ECLI:NL:GHARL:2026:5462

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[huurster] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, (hierna: de kantonrechter) op 22 oktober 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit

de dagvaarding in hoger beroep

het aan Bouwinvest verleende verstek

de memorie van grieven.

Hierna heeft het hof arrest bepaald op het digitale dossier.

2. De kern van de zaak

Na het einde van de huurovereenkomst met [huurster] heeft Bouwinvest bij [huurster] een bedrag van € 20.500,35 inclusief btw in rekening gebracht voor herstel van gebreken en € 2.135,12 voor twee maanden huurderving als gevolg van het herstel.

Bouwinvest heeft bij de kantonrechter betaling gevorderd van het totaalbedrag van

€ 22.635,47.

De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen en [huurster] veroordeeld in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vordering alsnog wordt afgewezen, met veroordeling van Bouwvest in de proceskosten van beide instanties.

Het hof zal beslissen dat de vordering van Bouwinvest grotendeels toewijsbaar is en licht dat hierna toe, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

[huurster] heeft met ingang van 1 februari 2019 de woning aan [adres] te [woonplaats] gehuurd van Bouwinvest. Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2017.1) van toepassing.

Voor aanvang van de huur is in aanwezigheid van [huurster] een opleveringsrapport opgemaakt waarin onder meer staat dat de woning leeg en schoongemaakt is. Per vertrek is nagelopen of er opmerkingen zijn over plafond, wanden, vloer, deuren en kozijnen, elektra, radiatoren en plinten en bij de badkamer en toilet de kranen, afvoer en diverse sanitaire voorzieningen. Bij de keuken zijn ook diverse apparaten en installaties bekeken en bij de woonkamer de thermostaat, intercom en CAI, telefoon en internet. Ook de hal, de cv-ruimte, het balkon en de berging zijn meegenomen. Het enige gesignaleerde gebrek is dat een wand is beschadigd in slaapkamer 1.

Bij het rapport zijn kleurenfoto’s van o.a. de verschillende vertrekken gevoegd. [huurster] en de inspecteur hebben getekend onder de verklaring aan het slot dat het gehuurde wordt opgeleverd zoals in dit rapport nader omschreven, dat het in goede staat van onderhoud en vrij van gebreken verkeert met uitzondering van de vermelde gebreken.

Op 9 augustus 2023 heeft bij het appartementencomplex waarin de woning zich bevindt een explosie plaatsgevonden. Daarbij is de centrale toegang van het complex beschadigd geraakt.

[huurster] heeft op 24 november 2023 de huurovereenkomst opgezegd tegen 22 december 2023. Bouwinvest heeft op 7 december 2023 een voorinspectie gehouden in aanwezigheid van [huurster] . Daarbij zijn zaken geconstateerd die [huurster] bij de eindinspectie in orde moest hebben. Van de geconstateerde herstelpunten is een rapport opgemaakt dat [huurster] heeft ondertekend.

Op 22 december 2023 heeft in aanwezigheid van [huurster] en haar vader de eindinspectie plaatsgevonden met een andere inspecteur, waarbij naast bij de voorinspectie opgemerkte, maar niet verholpen gebreken ook nieuwe gebreken zijn geconstateerd. Er zitten kleurenfoto’s bij het rapport. Onder het rapport staat bij de naam van huurster een handtekening. [huurster] heeft ondanks de door de inspecteur nog niet ingeschatte kosten van herstel geen gebruik willen maken van vijf extra dagen om zelf voor herstel te zorgen. Daarna heeft de inspecteur toegezegd bij wijze van uitzondering een offerte van de herstelkosten naar [huurster] te sturen.

Bouwinvest bevestigt de weigering om gebruik te maken van de extra vijf dagen in een brief van 4 januari 2024 waarin is meegedeeld dat opdracht tot herstel gegeven gaat worden aan derden. De kosten en eventuele huurderving door het niet eerder kunnen verhuren worden aan [huurster] doorbelast. In een bijlage bij die brief zijn de geconstateerde gebreken uitgebreider beschreven dan in het rapport van eindinspectie.

Op 8 januari 2024 meldde Bouwinvest nog aan [huurster] dat de aannemer had geconstateerd dat alle bedrading van de afzuigkap is doorgeknipt. Dat komt ook bij de in rekening te brengen kosten.

De vader van [huurster] heeft als belangenbehartiger van [huurster] teruggeschreven dat bij de eindinspectie is afgesproken dat na de sleuteloverdracht die dag de volledige verantwoordelijkheid voor de woning bij Bouwinvest ligt.

De offerte van de ingeschakelde aannemer is op 29 januari 2024 naar [huurster] gestuurd. Haar vader heeft laten weten alleen de geraamde schoonmaakkosten van € 777,48 te willen betalen. Verder wees hij erop dat handtekeningfraude strafbaar is. Bouwinvest antwoordde die opmerking niet te begrijpen en opdracht te geven voor de werkzaamheden conform de offerte.

De werkzaamheden zijn op 25 maart 2024 afgerond. Bouwinvest heeft die dag een opleveringsrapport met foto’s gemaakt. De aannemer heeft een factuur naar Bouwinvest gestuurd voor een bedrag van € 20.500,35 inclusief btw. Bouwinvest heeft op haar beurt dat bedrag bij [huurster] in rekening gebracht. [huurster] heeft de rekening van Bouwinvest voor dit bedrag niet betaald en is niet akkoord gegaan met een voorstel voor een minnelijke regeling. Bouwinvest heeft in de correspondentie daarover met de toenmalig gemachtigde van [huurster] een specificatie van de aannemer verstrekt.

de bezwaren tegen de beslissing van de kantonrechter

De kantonrechter heeft de vordering toegewezen nadat [huurster] , anders dan zij op de rolzitting meedeelde, geen aanvullend schriftelijk antwoord heeft ingediend en ook niet verscheen op de mondelinge behandeling waar Bouwinvest had verklaard dat [huurster] de woning had uitgeleefd en dat de wanden en plafonds meerdere keren moesten worden gesausd in verband met doorslaan van nicotine-aanslag.

In hoger beroep voert [huurster] het volgende daartegen aan:

- de gestelde tekortkoming is niet toerekenbaar

- de beschrijving bij aanvang van de huur is onvoldoende gedetailleerd en daarom moet Bouwinvest bewijzen dat eventuele gebreken er bij aanvang niet waren

- met de handtekening onder de inspectierapporten is niet afgesproken dat Bouwinvest alle kosten van herstel op [huurster] mag verhalen; zij betwist ook dat zij het eindrapport heeft getekend

- een nieuwe potentiële huurder zou goederen overnemen maar is door toedoen van Bouwinvest afgehaakt

- [huurster] is ten aanzien van gebreken die bij voorinspectie niet zijn opgemerkt niet aansprakelijk voor alle herstelkosten, hooguit voor materiaalkosten van herstel, en zij is niet aansprakelijk voor de waslijst aan nieuwe punten in de op 4 januari 2024 gestuurde bijlage

- [huurster] heeft ook andere kritiek op diverse posten

- ten onrechte is vergoeding voor twee maanden leegstand toegewezen.

Het hof zal deze kwesties hieronder bespreken. Daarbij merkt het hof op dat de foto’s bij de inspectierapporten op papier klein zijn, maar in het digitale dossier dat het hof ter beschikking heeft bij vergroting een zeer duidelijk beeld van de situatie geven.

beroep op niet toerekenbaarheid gaat niet op

[huurster] voert aan dat de voordeur van het complex en de vloer in de hal erachter na de explosie op 9 augustus 2023 maandenlang in beschadigde staat heeft verkeerd en dat zij zich daarom niet veilig voelde en elders heeft verbleven.

Het hof verwerpt dit verweer. Ook als [huurster] ervoor kiest om geruime tijd geen gebruik te maken van het gehuurde, dient zij de woning bij afloop van de huur weer op te leveren in de juiste staat, waarover hierna meer.

de aanvangsbeschrijving is voldoende duidelijk

Anders dan in de door [huurster] aangehaalde uitspraak is de beschrijving van de aanvangsstaat niet slechts een opsomming met aankruising van de niet nader gedefinieerde staat als ‘goed’ en ‘voldoende’, maar is genoteerd of en welke gebreken er zijn en is er een serie foto’s aan toegevoegd.

