ECLI:NL:GHDHA:2025:2794, Gerechtshof Den Haag, 03-06-2025, 200.343.610/01

1. De zaak in het kort

OW Wonen en [appellante] hebben een huurovereenkomst gesloten. OW Wonen vordert in deze procedure dat de huurovereenkomst met [appellante] wordt ontbonden, onder meer omdat er drugs in de huurwoning zijn aangetroffen. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen.

Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, omdat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Het hof weegt onder meer mee dat de drugs niet van [appellante] waren en er geen sprake is geweest van drugshandel vanuit de woning. Ook is van belang dat [appellante] wegens haar opleiding en werk in de gehandicaptenzorg, en haar geringe inkomsten, is aangewezen op een sociale huurwoning in de gemeente Goeree-Overflakkee, terwijl OW Wonen in die gemeente de enige verhuurder van sociale huurwoningen is. Een andere - zwaarwegende - omstandigheid is dat het 10-jarige zoontje van [appellante] door de ontbinding in zijn belang wordt geraakt gedurende de (driedaagse) omgangsregeling met [appellante]. Dit belang dient het hof mee te wegen op grond van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding met grieven van 27 juni 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van 12 april 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, gepubliceerd onder ECLI:NL:RBROT:2024:3712 (hierna: het vonnis van de kantonrechter);

het arrest van dit hof van 27 augustus 2024, waarin een enkelvoudige mondelinge behandeling is gelast;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 november 2024 en van de voortzetting daarvan op 19 december 2024 en de daarin genoemde stukken;

de akte met bijlage van [appellante];

de memorie van antwoord van OW Wonen, met bijlagen.

3. Feitelijke achtergrond

OW Wonen is een woningcorporatie.

[appellante] heeft op 15 mei 2008 een huurovereenkomst gesloten met (de rechtsvoorganger van) OW Wonen met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer dat het huurder niet is toegestaan “activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld” (hierna: het drugsverbod). Ook staat in de algemene voorwaarden: “huurder is jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van hen die vanwege huurder het gehuurde gebruiken of zich vanwege huurder daarop bevinden”.

Op 29 augustus 2023 zijn drugs in de woning aangetroffen. De politie heeft de toenmalige partner van [appellante], [ex-partner] (hierna: [ex-partner]) als verdachte aangehouden.

De politie heeft vervolgens een onderzoek ingesteld naar [ex-partner]. In de bestuurlijke rapportage van 5 september 2023 van de politie aan de burgemeester van Goeree-Overflakkee (hierna: de burgemeester) staat (onder meer) dat uit het onderzoek twee adressen naar voren zijn gekomen waar men vermoedelijk harddrugs vervaardigde en/of verkocht. Eén van die twee adressen betreft het adres van de woning van [appellante].

Op 21 december 2023 heeft de burgemeester besloten de woning voor zes maanden te sluiten (hierna: de burgemeestersluiting). Op 25 januari 2024 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam dit besluit geschorst. De voorzieningenrechter heeft onder meer overwogen (rov. 19):

“De voorzieningenrechter moet op dit moment een belangenafweging maken. Zij begrijpt dat de burgemeester wil optreden tegen drugscriminaliteit en dat het in dit geval ook om een ernstige zaak gaat. Anderzijds wordt verzoekster zwaar getroffen door de woningsluiting, terwijl sprake is van verminderde verwijtbaarheid. Dat de omgang met het kind, naar door de burgemeester gesteld, niet van de woning afhankelijk is, neemt niet weg dat een bestendige woon- en leefsituatie van verzoekster ook in het belang is van haar minderjarige kind. Ter zitting heeft de burgemeester toegelicht dat Oost West Wonen de enige woningcorporatie is in Goeree-Overflakkee, maar dat verzoekster een particuliere huurwoning zal kunnen zoeken. Daar heeft verzoekster tegenover gesteld dat zij met haar inkomen als leerling in de zorg van circa € 1.300,- per maand geen particuliere huurwoning kan betalen. De voorzieningenrechter vindt daarom dat de belangen van verzoekster op dit moment zwaarder wegen dan de belangen van de burgemeester.(…)”

