ECLI:NL:GHDHA:2025:2779, Gerechtshof Den Haag, 30-04-2025, BK-24/491

Procesverloop

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.030.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis van het bouwjaar 1926 op een perceel van 232 m2 en met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 245 m2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatieverslag en in beroep een matrix overgelegd. In de matrix zijn de verkooptransacties van drie, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat de volgende gegevens:

Adres

[adres 1]

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

Wijk

[Wijk]

[Wijk]

[Wijk]

[Wijk]

Objectsoort

Tussen- Herenhuis

Tussen- Herenhuis

Tussen- Herenhuis

Tussen- Herenhuis

Bouwjaar

1926

1935

1917

1926

Kad. Opp.

232

225

166

143

GO m2

245

241

280

213

WOZ 2022/ Koopsom

€ 1.030.000

€ 1.080.000

€ 1.185.000

€ 995.000

Transport-

datum

22-12-2020

3-5-2021

17-11-2020

€/m2 GO

€ 4.204

€ 4.481

€ 4.232

€ 4.671

Opmerking

Rustig qua ligging. Liggen zonnepanelen op dak. Onderhoud gemiddeld

Gemiddeld qua onderhoud ttv koop. Goede referentie. Ligging aan doorgaande weg

Gemiddeld qua onderhoud ttv koop. Goede referentie. Ligging in rustige straat

Gemiddeld qua onderhoud ttv koop. Goede referentie. Ligging in rustige straat

Voorts heeft de Heffingsambtenaar een extra referentie aangedragen. Het betreft het object [adres 5] , eveneens een tussen-herenhuis gelegen in [Wijk] . Het betreft een woning van het bouwjaar 1926 met een kadastrale oppervlakte van 162 m2 en een gebruiksoppervlakte van 251 m2 die op 14 januari 2022 is verkocht voor € 1.229.004 (€ 4.896 per m2). Bij deze woning heeft de Heffingsambtenaar opgemerkt dat hij één jaar na de waardepeildatum is verkocht, dat het een perfecte referentie is en dat het onderhoud ten tijde van de koop gemiddeld is.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in beroep eveneens een matrix overgelegd. In de matrix zijn de verkooptransacties van drie, naar de opvatting van belanghebbende, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 6] , [adres 7] en [adres 2] , alle te [woonplaats] . De matrix bevat onder meer de volgende gegevens:

Adres

[adres 1]

[adres 6]

[adres 7]

[adres 2]

Woningtype

Tussen-herenhuis

Tussen-herenhuis

Tussen-herenhuis

Tussen-herenhuis

Bouwjaar

1926

1924

1926

1935

Transactiedatum

1 februari 2001

24 augustus 2020

22 december 2020

Koopsom

€ 985.000

€ 850.000

€ 1.080.000

Geïndexeerde koopsom

€ 985.000

€ 895.000

€ 1.080.000

K.O.U.D.V.L codering

Corr. fct.

Corr. fct.

Corr. fct.

Corr. fct.

Kwaliteit/

luxe

5% +/-

3

1

3

1

3

1

3

1

Onderhoud

10%+/-

3

1

3

1

3

1

4

1,1

Uitstraling

10%+/-

3

1

3

1

3

1

3

1

Doelmatig-heid

5% +/-

3

1

3

1

3

1

3

1

Voorzie-ningen

10%+/-

3

1

3

1

2

0,9

4

1,1

Ligging

10%+/-

3

1

3

1

3

1

3

1

Hoofdgebouw

Basiseen-heid

€ 2.469

€ 2.648

€ 2.154

€ 2.988

Correctie K.O.U.D.V. factor

100%

100%

90%

121%

Eenheid na correctie

€ 2.469

€ 2.648

€ 2.369

€ 2.390

Opp.

Waarde

Opp.

Waarde

Opp.

Waarde

Opp.

Waarde

245 m2

€ 604.904

248 m2

€ 656.667

277 m2

€ 596.667

241m2

€ 720.000

Perceel-waarde

€ 345.912

€ 328.333

€ 298.333

€ 360.000

Perceel-waarde m2

€ 1.491

€ 1.329

€ 1.546

€ 840

Waarde op waardepeil-datum

€ 950.817

€ 985.000

€ 895.000

€ 1.080.000

Extra informatie

Door het niet verstrekken grondstaffel 1/3 van de totale waarde, althans rekening houdend met de afnemende meerwaarde boven 560 m2

Door het niet verstrekken grondstaffel 1/3 van de totale waarde, althans rekening houdend met de afnemende meerwaarde boven 560 m2

Door het niet verstrekken grondstaffel 1/3 van de totale waarde, althans rekening houdend met de afnemende meerwaarde boven 560 m2

Door het niet verstrekken grondstaffel 1/3 van de totale waarde, althans rekening houdend met de afnemende meerwaarde boven 560 m2

In het bezwaarschrift van belanghebbende is, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende opgenomen:

“(…) Wij verzoeken u daarom vriendelijk ons het gemeentelijke taxatieverslag toe te zenden.

(…)

Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u (…) om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen c q eerder toe te zenden in de vorm van een taxatiematrix van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:

1. De gehanteerde grondstaffel; en

2. De gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren),

3. De waarde van de deelobjecten; en

4. Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.”

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 4.461 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 4.204. De vergelijkingsobjecten zijn qua woning, gebruiksoppervlakte, voorzieningen en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Aangezien de waarde van de woning lager is dan die van de vergelijkingsobjecten, is er met kleine onderlinge verschillen voldoende rekening gehouden.

9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft kort voor de zitting een aantal nieuwe vergelijkingsobjecten aangevoerd, waaronder [adres 6] , [adres 2] en [adres 8] . Indien de rechtbank deze woningen tevens meeneemt in de berekening van verweerder, is het verschil zo marginaal in verhouding tot de waarde van de woning, dat het niet de conclusie rechtvaardigt dat de waarde van de woning te hoog zou zijn vastgesteld, te minder nu het goedkoopste door eiser aangedragen vergelijkingsobject aan de [adres 8] in zodanig slechte staat verkeerde dat het na aankoop voor een bedrag van € 200.000 is verbouwd en inmiddels weer meer dan €1.000.000 waard zou zijn.[1] Ook weegt in dit kader mee dat de taxateur die de woning van eiser in de bezwaarfase nogmaals heeft bekeken heeft aangegeven dat de zonnepanelen op het dak van de woning nog niet zijn meegenomen in de waardering. Uit al het voorgaande leidt de rechtbank tevens af dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De stelling van eiser dat verweerder de uitspraak op bezwaar niet zou hebben gemotiveerd, volgt de rechtbank niet, aangezien in de uitspraak op bezwaar wordt verwezen naar de eerder overgelegde taxatiekaart en daarnaast ook al is gewezen op de zonnepanelen.

10. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken, bestaande uit een matrix met daarin vermeld de waarde van de woning en de vergelijkingsobjecten, de grondstaffels en de KOUDV-factoren van de onderhavige woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft verklaard dat hij in bezwaarfase geen gebruik heeft gemaakt van grondstaffels, liggingsfactoren, indexeringscijfers van de onderbouwingen naar de waardepeildatum en KOUDV-factoren voor de onderbouwing van de waarde, zodat deze gegevens dus ook niet aan eiser konden worden verstrekt.[2] Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder daarmee aan het gestelde in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan[3].

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

In hoger beroep is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden en of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 951.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, toekenning van een vergoeding voor de kosten van bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht waarbij artikel 30a Wet WOZ buiten toepassing blijft.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende erover geklaagd dat de Rechtbank de zitting van 12 maart 2024 heeft laten doorgaan hoewel belanghebbende om uitstel van de zitting had gevraagd. Belanghebbende heeft echter ook laten weten hieraan geen rechtsgevolgen te willen verbinden. Het Hof gaat daarom aan deze klacht van belanghebbende voorbij.

Toezendplicht met betrekking tot de in bezwaar verzochte stukken

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar hem op grond van artikel 6:17 en artikel 7:4, lid 4, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, lid 2, Wet WOZ de in 2.5 vermelde gegevens had behoren toe te zenden.

Voor zover belanghebbende zich beroept op het bepaalde in artikel 6:17 Awb, faalt deze klacht. Artikel 6:17 Awb bepaalt – kort gezegd – dat indien een partij zich in de procedure laat vertegenwoordigen, de correspondentie inzake de processtukken aan de gemachtigde moet worden toegezonden. Dit artikel heeft geen betrekking op de vraag welke stukken aan de gemachtigde moeten worden verstrekt (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359).

Ook voor zover belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar op grond van het bepaalde in artikel 7:4, lid 4, Awb gehouden was de gevraagde gegevens toe te zenden, faalt de klacht. De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat belanghebbende heeft afgezien van zijn recht op een hoorzitting. Dit betekent dat geen recht bestaat op afschriften van de op de zaak betrekking hebbende stukken (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, BNB 2023/155).

5.2.4.1. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. Deze gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren om daarmee een eventuele bezwaarprocedure op zinvolle wijze te kunnen benutten en vervolgens te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Aan de verplichting tot het verstrekken van deze gegevens doet niet af dat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd. Indien een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156 en HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, BNB 2025/44).

5.2.4.2. Het door belanghebbende verzochte taxatieverslag van de woning voor het onderhavige belastingjaar heeft de Heffingsambtenaar op 18 maart 2022 verstrekt. Eveneens heeft de Heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar een matrix met 6 referentieobjecten verstrekt. In zoverre mist belanghebbendes klacht feitelijke grondslag. De door belanghebbende verzochte grondstaffel, de gehanteerde cijfers en correcties voor de secundaire objectkenmerken (KOUDV-factoren) en de waarde van de deelobjecten zijn niet verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft echter onweersproken verklaard dat de gemeente Den Haag bij de waardebepaling van woningen voor het onderhavige jaar geen gebruik heeft gemaakt van deze gegevens. Naar het oordeel van het Hof was de Heffingsambtenaar dan ook niet verplicht deze stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ toe te zenden, zodat belanghebbendes klacht ook in zoverre faalt.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten over te leggen, terwijl deze stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Belanghebbende wil met de bouwtekeningen de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten kunnen controleren en met de iWOZ-rapporten de KOUDV-factoren en de overige objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten.

Tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. De verplichting tot overlegging van stukken strekt zich ook uit tot stukken die pas in de loop van het beroep of hoger beroep ter beschikking van de Heffingsambtenaar zijn gekomen. Indien dergelijke stukken ter beschikking van de Heffingsambtenaar komen na afloop van de in artikel 8:42 van de Awb bedoelde termijn, dient hij deze alsnog onverwijld aan de rechter toe te zenden. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren niet slechts de stukken die de Heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Daartoe behoren in beginsel ook stukken die de Heffingsambtenaar wel ter beschikking staan of hebben gestaan maar die hij niet heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit. Stukken die de Heffingsambtenaar wel heeft gebruikt ter onderbouwing van zijn besluit, maar die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2).

Anders dan belanghebbende kennelijk meent, behoren de bouwtekeningen en de iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Dat is slechts anders indien de Heffingsambtenaar in het kader van de onderhavige procedure de bouwtekeningen en iWOZ-rapporten heeft opgevraagd en ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarnaast geldt dat, als belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix genoemde gebruiksoppervlakte of de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, en hij daarmee voldoende twijfel zaait, het in reactie daarop op de weg van de Heffingsambtenaar kan liggen om de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) bijvoorbeeld bouwtekeningen en iWOZ-rapporten of ander bewijs in te brengen. Dat is hier niet aan de orde. De gemachtigde voert standaard in zijn (hoger)beroepschriften aan dat hij de gebruiksoppervlakte en de objectkenmerken bestrijdt bij gebrek aan wetenschap. Iedere verdere motivering ontbreekt, zodat hij daarmee niet in het minst twijfel zaait over de juistheid van de door de Heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. Belanghebbendes klacht faalt.

Waarde van de woning

De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 BNB 2024/92 geoordeeld dat bij de beoordeling van de vraag of aan de bewijslast is voldaan de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast gelden. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63). Slechts indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waarde van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het derhalve aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, BNB 2015/214, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, BNB 2024/92).

Met hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangedragen heeft hij aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

De Heffingsambtenaar heeft van elk van de vergelijkingsobjecten de verkoopprijs gedeeld door het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte. Het gemiddelde van deze waarden komt uit op € 4.462. Voor de woning is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een lager bedrag van € 4.204 per vierkante meter gebruiksoppervlakte. Voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten is de Heffingsambtenaar uitgegaan van gemiddeld onderhoud. Voor zover sprake is van onderlinge verschillen in gebruiksoppervlakte en omvang van het perceel moet daarmee met de gehanteerde lagere prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning worden geacht rekening te zijn gehouden. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn niet geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het Hof acht dit aanvaardbaar. Twee van de vergelijkingsobjecten ( [adres 2] en [adres 4] ) zijn verkocht vóór de waardepeildatum, zodat indexering in een stijgende markt, waarvan in 2020 naar algemeen bekend is, sprake was, zou leiden tot een hogere verkoopprijs op de waardepeildatum. Niet indexeren is dus in het voordeel van belanghebbende. Het derde vergelijkingsobject van de Heffingsambtenaar, [adres 3] , is verkocht na de waardepeildatum (3 mei 2021). Gelet op de tijd die is gelegen tussen de verkoop van dit vergelijkingsobject en de waardepeildatum en het verschil tussen de gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning en de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten zou het toepassen van indexering niet ertoe leiden dat gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten significant zou dalen, laat staan onder de gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning zou komen.

Hetgeen belanghebbende hiertegen inbrengt leidt niet tot een ander oordeel.

Zoals hiervoor is geoordeeld heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

De Heffingsambtenaar heeft geen indexering toegepast, zodat hij die ook niet inzichtelijk hoeft te maken.

Belanghebbendes stelling dat de inhoud/oppervlakte van de vergelijkingsobjecten onjuist is, is op geen enkele wijze door belanghebbende onderbouwd. Daarbij komt dat de Heffingsambtenaar bij de waardering niet heeft gebruikgemaakt van inhoudsmaten en dat belanghebbende in zijn eigen matrix voor het vergelijkingsobject [adres 2] dezelfde gebruiksoppervlakte hanteert als de Heffingsambtenaar.

Belanghebbende stelt in het kader van de door hem overgelegde matrix dat het onderhoud en de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 2] bovengemiddeld zijn, terwijl de Heffingsambtenaar is uitgegaan van een gemiddelde staat. Een betere toestand van een referentieobject ten opzichte van die van de woning resulteert in een lagere vierkantemeterprijs voor de woning en vormt derhalve een waarde verminderende omstandigheid waarvan belanghebbende de bewijslast draagt. Hij is daarin naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. De enkele overlegging van enige foto's van het referentieobject is daartoe onvoldoende.

Belanghebbende klaagt erover dat de Heffingsambtenaar geen deelwaarden van de tuinen hanteert. De Heffingsambtenaar hanteert bij de waardering van woningen geen grondstaffels. Dat maakt echter niet dat de door hem gehanteerde waarden van de vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De Heffingsambtenaar behoeft niet de waarde van elk van de samenstellende delen van een woning aannemelijk te maken, maar alleen dat de eindwaarde als geheel niet te hoog is.

Het Hof merkt ten slotte op dat de Rechtbank met juistheid heeft vastgesteld dat als de vergelijkingsobjecten van belanghebbende worden meegenomen in de berekeningen van de Heffingsambtenaar, de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van alle vergelijkingsobjecten (door het Hof berekend op € 4.151) slechts marginaal (1,3%) verschilt van de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte. Dit vormt onvoldoende aanleiding om te concluderen dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van de referentieobjecten niet zonder meer maatgevend is voor de waardering van een woning.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangedragen leidt evenmin tot een ander oordeel dan is gegeven in 5.5.1.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Beslissing

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: