Uitspraak d.d. 20 mei 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwoude, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 17 april 2014, nummer SGR 13/10550, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
Aan belanghebbende is voor het jaar 2013 wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 220.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een gelijktijdig genomen beschikking (hierna: de beschikking) als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar belanghebbendes bezwaar afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. Van hem is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 april 2015, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
Belanghebbende is eigenaar van de (verhuurde) woning. Het betreft een agrarische bedrijfswoning. De woning is gebouwd in 1924 en heeft een inhoud van ongeveer 240 m³, een dakkapel, een berging van 10 m³, een berging van 200 m³ en een perceeloppervlakte van ongeveer 300 m². De woning kan als eenvoudig worden omschreven. De sanitaire voorzieningen en de keuken dateren van 1989. De woning is voorzien van dubbel glas.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure bij de rechtbank een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van drie naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
[Y]
[A]
[B]
[C]
Bouwjaar
1924
1898
1873
1980
Inhoud
240 m³
445 m3
340 m3
415 m3
Prijs per m3 op peildatum
€ 390
€ 330
€ 365
€ 300
Berekende waarde opstal
€ 93.600
€ 146.850
€ 124.100
€ 124.500
Grondoppervlak in m2
300 m2
228 m2
400 m2
830 m2
Rekenprijs per m2 oppervlakte
€ 350
€ 375
€ 325
€ 230
Berekende waarde grond
€ 105.000
€ 85.500
€ 130.000
€ 190.900
Berekende waarde bijgebouwen
€ 32.250 (dakkapel, berging en schuur)
€ 13.500 (2x dakkapel, berging/ schuur)
€ 16.200 (tuinhuis, berging/schuur)
€ 5.000 (berging)
Verkoopdatum
-
02-11-2012
04-03-2011
04-07-2011
Verkoopprijs
-
€ 242.500
€ 270.000
€ 320.000
Getaxeerde waarde
€ 230.000
-
-
-
WOZ-waarde
€ 220.000
€ 245.000
€ 270.000
€ 320.000
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar gewezen op de navolgende verkopen van agrarische bedrijfswoningen:
Inhoud
Oppervlakte
Bouwjaar
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[D]
385 m³
611 m²
1995
16-09-2010
€ 409.000
[E]
415 m³
440 m²
1928
27-12-2010
€ 227.800
[F]
770 m³
1.420 m²
1978
12-08-2011
€ 400.000
[G]
450 m³
9.955 m²
1970
21-09-2011
€ 390.000
[H]
450 m³
1.005 m²
1984
25-06-2012
€ 422.000
[I]
415 m³
910 m²
1955
19-12-2012
€ 330.000
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 120.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder heeft aangeduid:
"3. Verweerder heeft ter zitting erkend dat de vergelijkingsobjecten [B] en
[A] per abuis als woningen met agrarische bestemming staan vermeld in hot
taxatierapport. Dit maakt deze woningen echter volgens hem niet ongeschikt als
vergelijkingsobject omdat burgerbewoning sinds lange tijd in de gemeente gedoogd wordt,
onder meer vooruitlopend op de per 1 januari 2013 ingegane Wet Plattelandswoningen.
Verder wijst hij erop dat de woning daadwerkelijk voor burgerbewoning wordt gebruikt en
als zodanig wordt verhuurd. Voor het overige verwijst verweerder naar het door hem
overgelegde taxatierapport.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94,22 885, nr. 36,
blz. 44).
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin
geslaagd, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij heeft verklaard ter
zitting. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de
woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen
waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Eiser heeft niet weersproken dat burgerbewoning
van woningen met een agrarische bestemming reeds jaren wordt gedoogd in de gemeente en
dat de woning ook als zodanig verhuurd wordt. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding
om de vergelijkingsobjecten zonder agrarische bestemming buiten beschouwing te laten.
Verder heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij bij de herleiding van de waarde van
de woning uit de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, voldoende
rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Nu er geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn, is er geen reden om de agrarische
taxatiewijzer te gebruiken en eiser heeft zijn standpunt over de ligging en de
onderhoudstoestand van do woning niet geconcretiseerd. Voor de stelling dat sprake is van
een matige onderhoudstoestand, kan overigens geen steun worden gevonden in het
taxatierapport.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het
beroep ongegrond verklaard."
Beoordeling van het hoger beroep
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar daarin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De woning heeft een agrarische bestemming. Aannemelijk is dat het verkrijgen van een burgerbestemming voor de woning problematisch zal zijn, aangezien de woning op slechts enkele meters afstand van de boerderij [J] is gelegen en, naar belanghebbende ter zitting met redenen omkleed heeft gesteld en de heffingsambtenaar niet, althans niet gemotiveerd, heeft weersproken, het toekennen van een burgerbestemming aan de woning tot substantiële kosten zal leiden wegens de alsdan te treffen voorzieningen om de boerderij en de woning van elkaar te scheiden. Met deze belemmeringen zal de meestbiedende gegadigde bij het uitbrengen van een bod voor de woning rekening houden. Hiermee had bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten rekening moeten worden gehouden, bijvoorbeeld door een vermindering van de berekende waarde van de woning of een correctie van de voor de woning gebruikte m3-prijs en/of m2-prijs. Dit heeft de heffingsambtenaar niet gedaan.
Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de woning van € 120.000 niet te laag is. Het Hof beantwoordt deze vraag ontkennend. De enkele verwijzing naar een taxatiewijzer – overigens zonder deze te overleggen – is onvoldoende om de waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft geen marktgegevens of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens overgelegd die de door hem verdedigde waarde schragen. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof evenmin tot een ander oordeel.
Nu geen van beide partijen het van haar gevraagde bewijs heeft geleverd, bepaalt het Hof, rekening houdend met alle omstandigheden, in het bijzonder hetgeen is overwogen over de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, in goede justitie op € 180.000.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.960 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 490 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 488 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 244 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 2.448. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.
Beslissing
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Het Gerechtshof:
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, G.J. van Leijenhorst en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 20 mei 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
- - de naam en het adres van de indiener;
- - de dagtekening;
- - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- - de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.