Daaruit is op te maken dat de woning, afgezien van de opgemerkte beschadigde wand in slaapkamer 1, in uitstekende staat verkeerde. Dat brengt mee dat [huurster] ook in die staat diende op te leveren, afgezien van normale slijtage, zoals volgt uit artikel 7:224 lid 2 BW.

betwisting handtekening onder eindopname is onvoldoende gesteld en gemotiveerd

[huurster] suggereert dat zij niet haar handtekening heeft gezet onder de eindopname en dat die handtekening is gekopieerd.

Dit standpunt is ongeloofwaardig. [huurster] heeft ook zelf verklaard dat zij met haar vader aanwezig was bij deze inspectie op 22 december 2023 en op 11 april 2024 heeft haar toenmalig gemachtigde in een brief het standpunt ingenomen dat [huurster] haar handtekening heeft gezet, zij het onder druk. De enkele niet toegelichte opmerking van de vader van [huurster] over ‘handtekeningfraude’ na ontvangst van de offerte eind januari 2024 (zie 3.6) is niet concreet en daar kent het hof geen betekenis aan toe. Zonder dat het hof zich de deskundigheid van een handschriftdeskundige toedicht, geldt overigens ook dat de handtekeningen onder de naam van [huurster] in die rapporten sterk gelijken maar niet identiek zijn.

Bouwinvest mag zich er dus op beroepen dat [huurster] haar handtekening onder de eindopname heeft gezet. In haar grieven voert [huurster] niet aan dat zij daarbij door Bouwinvest onder druk is gezet, wat daar overigens ook van zij.

Of [huurster] met het zetten van haar handtekening ook aansprakelijk is voor de kosten van herstel, komt hierna onder 3.16 aan de orde.

niet doorgaan overname door nieuwe huurder heeft geen gevolg voor omvang vordering

Volgens [huurster] was er een potentiële opvolgend huurder die de vloerbedekking en de plantenbakken op het balkon wilde overnemen. Die potentiële huurder heeft van het huren afgezien vanwege de kapotte voordeur van het gebouw en dat komt voor rekening van Bouwinvest die maanden wachtte met herstel van die deur. Daarom komen de kosten van verwijdering van die vloerbedekking en de plantenbakken voor rekening van Bouwinvest, vindt [huurster] . Zij biedt bewijs aan van de stelling dat de potentiële huurder van huur afzag wegens de door de explosie kapot gegane voordeur van het complex.

Het hof stelt voorop dat pas zeker is dat een potentiële opvolger in de huur goederen van de zittende huurder overneemt, wanneer zowel het huurcontract tussen de verhuurder en de nieuwe huurder wordt gesloten als de overnameovereenkomst tussen vertrekkende en komende huurder.

[huurster] heeft niet aangevoerd dat en op grond waarvan zij mocht aannemen dat Bouwinvest met de potentiële huurder een huurovereenkomst zou sluiten en zij heeft ook niet toegelicht wanneer die persoon zich heeft teruggetrokken.

Van de explosie begin augustus 2023 kan Bouwinvest geen verwijt worden gemaakt. Dat als gevolg daarvan de toegangsdeur tot het complex ook nog in december 2023 in zodanig staat verkeerde dat Jan-en-alleman zich daardoor toegang kon verschaffen is niet voldoende duidelijk gesteld, maar bovendien niet onderbouwd en ook allesbehalve aannemelijk. Het hof kan zich wel voorstellen dat het enkele feit dát zich daar een explosie heeft voorgedaan, waarvan mogelijk nog enkele schadesporen zichtbaar zijn, geen reclame voor nieuwe huurders vormt, maar ook daarvan kan Bouwinvest geen verwijt worden gemaakt.Uit de stellingen van [huurster] zelf volgt overigens dat zich na de explosie desondanks een nieuwe huurder heeft aangediend. Het ligt dan niet voor de hand dat die huurder zich vanwege de explosie heeft teruggetrokken, zoals zij stelt.

Het hof passeert het in de vorige overweging opgenomen bewijsaanbod van [huurster] omdat zij onvoldoende feiten heeft gesteld die met het aangeboden bewijs kunnen leiden tot (gedeeltelijke) vernietiging van het vonnis, waarvan beroep.

[huurster] had de bedoelde goederen dus voor de eindopname moeten verwijderen.

algemene opmerkingen over de aansprakelijkheid na voor- en eindopname

De huurder dient op het moment dat de huurovereenkomst eindigt, het gehuurde in de juiste staat op te leveren en hij is zonder ingebrekestelling in verzuim wanneer hij dat niet doet. Maar wanneer het om woonruimte gaat, wordt de hiervoor bedoelde verplichting ingekleurd door de vraag wat de verhuurder bij voorinspectie aan de huurder heeft laten weten over van hem verlangd herstel en wat hij op grond daarvan mocht verwachten.

a. a) Het doel van een voorinspectie is, dat de huurder duidelijkheid krijgt over wat er van hem wordt verlangd en de reële mogelijkheid heeft om zelf de woning voor het einde van de huur in de vereiste staat te brengen. Dat is goedkoper dan wanneer de verhuurder het werk uitbesteedt aan professionals. Voldoet de huurder bij de eindoplevering niet aan de bij voorinspectie gesignaleerde herstelverplichtingen, dan heeft de verhuurder aanspraak op volledige vergoeding van (in redelijkheid gemaakte) kosten van herstel.

b) Als geen voorinspectie is gehouden maar de woning in – ten opzichte van de aanvangsbeschrijving – niet correcte staat door de huurder wordt opgeleverd, is de huurder aansprakelijk voor herstelkosten van die gebreken, waarvan hem duidelijk had moeten zijn dat hij die had moeten verhelpen. In zo’n geval is de huurder in de regel niet aansprakelijk voor alle door de verhuurder te maken kosten van herstel, maar alleen voor de kosten die de huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.

c) In het geval er voorinspectie heeft plaatsgevonden maar bij eindinspectie nieuwe opleveringsgebreken worden geconstateerd, mag de vertrekkende huurder er niet op vertrouwen dat hij die niet had moeten verhelpen, wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat die gebreken tussentijds zijn ontstaan of bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren.

Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [huurster] op nietigheid van de door haar ondertekende opnames wegens strijd met de wet faalt.

betekenis handtekening van huurder onder de voor- en/of eindopname in het algemeen

Of de huurder met het zetten van een handtekening onder de opname ermee instemt dat de bij eindoplevering niet herstelde gebreken voor zijn rekening door de verhuurder mogen worden hersteld, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Met die handtekening is wel duidelijk dat de verhuurder de huurder heeft gewezen op de vermelde aan- of afwezigheid van gebreken die volgens de verhuurder door de huurder hersteld (hadden) moeten worden.

In dit geval volgt uit artikel 19.7 en 19.9 van de overeengekomen algemene bepalingen dat de huurder aansprakelijk is voor herstel van de gebreken die volgens het rapport van vooropname voor zijn rekening komen. Dat betekent dat de huurder tijdig, voor de eindopname, bij de verhuurder bezwaar moet maken als hij het niet met de inhoud van het rapport eens is. In dat geval hebben beide partijen nog voor het einde van de huur gelegenheid (nader) bewijs voor hun standpunt aan te dragen.

Als de huurder het bij de eindopname niet eens is met de mening van de verhuurder dat de huurder bepaalde door hem te verrichten herstellingen niet deugdelijk heeft uitgevoerd, zal hij dat terstond moeten meedelen, gelet op de eerste zin van overweging 3.15, zodat beide partijen nog bewijs van de toestand kunnen vergaren.

bij vooropname geconstateerde maar niet door huurder herstelde gebreken

[huurster] betwist niet dat zij de door haar aangebrachte vloerbedekking (laminaat) heeft laten liggen. Zij betwist ook niet dat tegels, voegen, sanitair en kitranden, binnendeuren en de kozijnen daarvan, ramen, vensterbanken en raamkozijnen, keukenkastjes, plinten, ventilatieroosters, lichtschakelaars, kranen, radiatoren en intercom vervuild, en tegels en sanitair ook niet ontkalkt waren. Ook heeft zij onbetwist gelaten dat er nog armaturen aanwezig waren, kroonsteentje ontbraken, gaten in muren niet waren gevuld, de thermostaat ontbrak en het gehuurde en het balkon niet leeg en bezemschoon waren opgeleverd.

Het hof oordeelt dat Bouwinvest daarvoor terecht herstelkosten in rekening heeft gebracht.

[huurster] heeft tegen de daarvoor in rekening gebrachte kosten geen ander bezwaar geuit dan tegen de hoogte van het uurloon en de kosten voor parkeren en een container. Daarop komt het hof onder 3.26 terug.

[huurster] heeft ook niet betwist dat zij de te verwijderen planken in de cv-ruimte heeft laten zitten. Zij betwist wel aansprakelijkheid voor de kosten van verwijdering en afvoer, maar alleen omdat die kosten in de specificatie van de aannemer onder ‘berging’ staan. Het hof begrijpt echter dat de aannemer daarmee de cv-ruimte heeft bedoeld, gelet op het feit dat ook daar de laminaatvloer verwijderd is (die in die ruimte in de woning lag, en niet in de betonnen berging buiten de woning). [huurster] is daarom voor de kosten aansprakelijk.

Bij de vooropname is geconstateerd dat de gehele keuken met apparatuur ontvet moest worden, dat de kookplaat beschadigd was en originele onderdelen ervan ontbraken, lampjes in de afzuigkap het niet deden en vervangen moesten worden en dat de vaatwasser kapot was en hersteld moest worden. Bij de eindopname zitten foto’s van die apparaten, onder andere van een verwrongen deur van de vaatwasser.

[huurster] heeft niet weersproken dat Bouwinvest eerder al reparatie van de vaatwasser had geweigerd. Bij de vaatwasser was dat omdat de schade zou zijn veroorzaakt doordat op de deur is gestaan, wat voor rekening van [huurster] komt. Het hof oordeelt het gelet op die toelichting redelijk dat de kosten van vervanging van de vaatwasser voor rekening van [huurster] komen, met dien verstande dat er reden is voor een nieuw-voor-oudkorting, waarop het hof hierna onder 3.20 terugkomt.

Met betrekking tot de kookplaat stelt [huurster] dat slechts onderdelen ontbraken of beschadigd zijn. Daarmee heeft zij onvoldoende weersproken dat er een deugdelijke reden was voor vervanging, nu zij niet voor herstel heeft gezorgd. Maar ook hier is dan wel reden voor de nieuw-voor-oudkorting.

Wat de afzuigkap betreft heeft [huurster] de verlichting niet hersteld. Het hof begrijpt dat [huurster] ook niet had kunnen volstaan met alleen het indraaien van een nieuwe lamp, omdat kort na de eindoplevering een tweede oorzaak voor falende verlichting gevonden: de bedrading van de afzuigkap was doorgeknipt, zie onder 3.5. [huurster] heeft aansprakelijkheid daarvoor verder niet betwist, ook niet in de lijn van de reactie van haar vader zoals beschreven onder 3.5, wat daarvan verder ook zij. Het oordeel van het hof is dat [huurster] aansprakelijk is voor de vervangingskosten met aftrek voor nieuw-voor-oud. [huurster] heeft niet aannemelijk gemaakt dat Bouwinvest de schade zou hebben beperkt als zij had gekozen voor schoonmaak en reparatie van de afzuigkap.

[huurster] heeft haar verweer dat de vervangen apparatuur al geheel afgeschreven was, niet gemotiveerd. Uit de stukken blijkt dat [huurster] niet de eerste bewoonster was van het gehuurde pand, maar gelet op de foto’s in het dossier schat het hof dat het complex omstreeks 2015 is gebouwd, zodat - uitgaande van bewoning met ingang van 2016 - de inbouwapparatuur eind 2023 hooguit 8 jaar oud was. Bij een geschatte afschrijvingstermijn van ongeveer 15 jaar voor de inbouwapparatuur betekent dat, dat iets meer dan 50% was afgeschreven. Het hof acht het redelijk daarom een korting van afgerond 50% toe te passen op de kosten van vervanging.

herstelpunten die in dit geval niet in de vooropname staan

Op de eindopname komen de volgende posten voor die niet in de vooropname staan en voor herstel waarvan Bouwinvest betaling eist:

- vervanging van de koel/vriescombinatie die stuk was, op basis van ongelijk;

- wanden hebben niet de juiste kleurstelling en moeten dekkend wit worden opgeleverd in de volgende ruimtes: cv-ruimte, slaapkamer 1, keuken, woonkamer en hal;

- plafonds hebben niet de juiste kleurstelling en moeten wit worden opgeleverd in slaapkamer 1, keuken, woonkamer en hal;

- bij het draai/kiepraam in de slaapkamer moet de gordijnrails worden verwijderd en de gaten worden gevuld;

- bij het draai/kiepraam in de woonkamer is de kleurstelling niet juist en moet die kleur in de originele staat terug;

- in de woonkamer is de radiator niet schoon opgeleverd.

[huurster] erkent dat de koel/vriescombinatie bij de eindopname kapot was. Zij heeft niet weersproken dat Bouwinvest eerder al haar verzoek om reparatie van de koelkast had geweigerd omdat er maden in zaten. Volgens [huurster] was dat in 2021 en was het apparaat toen al kapot door slijtage en ouderdom. Zij heeft dat echter niet nader onderbouwd en haar standpunt komt het hof, onder verwijzing naar wat onder 3.20 is overwogen, ook ongeloofwaardig voor. Het hof gaat er daarom van uit dat de kosten van vervanging voor rekening zijn van [huurster] , maar ook hier met 50% korting wegens nieuw-voor-oud.

[huurster] betwist aansprakelijkheid voor de kosten van het witten van plafonds en muren.

Het hof verbaast zich erover dat bij vooropname niet is gezien dat de plafonds niet in orde waren. Dat toen niet is gezien dat de muren niet meer dekkend wit waren is nog voorstelbaar bij een woning die niet leeg is gemaakt, maar die stelling heeft Bouwinvest, die in hoger beroep niet is verschenen, niet ingenomen. Daarmee is geen sprake van de situatie als beschreven onder 3.15 onder c).

Daar staat echter wel tegenover dat Bouwinvest tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter heeft toegelicht dat dat de wanden en plafonds meerdere keren moesten worden gesausd in verband met doorslaan van nicotine-aanslag en dat is toen onbetwist gebleven. Dit gegeven heeft de kantonrechter mede ten grondslag gelegd aan de toewijzing van de vordering van Bouwinvest. [huurster] heeft ook in hoger beroep niet weersproken dat zij de woning heeft achtergelaten met de nicotineaanslag. De aanwezigheid daarvan kan niet geschaard worden onder ‘normale slijtage’ door gebruik. Haar stelling dat die aanslag verwijderd kon worden door de wanden schoon te maken en niet opnieuw te verven is niet onderbouwd, terwijl algemeen bekend is dat dergelijke aanslag problemen kan opleveren bij dekking van de verf. Binnenschilderwerk valt onder het door huurders te verrichten gewone onderhoud en behoort een eenvoudige klus te zijn. Het is geen geringe klus meer als er sprake is van een mate van aanslag die niet met één of hooguit twee lagen verf overschilderbaar is. Dat had [huurster] ten tijde van de eindoplevering, naar het oordeel van het hof, ook zonder voorafgaande voorinspectie duidelijk moeten zijn. Daarmee is deze situatie te vergelijken met wat is beschreven in 3.15 onder b).

Het hof oordeelt het daarom redelijk en billijk dat, ook gelet op de functie van een deugdelijke voorinspectie, [huurster] niet alle door Bouwinvest gemaakte herstelkosten hoeft te dragen, maar het hof houdt er wel rekening mee dat Bouwinvest [huurster] de gelegenheid heeft gegeven zelf nog herstelwerk te verrichten gedurende vijf extra dagen na de eindinspectie. Dat heeft [huurster] geweigerd. Onder deze omstandigheden is het redelijk dat [huurster] 50% van de kosten van binnenschilderwerk, afstomen en filmen, inclusief de manuren dient te dragen.

[huurster] had ook zonder meer moeten beseffen dat zij de gordijnrails had moeten verwijderen. Maar voor de noodzaak het draai/kiepraam in de woonkamer opnieuw te schilderen heeft Bouwinvest geen toelichting gegeven. Daarvoor ziet het hof op de offerte geen aparte post. Het hof zal daarvoor de korting schatten op 1 manuur, ofwel € 52,92 + 9% btw is € 56,68. Dat ook werk moest worden verricht aan niet schone radiatoren in de woonkamer is evenmin toegelicht, terwijl bij de voorinspectie bij alle andere radiatoren wel was opgemerkt dat die schoongemaakt moesten worden. Het hof vermindert de vordering met de kosten van € 121,10 zoals inclusief btw opgenomen in de offerte.

[huurster] erkent aansprakelijkheid voor de kosten van vervanging van een RVS plint in de keuken, maar betwist die voor afstandsbediening van de mechanische installatie. Omdat in de bij aanvang van de huur opgemaakte beschrijving daarover niets staat, kan het hof niet vaststellen dat [huurster] hierover de beschikking had. Dit leidt tot een aftrek van

€ 108,29 met 21%, samen € 131,03.

overige kritiek van de huurder op de hoogte van de rekening

Bij de posten voor ‘radiatoren demonteren, afdoppen en invriezen’ stelt [huurster] dat die radiatoren niet vervuild waren. Uit de rapporten van voor- en eindinspectie volgt dat dit volgens Bouwinvest wel zo was. [huurster] heeft daartegen niet tijdig bezwaar gemaakt (zie 3.16) en overigens ontbreekt ook bewijs van haar stelling.

Tegen de posten ‘de-/hermonteren schakelmateriaal’ voert [huurster] aan, afgezien van haar al verworpen stelling dat dit onnodig was omdat het schilderwerk onnodig was, dat de kosten van bijna € 1.000,- buitensporig hoog zijn. Het hof constateert dat de bewuste posten op de offerte niet lijken te zien op arbeidsuren (wat dan zou uitkomen op ruim 2 werkdagen bij het arbeidsloon van de elektricien van ruim € 59,- inclusief btw), maar op stuks materiaal, dus op vervangend schakelmateriaal. Het is onduidelijk waarom vervangingskosten worden berekend, terwijl dit materiaal volgens de vooropname schoongemaakt moest worden. Dat blijkt ook uit de toelichting op de twee schoonmaakpakketten in regel 29 van de offerte. Daarom woorden de posten van regels 11, 21 en 40 afgewezen. Dat leidt tot een korting van € 915,88 inclusief btw.

[huurster] meent ook dat Bouwinvest niet schadebeperkend heeft gehandeld door een timmerman en een elektricien in te schakelen, met name niet voor het verwijderen van plantenbakken. Het hof overweegt dat het zo mag zijn dat het concreet genoemde klusje tegen een goedkoper uurtarief door weer een ander gedaan had kunnen worden, maar [huurster] ziet dan over het hoofd dat dit lood om oud ijzer kan zijn als rekening wordt gehouden met de reistijd van weer een ander dan de ploegleden die het herstelproject uitvoeren. Ook dit verweer wordt daarom verworpen.

Aan [huurster] kan worden toegegeven dat de post parkeerkosten hoog is (volgens de offerte € 395 inclusief btw). Maar [huurster] heeft niet aangegeven wat de parkeertarieven bij haar voormalige woning zijn, zodat het hof geen aanknoping voor vergelijking heeft. Het hof heeft geen reden om te betwijfelen dat de kosten van een container (inclusief brengen/huur/ophalen en afstort) neerkomen op het berekende bedrag.

[huurster] heeft wel gelijk met haar bezwaar tegen de post voor herstel van een gat in de woonkamer, nu daarvan geen melding is gemaakt in de inspectierapporten en overigens ook niet in correspondentie nadien. Dat leidt tot aftrek van € 96,05 inclusief btw.

Voor vervanging van de ontbrekende thermostaat is [huurster] wel aansprakelijk. Haar mening dat daarvoor een te hoog bedrag is gerekend, heeft zij niet onderbouwd.

Dat twee schoonmaakpakketten zijn berekend past bij het feit dat het hier om een sterk vervuilde woning ging. Het duidt niet per definitie op twee schoonmaakbeurten, zoals [huurster] veronderstelt.

Bouwinvest heeft in januari 2024 een offerte laten opmaken en met [huurster] daarover gecorrespondeerd. Op 31 januari heeft Bouwinvest laten weten dat zij opdracht geeft voor de werkzaamheden. De woning is op 25 maart 2024 opgeleverd na herstel. Bouwinvest heeft twee maanden gederfde huur in rekening gebracht aan [huurster] .

Naast de al verworpen verweren voert [huurster] hiertegen aan dat er geen nieuwe huurder klaarstond zodat Bouwinvest geen nadeel van leegstand had. Dat verweer is niet nader onderbouwd en komt het hof ook bepaald onaannemelijk voor in dit tijdsgewricht van woningtekorten, mede gelet op de plaats waarin de woning ligt. Niet weersproken is dát de woning vanaf 19 april 2024 aan een ander is verhuurd, zoals Bouwinvest bij dagvaarding heeft gesteld.

samenvatting

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep slechts in beperkte mate slaagt.

- De vordering van € 2.135,12 voor gederfde huur is terecht toegewezen.

- Van de aanschafprijs voor nieuwe keukenapparatuur en de manuren voor vervanging blijft 50% voor rekening van Bouwinvest. Daarmee strekt € 2.697,22 + € 635,04 : 2 = € 1.666,13 ex btw van 21%, dus samen € 2.016,02 in mindering op de toegewezen herstelkosten.

- De helft van de schilderkosten van plafonds en wanden, inclusief afstomen en filmen, leidt tot een aftrek van (€ 182,54 + 182,54 + 602,99 + 602,99 + 254,32 + 781,43 + 781,43 + 254,32 + 810,15 + 810,15 + 1.017,30 + 1.017,30 + 436,94 + 99,54 : 2 =) € 3.916,97 ex btw, waarbij over alle onderdelen 9% btw verschuldigd is behalve de laatste post waarvoor 21% geldt. Al met al leidt dit tot een totaalbedrag van € 4.281,44 dat op de vordering in mindering strekt.

- Ook strekt in mindering het totaal van de onder 3.24 vermelde bedragen van samen € 177,78 en het onder 3.25 genoemde bedrag van € 131,03.

-Verder dient de vordering verminderd te worden met de onder 3.26 vermelde bedragen van € 915,88 en € 96,05, allebei inclusief btw, samen € 1.011,93.

Het totaalbedrag van de toegewezen herstelkosten inclusief btw van € 20.500,35 dient daarmee te worden verminderd met (2.016,02 + 4.281,44 + 177,78 + 131,03 + 1.011,93=)

€ 7.618,20, zodat resteert € 12.882,15 inclusief btw.

Opgeteld bij de gederfde huur is dat dus € 15.017,27 (inclusief btw).

bewijsaanbod

Het hof maakt geen gebruik van het algemene, ongespecificeerde bewijsaanbod van [huurster] . Voor zover het aanbod ziet op de reden waarom een potentiële huuropvolger is afgehaakt, heeft het hof onder 3.14 uitgelegd waarom daarvan geen gebruik wordt gemaakt.

de conclusie

Hoewel de bezwaren van [huurster] leiden tot toewijzing van een lager bedrag dan de kantonrechter heeft toegewezen, blijft zij terecht de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kantonprocedure en het hoger beroep. Het hof vernietigt daarom het bestreden vonnis alleen op het punt van de hoofdsom en stelt daar het hiervoor berekende lagere bedrag in de plaats. [huurster] wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Bouwinvest, tot op heden te stellen op nihil.

4. De beslissing

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, van 22 oktober 2025, behalve de beslissing onder 3.1 die hierbij wordt vernietigd en beslist in plaats daarvan dat [huurster] wordt veroordeeld tot betaling van € 15.017,27 aan herstelkosten inclusief btw en gederfde huur;

veroordeelt [huurster] tot betaling van de proceskosten van Bouwinvest in hoger beroep, die tot op heden nihil zijn;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.