ECLI:NL:GHARL:2026:5335

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter, in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, optredend als voorzieningenrechter, op 19 augustus 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep (met daarin de grieven)

de memorie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke grief

de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel

het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 15 juli 2026 is gehouden.

2. De kern van de zaak

[appellant] huurt vanaf 17 januari 2022 een woning bij Cazas Wonen, aan de [adres1] in [woonplaats] . Eind 2024 is Hemubo voor Cazas Wonen gestart met de voorbereidingen van grootschalig onderhoud/renovatie van de huurwoningen aan de [adres1] . In verband daarmee heeft [appellant] van eind februari 2025 tot in september 2025 gebruik gemaakt van een logeerwoning van Cazas Wonen aan [adres2] in [woonplaats] .

Cazas Wonen heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd om [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de huurwoning en de logeerwoning. Zij voerde daartoe kort gezegd aan dat [appellant] ernstige geluidsoverlast heeft veroorzaakt, medewerkers van Cazas Wonen en Hemubo heeft bedreigd, dat zijn huurwoning overvol spullen stond (hoarding) en dat hij schade heeft toegebracht aan die woning.

De voorzieningenrechter achtte het aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de door [appellant] veroorzaakte overlast (geluidsoverlast en agressief gedrag) een tekortkoming van voldoende gewicht is voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Verder overwoog de voorzieningenrechter dat de gebruiksovereenkomst met betrekking tot de logeerwoning al van rechtswege is geëindigd. Om deze redenen heeft de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming van de huur- en logeerwoning toegewezen.

[appellant] wil dat de vorderingen van Cazas Wonen in hoger beroep alsnog worden afgewezen. Cazas Wonen verzet zich daartegen. Voor het geval het hof zal oordelen dat de overlast geen ontbinding rechtvaardigt, stelt zij zich op het standpunt dat de ontruiming kan worden gegrond op de hoarding en schade in de huurwoning.

Het hof laat de toegewezen ontruimingen in stand en licht dat hierna toe.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

Tot en met mei 2021 was [appellant] enige tijd dakloos. In juni 2021 heeft hij via Ad Hoc een woning voor 6 maanden gekregen en is zorginstelling Kwintes begonnen om [appellant] te begeleiden. Vervolgens is [appellant] in het kader van het Persoonsgerichte Aanpak-programma van de gemeente Woerden in aanmerking gekomen voor de huurwoning aan de [adres1] . Gelijktijdig met de huurovereenkomst van 17 januari 2022 (die voor één jaar werd gesloten) is een daarmee verbonden begeleidingsovereenkomst gesloten tussen [appellant] en Kwintes. Daarin is onder meer bepaald dat [appellant] geen (geluids)overlast mocht veroorzaken. De begeleidingsovereenkomst zou twee jaar duren. Na die tijd heeft [appellant] de begeleiding vrijwillig voortgezet. Op 15 januari 2023 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij de tijdelijke huurovereenkomst is voortgezet voor onbepaalde tijd onder de voorwaarde dat [appellant] de verplichtingen genoemd in de huur- en begeleidingsovereenkomst én de vaststellingsovereenkomst stipt en volledig nakomt. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer opgenomen: “ [appellant] zal geen geluidsoverlast veroorzaken, waaronder wordt begrepen; hard praten, schreeuwen, harde muziek draaien, met deuren slaan”. Cazas Wonen heeft, ook na 15 januari 2023, van een aantal klagers meldingen van door [appellant] veroorzaakte overlast ontvangen.

In november 2024 is Hemubo begonnen met (voorbereidende) werkzaamheden voor het onderhouds-/renovatieproject aan de [adres1] . Nadat Hemubo aan Cazas Wonen had laten weten niet bereid te zijn tot uitvoering van het project zolang [appellant] daar woonde – dit vanwege intimiderend gedrag en bedreigingen door [appellant] – heeft Cazas Wonen in kort geding gevorderd [appellant] te veroordelen de huurwoning tijdelijk te ontruimen. Bij vonnis van 12 februari 2025 is die vordering toegewezen tot uiterlijk 31 augustus 2025. Op 18 februari 2025 hebben partijen een gebruiksovereenkomst voor de logeerwoning aan [adres2] in [woonplaats] gesloten, van rechtswege eindigend op 1 september 2025.

Op 8 april 2025 heeft Cazas Wonen aan [appellant] geschreven dat zij de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres1] wil beëindigen. Volgens die brief is dat omdat [appellant] de afspraken voorafgaand aan de tijdelijke ontruiming niet is nagekomen, vanwege de extreme hoeveelheid spullen die bij de ontruiming werd aangetroffen en de aangebrachte schade aan woning en vanwege overlast voor omwonenden en de ingeschakelde aannemers (waarbij Cazas Wonen op de bedreigingen van de aannemer wees). Cazas Wonen bood als laatste kans nog een tijdelijke huurovereenkomst voor de woning aan [adres2] aan, maar dat aanbod heeft [appellant] afgewezen. Vervolgens heeft Cazas Wonen in dit kort geding ontruiming van de huur- en de logeerwoning gevorderd. Na het vonnis van de voorzieningenrechter heeft [appellant] de logeerwoning ontruimd. Hij woont sindsdien op zijn boot.

Spoedeisend belang

Het hof moet beoordelen of Cazas Wonen naar de huidige stand van zaken nog een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Omdat Cazas Wonen aan haar vordering onder meer ten grondslag legt dat [appellant] ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden, die zich geïntimideerd en angstig voelen door zijn gedrag, en Cazas Wonen met de ontruiming deze overlast wil voorkomen, is de vordering ook nu nog voldoende spoedeisend. Anders dan [appellant] aanvoert, heeft de voorzieningenrechter dus terecht aangenomen dat Cazas Wonen spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering heeft.

Juridisch kader

Zoals de voorzieningenrechter heeft overwogen moet in dit kort geding beoordeeld worden of de vorderingen in een bodemprocedure (voor de huurwoning: tot ontbinding en ontruiming, en voor de logeerwoning: tot ontruiming op grond van het ontbreken van een titel voor verblijf in de woning) een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop ontruiming gerechtvaardigd is. Daarbij moet rekening gehouden worden met het feit dat een ontruiming zeer ingrijpend is en meestal niet kan worden teruggedraaid.

De voorzieningenrechter heeft verder terecht overwogen dat ontbinding van een huurovereenkomst mogelijk is op grond van een tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (4.7 en 4.8 van het vonnis). Ook is juist de overweging dat een huurder verplicht is zich als goed huurder te gedragen en dat, als hij dat niet doet, dat een tekortkoming is die tot ontbinding kan leiden, waarbij geldt dat in het verleden veroorzaakte overlast tekortkomingen zijn die niet ongedaan kunnen worden gemaakt, zodat geen verzuim is vereist voor een gevorderde ontbinding in een bodemprocedure (4.9 en 4.14 van het vonnis).

Het hof zal de zaak in het licht van dit juridisch kader (waar ook geen grieven tegen zijn gericht) beoordelen.

Aannemelijk dat de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van overlast

Het hof acht het zeer aannemelijk dat een bodemrechter [appellant] huurovereenkomst met betrekking tot de [adres1] zal ontbinden vanwege ernstige overlast, daaronder begrepen het agressieve gedrag jegens de door Cazas Wonen ingeschakelde aannemer. Dat licht het hof als volgt toe.

Zoals blijkt uit de in 3.1 geschetste achtergrond was [appellant] heel duidelijk gemaakt dat hij geen (geluids)overlast mocht veroorzaken. Desondanks heeft Cazas Wonen op meerdere momenten in 2023, 2024 en 2025 van verschillende klagers meldingen gekregen dat omwonenden last hadden van (nachtelijk) gillen, schreeuwen, schelden, harde muziek (zodanig dat de eigen tv of muziek niet te horen valt), van dronkenschap en van agressief gedrag. Omwonenden lieten aan Cazas Wonen weten niet met [appellant] te willen deelnemen aan buurtbemiddeling omdat zij bang voor hem waren. Eén omwonende gaf aan regelmatig het huis uit te vluchten omdat hij er niet meer tegen kan en een ander dat hij zich onveilig voelt. Op verzoek van [appellant] begeleiders van Kwintes zijn hierover geen waarschuwingen aan [appellant] gestuurd, omdat die [appellant] zouden ‘triggeren’, maar zijn de meldingen telkens doorgegeven aan Kwintes en later aan Impact Nederland (de opvolgende zorginstelling die [appellant] begeleidde). [appellant] heeft erkend dat Kwintes en Impact Nederland de meldingen met hem hebben besproken. Hij heeft ook niet (gemotiveerd) betwist dat hij voormelde vormen van overlast heeft veroorzaakt. Cazas Wonen heeft in februari 2024 gevraagd om een huisbezoek om met [appellant] over zijn gedrag te spreken, maar daarop ging [appellant] niet in.

Naast voormelde overlast jegens omwonenden heeft [appellant] overlast veroorzaakt jegens medewerkers van Hemubo. Vanaf de start met (voorbereidende) onderhoudswerkzaamheden aan de [adres1] , heeft [appellant] hen door zijn agressieve opstelling het werken moeilijk gemaakt, wat heeft geresulteerd in de veroordeling tot tijdelijke ontruiming van zijn huurwoning (zie 3.2). Op 7 maart 2025 heeft de projectleider van Hemubo aangifte gedaan van bedreigingen van vier medewerkers. Daarin staat onder meer:

“Ik heb van mijn medewerker gehoord dat meneer [appellant] de volgende bedreigingen geuit heeft:

Meneer [appellant] heeft gezegd dat hij de auto’s van ons gaat opblazen en meneer [appellant] heeft ook tegen mijn medewerker [naam] gezegd dat zijn kop eraf gaat. Meneer [appellant] heeft meerdere malen mijn medewerkers achtervolgd met zijn hond [hof: een pitbull]. (…) Meneer [appellant] is erg onberekenbaar. Het ene moment hebben mijn medewerkers een prima gesprek met meneer [appellant] . Het andere moment is meneer [appellant] erg agressief en dreigt hij met de dood. Dit komt opeens opzetten en heeft geen aanleiding. (…) Mijn medewerkers voelen zich niet veilig (…)”

[appellant] heeft niet betwist dat hij zich meermaals agressief en bedreigend heeft opgesteld tegen verschillende medewerkers van Hemubo. Hij heeft alleen uitgelegd wat zijn gedragingen heeft getriggerd, waarbij meespeelde dat hij op dat moment niet meer begeleid werd door Kwintes. Dat neemt echter niet weg dat de medewerkers van Hemubo zich onveilig hebben gevoeld en weigerden de werkzaamheden voort te zetten zolang [appellant] daar zou blijven wonen.

Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft [appellant] met de in 3.9 en 3.10 genoemde gedragingen zodanige overlast veroorzaakt, dat ook het hof in hoge mate aannemelijk acht dat de bodemrechter de huurovereenkomst wegens tekortkomingen van [appellant] zal ontbinden. Daarbij weegt het hof mee dat [appellant] wist dat hij geen overlast mocht veroorzaken en dat de overlast van [appellant] tot gevolg heeft dat een aantal omwonenden bang is voor [appellant] . Ook weegt het hof mee dat uit een door Cazas Wonen op 30 juni 2025 uitgevoerd telefonisch buurtonderzoek rondom [adres2] is gebleken dat ook daar drie omwonenden soortgelijke klachten hadden over [appellant] (schreeuwen en harde muziek, ook in de nacht). Dat deze klachten van bewoners van [adres2] pas zijn geuit nadat Cazas Wonen actief een buurtonderzoek is gestart, is niet relevant. De geuite klachten bevestigen het beeld van de op de [adres1] gesignaleerde overlast. Wat betreft de overlastmeldingen van omwonenden op de [adres1] merkt het hof volledigheidshalve nog op dat vijf klagers uit zichzelf (op verschillende momenten en soms meerdere keren) overlastmeldingen hebben ingediend bij Cazas Wonen en dat er nog drie meldingen zijn binnengekomen na een buurtonderzoek van 15 mei 2025. Dat laatste gegeven vormt ook geen aanleiding om de aard of de ernst van de geuite klachten te relativeren. Datzelfde geldt voor het feit dat de meldingen anoniem zijn. [appellant] heeft niet aangevoerd dat (en in hoeverre) de weergave in de in deze procedure anoniem gehouden meldingen niet klopt. Als gezegd heeft hij de inhoud van de hiervoor genoemde klachten ook niet (gemotiveerd) betwist. Het voorgaande leidt ertoe dat ontruiming van de huurwoning in kort geding toewijsbaar is.

Belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel

[appellant] grote belang bij het behouden van woonruimte en het feit dat hij nu op zijn boot verblijft (zonder sanitair), zonder uitzicht op een nieuwe woning, leidt niet tot een ander oordeel vanwege het belang en de plicht van Cazas Wonen om voor de omwonende huurders op de [adres1] te zorgen voor een leefbare woonomgeving. Daarbij betrekt het hof de aard en ernst van de overlast en de gevolgen daarvan voor de door omwonenden gevoelde veiligheid, en het feit dat [appellant] een gewaarschuwd man was. [appellant] heeft nog aangevoerd dat het steeds beter met hem gaat en dat hij nog steeds (vrijwillige) begeleiding krijgt en accepteert. Dat hij nu geen soortgelijke overlast meer zou veroorzaken, heeft [appellant] echter niet aannemelijk weten te maken. Daarbij wijst het hof op de gemotiveerde betwisting van Cazas Wonen, die verklaringen heeft overgelegd van omwonenden van de woning van [appellant] tante waar hij soms zou verblijven. Ook in die verklaringen worden soortgelijke overlastklachten genoemd.

Ontruiming van de logeerwoning

[appellant] heeft geen grieven gericht tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat de vordering tot ontruiming van de logeerwoning moet worden toegewezen omdat de gebruiksovereenkomst van rechtswege is geëindigd en [appellant] dus geen recht of titel meer heeft voor gebruik van die woning. Die beslissing blijft in hoger beroep dus overeind.

Het hof komt niet toe aan de klachten over hoarding en schade in de huurwoning

Omdat [appellant] grieven niet tot vernietiging van het vonnis leiden, komt het hof niet toe aan bespreking van de voorwaardelijke incidentele grief van Cazas Wonen (dat hoarding en schade ontbinding kunnen rechtvaardigen).

Geen bewijslevering

Een kort geding leent zich niet voor bewijslevering, zodat het hof alleen al om die reden het bewijsaanbod van [appellant] passeert.

De conclusie

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, van 19 augustus 2025;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Cazas Wonen:

€ 827 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Cazas Wonen (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, W.C. Haasnoot en P.E. Lucassen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2026.