GERECHTSHOF DEN HAAG
Civiel recht
Team Handel
Zaaknummer hof : 200.330.505/01Zaaknummer rechtbank : C/10/640460 / HA ZA 22-508
Arrest van 1 oktober 2024
in de zaak van
Stichting Woonbron,
gevestigd in Rotterdam,
appellante,
advocaat: mr. T.A. Vermeulen, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
[verweerster] ,
wonend in [woonplaats],
verweerster,
advocaat: mr. O. Albayrak, kantoorhoudend in Den Haag.
Het hof zal partijen hierna noemen Woonbron en [verweerster].
1. De zaak in het kort
[verweerster] heeft op 9 januari 2013 van Woonbron een appartement met berging in ondererfpacht verkregen. Op 23 maart 2022 is in de woning en de berging een grote hoeveelheid hennep en een vuurwapen aangetroffen. Woonbron heeft de erfpacht om die reden opgezegd en wil dat [verweerster] de woning ontruimt.
De rechtbank heeft de vordering van Woonbron afgewezen. Het hof wijst de vordering wel toe.
2. Procesverloop in hoger beroep
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
de dagvaarding van 3 april 2023, waarmee Woonbron in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 januari 2023;
het arrest van dit hof van 22 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
de memorie van grieven van Woonbron, met bijlagen;
de memorie van antwoord van [verweerster].
3. Feitelijke achtergrond
Woonbron heeft [verweerster] op 9 januari 2013 een appartement met berging, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), in ondererfpacht gegeven (hierna: de erfpacht). [verweerster] heeft daar € 71.250,00 voor betaald.
Op de erfpacht zijn de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen (hierna: de erfpachtbepalingen) van toepassing. Hierin is, voor zover van belang, het volgende bepaald:
“ Opzegging van de Ondererfpacht
Artikel 2.2
De Ondererfpachter [lees: [verweerster] ] is niet bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen.
De Woningcorporatie is slechts bevoegd de Ondererfpacht op te zeggen, indien de Ondererfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en met inachtneming van het bepaalde in artikel 5.2 onder a. Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als bedoeld in artikel 8.1 wordt door de Woningcorporatie als een ernstig tekortschieten aangemerkt.
[…]
Artikel 6.1
1. Bestemming en gebruik
De Ondererfpachter heeft hetzelfde genot van het Registergoed als een eigenaar, zulks met inachtneming van het in de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen bepaalde. Het Registergoed is bestemd voor woondoeleinden en dient als zodanig gebruikt te worden.
2. Zelfbewoning
De Ondererfpachter is verplicht het Registergoed daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen. De Ondererfpachter is niet bevoegd het Registergoed of een gedeelte daarvan te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De Woningcorporatie kan de Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken.
3. Verbodsbepalingen en ontheffing
Het is de Ondererfpachter niet toegestaan het Registergoed te gebruiken voor:
[…]
d. het kweken van hennep in enige hoeveelheid of het verrichten van andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”
Op 23 maart 2022 heeft de politie een handelshoeveelheid henneptoppen aangetroffen in de woning nadat door buurtgenoten melding was gedaan van een sterke hennepgeur. Het grootste deel van de hennep is gevonden in de berging, behorende bij de woning. In de woning zelf zijn nog drie dozen en een tas met henneptoppen, alsmede een vuurwapen aangetroffen. Een man, die zich ten tijde van het politieonderzoek in de woning bevond, is door de politie aangehouden wegens overtreding van de Opiumwet.
Vanwege de hennep- en wapenvondst heeft Woonbron de erfpacht per brief van 6 april 2022 opgezegd en [verweerster] uitgenodigd om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden. [verweerster] is op deze uitnodiging niet ingegaan.
Bij besluit van 2 mei 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam de woning voor de duur van drie maanden gesloten.
Bij deurwaardersexploot van 4 mei 2022 heeft Woonbron de erfpacht opgezegd tegen 15 november 2022.
4. Procedure bij de rechtbank
Woonbron heeft [verweerster] gedagvaard en gevorderd dat, samengevat, de rechtbank:
1. [verweerster] veroordeelt om uiterlijk 15 november 2022 of, indien het vonnis na 15 november 2022 wordt betekend, binnen twee dagen na betekening van het vonnis, de woning te ontruimen;
2. verklaart dat de inschrijving in het Kadaster van de erfpacht vanaf 15 november 2022 waardeloos is;
3. [verweerster] veroordeelt in de proceskosten.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en Woonbron in de kosten veroordeeld. Daaraan legde de rechtbank ten grondslag dat gesteld noch gebleken is dat [verweerster] daadwerkelijk wist van de aanwezigheid van de hennep of het vuurwapen in de woning. Evenmin zijn er feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die maken dat [verweerster] had behoren te weten dat een ander hennep en een vuurwapen in haar woning zou plaatsen. Zij heeft dus niet zelf activiteiten in strijd met de Opiumwet verricht of toegelaten dat anderen dit deden en zij heeft ook geen zorgplicht geschonden.
5. Vordering in hoger beroep
Woonbron is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. Woonbron vordert hetzelfde als bij de rechtbank. In aanvulling daarop vordert zij terugbetaling van de proceskosten en veroordeling van [verweerster] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.
6. Beoordeling in hoger beroep
Inleiding
Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat in de woning en in de berging in totaal 107,178 kilogram hennep is aangetroffen, en een vuurwapen. Evenmin is in geschil dat deze hoeveelheid hennep heeft te gelden als een handelshoeveelheid.
Woonbron heeft ook in hoger beroep niet gesteld dat [verweerster] zelf directe betrokkenheid heeft gehad bij de aanwezigheid van de hoeveelheid hennep en het vuurwapen. Met haar grieven voert zij in de kern aan dat voor de opzegging van de ondererfpacht geen verwijtbaarheid van [verweerster] vereist is.
Opzegging erfpacht
Uit artikel 5:87 lid 2 BW volgt dat de erfpacht onder meer kan worden opgezegd indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen (anders dan de canonbetaling). Uit de parlementaire geschiedenis op dit artikel volgt dat niet vereist is dat de erfpachter toerekenbaar tekortschiet (MVA II, Parl. Gesch. boek 5 BW, p. 331):
‘Niet wordt verlangd dat het voormelde tekortschieten ook aan de erfpachter is toe te rekenen, zoals artikel 6.1.8.1 wèl eist ten aanzien van de schuldeiser. De enkele tekortkoming, mits ernstig genoeg, is dus voor de vervallenverklaring voldoende.’
Wel dient sprake te zijn van ernstig tekortschieten. Het begrip “ernstig tekortschieten” is in de wet niet gedefinieerd. Of het tekortschieten voldoende ernstig is, is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de vraag of de geschonden verplichting een kernbepaling is binnen de erfpachtverhouding.
In artikel 2.2 van de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen is bij deze wettelijke regeling aangesloten en is opgenomen dat de erfpacht kan worden opgezegd indien de ondererfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen.
Het feit dat met artikel 2.2 van de Ondererfpacht- en Koopgarantbepalingen duidelijk tekstueel is aangesloten bij (en is verwezen naar) het bepaalde in art. 5:87 lid 2 BW brengt mee dat moet worden aangenomen dat ook voor de in artikel 2.2 bedoelde tekortkoming geen toerekenbaarheid is vereist. Voor zover het betoog van [verweerster] zo moet worden begrepen dat uit de tekst van (de wet en) dit artikel 2.2. volgt dat de ondererfpachter zelf betrokken moet zijn bij de tekortkoming en dat hem hiervan een ernstig verwijt moet kunnen worden gemaakt, faalt dit betoog daarom. Het hof ziet overigens niet zonder meer in dat de tekortkoming niet aan [verweerster] toerekenbaar is. Zij heeft volgens haar eigen verklaring de woning immers in handen van een derde achtergelaten, die kennelijk op zijn beurt weer iemand anders toegang tot de woning heeft verschaft en de hennep en het vuurwapen daar heeft opgeslagen. Woonbron heeft er terecht op gewezen dat [verweerster] daarmee niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van haar verwacht had mogen worden (randnummer 13 memorie van grieven). In zoverre verschilt de situatie van het door [verweerster] gegeven voorbeeld waarbij een bezoeker van een feestje toevallig drugs bij zich heeft.
De in de woning aangetroffen hoeveelheid hennep is zo groot dat dit een duidelijke en ernstige overtreding van de Opiumwet is. Het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, is in de erfpachtvoorwaarden nadrukkelijk benoemd als verbodsbepaling. Daaruit blijkt het belang dat Woonbron hieraan hecht. Ook zonder deze bepaling is overtreding van de Opiumwet (in de woning) immers niet toegestaan. Aangenomen moet daarom worden de Woonbron duidelijk heeft willen maken dat overtreding van de Opiumwet een belangrijke tekortkoming zou zijn. Met de aanwezigheid van de grote handelshoeveelheid hennep (en het vuurwapen) is dus gegeven dat er een schending van de verplichtingen van de ondererfpacht is. Het hof acht die schending voldoende ernstig om de opzegging te rechtvaardigen. De aangetroffen hoeveelheid hennep was immers meer dan 100 kilogram (een forse handelshoeveelheid), zodat moet worden aangenomen dat de woning is gebruikt als keten in het verhandelen van drugs. De aanwezigheid van een zo grote hoeveelheid drugs in een woning, die kennelijk in de omgeving te ruiken was, met bovendien een vuurwapen, tast net als het transport naar en van de woning, de openbare orde en de leefbaarheid van de omgeving aan en lokt het risico op andere strafbare feiten uit. Dat rechtvaardigt het opzeggen van de erfpacht. [verweerster] heeft geen feiten of belangen naar voren gebracht waaruit kan volgen dat de opzegging van de erfpacht disproportioneel is.
Conclusie en proceskosten
De conclusie is dat het hoger beroep van Woonbron slaagt. Woonbron heeft de ondererfpacht op goede gronden opgezegd, zodat moet worden aangenomen dat [verweerster] inmiddels zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en de vorderingen van Woonbron alsnog toewijzen. De gevorderde termijn van twee dagen na betekening voor ontruiming van de woning acht het hof in dit geval te kort. Het hof zal bepalen dat [verweerster] binnen een termijn van één maand na betekening van dit arrest de woning zal moeten ontruimen.
De vordering die ertoe strekt dat het hof de inschrijving van het recht van erfpacht waardeloos verklaart, is toewijsbaar op grond van art. 3:29 lid 1 BW aangezien [verweerster] niet heeft betwist dat zij niet zelf op grond van art. 3:28 lid 1 BW een verklaring van waardeloosheid heeft willen afgeven.
Het hof zal [verweerster] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep en van het geding in eerste aanleg. De vordering die strekt tot terugbetaling van de proceskosten uit eerste aanleg is ook toewijsbaar. Met de vernietiging van het vonnis is de rechtsgrond voor de betaling immers weggevallen. Anders dan [verweerster] stelt, vordert Woonbron niet tweemaal de proceskosten in eerste aanleg. Zij vordert terugbetaling van hetgeen zij onverschuldigd heeft betaald, en betaling van de proceskosten die [verweerster] moet dragen.
7. Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 januari 2023,
en opnieuw rechtdoende:
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.N. de Blécourt en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024 in aanwezigheid van de griffier.