ECLI:NL:GHDHA:2024:1452, Gerechtshof Den Haag, 27-08-2024, 200.303.827/01

1. Groza B.V.,

1. De zaak in het kort

Deze zaak gaat over investeringen in kavels grond die mogelijk op termijn van bestemming zullen wijzigen en daardoor substantieel in waarde zullen stijgen. [appellant] heeft tien van dit soort percelen van Groza gekocht. Na cassatie en verwijzing gaat het uitsluitend nog om de vraag of Groza c.s. voor de verkoop van die gronden een vergunning nodig had van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In het tussenarrest van 16 mei 2023 heeft het hof overwogen dat bij die vraag doorslaggevend is of in het aanbod besloten lag dat Groza c.s. direct of indirect zorg zou dragen voor het beheer van de grond. [appellant] mocht bewijs leveren op dit punt.

Het hof is van oordeel dat [appellant] niet is geslaagd in de bewijsopdracht en wijst zijn vorderingen af.

2. Het verdere procesverloop

Het verdere procesverloop blijkt uit de volgende stukken:

het tussenarrest van 16 mei 2023;

het proces-verbaal van getuigenverhoor van 6 juli 2023;

de brief van mr. Buitelaar van 3 oktober 2023, met producties 165-171;

het proces-verbaal van tegengetuigenverhoor van 17 oktober 2023;

het proces-verbaal van voortzetting van het tegengetuigenverhoor van 4 december 2023;

het proces-verbaal van voortzetting van het tegengetuigenverhoor van 12 januari 2024;

de memorie na enquete en contra-enquete van [appellant] met bijlagen (opnieuw producties 165-171 en producties 172 en 173);

de akte bezwaar inhoud memorie na enquete en contra-enquete van Groza c.s.;

de memorie na (contra)enquete van Groza c.s.

3. De verdere beoordeling

Bezwaar omvang en inhoud memorie na enquete

Groza c.s. heeft bezwaar gemaakt tegen de omvang en inhoud van de memorie na enquete en contra-enquete van [appellant]. Ook heeft zij bezwaar gemaakt tegen overlegging van de producties 165 tot en met 173 bij deze memorie. Volgens Groza c.s. is sprake van strijd met de beginselen van een goede procesorde. Gelet op hetgeen het hof hierna zal overwegen en de uitkomst van deze zaak, heeft Groza c.s. geen belang bij afzonderlijke bespreking van dat bezwaar.

De getuigenverklaringen

Bij tussenarrest van 16 mei 2023 heeft het hof [appellant] toegelaten te bewijzen dat [getuige 6] tijdens de verkoopgesprekken heeft gezegd dat [appellant] niet zelf zorg hoefde te dragen voor het beheer (maar dat hij benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen).

Ter uitvoering van deze bewijsopdracht heeft [appellant] zichzelf als getuige doen horen, zijn zoon [getuige 1] en zijn schoonzoon [getuige 2]. In het tegengetuigenverhoor zijn als getuigen gehoord: [getuige 3], grootaandeelhouder van Groza (hierna: [getuige 3]), [getuige 4], aandeelhouder en directeur van Aktua (hierna: [getuige 4]), [getuige 5], aandeelhouder van DHP (hierna: [getuige 5]) en [getuige 6] (hierna: [getuige 6]).

[appellant] heeft verklaard dat hij aan [getuige 6] heeft gevraagd hoe het zat met het onderhoud en dat [getuige 6] toen heeft gezegd: “daar hoef je je geen zorgen om te maken, dat regelen wij, daar hebben wij mensen voor.” [appellant] heeft verder verklaard dat vrij kort na het sluiten van de koopcontracten maar voordat ze naar de notaris gingen, DHP zich per brief heeft gemeld. [getuige 6] had de naam van DHP niet genoemd en ook niet gezegd hoe het beheer eruit zou gaan zien. [appellant] heeft verder verklaard dat hij op een gegeven moment tegen zijn schoonzoon heeft verteld dat hij kavels grond had gekocht, dat zijn schoonzoon daar kritisch over was en op internet had gezien dat Groza slecht genoteerd stond. Hij heeft toen [getuige 6] laten komen voor een gesprek en heeft ook zijn zoon daarbij geroepen. Het gesprek vond in het voorjaar plaats voordat ze naar de notaris gingen. [getuige 6] heeft toen gezegd: “je hebt er geen onderhoud aan en het is goed land”. De naam van DHP is niet genoemd. [getuige 1] (zoon) heeft verklaard dat ergens in het voorjaar 2014 een gesprek heeft plaatsgevonden met [getuige 6] waarbij hij aanwezig is geweest. De aanleiding voor het gesprek was dat zijn zwager op internet had gevonden dat het niet helemaal goed zat met Groza. In dat gesprek heeft zijn vader aan de orde gesteld hoe het beheer en onderhoud van de kavels zou gaan plaatsvinden. [getuige 6] heeft toen volgens [getuige 1] gezegd “dat Groza daar mensen voor heeft”. Hij heeft geen naam genoemd en heeft ook niet gezegd hoe dat beheer eruit zou gaan zien. [getuige 2] (schoonzoon) heeft verklaard dat zijn schoonvader hem een keer iets heeft verteld over zijn beleggingen en dat hij toen sceptisch/bezorgd was. Hij heeft toen aan [appellant] gevraagd hoe hij het onderhoud zou gaan doen zoals bijvoorbeeld het maaien van de kanten van de sloten. [appellant] zei toen dat hij er geen omkijken naar zou hebben omdat het onderhoud door de verkopende partij zou worden verzorgd. Dat was recent na de aankoop van de kavels maar voordat er gepasseerd zou worden bij de notaris.

In het tegengetuigenverhoor heeft [getuige 6] verklaard dat hij niet weet of hij met [appellant] heeft gesproken over beheer. In zijn algemeenheid heeft hij nooit actief beheer aangeboden. Hij wist wel dat er partijen waren die zich bezig hielden met beheer van percelen; dat begreep hij van zijn klanten. Hij wist dat de Hollandse Pachtmeester een van de partijen was die het beheer van percelen verzorgde. [getuige 3] heeft verklaard dat het beheer in principe bij de koper lag. Het was hem bekend dat er marktpartijen waren die via het kadaster onderzoek deden en die vervolgens de kopers van Groza hebben benaderd. In een enkel geval hebben de kopers dat bij hem gemeld. Hij heeft geen direct contact gehad met DHP. Hij heeft verder verklaard dat Groza zich nooit heeft bezig gehouden met onderhoud of beheer van gronden, dat zij geen mensen hadden om dat onderhoud te doen en dat zij ook geen afspraken hadden met anderen om het onderhoud te verzorgen. Als er vragen zouden komen van de klanten dan was de instructie dat de medewerkers zouden zeggen dat er marktpartijen zijn die het beheer op zich zouden kunnen nemen. Die marktpartijen konden via het kadaster zien wie de kopers waren. [getuige 4] heeft als getuige verklaard dat Aktua geen contacten had met bedrijven die het beheer of onderhoud konden verzorgen, dat zij geen mensen hadden om het beheer of onderhoud te regelen en dat zij ook geen afspraken hadden met anderen om het beheer of onderhoud te regelen. Als de klant vragen had over het onderhoud en beheer dan werd verteld dat dat bij de klant zelf lag. Er werd ook verteld dat er een goede kans was dat zij na overdracht zouden worden benaderd door bedrijven die de pacht organiseerden. Daarbij werden geen namen genoemd omdat zij die ook niet wisten. [getuige 5] heeft verklaard dat DHP niet is gelieerd aan Groza of Aktua en ook niet aan soortgelijke bedrijven. DHP is ook niet ingeschakeld door Groza of Aktua om onderhoud te verzorgen voor [appellant]. DHP zoekt de gegevens uit het kadaster en wordt niet geïnformeerd door anderen. Dat [appellant] een brief van DHP heeft ontvangen voordat de levering van de percelen plaatsvond, kan in zijn beleving nooit gebeurd zijn omdat DHP altijd de gegevens uit het kadaster haalt. Er zijn in het verleden weleens vervalste papieren rond gestuurd met de naam DHP erop en daar is aangifte van gedaan.

Betrouwbaarheid getuigenverklaringen

Partijen hebben over en weer kanttekeningen geplaatst bij de betrouwbaarheid van de getuigenverklaringen. Zo heeft Groza c.s. er op gewezen dat [appellant] een partij-getuige is en dat de verklaringen van zijn zoon en schoonzoon vanwege de familieband met terughoudendheid moeten worden bekeken. [appellant] meent dat de verklaringen van [getuige 3] en [getuige 4] tegenstrijdig zijn en in strijd met de waarheid. Bovendien hebben [getuige 3] en [getuige 4] rechtstreeks belang bij de uitkomst. Dat geldt volgens [appellant] ook voor [getuige 6].

Het hof ziet geen grond de betrouwbaarheid van de ene getuige of groep van getuigen hoger aan te slaan dan de andere getuige of groep van getuigen. Voor zowel [appellant] enerzijds als voor [getuige 3] en [getuige 4] als directeur(-grootaandeelhouder) van Groza respectievelijk Aktua anderzijds geldt dat zij belang hebben bij de uitkomst van de zaak zodat enige terughoudendheid op zijn plaats is bij de waardering van hun verklaringen. Daarbij moet [appellant] worden aangemerkt als partij-getuige zodat zijn verklaring geen bewijs in zijn voordeel kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs (art. 164 lid 2 Rv). Dat betekent dat het aanvullende bewijs zodanig sterk moet zijn en zodanig essentiële punten moet betreffen dat dit de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maakt. Het hof voegt hieraan toe dat het hierna volgende oordeel per saldo niet anders zou luiden wanneer de beperking van art. 164 lid 2 Rv, die per 1 januari 2025 voor nieuwe procedures vervalt, niet zou bestaan. De beperking in bewijskracht geldt niet voor de verklaringen van [getuige 3] en [getuige 4]: Aktua en Groza zijn immers niet met het bewijs belast. Tegenstrijdigheden in de verklaringen hoeven niet meteen tot de conclusie te leiden dat deze ongeloofwaardig zijn. Tegen deze achtergrond zal het hof het bewijs waarderen. Het hof passeert de stelling van [appellant] dat “minder hoge eisen” mogen worden gesteld aan het door [appellant] te leveren bewijs, omdat Groza c.s. niet goed heeft vastgelegd wat is besproken tijdens de verkoop. Het getuigenverhoor strekte er immers juist toe om te achterhalen wat is besproken tijdens de verkoopgesprekken. Om diezelfde reden faalt ook het betoog dat aan Groza c.s. strengere eisen moeten worden gesteld waar het aankomt op het ontkrachten van het door [appellant] geleverde bewijs.

Bewijswaardering

Zoals in het tussenarrest is overwogen, is relevant of in het aanbod van Groza c.s. besloten lag dat zij direct of indirect zorg zou dragen voor het beheer van de percelen grond. Dat betekent dat de mededelingen met betrekking tot het beheer voor of tijdens het aangaan van de koopovereenkomsten moeten zijn gedaan. Dat [getuige 6] in een (verkoop)gesprek gezegd zou hebben dat “zij het onderhoud zouden regelen en dat zij daar mensen voor zouden hebben” is verklaard door [appellant]. Deze verklaring vindt echter geen steun in andere stukken. In de schriftelijke verklaring van [appellant] van 17 april 2019 (productie 114 van [appellant]) is iets vergelijkbaars opgenomen, maar die verklaring heeft ten opzichte van zijn verklaring als getuige daarom geen toegevoegde waarde. Weliswaar is volgens de zoon van [appellant] door [getuige 6] eveneens gezegd dat “zij daar mensen voor hebben” maar dit gesprek vond plaats nadat de koopcontracten al waren gesloten. Immers, zo heeft [appellant] zelf verklaard, dat gesprek heeft pas plaatsgevonden nadat zijn schoonzoon kritische vragen over de aankoop was gaan stellen. Hetgeen [getuige 2] heeft verklaard is ook van na het sluiten van de koopcontracten en bovendien “van horen zeggen” van [appellant] zelf zodat dit uit dezelfde bron komt en niet tot steunbewijs kan dienen. [appellant] heeft verder nog een schriftelijke verklaring van [getuige 7] (productie 172) overgelegd. Daarin heeft [getuige 7] aangegeven dat hij in 2011 een aantal percelen heeft gekocht van Groza en dat hem in de verkoopgesprekken door [getuige 6] duidelijk is gemaakt dat voor het beheer iets geregeld was en dat [getuige 6] had opgemerkt dat Groza en Aktua een zekere afstand hadden tot de beheerder, naar later bleek de Hollandse Pachtmeester. Deze verklaring zegt echter nog niets over hetgeen is verklaard in het gesprek tussen [appellant] en [getuige 6]. Datzelfde geldt ook voor de schriftelijke verklaringen van de dochter van [… 1] en [… 2]. Daarbij komt nog dat – zoals [appellant] zelf heeft opgemerkt – Groza c.s. in de loop der tijd aanpassingen heeft aangebracht in haar verkoopproces zodat in andere dossiers mogelijk een andere werkwijze is gehanteerd dan in het geval van [appellant].

Ook als juist zou zijn dat er in de verkoopgesprekken is gezegd dat [appellant] het beheer niet zelf hoefde te doen (maar dat er marktpartijen waren die dat voor hem konden regelen), is dat niet voldoende. Om te kunnen spreken van een aanbod van Groza c.s. om (indirect) zorg te dragen voor het beheer, is vereist dat Groza c.s. ook daadwerkelijk en concreet heeft aangeboden om het beheer voor [appellant] te verzorgen. De enkele opmerking dat Groza c.s. “het onderhoud zou regelen” is daarvoor onvoldoende bepaald, omdat het niet aannemelijk is dat aan zo’n opmerking gevolg kan worden gegeven zonder dat er nadere afspraken worden gemaakt over de modaliteiten en voorwaarden van die dienstverlening. Dat dergelijke modaliteiten en voorwaarden zijn besproken, of dat daarnaar door [appellant] is gevraagd, kan uit zijn verklaring niet worden afgeleid. Daar komt bij dat in dit geval ook niet kan worden aangenomen dat door Groza c.s. daadwerkelijk een derde is ingeschakeld om het beheer uit te voeren. Geen van de getuigen aan de zijde van [appellant] heeft verklaard dat [getuige 6] heeft gezegd dat [appellant] benaderd zou worden door een aan Groza en Aktua gelieerde onderneming (DHP) die het beheer van de kavels op zich zou nemen. Daar staat tegenover dat [getuige 4], [getuige 3] en [getuige 6] in het tegengetuigenverhoor hebben verklaard dat Groza c.s. geen mensen had voor het onderhoud/beheer van de kavels en dat zij ook geen afspraken had met anderen om dat onderhoud/beheer te doen. [getuige 6] wist wel van andere klanten dat er partijen waren die zich bezig hielden met beheer van percelen en dat DHP daar een van was. Volgens [getuige 5] is DHP niet ingeschakeld door Groza of Aktua om het onderhoud te verzorgen voor [appellant]. [appellant] vindt deze verklaringen ongeloofwaardig. Dat echter eerder of in andere gevallen wel contact zou zijn geweest tussen [getuige 5] en [getuige 3], zoals [appellant] in dat verband heeft gesteld, en dat in 2009 de koopovereenkomsten gelijktijdig met de overeenkomsten tot beheer (door een vennootschap van [getuige 5]) werden aangeboden doet naar het oordeel van het hof niet af aan de geloofwaardigheid van voornoemde verklaringen van [getuige 5] en [getuige 3]. Zoals gezegd heeft Groza c.s. in haar verkoopproces in de loop van de tijd steeds wijzigingen aangebracht. [getuige 5] heeft verder erkend dat hij in een andere hoedanigheid wel contact heeft gehad met Groza of Aktua. Uit de schriftelijke verklaring van [getuige 7] kan verder worden afgeleid dat er (in elk geval in 2011) juist een zekere afstand was tussen Groza c.s. en DHP. Tegenstrijdigheden in de verklaring van [getuige 5] (volgens [appellant] op het punt van verpachten van de gronden) kunnen – zo deze er al zijn - niet tot de conclusie leiden dat zijn gehele verklaring ongeloofwaardig is. Dit geldt temeer nu [getuige 5] geen belang heeft bij de uitkomst van deze zaak.

[appellant] heeft nog gesuggereerd dat Groza c.s. wel degelijk DHP op de hoogte heeft gebracht van de grondtransacties omdat hij, kort na het sluiten van de koopovereenkomsten maar vóór de levering bij de notaris, een brief van DHP heeft ontvangen. [appellant] heeft dat ook verklaard als (partij)getuige maar die verklaring vindt onvoldoende steun in andere verklaringen of stukken. Voor zover de schriftelijke verklaringen van de dochter van [… 1] en [… 2] al enige informatie op dit punt bevatten, geldt daarvoor hetzelfde als hiervoor onder 3.8 (slotzin) is overwogen. Daar staat tegenover dat [getuige 5] als getuige in het tegengetuigenverhoor heeft bevestigd dat DHP niet is ingeschakeld door Groza of Aktua om onderhoud te verzorgen voor [appellant]. Hij heeft op dit punt verklaard dat DHP de gegevens uit het kadaster haalt en dat DHP niet wordt geïnformeerd door anderen. Het hof ziet geen reden aan die verklaring te twijfelen.

[appellant] heeft verder (onder randnummer 110) aangevoerd dat hij, uitgaande van de juistheid van de stellingen van Aktua en Groza, er tijdens het gehele verkooptraject nooit op is gewezen dat hij zelf het beheer moest uitvoeren en dat Groza c.s. dat wel met hem hadden moeten bespreken. Daarnaast heeft [appellant] aangevoerd (randnummer 120 e.v.) dat Groza c.s. bewust zo min mogelijk heeft vastgelegd wat ten aanzien van het beheer is besproken. De inhoud van de antwoorden op de vragenlijsten had aanleiding moeten zijn voor Groza c.s. om het beheer aan te kaarten (randnummer 130 e.v). Deze aspecten kunnen Groza c.s. worden aangerekend en dienen tot uiting te komen bij de waardering van het bewijs, aldus [appellant]. Die stellingen volgt het hof niet. Bij de verkoop van een perceel ligt het beheer in beginsel altijd bij de nieuwe eigenaar. Alleen als dit anders zou zijn, heeft de verkoper de plicht dit te melden dan wel goed te documenteren en/of aan te kaarten.

Aan de overgelegde producties 165 tot en met 173 kan geen bewijs ten voordele van [appellant] worden ontleend omdat deze stukken onvoldoende concreet en/of niet op deze zaak van toepassing zijn. De stukken zien op andere dossiers, op de vraag of activiteiten van partijen zoals Groza c.s. maatschappelijk gewenst zijn en op de vraag of de wetgever hier niet moet ingrijpen. Deze stukken zien dus niet op de bewijsopdracht en kunnen om die reden niet aan het bewijs bijdragen. Dat er uit andere dossiers is gebleken dat toezeggingen over het beheer steeds mondeling werden gedaan, is onvoldoende om anders te oordelen. Wat er met [appellant] mondeling is besproken, is juist onderwerp van de door het hof aan hem gegeven bewijsopdracht.

Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat [appellant], op wie de bewijslast en dus ook het bewijsrisico rust, er niet in is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren.

Volgens [appellant] zijn de vorderingen, ook indien wordt geoordeeld dat het bewijs niet is geleverd, toch toewijsbaar (randnummer 154 e.v.). Hij heeft daartoe in de onderdelen 2 tot en met 4 (samengevat) de volgende stellingen ingenomen:

- Groza en Aktua hebben bij [appellant] het beheer uit handen genomen en in het aanbod ligt besloten dat zij direct of indirect zorg dragen voor het beheer, doordat zij voorafgaand aan de juridische levering van de kavels grond DHP in contact hebben gebracht met [appellant] en DHP aan [appellant] heeft aangeboden het beheer te verzorgen (onderdeel 2);

- er is aan het beheercriterium voldaan omdat de percelen grond met toestemming van Groza in pacht zijn gegeven en met wetenschap van Groza in verpachte en gebruikte staat aan [appellant] zijn geleverd (onderdeel 3);

- er is een vergunning vereist voor de aan [appellant] aangeboden kavels grond omdat één van de eerder door Groza aangeboden kavels grond aan een andere particuliere belegger als beleggingsobject gekwalificeerd kan worden (onderdeel 4).

Het betoog in onderdeel 2 moet falen op grond van hetgeen het hof hiervoor heeft beslist in de overwegingen 3.9 en 3.10. Daarbij wordt nog opgemerkt dat, ook als moet worden aangenomen dat in het verleden een samenwerkingsverband heeft bestaan tussen een andere vennootschap van [getuige 5] en Groza c.s., daaruit niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat Groza c.s. DHP op de hoogte heeft gebracht van de grondtransacties met [appellant]. Onderdeel 3 is een herhaling van stellingen waarop al is beslist; het hof verwijst naar hetgeen hierover in het tussenarrest in overweging 6.6 is geoordeeld. Het hof ziet geen aanleiding om op dit punt prejudiciële vragen te stellen. Onderdeel 4 gaat uit van de aanname dat Groza c.s. op enig moment (in een andere zaak) een beleggingsobject in de zin van artikel 1:1 Wft heeft aangeboden. Groza c.s. heeft er terecht op gewezen dat dit noch in deze zaak noch in andere zaken in rechte is komen vast te staan zodat het onderdeel reeds om die reden faalt.

Uit het voorgaande volgt dat in deze zaak niet is komen vast te staan dat de zorg voor het beheer van de percelen grond in het aanbod van Groza c.s. (direct of indirect) besloten lag. Dat betekent dat aan het beheercriterium van artikel 1:1 Wft niet is voldaan en Groza en Aktua bij de transacties met [appellant] dus geen vergunning nodig hadden van de AFM voor het aanbieden van respectievelijk bemiddelen bij de percelen grond. Niet is komen vast te staan dat Groza c.s. onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant]. De daarop gebaseerde vorderingen van [appellant] zijn daarom niet toewijsbaar. Alle overige grondslagen zijn al in het arrest van het gerechtshof Amsterdam verworpen en die oordelen zijn in de cassatieprocedure niet vernietigd.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 30 november 2016 bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam (conform de begroting in het arrest van 21 januari 2020) en in de proceskosten van het hoger beroep na verwijzing.

Die laatste proceskosten worden begroot op:

salaris advocaat € 31.716,- (6 punten × tarief VII)

taxe getuige € 56,-

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 31.950,-

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. Beslissing

Het hof: