ECLI:NL:GHARL:2026:6363

1. [appellant1]

2. [appellant2]

22. [appellant22]

23. [appellant23]

24. [appellant24]

25. [appellant25]

26. [appellant26]

27. [appellant27]

28. [appellant28]

29. [appellant29]

30. [appellant30]

31. [appellant31]

32. [appellant32]

33. [appellant33]

34 [appellant34]

35. [appellant35]

36. [appellant36]

37. [appellant37]

38. [appellant38]

39. [appellant39]

40. [appellant40]

41. [appellant41]

42. [appellant42]

43. [appellant43]

44. [appellant44]

45. [appellant45]

46. [appellant46]

47. [appellant47]

48. [appellant48]

3. [appellant3] 4. [appellant4]

5. [appellant5] 6. [appellant6] 7. [appellant7] (8. [appellant8] ) 9. [appellant9] 10. [appellant10] 11. [appellant11] 12. [appellant12] 13. [appellant13] 14. [appellant14] 15. [appellant15] 16. [appellant16] 17. [appellant17] 18. [appellant18] 19. [appellant19] 20. [appellant20] 21. [appellant21]

49. [appellant49] hierna: [appellanten]

1. Het verloop van de procedure bij het hof

[appellanten] hebben bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding dat op 8 mei 2025 tussen partijen is uitgesproken door de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven (met producties)

• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep

• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep

• een akte intrekking van hoger beroep

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 2 september 2026 is gehouden (het proces-verbaal) en de ter voorbereiding op de mondelinge behandeling door [appellanten] ingediende producties (5 t/m 7).

Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

[appellant8] heeft het door hem ingestelde beroep ingetrokken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van Holtri meegedeeld dat zijn cliënte ermee instemt dat de zaak tussen haar en [appellant8] is beëindigd. Dit arrest heeft dan ook geen gevolgen voor de verhouding tussen [appellant8] en Holtri.

2. De kern van de zaak

Holtri heeft woningen op een recreatiepark aan [appellanten] verhuurd. Volgens het geldende omgevingsplan is permanente bewoning van de woningen niet toegestaan. Holtri heeft de huurovereenkomsten met [appellanten] opgezegd, nadat de gemeente De Wolden haar een last onder dwangsom heeft opgelegd tot het beëindigen van de permanente bewoning. Holtri vordert in deze procedure de ontruiming van de woningen door [appellanten]

De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 8 mei 2025 de vordering tot ontruiming toegewezen, maar zijn beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De veroordeling kan dus niet ten uitvoer worden gelegd als een van partijen daartegen hoger beroep instelt.

[appellanten] zijn het niet eens met deze beslissing. Zij willen dat de vordering van Holtri alsnog wordt afgewezen en dat Holtri wordt veroordeeld in de kosten van de procedure bij de kantonrechter en bij het hof.

Holtri is het er niet mee eens dat de kantonrechter zijn beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Zij wil dat het hof de veroordeling tot ontruiming alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaart.

Het hof zal beslissen dat de vordering van Holtri niet toewijsbaar is en dat het vonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven. Deze beslissing wordt hierna toegelicht, waarbij het hof eerst de relevante feiten zal vaststellen en daarna de standpunten van partijen zal bespreken.

3. De relevante feiten

Holtri is een dochtermaatschappij van Herco B.V., dat op haar beurt een dochtervennootschap is van Holties Beheer B.V. is. Holties Beheer B.V. is ook bestuurder en aandeelhouder van Sterk Werk Uitzendbureau B.V. (hierna: Sterk Werk). Sterk Werk is een uitzendbureau dat (onder meer) Roemeense arbeidsmigranten te werk stelt bij haar opdrachtgevers.

Op het [adres] , gemeente De Wolden ligt recreatiepark Van

Harte (hierna: het park). Het park bestaat - naast parkeergelegenheid en groenvoorziening -

uit een separate beheerderswoning met kantoorruimte en een recreatiezaal. Achter die

bebouwing staan woningen die in totaal twintig wooneenheden vormen.

Staatsbosbeheer (hierna: SBB) is de eigenaar van de ondergrond van het park.

SBB had die grond in erfpacht verstrekt aan Van Harte Recreatiecentrum B.V. (hierna:

Van Harte). Holtri Vastgoed huurt het park van Van Harte en verhuurt de woningen op het

park.

SBB heeft de overeenkomst van erfpacht met Van Harte opgezegd. De overeenkomst is per 1 juni 2024 beëindigd. Tussen SBB en van Harte is een gerechtelijke procedure aanhangig over de gevolgen van het einde van de erfpacht. In die procedure maakt Van Harte aanspraak op vergoeding van de waarde van de aanwezige gebouwen en dergelijke (vgl. artikel 5:99 BW) en beroept zij zich in dat verband op een haar toekomend retentierecht (vgl. artikel 5:100 BW) en maakt SBB aanspraak op schadevergoeding vanwege toerekenbare tekortkomingen van Van Harte in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst van erfpacht.

[appellanten] zijn Roemeense arbeidsmigranten. Zij werken of hebben in het verleden gewerkt voor Sterk Werk rond Meppel.

Holtri heeft twee tot zeven jaren geleden met ieder van [appellanten] een huurovereenkomst gesloten voor een woning op het park.

In de huurcontracten is opgenomen dat er sprake is van huur van een recreatiewoning voor de duur van een week, met mogelijkheid tot verlenging. De hoogte van de huurprijs is afhankelijk van de vraag of [appellanten] in dienst zijn van Sterk Werk, in die zin dat wanneer [appellanten] niet meer in dienst zijn bij Sterk Werk (of een gelieerde vennootschap) zij een twee keer zo hoge huur verschuldigd zijn.

[appellant1] en [appellant2] staan met hun kinderen van 12 en 7 jaar op het adres van het park ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente De Wolden (hierna: de gemeente).

Het park heeft een recreatieve bestemming. Holtri heeft in 2021 bij de gemeente een tijdelijke omgevingsvergunning aangevraagd voor het huisvesten van arbeidsmigranten op het park. In een besluit van 8 november 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: het college) deze aanvraag afgewezen. In een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 5 maart 2024 heeft de rechtbank de weigering van de tijdelijke omgevingsvergunning in stand gelaten. Holtri heeft hoger beroep ingesteld tegen deze uitspraak bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). De ABRvS heeft het hoger beroep in een uitspraak van 22 juli 2026 verworpen.

Bij besluit van 16 december 2024 heeft het college aan Holtri meegedeeld dat zij met het laten verblijven van de arbeidsmigranten ( [appellanten] ) op het park niet voldoet aan het begrip verblijfsrecreatie en Holtri handelt in strijd met artikel 19.1 van het ter plaatse geldende omgevingsplan. Ook heeft het college in de brief van 16 december 2024 vermeld te hebben besloten om handhavend te gaan optreden en is aan Holtri Vastgoed meegedeeld dat zij het huisvesten van de arbeidsmigranten op het park vóór 1 mei 2025 moet beëindigen en indien daar niet aan wordt voldaan Holtri Vastgoed een last onder dwangsom opgelegd krijgt van € 250.000,00 wegens strijdig gebruik met het omgevingsplan.

Holtri heeft in een brief van 30 januari 2025 aan ieder van [appellanten] de

huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2025. Holtri geeft als reden voor de opzegging dat zij zich genoodzaakt ziet om de verhuur te beëindigen omdat de gemeente voornemens is om aan Holtri een dwangsom op te leggen wegens strijdig gebruik van de woonruimte met het geldende omgevingsplan. Met een exploot van 31 januari 2025 is de brief met de huuropzegging aan de [appellanten] betekend.

[appellanten] hebben in een brief van hun advocaat aan Holtri laten weten zich niet te kunnen vinden in de opzegging van de huurovereenkomst en zich te beroepen op huurbescherming.

Holtri heeft op 11 februari 2025 een bezwaarschrift ingediend tegen het ‘dwangsom besluit’ en nadat dit bezwaar niet was gehonoreerd vervolgens beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland. Gedurende de procedure bij de rechtbank heeft het college de begunstigingstermijn, die al enkele malen was verlengd, nogmaals verlengd: eerst tot vier weken na de uitspraak van de rechtbank in de procedure tegen de dwangsomoplegging en na de mondelinge behandeling in die procedure, tot zes weken na de uitspraak van het hof in deze procedure tussen Holtri en [appellanten] , maar tot uiterlijk 31 december 2026.

De rechtbank Noord-Nederland heeft in een uitspraak van 11 augustus 2026 het beroep van Holtri gedeeltelijk gegrond verklaard, in die zin dat de rechtbank de begunstigingstermijn op zes weken vanaf de dag van de uitspraak van het hof in deze procedure heeft vastgesteld (dus zonder de maximering tot 31 december 2026). De rechtbank heeft vastgesteld dat sprake is van overtreding van de voorschriften uit het omgevingsplan, dat geen concreet zicht is op legalisatie en dat handhaving niet onevenredig is. Over de begunstigingstermijn overwoog de rechtbank onder meer:‘Ook heeft het college niet goed duidelijk kunnen maken hoe eiseres 1 [hof: Holtri] aan de last kan voldoen als de huurders zich op huurbescherming beroepen en het ontruimingsvonnis van de voorzieningenrechter niet kan worden uitgevoerd. Als de civielrechtelijke procedure onverhoopt enige vertraging oploopt, valt zonder nadere motivering niet in te zien waarom van een verdere verlenging geen sprake kan zijn. In zoverre heeft het college het besluit niet deugdelijk gemotiveerd. De verwijzing door het college naar de uitspraak van de Afdeling van 8 maart 2021 doet daar niet aan af. In die uitspraak oordeelde de Afdeling dat het bestaan van een huurovereenkomst niet betekent dat de verhuurder het niet in zijn macht heeft om aan een last te voldoen. Dat klopt, maar daar gaat het hier niet om. De stelling van eiseres 1 is immers niet dat zij het niet in haar macht heeft om aan de last te voldoen, maar dat het college bij het bepalen van de begunstigingstermijn rekening moet houden met de noodzakelijke civiele ontruimingsprocedure.’

4. De bespreking van het geschilEnkele uitgangspunten

Holtri heeft ontruiming van de door [appellanten] van haar gehuurde woningen gevorderd. Zij heeft die vordering bij de kantonrechter primair gebaseerd op de stelling dat sprake is van huur naar haar aard van korte duur als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat zij de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bij het hof heeft Holtri de primaire grondslag van haar vordering uitdrukkelijk prijsgegeven. Het hof kan die, overigens op goede gronden door de kantonrechter verworpen, grondslag dan ook onbesproken laten.

Tijdens de mondelinge behandeling ontstond onduidelijkheid over de gevolgen van het einde van de erfpachtovereenkomst voor de actuele rechtsverhouding tussen [appellanten] en Holtri. Het hof gaat er voorshands vanuit dat tussen deze partijen nog steeds een (al dan niet terecht opgezegde) huurovereenkomst bestaat. De overeenkomst tussen SBB en Van Harte is weliswaar geëindigd, maar de eigenaar (in dit geval SBB) is op grond van artikel 5:94 lid 2 BW verplicht een door de erfpachter bevoegd aangegane huurovereenkomst gestand te doen. Het is in deze procedure niet aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst tussen Van Harte en Holtri niet bevoegd is aangegaan door Van Harte. Dat betekent dat SBB deze overeenkomst gestand moet doen en dat nu tussen SBB en Holtri een huurovereenkomst bestaat. Er kan voorshands niet van worden uitgegaan dat deze huurverhouding tussen SBB en Holtri is geëindigd en dat SBB nu, op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de verhuurder van [appellanten] is geworden. Juridisch kader

Holtri vordert in dit kortgeding de ontruiming door [appellanten] van de door hen van Holtri gehuurde woningen. Voor toewijzing van de vordering van Holtri is noodzakelijk dat zij op het moment dat het hof uitspraak doet (nog) een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Of dat het geval is, is afhankelijk van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Het spoedeisend belang is dus geen absoluut begrip, maar moet mede worden bezien in verhouding tot het belang van de wederpartij. Daarbij geldt dat de partij die de voorziening - in dit geval de ontruiming - vordert wel enig spoedeisend belang moet hebben.

Holtri heeft de huurovereenkomsten met [appellanten] opgezegd. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst van woonruimte, tenzij de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om het tijdstip van het einde van de huur vast te stellen. De rechter die zo’n vordering toewijst, mag deze dus alleen bij uitzondering uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

In dit geval heeft Holtri nog geen bodemprocedure tot beëindiging van de huurovereenkomst ingesteld, maar heeft zij vooruitlopend op een eventuele beslissing van de bodemrechter ontruiming gevorderd. De ratio van artikel 7:272 lid 1 BW is dat een zware maatregel als beëindiging van de huur en ontruiming van een woning niet mogelijk is voordat op de desbetreffende vordering onherroepelijk is beslist. Die ratio brengt mee dat wanneer de verhuurder van een woning na opzegging van de huurovereenkomst in kort geding - dus niet via een bodemprocedure - ontruiming probeert te verkrijgen de vordering tot ontruiming niet bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis of arrest kan worden toegewezen, tenzij er niet in redelijkheid aan kan worden getwijfeld dat de vordering tot beëindiging van de huur in een bodemprocedure zal worden toegewezen en moet worden aangenomen dat de huurder alleen of hoofdzakelijk een rechtsmiddel zal aanwenden om de (onontkoombare) ontruiming uit te stellen.

Voor toewijzing van de vordering van Holtri is niet alleen noodzakelijk dat de vordering voldoende spoedeisend is en dat evident is dat de vordering tot beëindiging van de huur in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen en dat [appellanten] , kort gezegd, alleen om te traineren een rechtsmiddel zullen instellen, maar - ten slotte - ook dat de belangen van Holtri bij toewijzing van de gevraagde voorziening, ontruiming van de woningen, zwaarder wegen dan de belangen van [appellanten] om in hun woningen te kunnen blijven wonen totdat in een eventuele bodemprocedure onherroepelijk op een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is beslist. Het hof merkt in dit verband op dat de kantonrechter, anders dan [appellanten] menen, niet heeft miskend dat een belangenafweging moet plaatsvinden. De kantonrechter heeft erop gewezen dat bij het antwoord op de vraag of aan de opzeggingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW is voldaan geen ruimte is voor een belangenafweging. Maar hij heeft, anders dan [appellanten] lijken te veronderstellen, niet overwogen dat ook geen belangenafweging kan plaatsvinden bij het antwoord op de vraag of de gevorderde voorlopige voorziening tot ontruiming toewijsbaar is. Uit zijn vonnis blijkt dat hij in dat kader ook wel degelijk belangen heeft afgewogen.

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt al dat deze vereisten voor toewijsbaarheid van de vordering van Holtri met elkaar samenhangen; het zijn communicerende vaten. Het hof zal hierna nagaan of aan deze vereisten is voldaan. Het spoedeisend belang

Volgens Holtri heeft zij (ook nu nog) een spoedeisend belang bij haar vordering. Dat belang is erin gelegen dat zij, gelet op de dwangsombeslissing van het college, het reële risico loopt een forse dwangsom te verbeuren wanneer zij er niet op korte termijn voor zorgt dat de bewoning van hun huurwoningen door [appellanten] eindigt.

Uit de in 3.13 aangehaalde uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland volgt dat het dwangsombesluit van het college grotendeels in stand is gebleven. Als Holtri er niet binnen zes weken na de uitspraak van het hof voor zorgt dat de permanente bewoning van de door haar verhuurde woningen eindigt, loopt zij het risico een forse dwangsom verbeuren. Daarmee is de vordering van Holtri naar het oordeel van het hof voldoende spoedeisend. De aannemelijkheid van een eventuele vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst

De vordering van Holtri tot ontruiming van de gehuurde woningen is alleen toewijsbaar indien evident is dat de vordering tot beëindiging van de huur in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen.

Volgens Holtri heeft zij de huurovereenkomsten met [appellanten] rechtsgeldig opgezegd op de grond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW, te weten dat zij een krachtens een geldend omgevingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Holtri wijst erop dat het geldende omgevingsplan permanente bewoning van de huurwoningen van [appellanten] niet toestaat. Op de woningen rust een recreatieve bestemming. De gemeente wil permanente bewoning al enige tijd niet meer gedogen en voert, blijkend uit de opgelegde dwangsombeschikking, een actief beleid gericht op het beëindigen van met het omgevingsplan strijdig gebruik van de woningen op het park.

De kantonrechter heeft terecht vooropgesteld dat het enkele feit dat het bestaande gebruik van de door Holtri Vastgoed verhuurde woningen niet in overeenstemming is met het geldende omgevingsplan, onvoldoende is voor een beëindiging van de huurovereenkomsten op deze opzeggingsgrond. Er moet sprake zijn van een situatie waarin de ontwikkeling van de gemeente ook tot verwezenlijking van de bestemming noopt. De verhuurder moet voldoende feiten stellen en aannemelijk maken waarom de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat de permanente bewoning door [appellanten] van de woningen op het park in strijd is met het geldende omgevingsplan. Een poging om het gebruik te legaliseren door middel van het verkrijgen van een tijdelijke omgevingsvergunning lijkt met de recente uitspraak van de ABRvS definitief mislukt (zie 3.8). De gemeente voert, gelet op de dwangsombeschikking, actief beleid om het met het bestemmingsplan strijdige gebruik van de woningen te beëindigen en dat beleid wordt vooralsnog, gelet op de recente uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (zie 3.13), grotendeels gesanctioneerd door de rechter.

Dat betekent naar voorlopig oordeel van het hof echter nog niet zonder meer dat voldaan is aan de vereisten voor opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW. Het enkele feit dat een met de bestemming strijdige situatie is beëindigd, betekent nog niet dat die bestemming ook zal worden verwezenlijkt. Beëindiging van een met de bestemming strijdige situatie is weliswaar de negatieve voorwaarde voor de verwezenlijking van de bestemming, maar daarmee is nog niet gegeven dat die bestemming vervolgens ook door de verhuurder verwezenlijkt wordt.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat Holtri geen enkel concreet plan heeft voor de invulling van de recreatieve bestemming van de woningen. Dat is ook niet zo vreemd, omdat Holtri zich niet richt op recreatieve projecten, maar zich bezighoudt met de huisvesting van arbeidsmigranten die in dienst zijn van aan haar gelieerde vennootschappen. Uit de overgelegde onderzoeken naar de vitaliteit van het park volgt dat het park recreatief niet levensvatbaar is. In een onderzoek uit augustus 2024 wordt aangegeven dat het scenario van recreatief verhuur niet realistisch is, kort gezegd, omdat geen sprake is van toeristisch ondernemerschap bij de huidige exploitant, de staat van het park van onvoldoende kwaliteit is om gasten te kunnen ontvangen en een nieuwe exploitant fors zal moeten investeren om de kwaliteit op peil te krijgen, terwijl de eigendomssituatie en de beperkte oppervlakte van het park maken dat zo’n investering niet aantrekkelijk is. Het is voor Holtri dan bepaald onaantrekkelijk om te investeren in revitalisering van het park ten behoeve van recreatief gebruik, gebruik overeenkomstig de bestemming van het park.

De conclusie is dat er niet zonder meer van kan worden uitgegaan dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Holtri de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd omdat zij een krachtens het geldende omgevingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Dat betekent dat niet evident is - er kan immers in redelijkheid aan getwijfeld worden - dat in zo’n bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst zal eindigen. Het hof kan daar in dit kort geding dan ook niet op vooruitgrijpen. Daarmee valt al het doek voor de vordering tot ontruiming.Belangenafweging

Gezien het voorgaande ten overvloede overweegt het hof dat ook een belangenafweging in het nadeel van Holtri uitvalt. Daarbij is het volgende van belang.

Holtri loopt met de dwangsombeschikking inderdaad het risico een fors bedrag aan de gemeente te moeten betalen wanneer zij er niet in slaagt [appellanten] tot ontruiming te dwingen. Het hof schat dit risico echter als gering in. Een belangrijk beginsel in het recht is dat niemand tot het onmogelijke kan worden gehouden. Dat beginsel komt ook tot uitdrukking in artikel 5:34 Awb lid 1, dat inhoudt dat het bestuursorgaan dat een dwangsom heeft opgelegd op verzoek van de overtreder de last kan opheffen of de looptijd ervan kan opschorten in situaties van tijdelijke of blijvende onmogelijkheid voor de overtreder om aan zijn verplichtingen te voldoen. Uit de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland over de dwangsom (zie 3.13) volgt dat in een situatie van tijdelijke onmogelijkheid ook de begunstigingstermijn kan worden verlengd. En de bij de mondelinge behandeling aanwezige ambtenaar van de gemeente heeft niet voor niets aangegeven dat de gemeente zich opnieuw zal moeten bezinnen op de nut en noodzaak van de dwangsom wanneer het hof de vordering tot ontruiming afwijst.

Naar het voorlopig oordeel van het hof is alleszins verdedigbaar dat Holtri in tijdelijke onmogelijkheid verkeert om aan de verplichtingen uit de dwangsombeschikking te voldoen indien het hof de vordering tot ontruiming afwijst. In dat geval stuit zij bij haar poging om aan de last onder dwangsom te voldoen immers op de dwingendrechtelijke huurbescherming van de huurders van de door haar gehuurde woningen. Uit de aangehaalde uitspraak van de rechtbank volgt dat ook de rechtbank van oordeel is dat in zo’n situatie niet valt in te zien hoe Holtri aan de last kan voldoen.

Daar komt bij dat het risico van Holtri louter financieel is. Het gaat weliswaar om een substantieel bedrag, maar Holtri is een commercieel bedrijf dat jarenlang aanzienlijke inkomsten uit de verhuur van woningen heeft genoten. Verder heeft haar zustervennootschap Sterk Werk er belang bij dat haar werknemers door Holtri gehuisvest worden. Bovendien heeft Holtri door woonruimte aan te bieden in strijd met de bestemming het risico genomen dat zij door de gemeente zou worden aangesproken op overtreding van het bestemmingsplan. Vooralsnog gaat het hof ervan uit dat Holtri in elk geval vanaf november 2021, toen de gemeente haar verzoek om een tijdelijke omgevingsvergunning afwees (zie 3.8), met dat risico rekening heeft moeten houden. De meeste huurovereenkomsten met [appellanten] dateren van na die datum.

Tegenover dit financiële belang van Holtri, dat enerzijds gerelativeerd moet worden en anderzijds grotendeels in haar risicosfeer ligt, staan de belangen van [appellanten] Daarvan geldt het volgende:- Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] wisten of behoorden te weten dat hun huurovereenkomst met Holtri, gezien het geldende omgevingsplan, kwetsbaar was. Zij hoefden er, als particulieren, dan ook geen rekening mee te houden dat hun huurovereenkomst voortijdig zou eindigen om verwezenlijking van het geldende omgevingsplan mogelijk te maken. - Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellanten] hun verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn nagekomen. Hun handelen of nalaten heeft dan ook niet bijgedragen aan de ontstane situatie. Die kan hun niet worden verweten en ligt ook niet in hun risicosfeer;- Bij toewijzing van de vordering verliezen [appellanten] hun woning. De vordering maakt dan ook inbreuk op hun woonrecht. Dat geldt nog meer omdat zij als buitenlandse uitzendkracht - met een relatief gering inkomen en zonder relevant netwerk in de omgeving - een zwakke positie hebben op de toch al overspannen woningmarkt. Het zal voor hen niet eenvoudig zijn om een andere woning te vinden, waardoor de kans bestaat dat zij dakloos worden;- Daar komt bij dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [appellanten] er aan hechten bij elkaar te wonen, zoals nu het geval is. Met elkaar vormen zij een gemeenschap - deels omdat veel van hen familie of vrienden van elkaar zijn -, waarvan de leden veel met elkaar optrekken. Toewijzing van de vordering tot ontruiming zal er naar verwachting toe leiden dat [appellanten] van elkaar gescheiden zullen worden. In dit kader is van belang dat Holtri er niet in is geslaagd alternatieve woonruimte te vinden, waarbij [appellanten] opnieuw dicht bij elkaar wonen;- Voor [appellant1] en [appellant2] komt daar nog bij dat zij bij hen inwonende minderjarige kinderen hebben. Deze kinderen gaan dichtbij het park naar school en zijn in het park en de omgeving ervan geworteld. Het jongste kind is er geboren, het oudste woont er het grootste deel van haar leven. Ontruiming van hun woning betekent een inbreuk op het door artikel 27 lid 3 IVRK gewaarborgde recht op huisvesting van de kinderen van [appellant1] en [appellant2] . Op grond van artikel 3 IVRK dienen bij de beslissing op de vordering tot ontruiming de belangen van de kinderen als eerste in aanmerking te worden genomen. In dit geval is daarbij van belang dat aan hun ouders, zoals hiervoor is overwogen, geen verwijt kan worden gemaakt van de ontstane situatie.

Uit het voorgaande volgt dat de belangen van Holtri bij toewijzing van de gevraagde voorziening, ontruiming van de woningen, minder zwaar wegen dan de belangen van [appellanten] om in hun woningen te kunnen blijven wonen totdat in een eventuele bodemprocedure onherroepelijk op een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is beslist. Dat geldt al helemaal voor de belangen van [appellant1] en [appellant2] , gelet op het feit dat zij bij hen inwonende minderjarige kinderen hebben.

De conclusie

Het hoger beroep van [appellanten] slaagt. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen en de vorderingen van Holtri alsnog afwijzen. Dat betekent ook dat het hoger beroep van Holtri faalt wegens gebrek aan belang. Omdat het hof de vordering van Holtri afwijst, is de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van dat oordeel niet aan de orde. Holtri heeft dan ook geen belang bij de bespreking van haar grief tegen de beslissing van de kantonrechter de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wat daar - gezien het karakter van het kort geding en de overige oordelen van de kantonrechter - verder ook van zij.

Omdat Holtri in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad)

5. De beslissing

vernietigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 8 mei 2025 en beslist als volgt:

wijst de vorderingen van Holtri af

veroordeelt Holtri tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de /kantonrechter:

€ 362,- aan griffierecht

€ 814,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke tarief van € 406,-)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:

€ 362,- aan griffierecht

€ 148,04 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Holtri

€ 3.870,- aan salaris van de advocaat van (3 procespunten in principaal en in incidenteel appel x het toepasselijke tarief II)

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.A.M. Essed en W.A. Zondag is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2026.