ECLI:NL:GHDHA:2023:1031, Gerechtshof Den Haag, 26-04-2023, BK-22/00205

Procesverloop

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de woning, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 335.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Ridderkerk (de aanslag).

Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft als volgt beslist, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;

- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48 vergoedt;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser.”

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft op 14 maart 2023 een nader stuk, aangeduid als pleitnota, met bijlage ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 15 maart 2023. De gemachtigde van belanghebbende is verschenen. Namens de Heffingsambtenaar is, met bericht van verhindering, niemand verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning (bouwjaar 1783) met een dakkapel en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 495 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 520 m2, waarvan 370 m2 in de waarde is betrokken.

De woning ligt in de kernzone van een waterverdedigingswerk van het waterschap Hollandse Delta.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

1. Eiser heeft verzocht de grondstaffel en de taxatiekaart met de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren vóór de hoorzitting te verstrekken. In beroep geeft eiser aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld in het bestreden besluit, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn verdisconteerd. Verweerder betwist dit en verwijst naar de uitspraak op bezwaar waarin is uiteengezet dat eisers woning is gewaardeerd als een benedengemiddelde woning. Als de woning als een gemiddelde woning zou zijn gewaardeerd, dan zou de waarde op een veel hoger bedrag zijn uitgekomen. Hiermee wordt aangegeven dat de onderlinge verschillen zijn verdisconteerd in de relatief lage waarde van eisers (veel) grotere woning.

2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.

Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek laten plaatsvinden. Verweerder had op eenvoudige wijze de gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting digitaal aan eiser kunnen verstrekken. Gelet hierop had verweerder dan ook de plicht deze stukken tijdig toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien. Onvoldoende is de door verweerder gegeven toelichting aangezien het voor eiser niet inzichtelijk was hoe de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten waren verdisconteerd in de waardebepaling van de onroerende zaak.

Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117).

4. Deze beroepsgrond slaagt.

5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.

Waardebepaling

6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 285.000,- bedraagt. Verweerder heeft volgens eiser geen rekening gehouden met het afnemend grensnut en de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. Verder is geen rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak nabij de autosnelwegen A15 en A16. Tot slot heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk gemaakt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De onroerende zaak is een vrijstaande woning (bouwjaar 1783), met een wooninhoud van 495 m³, gelegen op een perceel van 520 m², waarvan 370 m² in de waarde is betrokken.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het taxatierapport van [A] van 27 december 2020 overgelegd en tijdens de zitting een toelichting gegeven.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwjaar van de onroerende zaak 1783 is en dat van het vergelijkingsobject [adres 2] het bouwjaar 1787 is. Abusievelijk is dit onjuist weergegeven in respectievelijk het taxatierapport en de matrix.

De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] hebben respectievelijk het bouwjaar 1959 en 1925. Dat maakt deze laatstgenoemde woningen minder goed bruikbaar om de onroerende zaak mee te vergelijken.

Ook eiser heeft tijdens de zitting aangegeven dat [adres 2] het beste vergelijkingsobject is. Hiervan uitgaande kan worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De wooninhoud van de onroerende zaak bedraagt 495 m³ tegenover een wooninhoud van 310 m³ voor het vergelijkingsobject [adres 2] . De grondoppervlakte bedraagt voor de onroerende zaak 370 m² tegenover een grondoppervlakte van 95 m² voor het vergelijkingsobject [adres 2] . Dit alles afgezet tegen een (gecorrigeerde) verkoopprijs van € 292.000,- maakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 335.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het betreft een verschil van € 43.000,-. Immers de m³-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 405,- tegen een m³-prijs van € 540,- voor de [adres 2] .

Indien geen rekening wordt gehouden met de uitgezonderde grond is de m³-prijs voor [adres 2] met € 433,- nog altijd hoger dan de m³-prijs van de onroerende zaak.

Met deze verschillen zijn ook de eventuele waarde verminderende aspecten als de ligging, de gedateerdheid en het afnemend grensnut voldoende verdisconteerd.

11. Over de hoogte van het indexeringspercentage overweegt de rechtbank als volgt.

Als ter zitting toegelicht, heeft verweerder gekeken naar de waardeontwikkeling vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van de verschillende vergelijkingsobjecten met gebruikmaking van een eigen marktanalyse. Bij deze marktanalyse is de waardestijging beoordeeld van dezelfde soort woningen die zijn verkocht in dezelfde gemeente. Daarbij is verweerder uitgegaan van een stijgingspercentage van 5%.

Eiser heeft verwezen naar de gegevens over de waardeontwikkeling via BerekenHet.nl voor de provincie Zuid-Holland, maar deze gegevens zijn minder specifiek dan de gegevens van verweerder. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn uitleg. Slotsom is dat verweerder de generieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.

12. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.

Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5).”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. Voorts is de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in geschil.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 285.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

Op grond van artikel 18, lid 4, Wet WOZ in samenhang met artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publieke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

Uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 335.000 en hierbij verwezen naar de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] . Uit de in het taxatierapport opgenomen matrix volgt dat van de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] een (groot) gedeelte van de perceeloppervlakten niet is meegenomen in de waardering. Belanghebbende heeft de omvang van de vrijgestelde perceeloppervlakten betwist.

Reeds omdat de Heffingsambtenaar geen inzicht heeft verschaft in (de berekening van) de omvang van de vrijgestelde perceeloppervlakten, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

Aangezien de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag beantwoordt het Hof ontkennend, omdat belanghebbende de waarde die hij voorstaat onvoldoende cijfermatig heeft onderbouwd. Anders dan belanghebbende heeft betoogd, is zijn ter zitting gemaakte berekening niet te herleiden tot het verkoopcijfer van het in zijn visie beste vergelijkingsobject [adres 2] . Evenmin heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde op een andere wijze aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het inbrengen van een door of namens hem opgesteld taxatierapport.

Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd het van hem gevergde bewijs te leveren van de door hem bepleite waarde van de woning op de waardepeildatum, wordt deze in goede justitie bepaald op € 300.000.

Slotsom

Gelet op het voorgaande is het hoger beroep gegrond. Het geschilpunt met betrekking tot de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding hoeft niet meer te worden behandeld, omdat de proceskostenvergoeding opnieuw wordt vastgesteld.

Proceskosten en griffierecht

Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten, welke op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage wordt vastgesteld op:

€ 3.940 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (inzake de bezwaarfase: 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1; en inzake de beroeps- en hoger beroepsfase: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in beroep, 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting in hoger beroep, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1); en

€ 7 wegens kosten van uittreksels uit de kadastrale registers.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 48, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.

Beslissing

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: