GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 25/383
uitspraakdatum: 18 augustus 2026
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 december 2024, nummer UTR 23/5020, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.554.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de beschikte waarde en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 mei 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar bijgestaan door taxateur [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1922 gebouwde vrijstaande woning met een rieten kap. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m2 en is gelegen op een perceel van 683 m2. Tot de woning behoren verder een aanbouw (2x 20 m2), een aangebouwde berging van 41 m2, een kelder van 29 m2, een overkapping van 12 m2 en vier dakkapellen.
Bij beschikking is de waarde van de woning door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 1.554.000.
Naar aanleiding van het hiertegen gerichte bezwaar heeft de heffingsambtenaar belanghebbende gevraagd het ‘Inlichtingen Formulier Secundaire Objectkenmerken’ in te vullen, zodat een beter beeld kon worden verkregen van (de toestand van) de woning. Daarbij heeft de heffingsambtenaar belanghebbende erop gewezen dat indien het formulier niet binnen de gestelde tijd zou worden geretourneerd een informatiebeschikking zou worden genomen. Belanghebbende heeft niet aan dit verzoek voldaan.
Op 7 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar een informatiebeschikking genomen. Daartegen is door belanghebbende geen rechtsmiddel aangewend. Belanghebbende heeft ook geen nadere informatie omtrent de toestand van de woning verstrekt. Daarop heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
In beroep heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd van 4 maart 2024 opgesteld door [naam2] , waarin de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 aan de hand van de vergelijkingsmethode is getaxeerd op € 1.631.348. In het taxatierapport zijn de volgende gegevens van de gebruikte vergelijkingswoningen vermeld:
1. [adres2] te [woonplaats] , een vrijstaande woning met rieten kap gebouwd in 1700, met een gebruiksoppervlakte van 175 m². Tot de woning behoren een aanbouw van 13 m2, een vrijstaande berging van 7 m2, een kelder van 5 m2, een overkapping van 7 m2 en twee dakkappellen. De woning ligt op een perceel van 353 m2 en is op 2 februari 2021 verkocht voor € 1.200.000;
2. [adres3] te [woonplaats] , een vrijstaande woning gebouwd in 1929, met een gebruiksoppervlakte van 162 m², een kelder van 8 m2, een vrijstaande berging van 12 m2, een vrijstaande garage van 21 m2, een serre van 9 m2 en een dakkapel. De woning ligt op een perceel van 700 m2 en is op 21 september 2021 verkocht voor € 1.650.000;
3. [adres4] te [woonplaats] , een vrijstaande woning gebouwd in 1900, met een gebruiksoppervlakte van 147 m², een vrijstaande garage van 14 m2, een gastenverblijf van 20 m2 en een dakkapel. De woning ligt op een perceel van 417 m2 en is op 12 april 2022 verkocht voor € 1.471.109.
De woning is op 16 augustus 2024 verkocht voor een bedrag van € 1.500.000 (vraagprijs € 1.450.000 k.k.). De levering heeft op 1 november 2024 plaatsgevonden.
3. Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit – onder verwijzing naar het eigen verkoopcijfer – een waarde van € 1.351.770. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en verzoekt het Hof de uitspraak van de Rechtbank te bevestigen.
4. Beoordeling van het geschil
Waarde
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde van woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking.
Het vorenstaande laat echter onverlet dat de vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in de wetsbepaling is omschreven. Deze waarde kan ook op andere wijze worden bepaald.
Bewijslast
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. In beginsel is het dan aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Aan belanghebbende is echter een informatiebeschikking uitgereikt, omdat hij geen antwoord heeft gegeven op vragen van heffingsambtenaar over de toestand van de woning (zie 2.3. en 2.4.). Belanghebbende heeft tegen deze informatiebeschikking geen rechtsmiddel ingesteld, zodat deze onherroepelijk is geworden. Een onherroepelijk geworden informatiebeschikking die is gegeven omdat een belanghebbende een of meer vragen die de heffingsambtenaar heeft gesteld, niet of onjuist heeft beantwoord, kan tot gevolg hebben dat de bewijslast moet worden omgekeerd en verzwaard. Een redelijke wetstoepassing brengt echter mee dat de omkering en verzwaring van de bewijslast niet geldt voor die geschilpunten waarvoor het antwoord op de gestelde vraag of vragen niet van belang kan zijn.
Belanghebbende bestrijdt in hoger beroep de door heffingsambtenaar vastgestelde waarde enkel door te wijzen op het eigen verkoopcijfer. Volgens de heffingsambtenaar dient het eigen verkoopcijfer echter buiten beschouwing te worden gelaten, omdat de verkoop te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden om enig licht op de gezochte waarde te kunnen werpen. Voor de beantwoording van de vraag of in dit geval het eigen verkoopcijfer bruikbaar is voor het vaststellen van de waarde, zijn de door de heffingsambtenaar gestelde vragen over de toestand van de woning niet van belang, zodat in zo verre geen aanleiding bestaat voor toepassing van omkering en verzwaring van de bewijslast op dit punt.
Bruikbaarheid van het eigen verkoopcijfer
Het Hof brengt in herinnering dat de toetssteen uiteindelijk de waarde in het economische verkeer is als omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Er is geen vast criterium of termijn aan de hand waarvan kan worden vastgesteld wanneer het eigen verkoopcijfer (al dan niet met indexatie) bruikbaar is c.q. wanneer het eigen verkoopcijfer dient te prevaleren boven de vergelijkingsmethode. Dit is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het individuele geval. In de regel pleit voor het gebruik van het eigen verkoopcijfer dat het een marktgegeven is waarin alle unieke kenmerken (positief en negatief) van de woning zijn verdisconteerd. Daar staat tegenover dat indien het eigen verkoopcijfer (wat) verder van de peildatum tot stand is gekomen de vergelijkingsmethode in sommige gevallen een accurater beeld kan geven van het waardeniveau op de peildatum. Dit doet zich met name voor in situaties waarin de vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en in hoge mate vergelijkbaar zijn met het te waarderen object.
In het onderhavige geval is de woning 2,5 jaar na de waardepeildatum verkocht. Desondanks heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat indexatie van het eigen verkoopcijfer naar de waardepeildatum in dit geval een betere waardering oplevert dan de vergelijkingsmethode. Redengevend daarvoor is dat i) de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten aanzienlijk verschillen van de woning in bouwjaar ( [adres2] ), perceelgrootte ( [adres2] , [adres4] ), gebruiksoppervlakte ( [adres2] ), dakbedekking ( [adres3] en [adres4] ) en bijgebouwen, ii) de vergelijkingsmethode, zoals door de heffingsambtenaar toegepast, in een stijgende markt – dat daarvan in dit geval sprake is, is tussen partijen niet in geschil – resulteert in een waarde die veel hoger is dan het bedrag waarvoor de woning later op 16 augustus 2024 is verkocht (€ 1.631.348 tegenover € 1.500.000) en iii) de heffingsambtenaar niet betwist dat het eigen verkoopcijfer onder normale marktomstandigheden tot stand is gekomen.
Om tot de door hem bepleitte waarde te komen, heeft belanghebbende het eigen verkoopcijfer geïndexeerd aan de hand van de indexeringspercentages die gelden voor de CBS regio Noord-Holland. Ter zitting heeft hij erkend dat dat niet juist is geweest en nader het standpunt ingenomen dat aangesloten moet worden bij de percentages die gelden voor vrijstaande woningen in [woonplaats] . Desgevraagd heeft de taxateur ter zitting verklaard dat volgens zijn gegevens de prijzen van vrijstaande woningen in [woonplaats] in 2022 gelijk zijn gebleven, in 2023 zijn gestegen met 3% en in 2024 zijn gestegen met 6,5%.
Partijen hebben een en ander op zitting niet verder cijfermatig uitgewerkt. Gelet hierop zal het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie vaststellen op € 1.400.000.
Belanghebbende heeft geen zelfstandige grieven tegen de hoogte van de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 aangevoerd. Het Hof zal de aanslag dienovereenkomstig verminderen.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
5. Griffierecht en proceskosten
Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.
Verder heeft belanghebbende het Hof verzocht een proceskostenvergoeding toe te kennen voor bezwaar, beroep en hoger beroep. De heffingsambtenaar verzet zich tegen de toekenning van een proceskostenvergoeding, omdat het zijns inziens aan belanghebbende te wijten is dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
De kosten die een belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, worden op verzoek vergoed voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Naar het oordeel van het Hof is daarvan in het onderhavige geval sprake. Door voorafgaand aan het vaststellen van de WOZ-beschikking geen verder onderzoek te doen naar de (staat van de) woning, is het aan de heffingsambtenaar te wijten dat de WOZ-waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase wel heeft gevraagd naar de toestand van de woning en dat belanghebbende op die vragen geen antwoord heeft gegeven, maakt dat niet anders.
Voor de kosten die een belanghebbende in verband met de behandeling van het (hoger) beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, geldt dat deze bij een gegrond (hoger) beroep als regel voor vergoeding op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in aanmerking komen. Van deze regel mag worden afgeweken indien de noodzaak tot het instellen van (hoger) beroep uitsluitend voortvloeide uit de handelwijze van de belanghebbende. De enkele omstandigheid dat de noodzaak tot het instellen van (hoger) beroep mede voortvloeide uit de handelwijze van de belanghebbende, is niet voldoende.
In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar een informatiebeschikking genomen betreffende de informatie op het ‘Inlichtingen Formulier Secundaire Objectkenmerken’. Hoewel belanghebbende het inlichtingenformulier niet heeft geretourneerd, voert het naar het oordeel van het Hof te ver om te oordelen dat de noodzaak tot het instellen van beroep uitsluitend aan de handelwijze van belanghebbende is te wijten. Het Hof wijst er in dat verband op dat de informatiebeschikking de heffingsambtenaar niet ontslaat van de plicht op basis van de hem ter beschikking staande gegevens een zorgvuldige heroverweging te maken en dat belanghebbende in de bezwaarfase zijn bezwaar schriftelijk heeft toegelicht en foto’s heeft verstrekt van de kozijnen, het rieten dak en enkele vochtplekken.
De noodzaak tot het instellen van hoger beroep vloeit naar het oordeel van het Hof wel uitsluitend voort uit de handelwijze van belanghebbende. De woning is op 16 augustus 2024 verkocht en op 1 november 2024 geleverd. Desondanks heeft belanghebbende pas op 11 november 2024 informatie omtrent deze transactie in de beroepsprocedure ingebracht, terwijl de zitting bij de Rechtbank op donderdag 14 november 2024 om 16.30 uur zou plaatsvinden. Onder deze omstandigheden is het uitsluitend aan belanghebbende te wijten dat de Rechtbank de verkoopdocumentatie buiten beschouwing heeft gelaten en dat belanghebbende hoger beroep heeft moeten instellen om (alsnog) een beroep op het eigen verkoopcijfer te kunnen doen. Het Hof volgt belanghebbende niet in diens standpunt dat de heffingsambtenaar ook in dat stadium van de procedure de plicht heeft na te gaan of zich ten aanzien van de woning nog bijzonderheden hebben voorgedaan.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.332 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 666) en € 1.868 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934), ofwel in totaal op € 3.200.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- vernietigt de uitspraken op bezwaar,
- stelt de beschikte waarde vast op € 1.400.000,
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.200,
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 143 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, voorzitter en lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 18 augustus 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (R.R. van der Heide)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.