ECLI:NL:GHARL:2026:5351

1. [geïntimeerde1]

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 19 juni 2024 tussen partijen heeft gewezen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de appeldagvaardingen van 19 september 2024, met de publicatie in de Staatscourant van 24 september 2024;

de herstelexploten van 16 en 19 november 2024, met de publicatie in de Staatscourant van 29 november 2024;

de rolbeslissing van het gerechtshof Amsterdam van 25 februari 2025;

het oproepingsexploot van 27 februari 2025, met de publicatie in de Staatscourant van 4 maart 2025;

het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 april 2025, waarin vermeld is dat tegen [geïntimeerden] verstek is verleend en waarin de zaak ter verdere behandeling en beslissing verwezen wordt naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden;

de oproepingsexploten van 14 en 16 mei 2025, gevolgd door een herstelexploot van 13 juni 2025, met de publicatie in de Staatscourant van 18 juni 2025;

de memorie van grieven tevens houdende een vermeerdering van eis, met producties;

de rolbeslissing van het hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) van 23 september 2025, waarin de zaak verwezen wordt naar de locatie Leeuwarden van het hof;

de oproepingsexploten van 3 en 9 oktober 2025, gevolgd door de herstelexploten van 15, 23 en 24 oktober 2025, met de publicaties in de Staatscourant van 3 en 18 november 2025;

de memorie van antwoord van de zijde van [geïntimeerde1] , met producties;

een akte uitlaten producties van de zijde van [appellant] .

Vervolgens heeft het hof een datum bepaald voor de uitspraak.

2. De kern van de zaak

[appellant] verhuurt aan [geïntimeerden] een woning en een parkeerplaats. Volgens [appellant] is sprake van een huurachterstand. Zij wil dat de achterstand voldaan wordt en dat de huur beëindigd wordt. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 19 juni 2024 de vordering tot betaling van achterstallige huur voor een beperkt deel toegewezen. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn afgewezen. [appellant] heeft tegen die beslissing hoger beroep ingesteld.

Het hof oordeelt dat het hoger beroep deels slaagt. In dit arrest wordt echter nog geen definitieve beslissing genomen. Partijen krijgen eerst nog de gelegenheid om zich uit te laten over onder meer de vraag of enkele bedingen uit de huurovereenkomst oneerlijk zijn.

3. De feiten

Het hof gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten. Het gaat om feiten die door de ene partij zijn gesteld en die door de ander niet of niet voldoende (meer) zijn betwist.

[geïntimeerde2] huurt sinds 1 mei 2018 de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning). Verhuurder van de woning was aanvankelijk CWE 01 Niederlande GmbH & Co Kg (hierna: CWE).

Sinds 1 december 2021 huurt [geïntimeerde2] van CWE ook een parkeerplaats. Deze is gelegen aan de [straatnaam] in [plaats] , parkeernummer 70 (hierna: de parkeerplaats).

[geïntimeerde1] is per 1 december 2022 medehuurder geworden van de woning. [geïntimeerde1] is ook medehuurder geworden van de parkeerplaats.

CWE heeft de eigendom van het complex waarin de woning en de parkeerplaats zijn gelegen, op 29 december 2022 overgedragen aan [appellant] .

Begin januari 2023 heeft [appellant] brieven verzonden aan de huurders in het complex. In de brieven meldt [appellant] dat zij de nieuwe eigenaar en daarmee ook de nieuwe verhuurder is. In de brieven is vermeld dat de huur voortaan aan [appellant] voldaan moet worden.

[geïntimeerde1] heeft in de periode van 22 maart tot 22 november 2023 huursommen voor de woning en de parkeerplaats overgeboekt naar de bankrekening van CWE. In oktober / november 2023 heeft [appellant] [geïntimeerden] aangemaand tot betaling van achterstallige huur. Vanaf december 2023 betaalt [geïntimeerde1] huur door overboeking naar de bankrekening van [appellant] .

4. De beoordeling

[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd de huurovereenkomsten voor de woning en de parkeerplaats te ontbinden en om [geïntimeerden] te veroordelen tot ontruiming. Daarnaast heeft zij gevorderd om [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 6.608,97 aan achterstallige huur en betaling van de maandelijkse huursommen tot de datum van ontruiming, met rente. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 19 juni 2024 [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 166,04 aan achterstallige huur, te vermeerderen met rente. De vorderingen zijn voor het overige afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten.

[appellant] heeft in dit hoger beroep haar eis gewijzigd. [appellant] vordert nu, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomsten, ontruiming van het gehuurde, betaling van huurachterstanden van € 5.411,35 en € 337,84, betaling van de huurprijs tot de datum van ontruiming, en terugbetaling van de proceskosten van de eerste aanleg (met rente). [appellant] vraagt tot slot het vonnis van de kantonrechter voor het overige te bekrachtigen.

Rechtsmacht en toepasselijk recht

[appellant] is een rechtspersoon naar buitenlands recht en deze zaak heeft om die reden een internationaal karakter. Het hof moet daarom eerst beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is om van de vordering kennis te nemen. Het hof stelt vast de Nederlandse rechter inderdaad bevoegd is. Deze zaak gaat namelijk over de huur van onroerende zaken die gelegen zijn in Nederland. Artikel 24 lid 1 EEX Verordening II wijst de Nederlandse rechter in dit geval dan ook aan als bevoegde rechter (Verordening (EU) nr. 1215/2012 van 12 december 2012). In dit hoger beroep staat niet ter discussie dat de huurovereenkomsten beheerst worden door Nederlands recht (vgl. artikel 4 lid 1 sub c van Verordening (EG) nr. 593/2008 van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I)).

Betaling van achterstallige huur

[appellant] vordert in deze procedure betaling van achterstallige huur voor de woning en de parkeerplaats. Aan deze vordering legt [appellant] ten grondslag dat zij per januari 2023 de nieuwe eigenaar is van de woning en de parkeerplaats, en dat zij daarmee CWE als verhuurder is opgevolgd. Volgens [appellant] heeft zij de huurders begin januari 2023 middels enkele brieven over de wijziging geïnformeerd. Het gaat daarbij (onder meer) om brieven van 1 januari en 5 januari 2023. Daarbij heeft [appellant] gemeld dat de huur per die datum overgeboekt dient te worden naar het rekeningnummer van [appellant] dat in de brief wordt genoemd. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] de huur over de periode tot december 2023 niet volledig voldaan.

[geïntimeerde1] stelt zich op het standpunt dat hij en zijn medehuurder aan de verplichtingen uit de huurovereenkomsten voldaan hebben. Volgens [geïntimeerde1] heeft hij de brieven van [appellant] van begin januari 2023 niet ontvangen en was hij niet op de hoogte van het feit dat [appellant] de nieuwe verhuurder was. [geïntimeerde1] wist, zo betoogt hij, dus niet dat de huur vanaf januari 2023 betaald moest worden op de bankrekening van [appellant] . [geïntimeerde1] wijst er daarbij op dat hij vanaf maart tot en met november 2023 nog betalingen heeft gedaan aan de aanvankelijke verhuurder, CWE. Pas eind 2023 is aan [geïntimeerde1] gemeld dat er op een andere bankrekening betaald moest worden. Sindsdien heeft [geïntimeerde1] betaald op de rekening van [appellant] . [geïntimeerden] hebben daarmee aan hun verplichtingen voldaan. Dat er niet op het juiste rekeningnummer betaald zou zijn, kan in elk geval niet met succes aan [geïntimeerden] worden tegengeworpen, aldus telkens [geïntimeerde1] .

Het hof komt, anders dan de kantonrechter, tot de conclusie dat [appellant] recht heeft op betaling van de door haar gevorderde achterstallige huur. [appellant] heeft namelijk voldoende aangetoond dat [geïntimeerden] een of meer van de door [appellant] in januari 2023 verzonden brieven ontvangen hebben en dat [geïntimeerden] er zodoende van op de hoogte waren dat de huur voortaan betaald moest worden aan [appellant] . [appellant] heeft in hoger beroep een ‘betalingsbewijs’ van Aareal Bank van 23 januari 2023 overgelegd (productie 2). [appellant] wijst er terecht op dat dit document vermeldt dat op 23 januari 2023 een betaling van € 758,03 heeft plaatsgevonden op de bankrekening van [appellant] bij Aareal Bank, onder vermelding van ‘ [adres] [postcode] ’. De betaling vond volgens het bewijsstuk plaats vanaf de bankrekening van [geïntimeerde1] . Volgens [appellant] kan het dus niet anders dan dat [geïntimeerden] een van de brieven van [appellant] ontvangen hadden en dat [geïntimeerde1] er zodoende mee bekend was dat de huur vanaf januari 2023 aan [appellant] betaald moest worden op het door [appellant] opgegeven rekeningnummer.

Het hof stelt vast dat dit laatste door [geïntimeerde1] niet voldoende begrijpelijk en gemotiveerd weersproken is. [geïntimeerde1] betoogt dat de betaling van 23 januari 2023 aan [appellant] mogelijk plaatsvond vanwege het feit dat medehuurder [geïntimeerde2] een doorlopende incassomachtiging had afgegeven aan CWE. Volgens [geïntimeerde1] is het denkbaar dat er “bij de overgang van deze machtiging een eenmalige automatische overboeking naar het [appellant] -rekeningnummer heeft plaatsgevonden.” Dit betoog van [geïntimeerde1] miskent echter dat de betaling volgens het overgelegde betalingsbewijs, zoals [appellant] ook opmerkt, plaatsvond vanaf de bankrekening van [geïntimeerde1] zélf en niet vanaf de bankrekening van [geïntimeerde2] . Het hof stelt vast dat [geïntimeerde1] , zoals [appellant] terecht opmerkt, naast de door [appellant] genoemde verklaring dat [geïntimeerden] een van de brieven van [appellant] van begin januari 2023 ontvangen hebben, geen andere plausibele verklaring heeft gegeven voor het feit dat de huur op 23 januari 2023 vanaf de rekening van [geïntimeerde1] is overgeboekt naar de bankrekening van [appellant] .

Ook de stelling van [geïntimeerde1] dat het op 23 januari 2023 betaalde bedrag van € 758,03 niet overeenkomt met de contractuele huurprijs van € 764,00, baat [geïntimeerde1] hier niet. Dat het bedrag niet juist was, doet immers niet af aan het betoog van [appellant] dat de betaling aan [appellant] plaatsvond ter voldoening van huur voor de woning en dat [geïntimeerden] dus op de hoogte moeten zijn geweest van het feit dat betaald diende te worden op de bankrekening van [appellant] . [geïntimeerde1] merkt verder op dat hij “direct na die ene betaling is teruggegaan naar het hem bekende rekeningnummer van CWE (…)”. Volgens [geïntimeerde1] blijkt uit het feit dat hij na 23 januari 2023 enige tijd structureel de huur aan CWE betaalde, dat hij er niet van op de hoogte was dat betaald moest worden aan de nieuwe verhuurder [appellant] . Ook die stelling is tevergeefs. Ook voor deze stelling geldt namelijk dat deze niet afdoet aan het betoog van [appellant] dat [geïntimeerde1] blijkens de betaling van 23 januari 2023, begin 2023 al wist dat betaald moest worden op de bankrekening van [appellant] . Dat [geïntimeerde1] daarna weer een aantal maanden betaalde aan CWE, is – naar het hof veronderstelt – kennelijk het gevolg van een vergissing aan de zijde van [geïntimeerde1] . Dat laatste komt in de gegeven omstandigheden voor risico van [geïntimeerden]

Omvang van de betalingsachterstand

Uit het bovenstaande volgt dat [geïntimeerden] gehouden waren om de huur vanaf januari 2023 aan [appellant] te voldoen op het door [appellant] opgegeven rekeningnummer. Volgens [appellant] heeft zij van de betalingen van [geïntimeerden] aan CWE, er vier doorbetaald gekregen, dit voor een bedrag van in totaal € 3.183,-. Dit bedrag heeft [appellant] op de openstaande huurschuld van [geïntimeerden] in mindering gebracht. Per saldo bedraagt hun huurachterstand daarmee nog € 5.411,35 voor de woning en € 337,84 voor de parkeerplaats, aldus [appellant] .

[geïntimeerde1] betoogt dat hij in 2023 niet vier maandtermijnen naar CWE heeft overgeboekt, maar acht maandtermijnen. Volgens [geïntimeerde1] moeten ook de bedragen van de overige vier betaalde termijnen op de huurvordering van [appellant] in mindering worden gebracht. Het hof verwerpt dat betoog. Anders dan [geïntimeerde1] kennelijk veronderstelt, is het niet aan [appellant] om te stellen en te bewijzen dat CWE de overige vier termijnen níet aan haar heeft afgedragen. Het betoog van [geïntimeerde1] dat er meer door CWE aan [appellant] is betaald, is een bevrijdend verweer van [geïntimeerden] en het is dus aan [geïntimeerden] om voldoende gemotiveerd te stellen en zo nodig ook te bewijzen, dat zij (verder) aan hun betalingsverplichtingen voldaan hebben doordat CWE bedragen aan [appellant] heeft doorbetaald. Dat CWE méér aan [appellant] zou hebben doorbetaald dan [appellant] heeft verklaard, is door [geïntimeerde1] echter niet nader toegelicht en onderbouwd. Overigens is er ook geen grond om aan te nemen dat het (deels) uitblijven van doorbetaling door CWE aan [appellant] , in de onderlinge verhouding tussen [appellant] en [geïntimeerden] voor rekening komt van [appellant] . Daarbij acht het hof in de gegeven omstandigheden beslissend dat – zoals hiervoor is vastgesteld – [geïntimeerden] wel degelijk een of meer van de brieven van [appellant] van begin januari 2023 ontvangen hebben en dat zij zodoende wisten of moesten weten dat de huur vanaf 2023 betaald moest worden aan [appellant] . Het hof merkt daarbij op dat overigens ook niet ter discussie staat dat [geïntimeerden] per eind 2022 nog een huurschuld hadden aan CWE. Dat CWE de in 2023 van [geïntimeerden] ontvangen bedragen volledig heeft doorbetaald aan [appellant] , kan ook reeds om die reden in dit hoger beroep niet verondersteld worden.

[appellant] heeft voldoende aangetoond dat er per eind april 2025 een huurachterstand is van € 5.411,35 voor de woning en € 337,84 voor de parkeerplaats. [appellant] vraagt het hof echter niet alleen [geïntimeerden] te veroordelen die bedragen te voldoen, maar ook om de door de kantonrechter gegeven veroordeling in stand te houden. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 166,04 aan achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente (zie rov. 5.1 van het vonnis van 19 juni 2024). De vordering van [appellant] bevat daarmee kennelijk een dubbeltelling voor wat betreft dat bedrag van € 166,04. Voor zover [appellant] meent dat zij naast de bedragen van € 5.411,35 en € 337,84 recht heeft op dat bedrag van € 166,04, heeft [appellant] haar vordering in elk geval onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Het door de kantonrechter reeds toegewezen bedrag van € 166,04 zal in mindering worden gebracht op het in hoger beroep gevorderde bedrag aan huur ter zake van de woning. Het hof zal dus, zoals [appellant] vraagt, de genoemde veroordeling van de kantonrechter in stand zal laten, en daarnaast zal het hof [geïntimeerden] veroordelen tot betaling van huurachterstanden van € 5.245,31 (€ 5.411,35 - € 166,04) voor de woning en € 337,84 voor de parkeerplaats.

Vordering tot ontbinding en ontruiming

[appellant] vraagt het hof ook om de huurovereenkomsten voor de woning en de parkeerplaats te ontbinden en om [geïntimeerden] te veroordelen tot ontruiming. Het hof zal deze vorderingen afwijzen. Daarbij stelt het hof voorop dat er, zoals [appellant] opmerkt, sprake is van aanzienlijke huurachterstanden van ongeveer 6,5 maanden (€ 5.245,31 en € 337,84, per eind maart 2025). Het hof is echter met [geïntimeerde1] van oordeel dat die tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen in de gegeven omstandigheden niet rechtvaardigt (vgl. artikel 6:265 lid 1 BW). [geïntimeerde1] wijst er terecht op dat de huurachterstand ontstaan is doordat hij de huur na januari 2023 enige tijd – kennelijk per abuis – heeft overgemaakt naar de bankrekening van de vorige verhuurder. Het hof neemt ook in aanmerking dat [appellant] kennelijk pas vele maanden later aan [geïntimeerden] heeft bericht dat zij van hen geen huurbetalingen had ontvangen. Verder weegt het hof mee dat [geïntimeerde1] blijkens de overgelegde stukken de huurtermijnen vanaf december 2023 in het algemeen tijdig voldaan heeft en dat uit hetgeen [geïntimeerde1] op dit punt aanvoert, volgt dat hij veel belang heeft bij behoud van zijn woonruimte. Ontbinding acht het hof onder die omstandigheden niet gerechtvaardigd. Dat [geïntimeerden] eind 2022 een achterstand hadden bij CWE – een achterstand die ontstaan was in de periode dat [geïntimeerde1] nog geen medehuurder was – maakt dat alles niet anders. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen daarom worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten; proceskosten

[appellant] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vordert zij dat [geïntimeerden] veroordeeld worden in de proceskosten.

Het hof stelt vast dat de overgelegde algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (ROZ-model 30 juli 2003) een regeling bevatten die ziet op zowel buitengerechtelijke als gerechtelijke kosten. Artikel 20 van de huurvoorwaarden bepaalt, samengevat, dat de contractspartij die niet aan zijn verplichtingen voldoet, alle kosten draagt van de gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen die de andere partij vervolgens treft (zie artikel 20.3). Als het tekortschieten bestaat uit het niet tijdig betalen van een geldsom, geldt voor de buitengerechtelijke kosten bovendien een minimum van 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,- (artikel 20.4). Buitengerechtelijke kosten zijn alleen verschuldigd nadat deugdelijk is aangemaand (artikel 20.5). Voor de huurder geldt verder dat over betalingsachterstanden een contractuele rente van 1% per maand verschuldigd is (artikel 20.2) en dat een boete van € 25,- (met indexatie) verschuldigd is voor elke dag dat de huurder niet aan zijn verplichtingen voldoet (artikel 20.6).

Het hof moet ambtshalve onderzoeken of het beding over buitengerechtelijke kosten en proceskosten oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Bij de beoordeling of een beding een oneerlijk karakter heeft, gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). De bedingen zoals die in deze zaak aan de orde zijn, kunnen – zo blijkt ook uit de jurisprudentie – onder omstandigheden oneerlijk zijn in de hiervoor bedoelde zin. Partijen hebben zich niet uitgelaten over de vraag of de genoemde bedingen oneerlijk zijn. Ook hebben zij zich niet uitgelaten over de vraag wat het gevolg zou zijn van een eventuele vaststelling dat de bedingen oneerlijk zijn. Uit de stukken blijkt verder niet of er op enig moment aanvullende afspraken zijn gemaakt of dat daartoe pogingen zijn ondernomen. Het hof zal partijen daarom in de gelegenheid stellen om zich bij akte alsnog over die vraagpunten uit te laten. Partijen kunnen zich daarbij gelijk ook uitlaten over de vraag of er aanleiding is om deze procedure eventueel geheel of gedeeltelijk aan te houden in afwachting van de uitkomst van de procedure bij de Hoge Raad over toetsing van proceskostenbedingen zoals die blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081).

Tot slot

Het hof heeft hiervoor vastgesteld dat [geïntimeerden] aan [appellant] nog bedragen verschuldigd zijn van € 5.245,31 voor de woning en € 337,84 voor de parkeerplaats (zie hierboven, onder 4.4 - 4.11). De vordering van [appellant] tot ontbinding en ontruiming is niet toewijsbaar (zie hierboven, onder 4.12). Het hof zal in dit arrest echter nog geen definitieve beslissing geven. Partijen krijgen eerst de gelegenheid zich uit te laten over de toetsing van het beding over de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten. Daarbij zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

Het hof geeft partijen hier tot slot nog in overweging om te bezien of zij op basis van wat hiervoor is overwogen, alsnog tot een minnelijke regeling kunnen komen. Het hof merkt daarbij op dat, gelet op de prejudiciële vraag die de Hoge Raad op 4 juli 2025 aan het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft gesteld, deze procedure mogelijk niet op korte termijn volledig kan worden afgerond.

5. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 15 september 2026 voor het nemen van een akte aan de zijde van [appellant] als hiervoor bedoeld onder 4.16;

bepaalt dat [geïntimeerden] vervolgens een termijn van vier weken krijgen voor het nemen van een antwoordakte;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, H. de Hek en P.S. Bakker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2026.