ECLI:NL:GHDHA:2025:2787, Gerechtshof Den Haag, 07-10-2025, 200.331.268/01

1. SDJ Vastgoedontwikkeling B.V.,

1. [geïntimeerde 1]

3. [geïntimeerde 3] ,

2. [geïntimeerde 2],

wonend in [woonplaats] ,

1. De zaak in het kort

Partijen hebben in 2018 een overeenkomst gesloten. Daarin is een “voorkeursrecht tot koop” opgenomen met betrekking tot drie kavels (percelen) grond (met nog te bouwen woningen) in het plan Vliethaven in Leidschendam. [geïntimeerden] stellen dat SDJ hiermee een koopoptie heeft verleend, dat zij die koopoptie hebben uitgeoefend en dat SDJ niet heeft voldaan aan haar verplichting tot levering van de kavels. Zij vorderen in deze procedure (onder meer) boetes op grond van een boetebeding in de overeenkomst. Ook vorderen zij aanvullende schadevergoeding van SDJ.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de overeenkomst geen koopoptie bevat, maar wel een verplichting van SDJ om drie door [geïntimeerden] te kiezen kavels in het plan Vliethaven als eerste aan [geïntimeerden] te koop aan te bieden. De rechtbank heeft geoordeeld dat SDJ niet aan die verplichting heeft voldaan en heeft SDJ veroordeeld tot betaling van boetes aan [geïntimeerden] . De vordering tot (aanvullende) schadevergoeding van [geïntimeerden] is afgewezen.

Ook het hof is van oordeel dat de overeenkomst geen koopoptie, maar een aanbiedingsplicht voor SDJ bevat. Het hof komt in deze uitspraak tot de conclusie dat SDJ aan die aanbiedingsplicht heeft voldaan en dat haar niet kan worden verweten dat er uiteindelijk geen koopovereenkomsten met [geïntimeerden] tot stand zijn gekomen. Het hof wijst de vorderingen van [geïntimeerden] daarom alsnog (nagenoeg geheel) af.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 13 juni 2023, waarmee SDJ c.s. in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 15 maart 2023 (gepubliceerd onder ECLI:NL:RBDHA:2023:3264, hierna: het vonnis);

de memorie van grieven van SDJ c.s., met bijlage;

de memorie van antwoord tevens houdende memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] , met bijlagen;

de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van SDJ c.s., met bijlagen;

de akte overlegging nadere producties van [geïntimeerden] , met bijlagen;

de schriftelijke pleitnota van [geïntimeerden] ;

de schriftelijke pleitnota van SDJ c.s.

3. Feitelijke achtergrond

SDJ is een projectontwikkelaar. [appellant 2] is (indirect) bestuurder van SDJ. Wijlen [erflater] en zijn zonen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] zijn beleggers in onroerend goed.

In 2018 heeft [erflater] een perceel grond met bedrijfsgebouwen aan de Jupiterkade in Den Haag verkocht aan (onder meer) SDJ voor een bedrag van € 5.500.000,-. Als onderdeel van deze transactie, heeft SDJ aan [geïntimeerden] een “voorkeursrecht tot koop” verleend voor de koop van drie kavels grond met woningen in het plan Vliethaven in Leidschendam, met een korting van € 125.000,-.

In de schriftelijke overeenkomst van 18 mei 2018 die [geïntimeerden] en SDJ daartoe hebben gesloten (hierna: de overeenkomst), staat onder meer het volgende:

“ in aanmerking nemende :

dat [erflater] met SdJ en (…) een koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot het perceel Jupiterkade 8-10-12 (…)

dat de koopprijs vijf miljoen vijfhonderdduizend euro (€ 5.500.000,00) bedraagt,

verklaren , in aanvulling op die overeenkomst te zijn overeengekomen als volgt:

1. SdJ verleent [erflater] en echtgenote, gezamenlijk, alsmede ieder van hun beide kinderen afzonderlijk, een voorkeursrecht tot koop van een perceel grond met woning in het plan Vliethaven aan de Veursestraatweg te Leidschendam, voor een koopsom, gelijk aan de v.o.n.-prijs van eenzelfde woning in dat project, verminderd met totaal eenhonderd en vijfentwintigduizend euro (€ 125.000,00). Indien [erflater] en echtgenote alsmede ieder van beide kinderen een woning kopen in het plan Vliethaven krijgen zij ieder een korting gelijk aan 1/3 deel van € 125.000,00.

Aan deze overeenkomst is gehecht de “prijslijst Vliethaven november 2017”.

2. Indien SdJ geen gelegenheid geeft tot het inroeping van het voorkeursrecht, is SdJ aan de voorkeursgerechtigde een boete verschuldigd van tweehonderd vijftigduizend euro (€ 250.000,00) per kavel.

3. Indien de voorkeursgerechtigde gebruik maakt van zijn voorkeursrecht zal de levering plaatsvinden uiterlijk één maand nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is geworden.

4. Indien levering niet kan plaatsvinden stelt [appellant 2] zich in privé garant voor de betaling van € 125.000,00.”

Voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst vond onder meer de volgende correspondentie plaats:

- e-mail van [appellant 2] aan [erflater] van 10 april 2018:

“(…) Hier de prijslijst van het project Vliethaven.

Dit zijn de prijzen welke we momenteel hanteren.

Waarschijnlijk zullen bij start verkoop medio september de prijzen nog iets hoger liggen maar zoals wij hebben afgesproken hanteren wij voor jullie deze verkoopprijzen. (…)”

- e-mail van [appellant 2] aan [erflater] van 29 april 2018 om 11.29 uur:

“(…) Hier deel 2 van onze deal Jupiterkade. (…)

Er is overeengekomen dat je zoons en eventueel jijzelf ook een eerste recht van koop hebben op een woning/appartement projekt Vliethaven. (…)

De woningen zullen jullie aangeboden worden voor de adviesprijzen van de prijslijst november 2017, welke jullie bekend zijn. (…)”

- e-mail van 16 mei 2018 van [erflater] waarin hij verzoekt om aanpassing van de door de notaris opgestelde concept overeenkomst, door toevoeging van de tekst: “C. [appellant 2] tekent voor 125.000,- in privé mee indien er geen levering kan plaatsvinden”. Naar aanleiding hiervan is artikel 4 in de overeenkomst opgenomen.

In augustus 2018 heeft [appellant 2] een bedrag van € 500.000,- van [erflater] geleend. De rente die [appellant 2] over deze lening zou moeten betalen, werd omgezet in een extra korting van € 50.000,- voor [geïntimeerden] op de aankoop van kavels in het plan Vliethaven. De totale korting van [geïntimeerden] kwam hierdoor uit op een bedrag van € 175.000,- (€ 125.000,- + € 50.000,-). [geïntimeerden] en SDJ hebben dit vastgelegd in een overeenkomst van 16 augustus 2018.

[geïntimeerden] hebben - op basis van tekeningen en impressies van de te bouwen woningen in het plan Vliethaven - op 26 juni 2019 ieder individueel via inschrijfformulieren hun voorkeur voor kavels 13, 17 respectievelijk 27 kenbaar gemaakt aan SDJ c.s.. Op deze kavels zouden volgens het plan Vliethaven worden gebouwd: een woning in een rij van drie, een twee-onder-één-kapwoning en een rietgedekte woonboerderij. De prijzen daarvan volgens de prijslijst uit 2017 bedroegen respectievelijk € 650.000,-, € 750.000,- en € 1.750.000,-.

Op 8 oktober 2019 zijn twee ondernemingen van de SDJ-groep failliet verklaard. De financiële situatie van de SDJ-groep verslechterde hierdoor dusdanig, dat SDJ niet meer in staat was het plan Vliethaven te realiseren. SDJ heeft het plan Vliethaven daarom in 2020 overgedragen aan een derde, Vliethaven B.V. De eigendom van de kavels is ook aan Vliethaven B.V. overgedragen. SDJ is bij het plan betrokken gebleven, omdat zij in opdracht van Vliethaven B.V. ontwikkelingswerkzaamheden is blijven uitvoeren.

Vliethaven B.V. heeft ervoor gekozen het plan Vliethaven opnieuw te ontwikkelen met behulp van andere architecten. Het ontwerp van de woningen is hierdoor - zowel wat betreft het uiterlijk, als de indeling - gewijzigd.

[erflater] is in december 2020 overleden. Op 14 juni 2021 hebben zijn twee zonen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] (hierna: de zonen [erflater] ) een bespreking gehad met [appellant 2] . Zij hebben toen de ontwikkelingen van het plan Vliethaven besproken. [appellant 2] heeft tijdens deze bespreking aan de zonen [erflater] laten weten dat Vliethaven B.V. de kavels 13, 17 en 27 (waarvoor [geïntimeerden] eerder hun voorkeur hadden uitgesproken) voor hen had gereserveerd.

Bij e-mail van 15 juni 2021 heeft [appellant 2] de zonen [erflater] bericht:

“Ik heb gisteren uitgelegd dat de nieuwe eigenaren in al hun wijsheid hebben besloten de opzet van het project Vliethaven te gaan her ontwikkelen. In grote lijnen wel hetzelfde stedenbouwkundig plan maar wel een geheel nieuw ontwerp wat betreft de woningen. De resultaten hiervan zijn te zien op de site www.woneninvliethaven.nl Ondanks dat ik niet meer de eigenaar van de ontwikkeling ben wil en kan ik wel jullie gedrieën het voorkeursrecht van koop bieden in het project.

(…)

In het verleden is er door jullie geopteerd voor de bouwnummers 13,17 en 27. Nu het nieuwe ontwerpen zijn kan ik mij voorstellen dat jullie eventueel voor andere bouwnummers willen gaan, of in fase twee meer geïnteresseerd zijn. Als dit het geval is vraag ik jullie zsm ook dit ons te laten weten, doch uiterlijk maandag aanstaande. Voor wat betreft de verkoopprijzen verwijs ik naar de bovengenoemde site.”

Bij e-mail van 21 juni 2021 hebben [geïntimeerden] aan [appellant 2] bericht:

“Wij houden u aan de afspraken die zijn gemaakt in de overeenkomsten van 2018 met de Jupiterkade en de Vliethaven, waarin staat o.a een voorkeursrecht en de geldende koop prijslijst van 2017 + de extra kortingen van € 175.000,- in het project welke destijds door u zijn getekend en ook bevestigd zijn per mail.

We hebben in 2019 de keuze gemaakt voor kavel nummers 13,17 en 27.

We maken gebruik van het voorkeursrecht voor kavel nummers 26 en 28 tegen de afgesproken prijslijst van 2017 en met de korting.

[appellant 2] heeft diezelfde dag per e-mail aan [geïntimeerden] laten weten dat hij kavel 26 gereserveerd kon houden tot de volgende ochtend, dat kavel 28 niet meer beschikbaar was maar dat [geïntimeerden] een ander kavel konden kiezen. Ook deelde hij mee dat de prijzen die golden voor het oude, niet meer bestaande plan Vliethaven, niet van toepassing zijn op het nieuw ontwikkelde plan Vliethaven.

De advocaat van [geïntimeerden] heeft SDJ c.s. bij brief van 16 juli 2021 gesommeerd tot - kort gezegd - de verkoop en levering van de kavels 26 en 28, en aangekondigd dat als SDJ daaraan geen gevolg geeft, jegens SDJ aanspraak zal worden gemaakt op schadevergoeding en boetes en jegens [appellant 2] op betaling van “de borgstelling” van € 175.000,-. In de brief staat onder meer:

“Cliënten hebben in juni 2019 hun voorkeursrecht ingevuld met de schriftelijke keuze voor de percelen 13, 17 en 27.(…) Door de ongevraagde en grove wijzigingen in de gekozen kavels wens(t)en cliënten hun eerdere keuze niet langer te handhaven. Zij hebben daarom hun keuze gewijzigd en hebben geopteerd voor kavels 26 en 28.”

SDJ c.s. hebben bij brief van 23 juli 2021 van hun advocaat aan [geïntimeerden] laten weten dat zij niet zullen voldoen aan de sommatie en aansprakelijkheid afwijzen.

Kavels 26 en 28 zijn uiteindelijk niet aan [geïntimeerden] , maar aan anderen verkocht.

Op 1 september 2021 hebben [geïntimeerden] conservatoir (derden)beslag laten leggen ten laste van SDJ c.s.

Op 14 oktober 2021 heeft [appellant 2] een bedrag van € 175.000,- aan [geïntimeerden] betaald.

SDJ heeft vervangende zekerheid geboden door middel van storting van een bedrag van € 767.500,- in depot bij een notaris. [geïntimeerden] hebben, na tussenkomst van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag een depotovereenkomst gesloten met SDJ c.s. (hierna: de depotovereenkomst) en alle beslagen opgeheven.

4. Procedure bij de rechtbank

[geïntimeerden] hebben SDJ c.s. gedagvaard en gevorderd (na wijziging van eis en samengevat weergegeven):

primair:

SDJ te bevelen om ten aanzien van de kavels 26 en 28:

I) een schriftelijke koopovereenkomst aan te bieden;

II) tot levering over te gaan;

III) een aannemingsovereenkomst aan te bieden;

IV) een en ander in overeenstemming met de prijzen in de prijslijst van 13 juli 2017;

V) zich te onthouden van onderhandeling, verkoop of levering aan anderen dan [geïntimeerden] ,

subsidiair:

SDJ c.s. te bevelen tot het voorgaande (vorderingen I tot en met V), maar dan ten aanzien van de kavels 13, 17 en 27 en ligplaatsen H4 en H8,

en meer subsidiair:

VI) SDJ te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [geïntimeerde 1] van € 645.850,-, aan [geïntimeerde 2] van € 274.850,- en aan [geïntimeerde 3] van € 524.350,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;

VII) SDJ te veroordelen tot betaling van een boete aan [geïntimeerde 1] van € 250.000,- aan [geïntimeerde 2] van € 250.000,- en aan [geïntimeerde 3] van € 250.000,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;

VIII) [appellant 2] te veroordelen tot betaling van € 3.221,92 aan wettelijke handelsrente over € 175.000,- in de periode van 23 juli 2021 tot en met 14 oktober 2021.

Tot slot hebben [geïntimeerden] gevorderd dat SDJ c.s. worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten, beslagkosten en proceskosten (met nakosten en rente).

[geïntimeerden] hebben ter onderbouwing van hun vorderingen in de kern het volgende aangevoerd. Afgesproken is dat [geïntimeerden] een voorkeursrecht hebben voor de koop van drie kavels met woningen in het plan Vliethaven, tegen vaste prijzen, namelijk de prijzen genoemd in de prijslijst van 13 juli 2017 (hierna: de prijslijst 2017) en met een korting van in totaal € 175.000,-. Die afspraak kwalificeert als een koopoptie. [geïntimeerden] hebben op 26 juni 2019 hun voorkeur uitgesproken voor kavels 13, 17 en 27. [geïntimeerden] en SDJ waren het toen eens over de kavelnummers, de prijs en de levertijd, zodat koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen. SDJ is tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomsten. [geïntimeerden] vorderen daarom in deze procedure levering van kavels 26 en 28 dan wel kavels 13, 17 en 27 (met ligplaatsen) tegen de afgesproken vaste prijzen - zie de primaire en subsidiaire vorderingen I t/m IV. Meer subsidiair vorderen zij schadevergoeding en boetes, omdat [geïntimeerden] niet in de gelegenheid zijn gesteld hun voorkeursrecht uit te oefenen. De ontwerpen van de woningen zijn na de overname door Vliethaven B.V. dermate gewijzigd, dat in feite sprake is van een heel ander plan. [geïntimeerden] kunnen hierdoor hun voorkeursrecht met betrekking tot het in 2018 beoogde plan Vliethaven niet meer uitoefenen.

SDJ c.s. hebben op hun beurt een tegenvordering ingesteld en in reconventie onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat SDJ op grond van de depotovereenkomst recht heeft op (een deel van) het depotbedrag.

De rechtbank heeft SDJ veroordeeld tot betaling van een boete (na verrekening) van € 191.666,67 aan zowel [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] als [geïntimeerde 3] , te vermeerderen met rente. Ook is SDJ veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten. Verder zijn zowel SDJ als [appellant 2] veroordeeld tot betaling van beslagkosten en proceskosten aan [geïntimeerden] In reconventie is voor recht verklaard dat SDJ recht heeft op het bedrag dat eventueel resteert in depot bij de notaris nadat zij de bedragen waartoe zij in conventie is veroordeeld, volledig aan [geïntimeerden] heeft betaald. SDJ en [appellant 2] zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Alle overige vorderingen van partijen zijn afgewezen.

De rechtbank heeft onder meer overwogen, samengevat weergegeven:

dat het “voorkeursrecht tot koop” in artikel 1 van de overeenkomst een aanbiedingsplicht inhoudt, en geen koopoptie, zodat op 26 juni 2019 - toen [geïntimeerden] hun voorkeuren voor de kavels in het plan Vliethaven kenbaar hebben gemaakt - geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. SDJ c.s. zijn daarom niet schadeplichtig wegens niet-nakoming en vordering VI zal worden afgewezen (r.o. 4.6 tot en met 4.10);

dat SDJ haar verplichting om [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van het voorkeursrecht niet hebben ingelost. Daarom moeten zij boetes betalen aan [geïntimeerden] , waarbij de rechtbank is uitgegaan van een voorkeursrecht van koop voor drie kavels, zodat SDJ zal worden veroordeeld tot driemaal een boete van € 250.000,- (r.o. 4.15 en 4.16);

dat partijen niet zijn overeengekomen dat naast de boetes aanvullende schadevergoeding verschuldigd is zodat [geïntimeerden] alleen aanspraak hebben op de contractuele boete (r.o. 4.17);

dat SDJ c.s. buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten aan [geïntimeerden] verschuldigd zijn (r.o. 4.26., 4.27 en 4.32).

5. Vorderingen in hoger beroep

SDJ c.s. willen dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog afwijst en [geïntimeerden] veroordeelt tot (i) terugbetaling van € 622.562,58, te vermeerderen met de wettelijke rente en (ii) betaling van de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerden] eisen in incidenteel hoger beroep (i) alsnog toewijzing van hun vordering tot schadevergoeding (vordering VI) en (ii) veroordeling van SDJ c.s. in de proceskosten in hoger beroep, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

6. Beoordeling in hoger beroep

Het gaat in deze zaak kort gezegd om het “voorkeursrecht tot koop” dat is opgenomen in artikel 1 van de overeenkomst. Partijen zijn verdeeld over de volgende vragen:

of “het voorkeursrecht tot koop” in artikel 1 van de overeenkomst kwalificeert als een koopoptie, zodat door de aanwijzing van kavels door [geïntimeerden] koop/aannemingsovereenkomsten tot stand zijn gekomen en SDJ c.s. schadeplichtig zijn wegens de niet-nakoming daarvan (grieven 2 tot en met 4 incidenteel hoger beroep);

of SDJ c.s. op grond van artikel 2 van de overeenkomst (“het boetebeding”) boetes zijn verschuldigd aan [geïntimeerden] , en zo ja, hoeveel boetes er zijn verschuldigd (twee of drie) en of die boetes voor matiging in aanmerking komen (grieven 1 tot en met 6 in principaal hoger beroep);

of SDJ naast eventuele boetes (aanvullende) schadevergoeding is verschuldigd (grieven 5 en 6 in incidenteel hoger beroep), en

of SDJ c.s. buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten zijn verschuldigd (grief 7 in principaal hoger beroep).

Bij de beantwoording van deze vragen is uitgangspunt dat de bepalingen in de overeenkomst moeten worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt kort gezegd in dat niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang is, maar dat beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf dienen de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in aanmerking te worden genomen.

het voorkeursrecht tot koop

Het hof zal allereerst beoordelen hoe het “voorkeursrecht tot koop” in artikel 1 van de overeenkomst moet worden uitgelegd. Volgens [geïntimeerden] hebben partijen met het voorkeursrecht een koopoptie bedoeld (naar het hof begrijpt: in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW), zodat bij de aanwijzing van de kavels in het project Vliethaven koop/aannemingsovereenkomsten met betrekking tot die kavels tot stand zijn gekomen. [geïntimeerden] voeren in dit verband aan dat in de overeenkomst een bindend onherroepelijk aanbod voor een woning in project Vliethaven besloten ligt, omdat in de overeenkomst zowel de prijs als het leveringsmoment zijn bepaald. Met het uitbrengen van de kavel c.q. woningkeuze is ook het object van de koop bepaald en is het aanbod tot koop geaccepteerd, aldus [geïntimeerden]

Het hof verwerpt dit standpunt van [geïntimeerden] Zoals de rechtbank terecht heeft geoordeeld, kwalificeert het “voorkeursrecht tot koop” niet als een koopoptie als bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW. In de eerste plaats duidt de tekst van de overeenkomst niet op een koopoptie, omdat daarin de term ‘voorkeursrecht’ is gebruikt en daaronder - zoals de rechtbank heeft overwogen - doorgaans een (voorwaardelijk) recht wordt verstaan om een object te kopen voordat de verkoper dat object aan een ander aanbiedt. Verder is bij de uitleg van belang dat, zoals SDJ c.s. hebben aangevoerd en [geïntimeerden] niet hebben bestreden, ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet eens zeker was of, en op welke wijze het plan Vliethaven zou worden gerealiseerd. Er moest nog een wijziging van het bestemmingsplan plaatsvinden en ook nog een omgevingsvergunning worden aangevraagd en verleend. SDJ wist ten tijde van het aangaan van de overeenkomst dus nog niet of zij de beoogde woningen in het project Vliethaven daadwerkelijk zou kunnen bouwen en verkopen. Anders dan [geïntimeerden] stellen, was het moment van levering ook nog niet voldoende bepaalbaar. In artikel 3 van de overeenkomst is de levering gekoppeld aan het moment van onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning, maar aangezien onzeker was of, en zo ja, wanneer die vergunning zou worden verleend, was ook onzeker of (en wanneer) levering zou plaatsvinden. [geïntimeerden] - die de nodige ervaring hadden met de koop en verkoop van onroerend goed - hebben gelet op de tekst van de overeenkomst en gelet op de omstandigheid dat de doorgang c.q. wijze van uitvoering van project Vliethaven nog onzeker was, niet redelijkerwijs mogen verwachten dat sprake was van een koopoptie.

[geïntimeerden] hebben geen feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot een andere uitleg van het voorkeursrecht. Ten aanzien van de stelling van [geïntimeerden] dat zij geen juridische bijstand hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomst, omdat zij slechts éénmaal “kortstondig en op hoofdlijnen” door een notaris zijn geadviseerd over de eerste concept, overweegt het hof dat [geïntimeerden] ook zonder juridische bijstand redelijkerwijs hebben moeten begrijpen dat geen sprake was van een koopoptie. Bovendien komt het voor hun eigen risico dat zij ervoor hebben gekozen zich in deze kwestie - die onderdeel uitmaakte van een omvangrijke onroerendgoedtransactie - slechts eenmaal kortstondig te laten adviseren.

Aangezien SDJ geen onherroepelijk aanbod aan [geïntimeerden] heeft gedaan om de woningen in het project Vliethaven te kopen, zijn er geen koop/aannemingsovereenkomsten tot stand gekomen. Dit betekent dat de stelling van [geïntimeerden] dat SDJ c.s. schadeplichtig zijn wegens de niet-nakoming van koop/aannemingsovereenkomsten moet worden verworpen.

het boetebeding

De volgende vraag is of de in artikel 2 van de overeenkomst opgenomen boete is verschuldigd. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. Volgens de letterlijke tekst van de overeenkomst, is de boete verschuldigd indien SDJ “geen gelegenheid geeft tot inroeping van het voorkeursrecht”. Deze tekst duidt er op dat de boete ‘slechts’ is verschuldigd in het geval dat SDJ [geïntimeerden] niet als eerste in de gelegenheid stelt drie kavels (met woningontwerpen) aan te wijzen in het project Vliethaven. De tekst verwijst niet naar de daaropvolgende fase van het daadwerkelijk sluiten van de koop/aannemingsovereenkomsten en het uitvoeren daarvan. Op die fase ziet artikel 4 van de overeenkomst. Daarin is bepaald dat “Indien levering niet kan plaatsvinden”, [appellant 2] zich in privé ‘garant stelt’ voor betaling van € 125.000,-. Zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, is deze bepaling op verzoek van [erflater] aan de overeenkomst toegevoegd omdat hij wilde waarborgen dat de tussen partijen overeengekomen korting van € 125.000,- (die feitelijk betrekking had op de prijs voor de bedrijfsgebouwen aan de Jupiterkade) in elk geval zou worden betaald, ook als er na de inroeping van het voorkeursrecht geen levering zou plaatsvinden. In de overeenkomst is dus uitdrukkelijk rekening gehouden met de mogelijkheid dat, ondanks inroeping van het voorkeursrecht, geen levering zou kunnen plaatsvinden. Voor dat geval hebben partijen alleen voorzien in de betaling van € 125.000,- door [appellant 2] , en niet ook een boete. Dit strookt ook met de omstandigheid dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, de doorgang van het plan Vliethaven in die vorm nog onzeker was (zie onder 6.4). [geïntimeerden] hebben redelijkerwijs moeten begrijpen dat SDJ zich in dit onzekere stadium niet al wilde verplichten tot het aangaan van koop/aannemingsovereenkomsten op straffe van een boete.

De conclusie is dus dat SDJ alleen een boete is verschuldigd indien zij [geïntimeerden] niet als eerste in de gelegenheid heeft gesteld drie kavels (met woningontwerpen) aan te wijzen en te laten reserveren in het project Vliethaven. [geïntimeerden] , die aanspraak maken op de boete en hun boetevordering dienen te onderbouwen, hebben geen feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot een andere uitleg van het boetebeding.

Vast staat dat SDJ [geïntimeerden] daadwerkelijk de gelegenheid heeft gegeven drie kavels (met woningontwerpen) uit te kiezen in het project Vliethaven. Verder is niet in geschil dat SDJ de door [geïntimeerden] gekozen kavels (13, 17 en 27 plus twee ligplaatsen) ook daadwerkelijk heeft gereserveerd, ook bij de overdracht aan Vliethaven B.V. Aldus heeft SDJ voldaan aan haar verplichting om [geïntimeerden] in de gelegenheid te stellen het voorkeursrecht in te roepen. SDJ is daarom geen boetes verschuldigd. Omdat de rechtbank anders heeft geoordeeld, zal het hof het vonnis op dit onderdeel vernietigen en de vordering tot betaling van de boetes alsnog afwijzen. De in het principaal hoger beroep opgeworpen vraag over het aantal verschuldigde boetes ligt dus niet meer voor. Ook het beroep van SDJ c.s. op matiging van de boetes kan onbesproken blijven.

Schadevergoeding

[geïntimeerden] maken jegens SDJ c.s. aanspraak op vergoeding van schade, bestaande uit het prijsverschil van kavels 13, 17 en 27 (plus twee ligplaatsen) volgens enerzijds de prijslijst 2017 en anderzijds de prijslijst uit 2021 (vordering VI).

Voor zover deze vordering is gebaseerd op de stelling dat SDJ c.s. hun verplichtingen uit tussen partijen gesloten koop/aannemingsovereenkomsten met betrekking tot deze kavels niet zijn nagekomen, komt deze niet voor toewijzing in aanmerking. Zoals hiervoor al is overwogen, zijn er immers geen koop/aannemingsovereenkomsten tussen partijen tot stand gekomen.

Ook voor zover deze vordering is gebaseerd op de stelling dat SDJ c.s. wanprestatie hebben gepleegd door de door [geïntimeerden] gekozen kavels met woningen niet te verkopen en te leveren, komt deze niet voor toewijzing in aanmerking. Het hof licht dit hierna toe.

Vast staat dat [geïntimeerden] hun voorkeursrecht hebben uitgeoefend door aanwijzing van kavels 13, 17 en 27 met daarop te bouwen woningen in het oorspronkelijke plan Vliethaven. Vast staat echter ook dat dit plan niet is uitgevoerd, omdat er na 2018 ingrijpende wijzigingen in het plan zijn aangebracht. SDJ heeft [geïntimeerden] in 2021 in de gelegenheid gesteld om de oorspronkelijke kavels af te nemen of kavels in het nieuwe plan Vliethaven aan te wijzen, en van die laatste mogelijkheid hebben [geïntimeerden] ook gebruik gemaakt (zie hiervoor onder 3.10 en 3.11). SDJ c.s. hebben zich er terecht op beroepen dat [geïntimeerden] hiermee afstand hebben gedaan van hun recht op nakoming (dan wel vervangende schadevergoeding) van het in 2019 door [geïntimeerden] uitgeoefende voorkeursrecht met betrekking tot kavels 13, 17 en 27 in het oorspronkelijke plan Vliethaven. Dit blijkt uit de correspondentie zoals weergegeven onder 3.10 tot en met 3.12, waaronder de brief van de advocaat van [geïntimeerden] aan SDJ c.s. van 16 juli 2021: “Door de ongevraagde en grove wijzigingen in de gekozen kavels wens(t)en cliënten hun eerdere keuze niet langer te handhaven. Zij hebben daarom hun keuze gewijzigd en hebben geopteerd voor kavels 26 en 28.” In elk geval mocht SDJ er op grond van die correspondentie redelijkerwijs van uitgaan dat [geïntimeerden] geen aanspraak meer maakten op nakoming van hun voorkeursrecht met betrekking tot kavels 13, 17 en 27 en mocht SDJ haar verplichting om daaraan uitvoering te geven als vervallen beschouwen. [geïntimeerden] konden immers niet nakoming of vervangende schadevergoeding verlangen ter zake van zowel hun in 2019 uitgeoefende voorkeursrecht met betrekking tot het oorspronkelijke plan Vliethaven, als hun keuze voor kavels 26 en 28 (met andere woningen) in het nieuwe plan Vliethaven.

Voor zover [geïntimeerden] stellen dat SDJ c.s. hun verplichtingen met betrekking tot de kavels in het nieuwe plan Vliethaven niet zijn nagekomen, is het volgende van belang. SDJ heeft kavels in dat nieuwe plan aan [geïntimeerden] te koop aangeboden. Er is uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand gekomen, omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de prijs. SDJ c.s. treffen daarvan echter geen verwijt. [geïntimeerden] hebben weliswaar terecht aangevoerd (onder verwijzing naar de e-mails zoals hiervoor weergegeven onder 3.4) dat partijen in 2018 hadden afgesproken dat SDJ bij de uitoefening van het voorkeursrecht door [geïntimeerden] , de prijslijst 2017 zou hanteren, en niet de op het moment van koop geldende adviesprijs, maar die afspraak had betrekking op het oorspronkelijke plan Vliethaven, zoals dat in 2018 bestond. Dit blijkt uit artikel 1 van de overeenkomst: “SdJ verleent (…) een voorkeursrecht tot koop van een perceel grond met woning in het plan Vliethaven aan de Veursestraatweg te Leidschendam, voor een koopsom, gelijk aan de v.o.n.-prijs van eenzelfde woning in dat project, (…). Aan deze overeenkomst is gehecht de “prijslijst Vliethaven november 2017” (onderstreping toegevoegd). Ook de rechtbank heeft overwogen (in r.o. 4.14) dat het voorkeursrecht zag op het plan zoals dat in 2018 bestond, en daar is in hoger beroep niet tegen opgekomen. Het in de overeenkomst genoemde “plan Vliethaven” of “dat project” is echter niet uitgevoerd. De bouwplannen zijn na 2018 ingrijpend gewijzigd en er zijn uiteindelijk geheel andere woningen op de diverse kavels gebouwd. Toen SDJ [geïntimeerden] in 2021 in de gelegenheid stelde kavels/woningen in het nieuwe plan Vliethaven aan te wijzen, mochten zij er dan ook redelijkerwijs niet van uitgaan dat daarop de prijslijst 2017 van toepassing zou zijn. Die prijslijst had betrekking op kavels met geheel andere woningontwerpen, die nooit zijn uitgevoerd. [geïntimeerden] hadden dit temeer moeten begrijpen, omdat de woningen die op de door [geïntimeerden] gekozen kavels 26 en 28 zijn gebouwd, veel duurder zijn (€ 2.495.850,- respectievelijk € 2.595.850,- volgens de prijslijst Vliethaven 2021) dan de in het oorspronkelijke plan Vliethaven ontworpen woningen, die nooit zijn gebouwd (€ 1.695.850,- respectievelijk € 1.925.850,- volgens de prijslijst 2017).

Het voorgaande betekent dat [geïntimeerden] zich in 2021 ten onrechte jegens SDJ c.s. op het standpunt hebben gesteld dat zij recht hadden op kavels met woningen in het nieuwe plan Vliethaven tegen de prijzen van het oorspronkelijke plan Vliethaven (de prijslijst 2017). Dat SDJ niet bereid was om de kavels met woningen voor die – aanzienlijk lagere – prijzen te verkopen en er geen overeenstemming kon worden bereikt, valt SDJ c.s. niet te verwijten. Van wanprestatie aan de zijde van SDJ c.s. is geen sprake.

Het hof verwerpt nog de argumenten van [geïntimeerden] dat SDJ c.s. hen eerst heeft ‘verleid’ tot een andere keuze van kavels, om vervolgens te ‘wanpresteren’ (inleidende dagvaarding onder 63). In dit verband is het volgende van belang. SDJ heeft [geïntimeerden] in 2021 in de gelegenheid gesteld om kavels te kiezen in het nieuwe plan Vliethaven en heeft daarbij verwezen naar de toen gehanteerde marktprijzen. Aan [geïntimeerden] kan worden toegegeven dat het redelijk zou zijn geweest indien SDJ de woningen in het nieuwe plan Vliethaven enigszins onder de toen geldende adviesprijs (oftewel: tegen een gereduceerde prijs) aan [geïntimeerden] had aangeboden. Partijen waren in 2018 immers ook een enigszins lagere prijs overeengekomen met betrekking tot het oorspronkelijke plan Vliethaven (namelijk de prijslijst 2017, zie hiervoor onder 6.14). [geïntimeerden] hebben echter geen aanspraak gemaakt op bedoelde gereduceerde prijs, maar geëist dat SDJ de kavels in het nieuwe project Vliethaven zou verkopen tegen de prijzen in de prijslijst 2017, die zoals gezegd betrekking had op geheel andere, niet te realiseren woningen. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] bereid waren over de prijs te onderhandelen. Bij deze stand van zaken treft SDJ c.s. geen verwijt van een onredelijke opstelling of wanprestatie.

Op grond van al het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat de vordering tot schadevergoeding niet voor toewijzing in aanmerking komt. De overige geschilpunten tussen partijen over de schadevergoeding, zoals de vraag of naast het boetebeding, aanspraak kan worden gemaakt op aanvullende schadevergoeding, behoeven gezien voorgaande overwegingen geen bespreking.

buitengerechtelijke kosten, beslagkosten en proceskosten

Wat betreft de door [geïntimeerden] gevorderde buitengerechtelijke kosten en beslagkosten moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de positie van SDJ en anderzijds die van [appellant 2] .

Aangezien SDJ geen boetes of schadevergoeding aan [geïntimeerden] is verschuldigd, is zij ook geen buitengerechtelijke kosten of beslagkosten aan [geïntimeerden] verschuldigd. Het hof zal het vonnis op deze onderdelen vernietigen en deze vorderingen van [geïntimeerden] alsnog afwijzen.

[appellant 2] is veroordeeld tot betaling van beslagkosten (€ 5.369,03). Hoewel ook de vorderingen van [geïntimeerden] tot betaling van boetes en schadevergoeding jegens [appellant 2] zullen worden afgewezen, dient de veroordeling van [appellant 2] tot betaling van de beslagkosten in stand te blijven. [appellant 2] heeft immers op 14 oktober 2021 - dus pas na de beslaglegging - gevolg gegeven aan de sommatie van [geïntimeerden] om € 175.000,- te betalen. [appellant 2] heeft in deze procedure geen aanspraak gemaakt op terugbetaling. Aangenomen moet dan ook worden dat [appellant 2] dit bedrag was verschuldigd, en daarom kan niet worden geoordeeld dat het beslag ten laste van [appellant 2] onnodig of onrechtmatig was.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het principaal hoger beroep van SDJ c.s. grotendeels slaagt en dat het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerden] niet slaagt. Grief 1 in incidenteel hoger beroep, waarmee [geïntimeerden] klagen over de onvolledigheid van de door de rechtbank weergegeven feiten, behoeft geen inhoudelijke bespreking. Het hof heeft de feiten aangevuld, maar bovendien is de rechter niet gehouden tot een volledige opsomming van de feiten.

[geïntimeerden] hebben diverse bewijsaanbiedingen gedaan, maar deze zijn ofwel onvoldoende specifiek ofwel niet ter zake dienend. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.

Het hof zal het vonnis grotendeels vernietigen; alleen de veroordeling van [appellant 2] tot betaling van de beslagkosten blijft in stand. Aangezien SDJ c.s. hebben gesteld, en [geïntimeerden] niet hebben bestreden, dat SDJ c.s. ter voldoening aan het vonnis een bedrag van € 622.562,58 aan [geïntimeerden] hebben betaald, inclusief de beslagkosten van € 5.369,03, zal het hof [appellant 2] niet opnieuw veroordelen tot betaling van de beslagkosten. De vordering van SDJ c.s. tot terugbetaling van het betaalde bedrag, is toewijsbaar tot € 617.193,55 (€ 622.562,58 minus de beslagkosten van € 5.369,03), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling van dit bedrag tot de dag van terugbetaling. Het hof zal [geïntimeerden] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van eerste aanleg en hoger beroep.

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van SDJ c.s. in eerste aanleg in conventie op:

griffierecht € 4.200,-

salaris advocaat € 8.494,- (2 punten × tarief VIII a € 4.247,-)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 12.872,-

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van SDJ c.s. in het principaal en het incidenteel in hoger beroep op:

dagvaarding € 106,73

griffierecht € 5.689,-

salaris advocaat € 18.651,- (3 punten × tarief VIII a 6.217,-)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 24.624,73

Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals vermeld in de beslissing.

7. Beslissing

Het hof: