ECLI:NL:GHDHA:2014:3608, Gerechtshof Den Haag, 18-11-2014, 200.122.249-01

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Arrest d.d. 18 november 2014

GEMEENTE DEN HAAG,

Het geding

Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

In het principaal en incidenteel appel

De kern van het geschil

7. De grieven en vorderingen in het principaal en incidenteel appel lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het springende punt in het geschil tussen partijen is de waarde van de grond (de grondwaarde) van het perceel bij heruitgifte van het recht van erfpacht. Volgens [appellant] is deze waarde rechtsgeldig vastgesteld met het ‘taxatierapport Terlouw en Belderbos’ in deskundigenprocedure II, en wel op een bedrag van € 42.500,-. Volgens de Gemeente is de grondwaarde € 82.500,-, conform haar eindaanbieding. Het hof oordeelt als volgt.Beoordeling van deskundigenprocedure II

8. Allereerst is aan de orde de gang van zaken bij deskundigenprocedure II. Volgens de Gemeente is het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' met daarin opgenomen een grondwaarde per 31 december 2003 van € 42.500,- niet op de juiste wijze tot stand gekomen, zodat daaraan geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden. Het hof is van oordeel dat de wijze waarop de deskundigen zich jegens elkaar hebben gedragen bij de totstandkoming van het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' elementaire gebreken bevat, zodat het niet kan gelden als een deskundigenbericht in de zin van artikel 6.2 AAR 1986, zoals herzien in 1993. Hiertoe wijst het hof op het volgende:- Als bij pleidooi erkend staat – anders dan is gesuggereerd in de memorie van grieven 79 – in de eerste plaats vast dat de drie deskundigen slechts eenmaal (op 18 juli 2006) bij elkaar zijn gekomen en dat zij het toen niet eens zijn geworden over de wijze van bepaling van de grondwaarde.- Op 25 juli 2006 is er een bespreking geweest tussen slechts twee deskundigen (Terlouw en Kemp) én partij [appellant]. De Gemeente was daarbij niet uitgenodigd. Deskundige Belderbos was evenmin aanwezig.- Een vervolgafspraak van de drie deskundigen werd daarna steeds uitgesteld/afgebeld (zie de onvoldoende gemotiveerd weersproken verklaring van Kemp in zijn brief d.d. 3 oktober 2006 en 'taxatierapport Kemp'; producties 46 en 48 inleidende dagvaarding).

- Terlouw en Belderbos hebben vervolgens zonder nader overleg met Kemp met zijn tweeën het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' opgesteld en ondertekend omdat, aldus [appellant], gezamenlijke rapportage niet haalbaar was vanwege verschil in inzichten (zie productie 45 inleidende dagvaarding en het pleidooi in hoger beroep van [appellant]). Kemp was hiervan niet op de hoogte.

9. Deze gang van zaken is niet te rijmen met een deugdelijke taxatieprocedure door drie deskundigen. Tenminste hadden meer serieuze pogingen moeten worden gedaan om nader tot elkaar te komen. Van serieuze pogingen hiertoe is geen sprake geweest. Niet alleen zijn de drie deskundigen na de eerste ronde niet meer met zijn drieën bij elkaar geweest, maar evenmin is er enige aanwijzing dat alle drie deskundigen na de eerste bijeenkomst daadwerkelijk hebben geprobeerd om tot een gezamenlijk standpunt te komen, althans dichter bij elkaar te komen, hetgeen wel gevergd had mogen worden. Ook de omstandigheid dat slechts een partij ([appellant]) een overleg met (twee) deskundigen heeft gehad zonder dat de andere partij (de Gemeente) was uitgenodigd daarbij aanwezig te zijn, vormt een schending van het elementaire beginsel van hoor- en wederhoor. De stelling van [appellant] bij pleidooi dat Kemp dan maar met de Gemeente had moeten praten, is niet toereikend, temeer niet nu Kemp ervan uitging dat de deskundigenprocedure nog niet was voltooid en de deskundigen nog verder zouden overleggen. Daarnaast vormt een rapport dat slechts door twee van de drie deskundigen is opgesteld en ondertekend, geen bericht van drie deskundigen, waar artikel 6.2 AAR 1986, herz. 1993 van uitgaat, laat staan een advies van drie deskundigen in de zin van het toepasselijke artikel 2 van Verordening 26. Het voorgaande maakt de gevolgde procedure reeds hierom onmiskenbaar gebrekkig.Hier komt bij dat van Terlouw als zakenpartner van [A] gevergd had mogen worden dat hij zijn uiterste best zou hebben gedaan om juist in deze situatie, elke schijn van partijdigheid te vermijden. De omstandigheid dat Terlouw al bij de eerste (en enige) gezamenlijke bespreking een conceptrapportage klaar had en dat het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' op briefpapier van Hoohglanden Makelaars (het kantoor waar [A] zelf als makelaar werkzaam is) was geschreven, neemt deze schijn niet weg. Ook het puur kwalificatieve verweer van [appellant] dat Belderbos ‘wel degelijk zelfstandig onderzoek heeft gedaan’ (memorie van grieven 80), is onvoldoende tegenover het oordeel van de rechtbank (rechtsoverweging 4.4 bestreden vonnis) dat Belderbos deze conceptrapportage zonder eigen relevant onderzoek heeft getekend. In de gegeven omstandigheden had van [appellant] gevergd mogen worden dat hij dit verweer met concrete feitelijke stellingen had onderbouwd en had aangegeven waaruit de werkzaamheden van Belderbos bij de totstandkoming van het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' dan hebben bestaan. Dit alles versterkt het oordeel van het hof dat het uitgebrachte 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' zodanig gebrekkig is dat dit niet de kwalificatie deskundigenbericht (in de zin van artikel 6 lid 2 AAR 1986, herz. 1993) verdient. De Gemeente is reeds hierom op goede gronden aan dit taxatierapport voorbij gegaan. De overige in dit verband aangevoerde stellingen en weren (omtrent de noodzaak van een collegiaal advies) hoeven daarom geen verdere bespreking.

10. Het hof komt onder deze omstandigheden niet toe aan de voorwaardelijke grief van de Gemeente, strekkende tot vernietiging van een eventuele vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. Overigens is het hof van oordeel dat ook indien het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' als een bindend advies zou moeten worden aangemerkt, gebondenheid daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn gelet op de ernstige totstandkomingsgebreken genoemd onder 8 en 9. Verdere beoordeling van het geschil

11. Nu het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' niet als basis voor de bepaling van de grondwaarde kan dienen, rijst de vraag welke waarde dan wel moet worden gehanteerd.Het hof is mét de Gemeente van oordeel dat dit een taak is voor deskundigen. Aan een nieuw deskundigenbericht komt het hof echter niet toe. De Gemeente heeft [appellant] bij herhaling (zie rechtsoverweging 2.10) in de gelegenheid gesteld een nieuwe deskundigenprocedure te beginnen, maar [appellant] wilde dat niet. De Gemeente heeft de erfpacht vervolgens rechtsgeldig opgezegd, zoals het hof hierna onder 14 zal toelichten.

12. Overigens merkt het hof ten aanzien van de door [appellant] voorgestane methode voor bepaling van de grondwaarde op dat deze zich niet verdraagt met de uitgangspunten van de Gemeente. [appellant] heeft bij pleidooi uitgelegd hoe volgens hem getaxeerd moet worden. Hij vergelijkt de koopprijs (marktprijs) van een woning op eigen grond met de koopprijs van een vergelijkbare woning op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het verschil in marktprijs is volgens hem de grondwaarde. Dit voorbeeld heeft het aantrekkelijke van de eenvoud. [appellant] miskent hiermee echter dat in dit voorbeeld niet de waarde van de grond wordt bepaald, maar slechts het verschil in marktwaarde tussen het gebruiksrecht van de grond als erfpachter en de rechten van een eigenaar van de grond. Dit is iets anders dan ‘de waarde van de grond’ (de grondwaarde). De Gemeente heeft verschillende taxatiemethoden getest (zie proeftaxaties en taxatie-instructie t.b.v heruitgifte erfpacht van 15 juni 1987 (productie 108 bij inleidende dagvaarding), die hebben geleid tot een taxatie-instructie, die kort gezegd voor woningen neerkomt op toepassing van de 55 %-regel. Deze 55 %-regel is in 2004 opnieuw getest (zie deskundigenrapportage erfpacht te Den Haag van 8 november 2004, productie 107 bij inleidende dagvaarding) en heeft tot dezelfde uitkomst geleid. Het ligt daarom in de rede dat deze 55% -regel ook bij het perceel van [appellant] wordt toegepast. Dit klemt temeer nu deze taxatiemethode ook elders in [wijk] is gehanteerd. Dit betekent dat de eindaanbieding in 2003 van de Gemeente van € 82.500,-, die op deze 55%-regel is gebaseerd, op juiste gronden heeft plaatsgehad. Hiermee is de subsidiaire vordering onder IV van [appellant] besproken.

13. De Gemeente heeft bij pleidooi te kennen gegeven (pleitnota 6.2) dat zij bereid is om alsnog tot heruitgifte over te gaan op basis van haar eindaanbieding in 2003 van € 82.500,-. Indien aan de veroordeling tot ontruiming de voorwaarde zou worden verbonden dat [appellant] nog een (aller)laatste keer in de gelegenheid wordt gesteld om die eindaanbieding te aanvaarden, kan de Gemeente zich daarin naar haar zeggen goed vinden. Het hof zal deze opmerking verstaan als wijziging van eis in voormelde zin, welke wijziging zich in dit bijzondere geval verdraagt met de beginselen van een goede procesorde. Immers zowel [appellant] als de Gemeente wordt, mocht het hof dit punt bereiken, aldus een extra kans geboden om het geschil op een aanvaardbare manier tot een oplossing te brengen.

14. Voor het geval dat [appellant] de door de Gemeente herhaalde eindaanbieding niet alsnog accepteert, rijst de vraag of de Gemeente het recht van erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Zoals de Gemeente met juistheid heeft aangevoerd, is er sprake van verlengde erfpacht in de zin van artikel 5:98 BW. Deze kan in beginsel met inachtneming van de termijn van artikel 5:88 BW worden opgezegd. Het standpunt van [appellant] dat alleen kan worden opgezegd wanneer er sprake is van bestemmingswijziging/herontwikkeling van het betreffende perceel wordt verworpen. De verwijzing naar productie 109 van de Gemeente (het aangenomen raadsvoorstel 1985, 456), maakt dit niet anders, en wel reeds op grond van de omstandigheid dat in het raadsvoorstel (p. 23) uitdrukkelijk ook als grond van beëindiging is genoemd de omstandigheid dat met de erfpachter geen overeenstemming kan worden bereikt. Voorts is van belang dat het in de onderhavige zaak gaat om een tijdelijk - en niet eeuwigdurend - recht van erfpacht, dat in 2003 is verstreken en op grond van artikel 5:98 BW is blijven doorlopen. De Gemeente kan in een situatie van verlengde erfpacht niet worden gedwongen om het erfpachtrecht te verlengen op de voorwaarden van [appellant]. Dit zou immers tot de onredelijke situatie leiden dat [appellant] van verlenging mag afzien, maar ook mag besluiten tot verlenging van de erfpacht onder eenzijdig aan de Gemeente als (privaatrechtelijke) erfverpachter gedicteerde erfpachtvoorwaarden, die bovendien in strijd komen met het gemeentelijke beleid en rechtsongelijkheid in de hand werken. In ieder geval hoeft de Gemeente dit niet te dulden, waarbij het hof ook nog wijst op artikel 2 Verordening 26, waarin bij gebreke van overeenstemming over de hoogte van de canon de erfpachter geacht wordt geen nieuwe erfpachtovereenkomst te willen afsluiten. In die situatie vormt opzegging door de Gemeente geen misbruik van recht en is opzegging evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Van détournement de pouvoir is alsdan geen sprake.

15. Iets anders is dat wel van de Gemeente gevergd mag worden, zoals de Gemeente zich terdege bewust is, om zich in te spannen om met erfpachter [appellant] tot overeenstemming te komen. Het hof heeft deze inspanningsverplichting al uitgewerkt in rechtsoverweging 13 van dit arrest. Mocht desondanks de te herhalen eindaanbieding uit 2003 niet door [appellant] worden geaccepteerd, dan moet worden uitgegaan van een rechtsgeldige opzegging door de Gemeente per 1 november 2011 en kan op grond van artikel 5:98 BW (onder na te melden voorwaarden) tot ontruiming worden overgegaan.

16. Wanneer laatstbedoelde situatie zich voordoet, is de vraag aan de orde welke opstalvergoeding moet worden betaald. [appellant] klaagt over de door de Gemeente vastgestelde opstalvergoeding van € 473.000,- in geval van ontruiming en maakt in dat geval aanspraak op de deskundigenprocedure van artikel 21 AAR 1986 (herz. 1993, versie 2008). Naar het hof begrijpt heeft [appellant] hierbij het oog op schadevergoeding wegens beëindiging op grond van het algemeen belang, overeenkomstig de volledige schadevergoeding bij onteigening (artikelen 21 en 22 AAR 2008). Voor een dergelijke schadevergoeding ziet het hof in dit geval geen grondslag. Niet in geschil is immers dat [appellant] in dat geval slechts aanspraak heeft op vergoeding van de opstal (zie ook de onweersproken vaststelling in rechtsoverweging 2.12 van dit arrest).Het hof zal vordering V van [appellant] als na te melden verstaan en de Gemeente veroordelen mee te werken aan een deskundigenprocedure overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.2 AAR 1986 herz. 1993, waarbij de deskundigen wordt opgedragen een advies uit te brengen over de hoogte van de opstalvergoeding bij ontruiming, zulks naar analogie van het bepaalde in Verordening 26. Mocht [appellant] hieraan niet meewerken, dan is de Gemeente gerechtigd voormeld getaxeerd bedrag als opstalvergoeding te hanteren.Slotsom

17. Ten aanzien van de grieven van [appellant]: de grieven 2 tot en met 7 falen. Grief 9 slaagt in die zin dat alsnog gelegenheid tot een deskundigenbericht wordt geboden ter advisering over de hoogte van de opstalvergoeding (rechtsoverweging 16). Grief 1 hoeft niet apart te worden besproken. Het hof heeft zelf de feiten vastgesteld.Ten aanzien van de grieven van de Gemeente: aan grief 1 komt het hof, zoals gezegd, niet toe. Grieven 2, 3 en 4 slagen. Beslist zal worden op de gewijzigde eis, zoals genoemd in rechtsoverweging 13.

18. De slotsom van het voorgaande is, kort gezegd, de volgende:(i) Het 'taxatierapport Terlouw en Belderbos' heeft geen rechtsgevolg.(ii) De Gemeente is tot ontruiming gerechtigd, indien [appellant] niet binnen een termijn van vier weken ingaat op de te herhalen eindaanbieding uit 2003 van de Gemeente van € 82.500,- (rechtsoverweging 14), zulks na betaling door de Gemeente van een opstalvergoeding aan [appellant]. De hoogte van de opstalvergoeding moet worden bepaald na advies van deskundigen (rechtsoverweging 16). (iii) Ingeval van weigering van de onder (ii) genoemde eindaanbieding is [appellant] een gebruiksvergoeding van € 359,42 per maand verschuldigd vanaf 1 november 2011 tot de dag der feitelijke ontruiming. Dit bedrag wordt redelijk geacht, nu dit – onweersproken – gelijk is aan de te betalen erfpachtcanon, uitgaande van de eindaanbieding van € 82.500,-.(iv) De vorderingen van [appellant], met uitzondering van vordering V zoals nader opgevat in rechtsoverweging 16, missen een deugdelijke grondslag en zullen worden afgewezen. Vordering V wordt toegewezen in na te melden zin.(v) Vorderingen d) en e) van de Gemeente zoals opgevat in rechtsoverweging 13 en 14 zullen in na te melden zin worden toegewezen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie te realiseren zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.(vi) Vordering f) van de Gemeente zal in na te melden zin worden toegewezen.(vii) Het hof komt aan (de voorwaardelijke) vordering a) van de Gemeente niet toe. De Gemeente heeft geen belang, naast het voorgaande, bij de door haar onder b) en c) gevraagde verklaringen voor recht, nog daargelaten dat deze vorderingen niet geheel zijn toegesneden op voormelde overwegingen van het hof.(viii) [appellant] dient als de overwegend in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van beide instanties te dragen, zowel in het principaal als in het incidenteel appel.(ix) Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en beslist zal worden als na te melden.

Beslissing

en opnieuw rechtdoende:

- vernietigt het door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 12 december 2012;

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 november 2014 in aanwezigheid van de griffier.