ECLI:NL:GHARL:2026:5732

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 7 (grond) te [plaatsnaam1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2023, per waardepeildatum 1 januari 2022, vastgesteld op € 102.000. Verder zijn ook aanslagen in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2023 opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking en de aanslagen OZB gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft op 17 juli 2026 een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juli 2026. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [adviesbureau] te [plaatsnaam1] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.

2. Vaststaande feiten

Na een erfrechtelijke verdeling is belanghebbende vanaf 15 februari 2022 enig eigenaar van de onroerende zaak (kadastraal [nummer] ). Dit kadastrale perceel van 15.455 m2 is onbebouwd en is gelegen achter en naast de woning [adres1] 7. Deze woning is in eigendom van belanghebbendes broer.

Voor zover de onroerende zaak achter voornoemde woning is gelegen (circa 0,75 hectare), is het bij belanghebbende in gebruik als paardenweide. Deze paardenweide is omheind en vanaf de weg bereikbaar via een pad op het perceel van [adres1] 7 (woning) waarop een recht van overpad is gevestigd. Voor zover de onroerende zaak naast voornoemde woning is gelegen (circa 0,8 hectare), is het in gebruik als cultuurgrond. Belanghebbende heeft deze grond ter beschikking gesteld van akkerbouwbedrijf [naam akkerbouwbedrijf] die op de grond gewassen verbouwd (zie 2.3 t/m 2.5).

Op 7 maart 2022 is tussen belanghebbende en [naam akkerbouwbedrijf] een ‘teelt-/afnamecontract suikerbieten 2022’ gesloten. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“1. Teler [belanghebbende] verplicht zich voor het seizoen 2022 aan [naam akkerbouwbedrijf] 0,8 ha suikerbieten te leveren onder de hierna te omschrijven condities.

2. [naam akkerbouwbedrijf] verplicht zich de suikerbieten af te nemen ten behoeve van de [naam verwerker] . Hierna te noemen “verwerker”.

3. Voorafgaand aan de teelt wordt een grondanalyse uitgevoerd. De kosten hiervan zijn voor rekening van [naam akkerbouwbedrijf] .

4. (…)

9. Het verbouwen van de suikerbieten vindt plaats op: perceel t.o. huis, groot 0,8 ha, GPS-coördinaten (…)

10. [naam akkerbouwbedrijf] verzorgt zaaibedbereiding, zaaien en zaad, onkruid en ziektebestrijding, beregening en rooien. Deze kosten zijn voor [naam akkerbouwbedrijf] . Na oogst wordt perceel gecultiveerd opgeleverd. (…)

11. (…) Het rooitijdstip wordt door verwerker bepaald (het rooiseizoen is, bij normale weersomstandigheden van september tot en met december). (…)

12. Teler [belanghebbende] ontvangt de volgende vergoeding(en):

• basisbedrag per ha: € 1150 excl. BTW

• drijfmest van [naam akkerbouwbedrijf] per ha: € 150 excl. BTW

13. Teler stuurt twee facturen. De eerste van € 575 per ha excl. btw na het zaaien van de suikerbieten. De tweede met het restbedrag na het rooien van de suikerbieten. (…)

(…)”

Op 3 april 2023 is tussen belanghebbende en [naam akkerbouwbedrijf] een ‘teelt-/afnamecontract snijmais 2023’ overeengekomen. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“1. Teler [belanghebbende] verplicht zich voor het seizoen 2023 aan [naam akkerbouwbedrijf] 0,8 ha snijmais te leveren onder de hierna te omschrijven condities.

2. [naam akkerbouwbedrijf] verzorgt afname van snijmais ten behoeve van klanten.

3. Het verbouwen van snijmais vindt plaats op: perceel t.o. huis, groot 0,8 ha, GPS-coördinaten (…)

4. [naam akkerbouwbedrijf] verzorgt zaaibedbereiding, zaaien en zaad, onkruid en ziektebestrijding, oogst en zaaien van groenbemester. De kosten hiervan zijn voor [naam akkerbouwbedrijf] . Aanwending van eigen drijfmest is voor rekening van de teler en dient door [naam akkerbouwbedrijf] uitgevoerd te worden.

5. Alle risico's van misoogst, onmogelijkheid om te oogsten, weerrisico's en eventuele andere niet te voorziene risico's zijn voor rekening van [naam akkerbouwbedrijf] . Het tijdstip van oogsten is bij normale weersomstandigheden van september tot november.

6. Teler [belanghebbende] zorgt dat de grond vrij is van invasieve exoten. Indien deze tijdens het groeiseizoen worden aangetroffen, worden deze bestreden op kosten van de teler.

7. Teler [belanghebbende] ontvangt de volgende vergoeding(en):

• basisbedrag per ha: € 1200 excl. BTW

• drijfmest van [naam akkerbouwbedrijf] per ha: € 150 excl. BTW

8. Teler [belanghebbende] stuurt een factuur nadat mest geleverd is en een tweede factuur van € 1200 per ha excl. BTW na het hakselen van de snijmais. [naam akkerbouwbedrijf] betaalt de facturen binnen 30 dagen na ontvangst.”

De heer [naam3] heeft in een brief van 29 april 2024 aan belanghebbende het volgende geschreven:

“Hierbij verklaart [naam akkerbouwbedrijf] dat zij op een perceel van [belanghebbende] al vanaf 1-1-2021 akkerbouwgewassen teelt. Het betreft het perceel van 0,80 ha tegenover hun huis met GPS coördinaten (…).

Vanaf 1-1-2021 hebben wij daar met een teeltcontract achtereenvolgens aardappelen, suikerbieten (2022), snijmais (2023) en wintergerst (2024) verbouwd.

Wij gebruiken deze landbouwgrond dus al 4 jaar onafgebroken om akkerbouwgewassen te telen.”

Belanghebbende is tevens eigenaar van de onroerende zaak aan [adres2] 22 (hierna: het huisperceel). Daartoe behoren een woning en een paardenweide die achter deze woning is gelegen. Deze woning is schuin aan de overzijde van de onroerende zaak gelegen. De afstand tussen de inrit van [adres2] 22 en de hoek van de onroerende zaak is circa 47 meter. De afstand tussen de paardenweide achter de woning aan [adres2] 22 en de hoek van de onroerende zaak is circa 46 meter. Tot het dossier behoort onderstaande luchtfoto.

De paardenweide die deel uitmaakt van de onroerende zaak – gelegen achter de woning [adres1] 7 – wordt onderhouden vanuit het huisperceel [adres2] 22. Zo is het voer voor de paarden daar opgeslagen en staan de tractor en andere machines op het huisperceel. Belanghebbende exploiteert geen landbouw- of paardenfokbedrijf.

De heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak en het huisperceel [adres2] 22 afzonderlijk een WOZ-beschikking gegeven, waarin de waarde voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld. Belanghebbende heeft geen bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking die is gegeven voor het huisperceel [adres2] 22.

De Rechtbank heeft geoordeeld (i) dat het huisperceel [adres2] 22 en de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ niet als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, en (ii) dat ter zake van de onroerende zaak de cultuurgrondvrijstelling geen toepassing kan vinden.

3. Geschil

In hoger beroep is in geschil (i) of de onroerende zaak twee afzonderlijke WOZ-objecten omvat, namelijk de paardenweide (van circa 0,75 ha) die achter de woning [adres1] 7 is gelegen en de akker (van circa 0,8 ha) die naast deze woning is gelegen, (ii) of de onroerende zaak en het huisperceel [adres2] 22 als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt, en (iii) of ter zake van voornoemde akker (van circa 0,8 ha) de cultuurgrondvrijstelling toepassing kan vinden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbenden concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar en tot vernietiging dan wel vermindering van de WOZ-beschikking tot € 49.000 (7.500 m2 * € 6,60) en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 18 lid 1 Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die die zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt ingevolge artikel 18 lid 2 Wet WOZ één jaar vóór het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in het onderhavige geval dus op 1 januari 2022.

Indien zich een situatie voordoet als genoemd in artikel 18 lid 3 Wet WOZ, wordt de waarde bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar (1 januari 2023) waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

In dit geval doet zich een dergelijke situatie voor, nu de oorspronkelijke onroerende zaak ( [adres1] 7 woning en [adres1] 7 onbebouwd) in februari 2022 is gewijzigd in twee afzonderlijke onroerende zaken. De WOZ-beschikking 2023 is dus terecht vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2022, maar naar de toestandsdatum 1 januari 2023.

Objectafbakening; omvat de onroerende zaak twee afzonderlijke WOZ-objecten?

Belanghebbende betoogt dat de onroerende zaak twee afzonderlijke WOZ-objecten omvat, namelijk de paardenweide (van circa 0,75 ha) die achter de woning [adres1] 7 is gelegen en de akker (van circa 0,8 ha) die naast deze woning is gelegen.

De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de paardenweide en de akker weliswaar afzonderlijk kunnen worden gebruikt in de zin van artikel 16, aanhef en letter c Wet WOZ, maar dat niettemin sprake is van één WOZ-object omdat beide gedeelten een samenstel vormen in de zin van artikel 16, aanhef en letter d Wet WOZ.

Van een samenstel van eigendommen is sprake als (a) objecten van één eigenaar die bestaan uit twee of meer gebouwde dan wel ongebouwde eigendommen die (b) naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en (c) worden gebruikt door één en dezelfde (rechts)persoon. Alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, moeten in ogenschouw worden genomen om te beoordelen of onroerende zaken bij elkaar horen of niet.

Omstandigheden als hiervoor bedoeld, kunnen onder meer zijn:

( i) de geografische samenhang tussen de eigendommen (zijn de eigendommen aaneengesloten of zijn er daartussen andere objecten gelegen?),

(ii) de afstand tussen de eigendommen indien zij niet aaneengesloten zijn,

(iii) de organisatorische samenhang tussen het gebruik van de eigendommen,

(iv) de mogelijkheid dat de eigendommen afzonderlijk van elkaar worden verkocht,

( v) de mogelijkheid om de eigendommen onafhankelijk van elkaar te gebruiken,

(vi) de uiterlijke kenmerken van de eigendommen, en

(vii) de voor derden waarneembare samenhang tussen de eigendommen.

Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld welke van deze omstandigheden relevant zijn en welk gewicht daaraan toekomt voor de beoordeling of van een samenstel van eigendommen kan worden gesproken.

Ingevolge artikel 220b lid 1 letter b Gemeentewet en artikel 24 lid 5 letter c Wet WOZ wordt het ter beschikking stellen van een onroerende zaak voor volgtijdig gebruik, aangemerkt als gebruik door degene die de onroerende zaak ter beschikking heeft gesteld.

Het Hof oordeelt dat de akker en de paardenweide een samenstel van eigendommen vormen, en dus als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt voor de toepassing van de Wet WOZ. Beide percelen hebben dezelfde eigenaar (voorwaarde a) en worden gebruikt door dezelfde persoon (voorwaarde c). Voor dit laatste wordt in aanmerking genomen dat ingevolge artikel 220b lid 1 letter b Gemeentewet en artikel 24 lid 5 letter c Wet WOZ belanghebbende als gebruiker wordt aangemerkt, nu zij de onroerende zaak, namelijk de akker, telkens enige maanden ter beschikking stelt aan akkerbouwbedrijf [naam akkerbouwbedrijf] (zie 2.2 tot en met 2.5). Bovendien horen beide percelen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar (voorwaarde b). Voor dit laatste oordeel heeft het Hof van belang geacht dat de onderhavige percelen aaneengesloten zijn en niet afzonderlijk kunnen worden verkocht. Beide percelen vormen tezamen namelijk één kadastraal perceel. Dat beide percelen onafhankelijk van elkaar kunnen worden gebruikt, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om te oordelen dat beide percelen niet bij elkaar horen.

Wat betreft dit geschilpunt is het gelijk dus aan de heffingsambtenaar.

Objectafbakening; vormt de onroerende zaak een samenstel met huisperceel [adres2] 22?

Belanghebbende betoogt dat de onroerende zaak – bestaande uit de paardenweide en de akker – en het huisperceel [adres2] 22 een samenstel van eigendommen vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en letter d Wet WOZ, en daarom als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt.

Het Hof oordeelt dat de onroerende zaak en het huisperceel [adres2] 22 niet een dergelijk samenstel van eigendommen vormen, en dus niet als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt voor de toepassing van de Wet WOZ. Beide eigendommen hebben weliswaar dezelfde eigenaar (voorwaarde a) en gebruiker (voorwaarde c; zie 4.9), maar horen naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar (voorwaarde b). Voor dit laatste oordeel acht het Hof het volgende van belang.

De onroerende zaak en het huisperceel zijn niet aaneengesloten, maar liggen op circa 45 meter van elkaar met bovendien een weg daartussen, zodat niet kan worden gesproken van eigendommen die onmiskenbaar een geografisch samenhangend geheel vormen. Verder wordt de onroerende zaak voor meer dan de helft gebruikt voor akkerbouw door een derde, zodat evenmin kan worden gezegd dat beide eigendommen voor één organisatorisch doel worden aangewend. Bovendien kunnen beide eigendommen afzonderlijk worden verkocht en onafhankelijk van elkaar worden gebruikt. Verder is geen sprake van een voor derden waarneembare samenhang tussen beide eigendommen. Dat de onroerende zaak voor minder dan de helft wordt gebruikt als paardenweide die wordt onderhouden vanuit het huisperceel (zie 2.4), is naar het oordeel van het Hof, gelet op de overige omstandigheden, niet voldoende om te oordelen dat beide eigendommen bij elkaar horen.

Ook wat betreft dit geschilpunt is het gelijk dus aan de heffingsambtenaar.

Cultuurgrondvrijstelling

In artikel 18 lid 4 Wet WOZ, is bepaald dat bij ministeriële regeling de waarde van bepaalde onroerende zaken of onderdelen daarvan, buiten aanmerking wordt gelaten bij de waardebepaling. Daarbij gaat het dus om onroerende zaken of, zoals in het onderhavige geval, delen van zaken, die geen deel uitmaken van de heffingsmaatstaf.

Aan deze bepaling is uitvoering gegeven in de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). In artikel 2 lid 1 letter a Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van cultuurgrond die ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen (cultuurgrondvrijstelling).

Voor de toepassing van deze cultuurgrondvrijstelling is beslissend of, beoordeeld naar de omstandigheden aan het begin van het kalenderjaar, de desbetreffende grond het karakter heeft van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, dat is grond die in hoofdzaak de functie heeft gewassen te voeden en te doen groeien. Daarvoor is bepalend het feitelijke gebruik van de grond. De bedrijfsmatige exploitatie kan dus ook geschieden, zoals in het onderhavige geval, door een ander dan de eigenaar van de grond.

Dat een perceel aan het begin van het kalenderjaar tijdelijk niet als cultuurgrond in gebruik is, rechtvaardigt niet de conclusie dat het perceel zijn karakter van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond heeft verloren, mits deze grond binnen afzienbare tijd weer bedrijfsmatig als cultuurgrond wordt geëxploiteerd.

Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat belanghebbende, die aanspraak maakt op een waarderingsuitzondering, feiten aannemelijk dient te maken op grond waarvan kan worden geoordeeld dat de waarde van een deel van de onroerende zaak buiten aanmerking moet worden gelaten op grond van de cultuurgrondvrijstelling van artikel 2 lid 1 letter a Uitvoeringsregeling. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door belanghebbende gestelde, dit ten nadele werkt van belanghebbende.

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende in haar bewijslast geslaagd. Uit de teelt/afnamecontracten (zie 2.3 en 2.4) en de verklaring van de heer [naam3] (zie 2.5) volgt dat een deel van de onroerende zaak – te weten de akker van 0,8 ha – jaarlijks door akkerbouwbedrijf [naam akkerbouwbedrijf] bedrijfsmatig voor akkerbouw wordt geëxploiteerd. Dat deze akker gedurende de wintermaanden tijdelijk niet als cultuurgrond in gebruik is, maakt dit oordeel niet anders, nu deze grond telkens weer binnen afzienbare tijd wordt ingezaaid voor de teelt van akkerbouwgewassen.

Wat betreft dit geschilpunt is het gelijk dus aan belanghebbende. Dit brengt mee dat WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 49.000 (7.500 m2 * € 6,60) en de aanslagen OZB dienovereenkomstig worden verminderd.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

5. Proceskosten en griffierecht

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de betaalde griffierechten en de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

Het Hof stelt de proceskosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.332 voor de kosten in de bezwaarfase (bezwaarschrift 1 punt, hoorzitting 1 punt, wegingsfactor 1, tarief € 666), € 1.868 voor de kosten bij de Rechtbank (beroepschrift 1 punt, zitting 1 punt, wegingsfactor 1, tarief € 934) en € 1.868 voor de kosten bij het Hof (hogerberoepschrift 1 punt, zitting 1 punt, wegingsfactor 1, tarief € 934)

De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar en van de Rechtbank zijn van na 1 januari 2024, zodat artikel 30a, lid 2, Wet WOZ voor de beroeps- en hogerberoepsfase van toepassing is. In het onderhavige geval is evenwel gebleken dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.2, en HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, r.o. 3.4.2, met als gevolg dat in dit geval geen aanleiding bestaat tot beperking van de op basis van het Besluit berekende forfaitaire vergoeding.

6. Beslissing

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: