gebleken. Het hoger beroep van de Gemeente faalt dus. Omdat de Gemeente in het hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de Gemeente veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
6. De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 2 april 2025;
veroordeelt de Gemeente tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
€ 827,- aan griffierecht
€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x tarief II);
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, Th.C.M. Willemse en F.J. de Vries en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2026.