ECLI:NL:GHARL:2026:5460

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

2. De kern van de zaak en de uitkomst daarvan

In deze zaak ligt de vraag voor of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en als dat niet het geval is of Okay de onderhandelingen daarover onrechtmatig heeft afgebroken.

Het hof zal beslissen dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen en dat Okay de onderhandelingen daarover mocht stoppen. Het hof laat daarmee het vonnis van de kantonrechter in stand. Het hof licht dat hierna toe.

3. De feiten

[appellant] is eigenaar van het pand aan de [adres] in [plaats] , waarvan de begane grond is bestemd als winkelruimte (hierna: de winkelruimte). In het kadaster is opgenomen dat de kadastrale grootte van het perceel 546 m2 is.

De winkelruimte is in januari 2023 te huur aangeboden via [makelaardij] te [plaats] (hierna: de makelaar). In de beschrijving van de makelaar is met betrekking tot de oppervlakte van de winkelruimte opgenomen:

‘De totale oppervlakte bedraagt circa 675 m2 waarvan ongeveer 430 m2 verkoopoppervlakte, 225 m2 magazijn en 20 m2 kantoorruimte. Eventueel is het magazijn om te zetten tot verkoopruimte.

Te huur vanaf ± 450 m2. (…).’

Op 4 januari 2023 heeft Okay in de persoon van [naam1] (hierna: [naam1] ) samen met [appellant] de winkelruimte bezichtigd.

Partijen hebben nadien via WhatsApp berichten uitgewisseld over het huren van de winkelruimte. Op 19 januari 2023 heeft [naam1] namens Okay aan [appellant] via WhatsApp daarvoor een voorstel gedaan. Dat voorstel houdt onder meer in dat ingaande 1 juni 2023 voor de duur van vijf + vijf jaar voor een huurprijs van € 60.000 per jaar ‘BVO ± 675 m2 / VVO 430 m2’ wordt gehuurd, waarbij [naam1] tevens vermeldt: ‘Verhuurder zorgt voor verwijderen luifel, houten vloer, plafonds en gladde wanden.’

Op 24 januari 2023 hebben partijen (telefonisch) contact met elkaar gehad. [appellant] feliciteert [naam1] daarna via WhatsApp en wenst hem veel geluk in de winkelruimte vanaf 1 maart 2023.

Op 26 januari 2023 (09.19 uur) schrijft [appellant] aan [naam1] :

‘U schrijft in uw voorstel dat de vloer oppervlakte BVO 675 m2 is maar ik heb gezegd ± 500 m2 en het is 500 m2, is dat een probleem? Ik hoor graag van u. (...)’.

De makelaar van [appellant] feliciteert [naam1] in een e-mailbericht van 26 januari 2023 (12.51 uur) met het aanhuren van de winkelruimte en vraagt [naam1] om een kopie van diens legitimatiebewijs. [naam1] antwoordt een aantal minuten later dat hij nu in buitenland is en dat hij de volgende week een kopie ID zal mailen.

De makelaar van [appellant] heeft Okay op 31 januari 2023 een concept van de huurovereenkomst toegezonden. In die huurovereenkomst is onder meer vermeld dat ingaande 1 maart 2023 voor de duur van vijf jaar 430 m2 winkelruimte en 20 m2 kantoorruimte wordt verhuurd. In dat concept is verder vermeld dat in opdracht en voor rekening van [appellant] de aanwezige voorzetwanden, de houten begane grondvloer, de systeemplafonds en de luifel aan straatzijde worden verwijderd.

[naam1] heeft op 3 februari 2023 aan de makelaar en [appellant] een paar op- en aanmerkingen over het concept gestuurd, waarbij hij onder meer schrijft: ‘aantal m2 wil graag even in het pand om exact te zien tot waar ruimte loopt’. Verder is opgemerkt dat de maximale huurindexering 4% moet zijn en ‘Voor de rest akkoord’. Op 6 februari 2023 heeft [naam1] herhaald dat hij de exacte m2 duidelijk wilde hebben.

De makelaar heeft Okay op 6 februari 2023 geantwoord dat de voorgestelde wijzigingen zullen worden doorgevoerd. Ook heeft de makelaar voorgesteld de volgende dag samen de winkelruimte te bekijken.

Op 10 februari 2023 is de winkelruimte in aanwezigheid van [appellant] en [naam1] nogmaals bekeken en is aan de orde geweest welke werkzaamheden [appellant]

eventueel nog zou moeten verrichten.

[naam1] heeft de makelaar bij e-mail van 13 februari 2023 bericht dat eerst van de aanhuur van de winkelruimte wordt afgezien omdat de ruimte in slechtere staat is dan gedacht. Ook is opgemerkt dat er pas weer interesse is als de pui, vloer en wanden strak zijn.

[appellant] heeft [naam1] in de middag van 14 februari 2023 een WhatsAppbericht gestuurd waarin staat vermeld:

‘Ik ga maandag beginnen met de wanden de vloeren en het plafond weghalen, binnen een maand weten wij waar wij aan toe zijn. Wil je nog een maandje wachten en dan een beslissing nemen? Ik hoor het graag!’

[naam1] heeft hierop niet gereageerd. [appellant] heeft geen werkzaamheden uitgevoerd.

[appellant] heeft begin maart 2023 via WhatsApp weer contact gezocht met [naam1] in verband met het niet tekenen van het huurcontract.

In reactie heeft [naam1] [appellant] op 5 maart 2023 – onder toezending van het aan de makelaar verstuurde e-mailbericht – geantwoord dat hij de makelaar al op 13 februari 2023 heeft meegedeeld eerst af te zien van de huur van de winkelruimte.

De gemachtigde van [appellant] heeft in een brief van 23 maart 2023 Okay aangeschreven. In die brief staat dat er op 24 januari 2023 een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dat hij uit het e-mailbericht aan de makelaar opmaakt dat Okay deze tussentijds wil beëindigen en dat zij daarom op grond van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst de schade moet vergoeden, die gelet op de resterende looptijd van vijf jaar in ieder geval € 300.000 bedraagt. [naam1] is gesommeerd om dat bedrag binnen 14 dagen over te maken.

In reactie daarop heeft Okay [appellant] schriftelijk laten weten zich op het standpunt te stellen dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen.

[appellant] biedt de winkelruimte medio december 2023 te huur aan via Vermaas

Bedrijfsmakelaardij voor een huurprijs van € 3.500 per maand (excl. btw). In de informatie over de winkelruimte staat vermeld dat de totale oppervlakte circa 450 m2 bedraagt.

4. Het geschil, de beslissing van de kantonrechter en de vordering in hoger beroep

[appellant] heeft de kantonrechter gevraagd:

primair:

te verklaren voor recht dat op 24 januari 2023, dan wel op 3 februari 2023 dan wel op 6 februari 2023 tussen hem en Okay een huurovereenkomst tot stand is gekomen;

te verklaren voor recht dat Okay haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen;

de huurovereenkomst te ontbinden;

Okay te veroordelen tot betaling van achterstallige huur van € 5.000 excl. btw per maand tot het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente;

Okay te veroordelen tot het vergoeden van schade als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst, bestaande uit € 5.000 excl. btw per maand vanaf de ontbinding tot en met 29 februari 2028 dan wel tot het moment tot wederverhuur voor minimaal dezelfde huur, berekend tot uiterlijk 29 februari 2028;

subsidiair:

te verklaren voor recht dat de onderhandelingen tussen hem en Okay onrechtmatig door Okay zijn afgebroken;

Okay te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 300.000;

primair en subsidiair:

- Okay te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten en in de proceskosten.

De kantonrechter heeft in het vonnis van 8 april 2025 alle vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.

De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn afgewezen vorderingen, primair dan wel subsidiair, alsnog worden toegewezen, onder veroordeling van Okay in de kosten van beide procedures.

5. De toelichting op de beslissing van het hof

[appellant] beroept zich op de rechtsgevolgen van een volgens hem tot stand gekomen overeenkomst. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv zal [appellant] feiten en omstandigheden moeten stellen (en bij een gemotiveerde betwisting bewijzen) die met toepassing van het Haviltexcriterium tot het oordeel kunnen leiden dat een overeenkomst met de door [appellant] verdedigde inhoud tot stand is gekomen.

[appellant] heeft drie momenten/data aangewezen waarop volgens hem overeenstemming is bereikt over de essentialia van een huurovereenkomst. De kantonrechter is aan de hand van het verloop van de onderhandelingen tot het oordeel gekomen dat op geen van de door [appellant] genoemde data overeenstemming is bereikt over het aantal te verhuren m2.

In zijn memorie van grieven heeft [appellant] – zo begrijpt het hof hem – in zoverre zijn stellingen aangepast dat hij nu aanvoert dat op 26 januari 2023 overeenstemming is bereikt over een huurovereenkomst, dan wel dat hij op 26 januari 2023 daar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen. Het hof volgt [appellant] daarin niet.

In het voorstel van 19 januari 2023 gaat Okay ervan uit dat de winkelruimte een bruto vloeroppervlak heeft van 675 m2. [appellant] heeft in dit verband niet bestreden dat het aantal te verhuren m2 een rechtstreeks verband heeft met de huurprijs. Op 26 januari 2023 meldt [appellant] dat winkelruimte kleiner is (500 m2) en vraagt hij aan [naam1] of dat een probleem is. [naam1] beantwoordt het bericht van [appellant] niet maar wel het e-mailbericht van diens makelaar later op de dag en deelt mee dat hij die week in het buitenland is. In het vervolgens opgestelde concept van de huurovereenkomst is opgenomen dat de te verhuren winkelruimte in totaal 450 m2 groot is, wat weer afwijkt van de mededeling van [appellant] van 26 januari 2023. In zijn reactie van 3 februari 2023 op het concept wordt het aantal m2 uitdrukkelijk door [naam1] aan de orde gesteld; dat is ook de reden waarom [naam1] de winkelruimte opnieuw wil bekijken. Daarmee is er onvoldoende reden om aan te nemen, zoals [appellant] stelt, dat het aantal m2 voor Okay niet van belang dan wel niet essentieel was. Daarmee is er evenmin voldoende grond om aan te nemen dat op 26 januari 2023 er duidelijkheid was – laat staan overeenstemming – over de omvang van wat zou worden gehuurd.

[appellant] wijst er nog op dat Okay op 13 februari 2023 niet om reden van het aantal m2 van de huurovereenkomst heeft afgezien maar om reden van de staat van het gehuurde. Dat helpt hem echter niet. Onweersproken is immers dat de staat van het gehuurde uitdrukkelijk tussen partijen is besproken en dat [appellant] de buitenluifel, de aanwezige vloer en de systeemplafonds had te verwijderen en had te zorgen voor een gladde wandafwerking. Verder staat vast dat op 10 februari 2023 de winkelruimte nogmaals is bezichtigd en dat in dat verband ook de werkzaamheden die [appellant] had te verrichten aan de orde waren. Uit de door [appellant] overgelegde verklaring van [naam2] blijkt dat daarbij inspectiegaten in de vloer zijn gemaakt en enkele platen van het systeemplafond zijn verwijderd om de totale beschikbare hoogte van de ruimte te kunnen beoordelen en de lengte en de breedte van de winkelruimte zijn opgenomen; dit alles om de totaal beschikbare ruimte vast te stellen. [appellant] heeft niet bestreden dat dat onderzoek voortkwam uit het schuin oplopen van de aanwezige houten vloer en dat op 10 februari 2023 is geconstateerd dat onder de vloer verschillende funderingen aanwezig waren die in hoogte van elkaar verschilden. Dat het wegnemen van dat niveauverschil in de vloer als niet eenvoudig werd gezien, blijkt uit het bericht van [appellant] van 14 februari 2023 waarin hij [naam1] meldt dat hij met de werkzaamheden zal beginnen en verwacht met één maand meer te weten. [appellant] vraagt [naam1] in dat verband nog een maandje te wachten met zijn beslissing. Welke beslissing dat zou zijn, anders dan het aangaan van een huurovereenkomst, heeft [appellant] niet toegelicht. Uit een en ander volgt dat de door Okay van begin af aan gewenste aanpassing van de vloer niet mogelijk bleek op de door [appellant] veronderstelde wijze, te weten met het enkel verwijderen van de aanwezige houten vloer. Uit het verloop van de onderhandelingen blijkt daarmee in voldoende mate dat Okay zich alleen wilde binden als zij de beschikking kreeg over een winkelruimte zonder een naar achteren oplopende vloer en dat [appellant] zich daarvan bewust was.

Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellant] zijn stelling dat tussen een partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen onvoldoende heeft onderbouwd. Er is daarmee geen reden om [appellant] in de gelegenheid te stellen nader bewijs te leveren, zoals hij heeft aangeboden.

Okay heeft de onderhandelingen niet ongeoorloofd afgebroken

Als maatstaf heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.

Uit het e-mailbericht van 13 februari 2023 blijkt dat Okay als reden voor beëindiging van de onderhandelingen heeft aangevoerd dat de staat van de winkelruimte slechter is dan gedacht en dat zij pas weer interesse heeft als ‘de pui, de wanden en de vloer strak zijn’. [appellant] heeft daarop op 14 februari 2023 aan [naam1] van Okay bericht dat hij de wanden, de vloeren en het plafond gaat weghalen en dat zij binnen een maand weten waar zij aan toe zijn. Daarmee bevestigt hij in feite wat [naam1] stelde over de staat van het gehuurde en dat die staat, én een verbetering daarin, voor Okay essentieel was. [appellant] vraagt immers ook aan [naam1] om nog één maand te wachten en dan de beslissing – over het aangaan van een huurovereenkomst, naar het hof aanneemt – te nemen.

Niet valt in te zien op grond waarvan, meer specifiek op grond van welk handelen of welke uitspraak van [naam1] namens Okay, [appellant] erop mocht vertrouwen dat (toch) een huurovereenkomst tot stand zou komen. Vanaf begin was voor Okay een voorwaarde dat [appellant] substantiële werkzaamheden aan de winkelruimte zou verrichten, waarvan in voldoende mate aannemelijk was dat die (ook) gericht waren op het vergroten van de beschikbare binnenruimte. Daarnaast ging Okay in haar huurvoorstel na de aanbieding via de makelaar van [appellant] uit van een bepaald aantal m2 beschikbaar vloeroppervlak. Zoals hiervoor is overwogen, werd gaandeweg duidelijk dat het aantal beschikbare m2 kleiner was dan eerder was aangegeven. Verder is op 10 februari 2023 gebleken dat het onduidelijk was of de winkelruimte in de door Okay gevraagde staat ter beschikking zou kunnen komen. Daarvoor waren kennelijk meer dan geringe (funderings)werkzaamheden noodzakelijk. Toetsend aan de hiervoor geformuleerde maatstaf stond het Okay bij deze stand van zaken vrij om de onderhandelingen te beëindigen.

De conclusie

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen, van 8 april 2025;

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Okay:

€ 827 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Okay (2 procespunten × het toepasselijke tarief II)

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.