ECLI:NL:GHARL:2026:633

1. [appellante]

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen de vonnissen die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem (hierna: de rechtbank), op 21 juni 2023, 1 november 2023 en 15 mei 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep

de memorie van grieven

de memorie van antwoord

het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 10 september 2025 is gehouden.

2. De kern van de zaak

[appellanten] hebben [geïntimeerde] opdracht gegeven een tweetal panden te renoveren en er één woning van te maken, waarin zij wilden gaan wonen. [geïntimeerde] heeft na een aantal maanden het werk neergelegd omdat hij eerst een andere klus wilde gaan doen. Daarna is een geschil tussen partijen ontstaan over de vraag of [geïntimeerde] het werk mocht neerleggen en of hij aansprakelijk is voor gebreken die later in het werk zijn aangetroffen.

[appellanten] hebben bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 191.412,39.

De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld met als doel dat hun vordering alsnog wordt toegewezen. In hoger beroep gaat het om een bedrag aan bouwkundige kosten (€ 148.592,63 of anders € 46.073,21 of € 26.828,35) en schade vanwege drievoudige woonlasten (€ 15.853,38 of subsidiair € 10.569,01), kosten gemaakt voor een bouwkundige expertise (€ 6.050,00), beslagkosten (€ 1.178,00) en buitengerechtelijke kosten (€ 2.479,96) en wettelijke rente.

Het hof is op basis van de nu gewisselde processtukken voornemens de vorderingen tot vergoeding van schade van [appellanten] af te wijzen, maar [geïntimeerde] wel te veroordelen om terug te betalen wat [appellanten] teveel aan hem hebben betaald en de kosten te vergoeden van een bouwkundig rapport.

Het hof wijst geen eindarrest maar zal partijen nog in de gelegenheid stellen om zich over hun standpunt uit te laten, omdat het hof ambtshalve aan de orde heeft gesteld of [geïntimeerde] bij het aannemen van meerwerk heeft voldaan aan de regels die voortvloeien uit Europees consumentenrecht, in het bijzonder de informatieplichten van de artikelen 6:230l en 6:230m BW.

Het hoger beroep tegen het tussenvonnis van 21 juni 2023 is niet-ontvankelijk omdat hierin enkel een mondelinge behandeling (zitting) is gelast.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

Voor de vaststelling van de feiten verwijst het hof naar het vonnis van de rechtbank van 1 november 2023. Daar zijn geen grieven tegen gericht. Het hof neemt die feiten over.

Voor een goed begrip neemt het hof de volgende korte samenvatting van de feiten op. [appellanten] zijn eigenaren van twee woningen te [woonplaats1] . In november 2020 hebben zij [geïntimeerde] benaderd voor een grootschalige verbouwing van de woningen, waarbij de woningen onder andere samengevoegd moesten worden tot één woning. [geïntimeerde] heeft een offerte uitgebracht met een aanneemsom van € 111.679.72 inclusief btw en is begin december 2020 begonnen met de uitvoering van de werkzaamheden. Op verschillende momenten is meerwerk afgesproken. Op 9 juni 2021 heeft [geïntimeerde] voor het laatst werkzaamheden voor [appellanten] verricht. Hij heeft toen het werk neergelegd omdat hij eerst voor een ander project werkzaamheden wilde verrichten.

Nadat over het staken van de werkzaamheden en het niet betalen van facturen een geschil was ontstaan, heeft de gemachtigde van [appellanten] het technische-expertisebureau Top Expertise opdracht gegeven om een onderzoek te verrichten naar de stand en de kwaliteit van het door [geïntimeerde] uitgevoerde werk. Dat leidde tot een rapport van 12 november 2021.

Bij brief van 6 december 2021 heeft de gemachtigde van [appellanten] het rapport aan de gemachtigde van [geïntimeerde] verstrekt. In diezelfde brief deelde hij mee dat [appellanten] de overeenkomst tussen partijen gedeeltelijk ontbinden en het niet uitgevoerde deel van de werkzaamheden door een derde zullen laten uitvoeren. Naderhand heeft Top Expertise op 5 mei 2022 nog een tweede rapport uitgebracht, omdat [appellanten] in kaart wilden brengen welke schade er was ontstaan door gebreken die zij in het werk hadden aangetroffen.

Beoordeling: eind mei 2021 was geen fatale termijn

Volgens [appellanten] hebben zij met [geïntimeerde] afgesproken dat het werk eind mei 2021 gereed zou zijn. Dat betekent dat hij na het verstrijken van die termijn al in verzuim zou zijn gekomen. Zij onderbouwen dat met verwijzing naar WhatsApp-correspondentie uit juni 2021 waarin [appellant] reageert op de aankondiging van [geïntimeerde] dat hij van plan is het werk tijdelijk neer te leggen vanwege andere opdrachten. [appellant] zegt daarin dat hij hoopt dat de verbouwing daardoor niet verder stagneert en dat de deadline eind mei was. [geïntimeerde] reageert daarop als volgt: “Klopt maar dan moet ik wel de spullen aangeleverd krijgen op tijd die ik nodig hebt”. [geïntimeerde] erkent dat beide partijen ervan uitgingen dat de werkzaamheden eind mei/begin juni 2021 mogelijk zouden zijn afgerond, maar betwist dat dit als een fatale termijn is overeengekomen. Bovendien voert hij aan dat [appellanten] hun afspraken niet nakwamen om materialen aan te leveren die hij in de woning moest verwerken en liep de bouw uit doordat er diverse wijzigingen in de plannen werden doorgevoerd door [appellanten] Naar het oordeel van het hof is de uitwisseling via Whatsapp in het licht van de betwisting door [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwing van de stelling dat eind mei als fatale termijn was afgesproken en, voor zover dat al het geval zou zijn, waarom het aan [geïntimeerde] te wijten is dat die termijn niet is gehaald.

De schade van [appellanten] na partiële ontbinding

[appellanten] hebben de overeenkomst met [geïntimeerde] partieel ontbonden. Voordat het hof kan toekomen aan de gevolgen daarvan, moet het eerst vaststellen wat [appellanten] daarmee beoogden. Volgens [appellanten] betekent dit dat zij de werkzaamheden door een derde zullen laten afronden, [geïntimeerde] niet in de gelegenheid stellen om de werkzaamheden af te ronden en hem aansprakelijk houden voor alle schade. De ontbinding had volgens hen bovendien niet alleen betrekking op het niet afronden van het werk maar op het werk als geheel en dus ook op de gebreken, die naderhand in het werk zijn geconstateerd. Dat zij spreken over partieel ontbinden is omdat algehele ontbinding een ongedaanmakings-verbintenis zou impliceren die niet uitvoerbaar was, naar het hof begrijpt, gelet op de aard van de door [geïntimeerde] geleverde prestatie. Het hof vat het standpunt van [appellanten] zo op dat bedoeld was de overeenkomst voor het geheel te ontbinden, maar dan zonder ongedaanmakingsverbintenissen. [geïntimeerde] legt dat anders uit; volgens hem is met de partiële ontbinding alleen beoogd de nog uit te voeren werkzaamheden aan een derde te kunnen overlaten, omdat hij het werk had neergelegd.

Het hof stelt voorop dat de wet regelt wat partiële ontbinding inhoudt, namelijk een evenredige vermindering van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid (artikel 6:270 BW). De uitleg van de verklaring waarmee [appellanten] de overeenkomst ontbinden, kan in grote lijnen op dezelfde manier plaatsvinden als bij de uitleg van een overeenkomst. Ook hier komt het, kort gezegd, aan op de betekenis die [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan deze verklaring mocht toekennen en op wat partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Met deze uitlegregel in het achterhoofd, kan het hof niet meegaan in de uitleg die [appellanten] geven aan het begrip partiële ontbinding. Daarbij overweegt het hof dat die partiële ontbinding is ingeroepen door de (toenmalige) rechtsbijstandverlener van [appellanten] , zodat er geen reden is om af te wijken van de voor de hand liggende juridische betekenis van de ingeroepen partiële ontbinding. Die is zoals [geïntimeerde] die opvat en moest opvatten, namelijk dat de overeenkomst wordt ontbonden voor zover deze door [geïntimeerde] nog niet is uitgevoerd, zodat [appellanten] slechts de vergoeding verschuldigd zijn die tegenover het uitgevoerde werk staat. Voor het overige wordt de door hen verschuldigde prestatie dan verminderd. Dat betekent dat uit de overeenkomst, voor zover deze nog niet is uitgevoerd, geen verplichtingen voor de partijen meer voortvloeien. Wel volgt uit de wet de verplichting om reeds uitgevoerde prestaties ongedaan te maken (art. 6:271 BW). Dat betekent dat voor zover [appellanten] ten tijde van de ontbinding meer zouden hebben gepresteerd (betaald) dan wat het geleverde werk met inachtneming van de overeenkomst van aanneming waard is, er een ongedaanmakingsverbintenis ontstaat.

Uitgangspunt voor het hof is verder dat de tekortkoming op grond waarvan de ontbinding plaatsvindt aan [geïntimeerde] is toe te rekenen. De rechtbank heeft geoordeeld dat hij per 23 augustus 2021 in verzuim is gekomen door het neerleggen en niet meer oppakken van de werkzaamheden, nadat hij daartoe wel was gesommeerd, en daar is geen grief tegen gericht.

[geïntimeerde] is niet in verzuim voor in het werk aangetroffen gebreken

[appellanten] vinden dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de schade die zij geleden hebben doordat er in het door [geïntimeerde] geleverde werk gebreken zijn aangetroffen die door een opvolgende aannemer moesten worden hersteld, met extra kosten en vertraging tot gevolg. Zij vinden dat [geïntimeerde] voor die gebreken in het uitgevoerde werk in verzuim is gekomen, naar het hof begrijpt, met de brief van Legal Office van 6 december 2021, waarin de overeenkomst partieel wordt ontbonden en bovendien omdat duidelijk was dat [geïntimeerde] niet meer zou presteren. Hij had in juni 2021 immers ten onrechte als voorwaarden voor hervatting van de werkzaamheden gesteld dat zijn facturen betaald zouden worden en dat [appellanten] materialen zouden aanleveren. Daardoor is het verzuim ingetreden zonder dat een ingebrekestelling voor de gebreken nog nodig was, temeer omdat [geïntimeerde] aansprakelijk is gesteld voor alle schade van [appellanten]

[geïntimeerde] spreekt tegen dat sprake is van verzuim waar het de gebreken betreft.

Het hof overweegt als volgt. Uit wat [appellanten] naar voren hebben gebracht kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt voor de gebreken die in het werk zouden zijn aangetroffen. Hij is immers nooit in de gelegenheid gesteld om de gebreken te herstellen. Nadat Top Expertise haar eerste rapport heeft uitgebracht, hebben [appellanten] de overeenkomst partieel ontbonden en hebben zij een andere aannemer ingeschakeld om de werkzaamheden af te maken. Het hof verwerpt het argument dat [geïntimeerde] de gebreken toch niet zou hebben willen herstellen als hij daartoe gesommeerd was, omdat hij eerder – al dan niet terecht – als voorwaarde stelde dat zijn facturen betaald zouden worden. Weliswaar wilde [geïntimeerde] betaling van zijn facturen voordat hij zijn werkzaamheden in juni 2021 wilde hervatten, maar daaruit kan niet worden afgeleid dat hij niet bereid zou zijn geweest tot herstel van de gebreken die pas in januari 2022 aan het licht kwamen. Ook overigens zijn er geen feiten gesteld op grond waarvan het verzuim zou zijn ingetreden zonder ingebrekestelling. Dat betekent dat [appellanten] [geïntimeerde] niet aansprakelijk kunnen houden voor de schade die het gevolg zou zijn van gebreken in het werk dat [geïntimeerde] heeft uitgevoerd.

Vergoeding waarde geleverde prestatie en schadevergoeding

[appellanten] stellen dat zij het overgrote deel van de aanneemsom al hadden voldaan toen zij de overeenkomst ontbonden, zodat zij meer hebben betaald dan wat het al uitgevoerde werk waard was. Zij vorderen primair het door hen teveel betaalde bedrag terug als schadevergoeding vanwege de ontbinding. Subsidiair maken zij aanspraak op het bedrag dat zij teveel hebben betaald, namelijk voor werk dat niet is uitgevoerd. Het hof vat dit op als een beroep op de ongedaanmakingsverbintenis die is ontstaan aan de zijde van [geïntimeerde] (zie overweging 3.8). Als [appellanten] , zoals zij in haar stellingen tot uitgangspunt hebben genomen, meer hebben betaald dan de waarde van wat [geïntimeerde] heeft geleverd, moet [geïntimeerde] het teveel betaalde aan [appellanten] terugbetalen. Bovendien kunnen [appellanten] aanspraak maken op vergoeding van hun schade als gevolg van de (wanprestatie en de) ontbinding.

Hieruit volgt dat twee elementen uitgangspunt zijn voor het berekenen van de vergoeding die (eventueel) aan [appellanten] toekomt. Dat betreft ten eerste de afrekening vanwege de ongedaanmakingsverbintenis. Die ziet op datgene wat [appellanten] aan [geïntimeerde] meer hebben betaald dan wat het werk waard was, toen de overeenkomst werd ontbonden. Ten tweede gaat het om de schade die zij hebben geleden als gevolg van de ontbinding. Uit de stellingen van [appellanten] volgt dat die schade ter eerste bestaat uit wat zij aan een andere aannemer méér (hebben) moeten betalen voor de werkzaamheden die ze met [geïntimeerde] hadden afgesproken dan ze aan [geïntimeerde] zouden hebben moeten betalen en ten tweede de schade door de vertraging in de oplevering. Dat laatste betreft de gestelde drievoudige woonlasten.

Teveel betaald door [appellanten] – maar gebreken tellen niet mee

Om te bepalen of en wat [appellanten] teveel hebben betaald, is de stand van het werk op het moment van ontbinding van de overeenkomst van belang. Die bepaalt immers wat de waarde is van het door [geïntimeerde] op dat moment geleverde werk.

[geïntimeerde] heeft het oorspronkelijk aangenomen werk geoffreerd voor het bedrag van € 111.679,62 incl. btw. Daarnaast is er meerwerk uitgevoerd ter waarde van € 15.226,04, zodat de totale aanneemsom (afgerond) € 126.906 bedraagt. [appellanten] hebben (afgerond) € 119.972 betaald. Dat bedrag is opgenomen in het rapport van Top Expertise aan de hand van door [appellanten] verstrekte informatie en [geïntimeerde] heeft zich hierbij aangesloten zodat het hof daarvan uitgaat.

In de dagvaarding in eerste aanleg gingen [appellanten] ervan uit dat [geïntimeerde] op het moment van vertrek een bedrag van € 23.628 teveel had ontvangen. Zij verwijzen naar het eerste rapport van Top Expertise. In de memorie van grieven haken zij (subsidiair) aan bij het bedrag van € 26.828 dat Top Expertise in het tweede rapport noemt. Primair zijn zij van mening dat zij recht hebben op vergoeding van het bedrag dat zij moeten betalen aan een andere aannemer om de nog niet uitgevoerde werkzaamheden alsnog te laten uitvoeren. Volgens hen kan dat worden begroot op € 46.073,21. Zij verwijzen daarbij naar hun akte van 16 augustus 2023 in eerste aanleg en nemen wat zij daarin hebben aangevoerd tot uitgangspunt. Zij hebben de post ‘kosten van beloopbaar glas’ echter niet gehandhaafd omdat dit een stelpost was.

[geïntimeerde] wijst erop dat het bij het bepalen van wat [appellanten] teveel hebben betaald alleen gaat om werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd, maar waarvoor [appellanten] wel al hebben betaald. Met de kosten van herstel van gebreken kan volgens hem geen rekening worden gehouden. Volgens hem moet rekening worden gehouden met een niet betaald gedeelte van de factuur van april 2021 van in totaal € 8.470. Van dat bedrag is € 3.870 gecrediteerd wegens minderwerk voor de vloer. Er zou dus nog € 4.600 van die factuur openstaan. Ook de eindfactuur van € 6.409,62 is nog niet betaald. Bovendien is er, volgens Top Expertise, ten opzichte van de oorspronkelijke aanneemovereenkomst voor (afgerond) € 13.003 aan meerwerk geleverd. Ten slotte wijst hij erop dat hij ook werkzaamheden heeft uitgevoerd die als stelpost bij de offerte waren opgenomen en dus ook nog niet zijn meegerekend in de aanneemsom.

Net als partijen soms minder, soms meer expliciet doen, zal het hof het eerste rapport van Top Expertise tot uitgangspunt nemen. Daarin is immers een gemotiveerd overzicht van nog uit te voeren werkzaamheden opgenomen en geen van partijen heeft betwist dat Top Expertise juist heeft vastgesteld welke onderdelen van het werk [geïntimeerde] nog (afgezien van herstelwerkzaamheden) had moeten uitvoeren op grond van de aanneemovereenkomst en meerwerk en welke prijs daarbij hoort. Weliswaar heeft [geïntimeerde] bezwaren geuit tegen de totstandkoming van de rapporten, maar een inhoudelijk, gemotiveerd bezwaar tegen de vaststelling van het openstaande werk daarin ontbreekt. Bovendien heeft hij voor de bepaling van meerwerk, dat is uitgevoerd maar nog niet betaald, ad € 13.000 eveneens aansluiting gezocht bij het eerste rapport van Top Expertise.

Het hof is het met [geïntimeerde] eens dat voor het bepalen van de waarde van het werk, gegeven de stand ervan toen [geïntimeerde] zijn werkzaamheden neerlegde, gebreken die later aan het licht zijn gekomen niet worden meegenomen, omdat hij hiervoor niet in verzuim is geraakt. Het tweede rapport van Top Expertise is uitgevoerd om eventuele gebreken te onderzoeken. In zoverre kan dit buiten beschouwing blijven bij de bespreking welk deel van het werk nog niet was uitgevoerd door [geïntimeerde] . Wel is in dit tweede rapport het niet uitgevoerde werk aangevuld met nog twee posten, namelijk ‘dakdoorvoeren’ ad € 400 en ‘voorziening zonnepanelen’ ad € 300. Die posten kunnen wel nog worden meegenomen bij het berekenen van de waarde van de overeengekomen, maar niet uitgevoerde werkzaamheden.

Top Expertise heeft de kosten voor de niet uitgevoerde werkzaamheden in het eerste rapport geraamd op € 48.401,57. Daar is in het tweede rapport € 700 bijgekomen. Het totaal aan niet uitgevoerde werkzaamheden vertegenwoordigt dan een waarde van (afgerond) € 49.101. Het hof volgt [geïntimeerde] – behoudens de na te merken opmerking over het Europese consumentenrecht – in zijn verweer dat rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 13.000 voor meerwerk dat wel is uitgevoerd maar niet in rekening gebracht. Daarnaast vermeldt het rapport van Top Expertise dat [geïntimeerde] werkzaamheden heeft uitgevoerd ter waarde van (afgerond) € 7.205 die in de offerte als stelpost waren opgenomen. De kosten daarvan maken dus geen deel uit van de aanneemsom van (afgerond) € 111.680 en verhogen de waarde van het uitgevoerde werk. Anders dan [geïntimeerde] voorstaat, houdt het hof niet in het voordeel van [geïntimeerde] rekening met facturen die niet betaald zijn; het uitgangspunt van de berekening is immers juist welke betalingen daadwerkelijk zijn verricht, en niet welke bedragen zijn gefactureerd. Ook daarvoor volgt het hof wat Top Expertise daarover in haar rapport heeft opgenomen; [appellanten] sluiten zich op dat punt bij dat rapport aan, net als [geïntimeerde] .

Dat betekent dat op basis van de standpunten van partijen de waarde van het uitgevoerde werk kan worden gesteld op het totaal van de aanneemsom en – nogmaals onder voorbehoud van de betekenis van het Europese consumentenrecht voor wat partijen zijn overeengekomen – het uitgevoerde meerwerk en de in 3.20. genoemde stelposten, verminderd met wat nog niet is uitgevoerd. Het meerwerk is deels gefactureerd (tot een bedrag van € 15.226) en deels niet (tot een bedrag van € 13.000). Van dat totaal van, afgerond, (€ 111.680 plus € 15.226 is) € 126.906 plus € 13.000 plus € 7.205, oftewel € 147.111, moet voor een waarde van € 49.101 aan werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd worden afgetrokken.

Partijen kunnen zich uitlaten over Europees consumentenrecht

Alvorens op basis van deze uitgangspunten tot een berekening te komen, zal het hof partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de toepasselijkheid en rechtsgevolgen van het Europese consumentenrecht, in het bijzonder de Richtlijn consumentenrechten (2011/83/EU) die ziet op de informatieplichten van – in dit geval – de aannemer. Die plicht houdt onder meer in dat de aannemer op voorhand zijn opdrachtgever moet informeren over de kosten die met zijn werkzaamheden gemoeid zijn (artikelen 6:230m of art. 6:230l BW). Het hof heeft vanwege het in rekening gebrachte meerwerk en met het oog op de verplichting voor de rechter om ambtshalve aan deze bepalingen te toetsen, met partijen overlegd of zij zich daar tijdens de mondelinge behandeling over wilden uitlaten dan wel dat zij er de voorkeur aan gaven hierover een akte te mogen nemen. Beide partijen gaven de voorkeur aan die laatste optie.

Anders dan besproken, zal het hof niet bepalen dat beide partijen op dezelfde roldatum een akte nemen, maar zal [geïntimeerde] , op wie de stelplicht en eventuele bewijslast rusten aangaande de plicht tot het verschaffen van essentiële informatie, als eerste in de gelegenheid worden gesteld om een akte te nemen. [geïntimeerde] kan zich in zijn akte uitlaten over de vraag of sprake is van essentiële informatieplichten als bedoeld in de Richtlijn en de jurisprudentie van de Hoge Raad en ingaan op de vraag i) of en, zo ja, op welke wijze hij aan de op hem rustende precontractuele essentiële informatieplichten heeft voldaan, en ii) welke privaatrechtelijke consequenties verbonden moeten worden aan de eventuele vaststelling dat hij in dit geval níet aan die informatieplichten heeft voldaan. [appellanten] kunnen daar vervolgens op reageren bij antwoordakte.

Schadevergoeding als gevolg van de ontbinding

Behalve op vergoeding van wat zij teveel hebben betaald, gegeven de stand van het werk, maken [appellanten] aanspraak op schadevergoeding. Zij maken aanspraak op vergoeding van schade die is veroorzaakt doordat gebreken hersteld moesten worden, schade door werk dat niet is uitgevoerd, schade door de vertraging in de bouw en de kosten van de expertise. Over de schade als gevolg van gebreken in het werk is hiervoor al overwogen dat [geïntimeerde] daar niet aansprakelijk voor is. Het niet uitgevoerde werk heeft het hof opgevat als ongedaanmakingsverbintenis en is hiervoor besproken. Het hof zal de beide resterende posten hierna achtereenvolgens bespreken.

Voor de onderbouwing van de schade als gevolg van de vertraging in de bouw verwijzen [appellanten] naar hun onderbouwing in de akte van 24 januari 2024 in eerste aanleg. Zij stellen dat ze drievoudige woonlasten hebben gehad omdat de verhuizing naar de nieuwe woning langer op zich heeft laten wachten doordat [geïntimeerde] het werk heeft neergelegd. Daardoor heeft Beekema € 7.081 en Oleana € 3.487 aan extra woonlasten gemaakt over een periode van vier maanden. Aanvankelijk baseerden [appellanten] de periode van vier maanden op de mededeling van een nieuwe aannemer dat hij vier maanden nodig zou hebben om het werk af te maken. In hoger beroep hebben ze aangevoerd dat zij na het vertrek van [geïntimeerde] wilden dat het werk door een expert zou worden opgenomen alvorens een andere aannemer het werk zou oppakken. Dat heeft tot een vertraging geleid vanaf het moment dat [geïntimeerde] in verzuim kwam totdat het rapport werd opgeleverd. In die tijd hebben zij dubbele woonlasten gehad en die hadden zij niet gehad als [geïntimeerde] niet in verzuim was gekomen. Het gaat volgens [appellanten] om een periode van 4 maanden. Het betreft de huur die [appellante] betaalde, energie en andere woonlasten alsmede de hypotheekbetalingen door [appellant] , de VvE-bijdrage, energie en andere woonlasten.

[appellanten] stellen zich op het standpunt dat de rechtbank bij het bepalen van de schade die zij hebben geleden ten onrechte onderscheid heeft gemaakt tussen schade als gevolge van gebreken en ten gevolge van niet uitgevoerde werkzaamheden. Bovendien vinden zij dat de rechtbank de lat voor [appellanten] om de schade te onderbouwen te hoog heeft gelegd en een onmogelijke bewijsopdracht heeft gegeven, door van hen te verlangen dat zij onderscheiden welke schade is veroorzaakt door gebreken in het door [geïntimeerde] geleverde werk en welke door de vertraging in de oplevering als gevolg van het neerleggen van de werkzaamheden. De rechtbank had in elk geval de schade door vertraging over de periode van mei 2021 tot december 2021 tot uitgangspunt kunnen nemen voor een schadevaststelling, omdat [geïntimeerde] het werk in mei had moeten opleveren en in december 2021 het (eerste) rapport van Top Expertise bekend werd. Tenslotte vinden [appellanten] dat zij voldoende informatie hebben verstrekt om de schade te schatten, omdat deze nu eenmaal niet precies kan worden vastgesteld.

[geïntimeerde] heeft tegen de vordering van dubbele woonlasten ingebracht dat de tijd heeft uitgewezen dat het geen vier maanden heeft geduurd voordat de woning klaar was maar nog jaren. Volgens hem was het niet realistisch dat medio 2021 de woning klaar zou zijn. Verder wijst hij erop dat de hypotheekbetaling voor een deel aflossing betreft en dus vermogensvorming is en dat betaalde rente een fiscaal voordeel oplevert en daarom geen schade is. Bovendien zouden [appellanten] in de nieuwe woning eveneens kosten hebben van energie en andere woonlasten.

Het hof overweegt als volgt. Waar [appellanten] aanvoeren dat voor zover er onduidelijkheid is over de hoogte van de schade, het hof gebruik moet maken van zijn schattingsbevoegdheid om te komen tot een vaststelling van de schade, miskennen zij dat ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade, alsmede het causaal verband als bedoeld in artikel 6:98 BW in beginsel de gewone regels gelden voor de stelplicht en de bewijslast. De rechtbank heeft dat terecht tot uitgangspunt genomen. Pas als duidelijk is welke schade is veroorzaakt door en kan worden toegerekend aan de aansprakelijke partij, kan het schadebedrag worden geschat.

Het hof kan op basis van de stellingen van [appellanten] niet vaststellen in hoeverre de vertraging in de bouw is ontstaan, en welke schade daarvan het gevolg zou zijn, louter als gevolg van het feit dat [geïntimeerde] zijn werkzaamheden heeft neergelegd. In de eerste plaats is het de wens van [appellanten] geweest om de situatie te laten opnemen die, alhoewel in de omstandigheden begrijpelijk, de vertraging veroorzaakte. Die vertraging ligt dus in beginsel in het domein van [appellanten] en [geïntimeerde] heeft daar geen invloed op kunnen uitoefenen. Anders dan [appellanten] , is het hof daarom niet van oordeel dat dit zonder meer meebrengt dat die vertraging dan ook voor rekening van [geïntimeerde] moet komen. In de tweede plaats was het laten opmaken van het rapport van Top Expertise mede ingegeven door de wens van [appellanten] om te onderzoeken of de uitgevoerde werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd. In zoverre kan de vertraging die hierdoor is ontstaan evenmin aan [geïntimeerde] worden toegerekend, omdat hij naar het oordeel van het hof niet aansprakelijk kan worden gehouden voor schade als gevolg van gebreken, nu hij daarvoor niet in verzuim was. In de stellingen van [appellanten] ziet het hof ten slotte, net als de rechtbank, geen aanknopingspunten om onderscheid te kunnen maken tussen schade door het neerleggen van het werk en schade vanwege geconstateerde gebreken.

Daarbij komt dat het – mede gegeven de verweren die [geïntimeerde] heeft gevoerd – voor het hof niet is vast te stellen in welke mate de dubbele woonlasten inderdaad dubbele lasten zijn of dat die zich ook in een ander scenario (als [geïntimeerde] de werkzaamheden had voortgezet) hadden voorgedaan. Niet alleen omdat de bouw kennelijk veel trager verloopt dan partijen hadden ingeschat, nu deze jaren later nog steeds niet was, of is, afgerond, maar ook omdat een deel van de woonlasten in elk geval gemaakt zou zijn en omdat een deel van de opgevoerde woonlasten niet als schade kan worden aangemerkt. Dat ziet met name op de hypotheekbetalingen waarvan onbetwist een deel aflossing is. De slotsom hiervan is dat [appellanten] onvoldoende hebben gesteld om te kunnen vaststellen welke schade is veroorzaakt doordat [geïntimeerde] de bouw heeft neergelegd. Het hof komt niet toe aan zijn schattingsbevoegdheid.

De kosten van het eerste expertiserapport moeten wel vergoed worden

Alhoewel het hof niet kan vaststellen voor welke schade [geïntimeerde] aansprakelijk is door het neerleggen van de werkzaamheden, is hij wel aansprakelijk voor alle schade die daarvan het gevolg is. Dat betekent dat hij ook aansprakelijk is voor de kosten van de expertise door Top Expertise, mits is voldaan aan de vereisten die volgens vaste rechtspraak daaraan gesteld worden. Voor vergoeding van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2, aanhef en onder b, BW) is vereist dat de kosten niet zouden zijn gemaakt zonder de aansprakelijkheid scheppende gebeurtenis (condicio sine qua non-verband), de kosten in zodanig verband staan met die gebeurtenis dat zij, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan de aansprakelijke persoon kunnen worden toegerekend, het redelijk was om in verband met een onderzoek naar de mogelijke gevolgen van die gebeurtenis deskundige bijstand in te roepen en de daartoe gemaakte kosten redelijk zijn. Naar het oordeel van het hof is door het inschakelen van Top Expertise voor het opstellen van het eerste rapport, met als aanleiding dat [geïntimeerde] de werkzaamheden had neergelegd, aan die eisen voldaan. [geïntimeerde] is dan ook aansprakelijk voor de kosten die gemoeid zijn met het eerste rapport van Top Expertise, ter hoogte van € 3.630.

Resumé

Zonder vooruit te lopen op de beslissingen van het hof naar aanleiding van de uitlatingen van partijen over het Europees consumentenrecht, is vooralsnog de slotsom dat [geïntimeerde] aan [appellanten] in ieder geval een bedrag van € 21.962 dient terug te betalen (het verschil tussen enerzijds het eerder genoemde totaal van € 147.111 minus de waarde van niet uitgevoerde werkzaamheden van € 49.101 en anderzijds het door [appellanten] betaalde bedrag van € 119.972) en de kosten van Top Expertise tot € 3.630. Indien en voor zover op [geïntimeerde] precontractuele essentiële informatieplichten rustten en hij hieraan niet zou hebben voldaan, zou dit ertoe kunnen leiden dat [geïntimeerde] een hoger bedrag moet terugbetalen, namelijk indien en voor zover hij geen aanspraak kan maken op betaling van het geleverde (meer)werk vanwege het niet voldoen aan die informatieplichten.

Vervolg van de procedure

Het hof stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid een akte te nemen, waarin hij zich kan uitlaten over de rechtsgevolgen van de Richtlijn consumentenrechten op de rechtspositie van partijen. [appellanten] worden in de gelegenheid gesteld daarna een antwoordakte te nemen.

De akte en de antwoordakte hebben elk een omvang van niet meer dan 5 bladzijden. Voor het overige is het bepaalde in art. 2.13.1 Maximumomvang processtukken van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven van overeenkomstige toepassing.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 3 maart 2026 voor het nemen van een akte door [geïntimeerde] , zoals in 3.23 omschreven;

bepaalt dat [appellanten] vervolgens de gelegenheid krijgen om een antwoordakte in te dienen;

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, C. Hoogland en M.C. Ritsema van Eck-van Drempt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026.