Bij vonnis van 15 maart 2024 van de meervoudige kamer voor strafzaken in de rechtbank Rotterdam (hierna: het strafvonnis) is [ex-partner] veroordeeld voor het aanwezig hebben van 114,3 gram amfetamine en 57,9 gram MDMA in de woning. In het vonnis staat daarover:

“4.2 Bewezenverklaring feit 1

Het onder 1 ten laste gelegde is door de verdachte bekend, met dien verstande dat hij alleen handelde zonder medeweten of betrokkenheid van de medeverdachte [appellante] (hierna: medeverdachte [appellante]). Tegenover die verklaring heeft de officier van justitie niet uitdrukkelijk en gemotiveerd een standpunt ingenomen waaruit zou kunnen volgen dat er sprake is van medeplegen. Dat laatste volgt ook naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende uit de bewijsmiddelen. Dit betekent dat het ten laste gelegde medeplegen niet wettig en overtuigend is bewezen. (…)”.

[ex-partner] is daarnaast veroordeeld voor het medeplegen van voorbereidingshandelingen in de zin van de Opiumwet, maar die vonden plaats in een andere woning van OW Wonen, die werd gehuurd door de medeverdachte van [ex-partner].

Bij besluit van 29 maart 2024 heeft de burgemeester besloten af te zien van de burgemeestersluiting. In de toelichting staat dat van de politie bericht is gekregen dat [appellante] is vrijgesproken, en dat dit de aanleiding is voor het besluit.

Bij brief van 1 april 2024 heeft de behandelend officier van justitie een ‘kennisgeving sepot’ aan [appellante] gestuurd. In de brief staat dat [appellante] niet wordt vervolgd omdat er onvoldoende bewijs is.

Naar aanleiding van het hierna te bespreken vonnis van 12 april 2024 van de kantonrechter heeft [appellante] de woning verlaten. Zij heeft nog geen nieuwe woning.

4. Procedure bij de kantonrechter

OW Wonen heeft (de toenmalige bewindvoerder van) [appellante] gedagvaard en gevorderd - samengevat - dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. OW Wonen heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat er vier tekortkomingen zijn: [appellante] heeft (i) het drugsverbod geschonden, (ii) zich niet als goed huurder gedragen (art. 7:213 BW) en (iii) de woning niet overeenkomstig de bestemming gebruikt (art. 7:214 BW), omdat in de woning een handelshoeveelheid hard- en softdrugs is aangetroffen en een oplossingsmiddel voor drugs, dat wijst op productie van/de handel in drugs. OW Wonen heeft in dit verband gewezen op de bestuurlijke rapportage en op haar zerotolerancebeleid. Tekortkoming (iv) bestaat er volgens OW Wonen uit dat [appellante] de groenstrook achter de woning als opslagplaats voor goederen en afval heeft gebruikt en zich (ook) daarom niet als goed huurder heeft gedragen.

[appellante] heeft tekortkomingen (i), (ii) en (iv) niet betwist, in die zin dat zij niet betwist dat drugs in de woning aanwezig waren. Wel heeft zij betwist dat zij op de hoogte was van de aanwezigheid van die drugs. Volgens [appellante] heeft [ex-partner] - die niet in de woning woonde maar daar wel af en toe verbleef - de drugs buiten haar weten in de woning verstopt. [appellante] heeft in dat verband verwezen naar een schriftelijke verklaring van [ex-partner], die dat bevestigt. Ten aanzien van tekortkoming (iv) heeft [appellante] gesteld dat zij de spullen op de groenstrook op verzoek van OW Wonen heeft verwijderd c.q. laten verwijderen. [appellante] heeft de door OW Wonen gestelde tekortkoming (iii) wel betwist; volgens [appellante] is er geen sprake geweest van drugshandel vanuit de woning en heeft zij dus niet in strijd met de woonbestemming gehandeld. [appellante] heeft in dit verband onder meer verwezen naar schriftelijke verklaringen van buurtbewoners.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de proceskosten. De kantonrechter heeft kort gezegd overwogen dat de aangetroffen hoeveelheid drugs en ethanol er op duiden dat de woning is gebruikt voor drugshandel en dat onaannemelijk is dat [appellante] hiervan niet heeft geweten, omdat [ex-partner] daar al een paar maanden mee bezig was en de drugs zijn aangetroffen op plekken die goed zichtbaar waren (een keukenla en een slaapkamer), en [appellante] bekend was met een drugsdelict van [ex-partner] in het verleden. Dat de ontbinding invloed zal hebben op de omgangsregeling van [appellante] met haar kinderen valt te betreuren, maar staat niet aan de ontbinding in de weg, aldus de kantonrechter.

5. Vordering in hoger beroep

[appellante] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Zij vordert vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van OW Wonen, met veroordeling van OW Wonen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

Ook in hoger beroep betwist [appellante] op zichzelf niet dat er tekortkomingen zijn geweest, maar zij vindt dat de ernst daarvan moet worden genuanceerd omdat (i) er geen sprake is geweest van drugshandel vanuit de woning (grief 1) en (ii) [appellante] niet wist dat haar ex-partner [ex-partner] drugs in de woning had gelegd en zich bezighield met druggerelateerde activiteiten (grieven 2 en 3). Zij heeft in dat verband in hoger beroep nieuwe stukken overgelegd, namelijk het strafvonnis, het besluit van de burgemeester om af te zien van de burgemeestersluiting en de sepotbrief van de officier van justitie (zie hiervoor onder 3.6, 3.7 en 3.8). Volgens [appellante] rechtvaardigen de tekortkomingen niet de ontbinding van de huurovereenkomst (grief 4).

6. Beoordeling in hoger beroep

Geen drugshandel vanuit de woning (grief 1)

Het hof is van oordeel dat [appellante] terecht opkomt tegen de overweging van de kantonrechter dat de woning is gebruikt (als schakel) voor drugshandel. OW Wonen heeft er op zichzelf terecht op gewezen dat in de woning een handelshoeveelheid aan drugs is aangetroffen, en dat [ex-partner] een zending ‘tabletteerpoeder’ (dat wordt gebruikt bij de productie van drugs) naar de woning heeft laten versturen. Een en ander blijkt uit de onderzoeksbevindingen van de politie, die zijn vermeld in de bestuurlijke rapportage. Uit het (in hoger beroep overgelegde) strafvonnis blijkt echter dat [ex-partner] “slechts” is veroordeeld voor het opzettelijk aanwezig hebben van harddrugs in de woning. [ex-partner] werd ook verdacht van het verhandelen van harddrugs vanuit de woning, maar hij is hiervan vrijgesproken. De strafrechter heeft dus geen aanknopingspunten in het strafdossier gevonden om drugshandel vanuit de woning bewezen te kunnen verklaren, ondanks de onderzoeksbevindingen van de politie die zijn vermeld in de bestuurlijke rapportage. In het licht van het strafvonnis had het op de weg gelegen van OW Wonen om toe te lichten op grond van welke (andere) feiten en omstandigheden toch aannemelijk is dat er sprake is geweest van drugshandel vanuit de woning. OW Wonen heeft dat niet gedaan. Zij lijkt het strafvonnis niet goed te hebben begrepen, aangezien zij stelt dat het strafvonnis duidelijk duidt op de handel in en het vervaardigen van drugs (memorie van antwoord onder 12). OW Wonen miskent daarmee dat [ex-partner] nu juist is vrijgesproken op deze onderdelen (voor zover het de woning van [appellante] betreft, hij is wel veroordeeld voor het vervaardigen van drugs in de woning van Stotijn).

OW Wonen heeft nog gewezen op de passage in het strafvonnis waarin staat dat [ex-partner] het tenlastegelegde heeft bekend (r.o. 4.2 van het strafvonnis), maar dat leidt niet tot een ander oordeel. De betreffende bekentenis is niet kenbaar uit het strafvonnis, maar ziet kennelijk slechts op het aanwezig hebben van de drugs in de woning. Dit valt af te leiden uit het kopje van r.o. 4.2 van het strafvonnis (“Bewezenverklaring feit 1”) en uit de omstandigheid dat [ex-partner] is vrijgesproken van de tenlastegelegde drugshandel vanuit de woning.

De conclusie op dit onderdeel is dat er bij de verdere beoordeling van moet worden uitgegaan dat er géén drugshandel vanuit de woning heeft plaatsgehad. Het hof komt niet toe aan het bewijsaanbod van OW Wonen op dit onderdeel, omdat OW Wonen haar stelling onvoldoende heeft toegelicht (zie hiervoor onder 6.1).

[appellante] wist niet dat er drugs in de woning lagen (grief 2)

De volgende vraag is of [appellante] wist dat er drugs in de woning lag. Volgens OW Wonen is dat het geval. Zij heeft er op gewezen dat in de bestuurlijke rapportage is vermeld dat de drugs zijn aangetroffen in de slaapkamer en een keukenla in de woning, en op het feit dat sprake is van een kleine woning. [appellante] heeft echter ontkend dat zij op de hoogte was.

Het hof neemt in de eerste plaats in aanmerking dat het openbaar ministerie de strafzaak tegen [appellante] heeft geseponeerd wegens gebrek aan bewijs - ondanks de genoemde vindplaatsen van de drugs. In de tweede plaats is van belang dat de strafrechter in het strafvonnis (in de zaak tegen [ex-partner]) heeft overwogen dat er onvoldoende bewijs is dat [appellante] als medepleger (van het aanwezig hebben van harddrugs) van [ex-partner] kan worden aangemerkt. Bij deze stand van zaken zijn er naar het oordeel van het hof onvoldoende aanwijzingen dat [appellante] inderdaad wist dat [ex-partner] drugs in de woning had gelegd. OW Wonen heeft er nog op gewezen dat [ex-partner] in het verleden betrokken is geweest bij een of meer drugsdelicten en dat [appellante] daarvan wetenschap had, maar zij baseert dat op een bestuurlijke rapportage uit juli 2021. Die rapportage is ruim twee jaar vóór het aantreffen van de drugs in de woning van [appellante] opgemaakt, en kan dus geen betrekking hebben op eventuele bekendheid van [appellante] met de in 2023 aangetroffen drugs in de woning.

De conclusie is dat OW Wonen haar stelling dat [appellante] wist van de drugs in de woning, onvoldoende heeft onderbouwd in het licht van (i) het sepot van de strafzaak tegen [appellante] en (ii) de hiervoor genoemde overweging in het strafvonnis. Het hof komt daarom niet toe aan bewijslevering met betrekking tot dit onderdeel.

Overigens overweegt het hof nog dat zelfs als [appellante] wel zou hebben geweten van de drugs in de woning en van de drugsgerelateerde activiteiten van [ex-partner] (elders, buiten de woning), dit OW Wonen niet kan baten, omdat naar het oordeel van het hof de ontbinding ook in dat geval niet gerechtvaardigd is. Het hof licht dit hierna toe.

Ontbinding niet gerechtvaardigd (grief 4)

Het hof zal nu het beroep van [appellante] op de zogenoemde ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW beoordelen. Uitgangspunt daarbij is dat iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding (en de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde) gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Bij een dergelijke beoordeling dient de rechter ook het belang te betrekken van eventuele minderjarige kinderen die in het gehuurde wonen. Dat volgt uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).

Het hof is van oordeel dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. In de eerste plaats weegt mee dat de tekortkomingen van [appellante] aanzienlijk minder ernstig zijn dan OW Wonen heeft gesteld. Zoals hiervoor is overwogen, bestaat de overtreding van het drugsverbod uit het aanwezig hebben van drugs in de woning en heeft er geen drugshandel vanuit de woning plaatsgevonden. De drugs waren bovendien niet van [appellante], maar zijn in de woning gelegd door haar toenmalige partner [ex-partner], met wie [appellante] geen relatie meer heeft. Wat betreft de tekortkoming (iv) is van belang dat OW Wonen niet heeft betwist dat [appellante] begin 2023 de spullen op de groenstrook heeft verwijderd. Het betreft een tekortkoming die niet ernstig van aard is. Dat [appellante] in mei 2023 weer spullen zou hebben geplaatst op de groenstrook heeft zij betwist.

Ook weegt mee de omstandigheid dat (zoals [appellante] onder verwijzing naar de door haar overgelegde overeenkomst heeft aangevoerd en OW Wonen niet voldoende gemotiveerd heeft betwist) [appellante] een beroepsopleiding volgt in de gehandicaptenzorg in de gemeente Goeree-Overflakkee. Haar bruto inkomen bedraagt ongeveer € 1.300,- per maand. [appellante] is daardoor aangewezen op een sociale huurwoning van OW Wonen, de enige woningcorporatie in de gemeente Goeree-Overflakkee. Zij heeft geen familie waarbij zij terecht kan en slaapt sinds de ontruiming “overal en nergens”; zij slaapt soms een nacht bij vrienden of collega’s en soms op straat.

Maar vooral zwaarwegend acht het hof de volgende omstandigheid. [appellante] heeft een 10-jarig zoontje, [zoon]. [zoon] woonde bij zijn vader en had een omgangsregeling met zijn moeder ([appellante]) ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg. Deze omgangsregeling is beëindigd wegens de door de kantonrechter toegewezen ontruiming. De vader van [zoon] is vervolgens naar Spanje verhuisd en [zoon] is toen (voor de tweede keer) uit huis geplaatst en in een pleeggezin gaan wonen. Hoewel de omgangsregeling van [appellante] met [zoon] inmiddels is hervat, heeft de ontbinding nog steeds aanzienlijke gevolgen voor [zoon]. Op grond van de huidige omgangsregeling verblijft [zoon] wekelijks van vrijdag tot en met zondag bij [appellante]. Hij moet dan, net zoals [appellante], “overal en nergens” wonen. Zoals [appellante] heeft toegelicht tijdens de mondelinge behandeling op 19 november 2024, heeft [zoon] daar veel last van; hij weet steeds niet waar hij naartoe gaat en hij slaapt slecht. Het is evident in het belang van [zoon] om een stabiele woonomgeving te hebben gedurende de drie dagen in de week dat hij bij [appellante] verblijft. Zoals hiervoor is overwogen, dient het hof dit belang van [zoon] mee te wegen op grond van art. 3 IVRK.

Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden is het hof van oordeel dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Dat OW Wonen, zoals zij heeft aangevoerd, als sociale verhuurder verplicht is om bij te dragen aan de leefbaarheid rondom haar woningbezit, en een ‘zerotolerance beleid’ voert ten aanzien van drugs, legt in dit geval onvoldoende gewicht in de schaal. Dit geldt temeer omdat er geen concrete aanwijzingen zijn dat de leefbaarheid rondom de woning op enige wijze aangetast is geweest.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen en de vorderingen van OW Wonen alsnog afwijzen.

Het hof zal OW Wonen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van [appellante] in eerste aanleg en in hoger beroep. De proceskosten in eerste aanleg worden begroot op € 408,- aan salaris gemachtigde en die in hoger beroep op:

dagvaarding € 139,42

griffierecht € 349,-

salaris advocaat € 3.642,- (3 punten × tarief II à € 1.214,-)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.308,42

Slotoverweging

De omstandigheid dat [appellante] in hoger beroep in het gelijk is gesteld, en het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd, betekent op zichzelf niet dat [appellante] de woning weer kan betrekken. Zoals OW Wonen heeft toegelicht tijdens de mondelinge behandeling op 19 november 2024, is die woning inmiddels aan een ander verhuurd. Het hof gaat ervan uit, en geeft zo nodig dringend in overweging, dat OW Wonen met de grootst mogelijke spoed en bij voorrang, een vergelijkbare huurwoning aan [appellante] ter beschikking stelt.

7. Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 12 april 2024, en opnieuw rechtdoende:

- wijst de vorderingen van OW Wonen af;

- veroordeelt OW Wonen in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] begroot op € 408,-;

- veroordeelt OW Wonen in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] begroot op € 4.308,42;

- bepaalt dat als OW Wonen niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, OW Wonen de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;

- verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.