GERECHTSHOF DEN HAAG
Uitspraak van 20 maart 2025
[X] te [Z] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/518
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 april 2024, nummer SGR 23/1670.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 363.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking voor het jaar 2022 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 350.000;
- verminderd de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2022 tot een berekend naar een waarde van € 350.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.185;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 138 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 14 januari 2025 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 13 februari 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een parterre-portiekwoning met een gebruiksoppervlakte van 82 m2 en een tuin van 190 m2.
De voormalige gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 3 maart 2022 bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. In het bezwaarschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Verzoek
Op basis van het bovenstaande verzoeken wij u op grond van artikel 7:11, lid 1 en 2 van de Algemene wet bestuursrecht uw besluit te heroverwegen en de WOZ-waarde van de woning vast te stellen op het hiervoor genoemde bedrag.
Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u met het oog op de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, overwegingen 4.20 en 4.29 jo. 2.7 om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen c q. eerder toe te zenden in de vorm van een taxatiematrix van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1. De gehanteerde grondstaffel; en
2. De gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren);
3. De waarde van de deelobjecten; en
4. Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.
(…)
De werkwijze van [naam]
(…) Daarom leggen wij alle beschikbare argumenten (waar mogelijk gebaseerd op een taxatierapport) in de bezwaarfase op tafel en verzoeken wij ook reeds in de bezwaarfase om een matrix bij ongegrondverklaringen. zodat wij terechte ongegrondverklaringen aan de belanghebbenden kunnen uitleggen en onnodige beroepsprocedures kunnen voorkomen.”
Belanghebbende heeft in beroep een matrix overgelegd, waarin de verkooptransacties van drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare woningen zijn opgenomen, te weten [adres 2] (met een verkoopprijs van € 399.999), [adres 3] (met een verkoopprijs van € 365.000) en [adres 4] (met een verkoopprijs van € 355.000). In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 251.704.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met de transactiegegevens van twee woningen in gemiddelde staat met tuinen van respectievelijk 52 m² en 105 m², en een woning in matige staat met een tuin van 75 m². De daaruit voortvloeiende gemiddelde vierkante meter prijs is € 4.427. Daarbij is onvoldoende naar voren gekomen hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning, die volgens de heffingsambtenaar in matige staat verkeert en over een tuin van 190 m² beschikt.
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank kan niet volgen hoe in zijn matrix wordt gerekend van de “basiseenheid” naar de “eenheid naar correctie”. Ter zitting heeft de gemachtigde toegelicht dat enkel is gecorrigeerd voor KOUDV-factoren van de door hem aangehaalde vergelijkingsobjecten. Echter, bij het vergelijkingsobject [adres 4] , waarbij de KOUDV-factoren allen op gemiddeld zijn gesteld, is desalniettemin een correctie op de vierkante meterprijs gemaakt van € 866. Reeds daarom gaat de rechtbank aan de door belanghebbende bepleite waarde voorbij.
7. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle omstandigheden in aanmerking nemend, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 350.000.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.
9. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt het gewicht in deze zaak vast op 0,5 (licht), gelet op de eenvoud van de zaak, de daarmee samenhangende werkbelasting van de gemachtigde en het geringe belang van de zaak. De rechtbank stelt de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.185 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 310 (tarief 2024), 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 (tarief 2024) en een wegingsfactor 0,5).
10. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij, gelet op artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, de op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van belanghebbende.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of:
i. de Heffingsambtenaar zijn toezendplicht heeft geschonden;
ii. de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen;
iii. de waarde van de woning door de Rechtbank – in goede justitie – op een te hoog bedrag is vastgesteld;
iv. de Heffingsambtenaar de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden; en
v. de Rechtbank de (proces)kostenvergoeding tot een te laag bedrag heeft toegekend.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 252.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een hogere (proces)kostenvergoeding.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Toezenden van de in bezwaar verzochte stukken
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet de matrix, de KOUDV-factoren, de waardes van deelobjecten en de grondstaffel heeft toegezonden aan haar gemachtigde, terwijl zij daar wel om heeft verzocht en de Heffingsambtenaar gehouden was deze aan de gemachtigde te doen toekomen gelet op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 7:4 Awb. Verder voert belanghebbende aan dat de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ten onrechte niet de in het bezwaarschrift gevraagde gegevens van “zes referentiewoningen” heeft verstrekt.
Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. De hiervoor bedoelde gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. De gegevens dienen voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar te worden verstrekt. Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, en HR 14 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106).
Naar aanleiding van het in het bezwaarschrift gedane verzoek (zie 2.2) heeft de Heffingsambtenaar het taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. De uitspraak op bezwaar vermeldt dat de gemeente Den Haag niet werkt met grondstaffels, KOUDV- en liggingsfactoren, indexeringsgegevens en onderdeelwaardes, zodat deze stukken niet aan belanghebbende kunnen worden verstrekt. Voorts heeft de Heffingsambtenaar aangevoerd dat de matrix pas in de beroepsfase wordt opgesteld door de taxateur. Het Hof heeft geen reden hieraan te twijfelen. De Heffingsambtenaar heeft zijn toezendplicht dus niet geschonden.
Verder heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van haar inzagerecht. Van schending van de inzageplicht in bezwaar is derhalve evenmin sprake. Dit geldt eveneens voor de gestelde schending van artikel 6:17 Awb. Dit artikel regelt alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359).
Voor wat betreft het verzoek om meer dan de drie in het taxatieverslag aangedragen vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen, geldt dat een verplichting daartoe niet uit wet- of regelgeving dan wel jurisprudentie volgt zolang niet aannemelijk is geworden dat de gegevens van andere vergelijkingsobjecten ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
Verzoek tot overlegging gedingstukken in beroep en hoger beroep
Belanghebbende betoogt in hoger beroep (wederom) dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Volgens belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte geen iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten overgelegd in de beroeps- en hogerberoepsfase.
iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende betoogt, behoren de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de Heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42, lid 1, Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval dat de Heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde heeft gebruikgemaakt van de iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. Daarbij komt dat de bouwtekeningen in principe voor eenieder toegankelijk zijn in de lokale gemeentearchieven. Er is dus geen aanleiding om de Heffingsambtenaar op te dragen iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.
Waarde woning
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
De Rechtbank heeft geoordeeld dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in is geslaagd de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ in goede justitie vastgesteld op € 350.000. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar erin berust dat hij met betrekking tot de bij beschikking vastgestelde waarde niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Belanghebbendes stellingen over de (onderbouwing van de) door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde behoeven daarom geen behandeling.
Belanghebbende heeft daarentegen niet berust in het oordeel van de Rechtbank dat zij de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep rust dan op belanghebbende de last de door haar verdedigde waarde van de woning van € 252.000 aannemelijk te maken (Gerechtshof Den Haag 2 februari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:137 en Gerechtshof Den Haag 1 maart 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:491).
Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank in overweging 6 van haar uitspraak op goede gronden geoordeeld dat belanghebbende niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die een nieuw of ander licht op de zaak kunnen werpen. Het Hof bevestigt het oordeel van de Rechtbank op dit onderdeel en voegt daaraan het volgende toe.
Een groot deel van de door belanghebbende in hoger beroep ingediende foto’s van de woning zijn doublures en voor het overige deel bevestigen deze foto’s het al bestaande beeld van de woning. De foto’s vormen evenmin een (cijfermatige) onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde. Belanghebbendes verwijzing naar foto’s van [adres 4] en de stelling dat voor dat object sprake is van bovengemiddelde voorzieningen en kwaliteit/luxe, neemt de onduidelijkheid over de berekening in haar matrix van de “basiseenheidsprijs” naar de “eenheid na correctie” niet weg. Bovendien zijn er aanzienlijke verschillen in de secundaire objectkenmerken van de door belanghebbende aangedragen objecten en die van de woning. De hiermee samenhangende correctiefactoren heeft belanghebbende niet nader onderbouwd. Tot slot is een garage van de [adres 3] niet in de matrix vermeld. Het Hof is daarom van oordeel dat met de matrix niet de door belanghebbende verdedigde waarde aannemelijk is gemaakt.
Gelet op het voorgaande moet worden geoordeeld dat de door de Rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van € 350.000 niet te hoog is.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat hetgeen op de hoorzitting is besproken onvolledig is weergegeven, faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. De voormalige gemachtigde van belanghebbende heeft namelijk afgezien van een hoorgesprek en heeft de bezwaargronden alleen schriftelijk ingediend.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden omdat hij niet de gevraagde stukken heeft verstrekt. Aangezien de Heffingsambtenaar zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 40, lid 2, Wet WOZ en artikel 7:4 Awb (zie 5.2 tot en met 5.5) niet heeft geschonden, faalt dit betoog.
Kostenvergoeding bezwaar en proceskostenvergoeding beroep
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de Rechtbank voor de bezwaar- en beroepsfase een hogere wegingsfactor had moeten hanteren en belanghebbende als gevolg daarvan recht heeft op een hogere (proces)kostenvergoeding dan de Rechtbank heeft toegekend, faalt die stelling. Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding om een hogere wegingsfactor voor de bezwaar- en beroepsfase te hanteren dan de Rechtbank heeft gedaan.
Verder geldt dat, anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, de matiging van de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 30a, lid 1 en lid 2, Wet WOZ niet van toepassing is op de onderhavige bezwaar- en beroepsfase. Daarom wordt niet toegekomen aan belanghebbendes stellingen over artikel 30a, lid 1 en lid 2, Wet WOZ.
Wat betreft het verzoek van belanghebbende om artikel 30a, lid 4, Wet WOZ buiten beschouwing te laten, is het Hof van oordeel dat de belastingrechter niet bevoegd is een oordeel te geven over de wijze waarop de betaling van de proceskostenvergoeding dient plaats te vinden. Belanghebbende dient zich bij een geschil over de uitbetaling van de proceskostenvergoeding te wenden tot de burgerlijke rechter (vgl. HR 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:156).
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten.
Beslissing
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank
Deze uitspraak is vastgesteld door L.D.M.A Reijs, Chr.Th.P.M. Zandhuis en C. Maas, in tegenwoordigheid van griffier L. van den Bogerd.
De griffier, de voorzitter,
L. van den Bogerd L.D.M.A Reijs
De beslissing is op 20 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.