ECLI:NL:GHDHA:2025:670, Gerechtshof Den Haag, 07-01-2025, 200.325.186/01

1. Rotterdamse Grond B.V.,

1. De zaak in het kort

Partijen hebben een overeenkomst gesloten met betrekking tot een pand in Rotterdam dat eigendom was van [appellant] . In een eerdere procedure tussen partijen is vastgesteld dat RG c.s. wanprestatie heeft gepleegd tegenover [appellant] en is de overeenkomst ontbonden. In deze vervolgprocedure, een zogeheten schadestaatprocedure, vordert [appellant] vergoeding van schade ten gevolge van de wanprestatie en de ontbinding.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] geen schade heeft geleden. Het hof is het daarmee eens.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 20 maart 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 21 december 2022 (hierna: het vonnis);

de memorie van grieven van [appellant] , inclusief een eiswijziging, met producties HB 1 t/m HB 4;

de exploten van betekening van de memorie van grieven aan RG en De Vijverborgh waarbij de eiswijziging in de memorie van grieven is meegedeeld;

de memorie van antwoord van RG c.s., met producties HB 1 t/m HB 5).

Op 11 november 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij de advocaten de standpunten van partijen aan de hand van (overgelegde) pleitnotities hebben toegelicht. Beide partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling (op voorhand toegezonden) akten met aanvullende producties overgelegd ( [appellant] producties HB 5 t/m HB 31 en RG c.s. producties HB 6 tot en met 9). Aan het eind van de mondelinge behandeling is een datum voor arrest bepaald. Daarna, op 13 november 2014, heeft mr. Hugo Smit (de advocaat van [appellant] in de procedure ten overstaan van de rechtbank) een e-mail met bijlage (een door hem geschreven brief) aan de griffie gestuurd. Het hof heeft deze stukken buiten beschouwing gelaten.

3. Feitelijke achtergrond

Partijen

[appellant] is eigenaar van een monumentaal pand aan de [adres] (hierna: het pand).

[appellant] woonde tot voor kort met zijn echtgenote en twee dochters op de derde en vierde etage van het pand. Voor het overige bestond het pand voornamelijk uit kantoorruimte. [appellant] verhuurde die kantoorruimte aan verschillende partijen, waaronder RG.

RG is een onderneming die actief is in onroerend goed. De bestuurders van RG zijn [bestuurder 1] Holding (met als bestuurder [bestuurder 1] ) en AFBL Vastgoed B.V. (met als bestuurder [bestuurder 2] ).

De Vijverborgh is een onderneming die adviseert op het gebied van management en bedrijfsvoering en bemiddelt bij onroerendgoedtransacties en financieringen. [bestuurder 3] is bestuurder van De Vijverborgh.

De ontwikkelingsovereenkomst tussen partijen

[appellant] heeft op 23 februari 2017 een overeenkomst gesloten met RG en De Vijverborgh ten behoeve van herontwikkeling van het pand (hierna: de ontwikkelingsovereenkomst). Daarin is onder meer het volgende bepaald:

“ Eigendomsverhoudingen. Splitsing. Koop.

Artikel 2.

(…)

3. In verband met het hiervoor in dit artikel bepaalde verkoopt [appellant] aan:

a. [bestuurder 1] en AFBL (…) de twee appartementen rechtgevende op de te creëren woningen op de tweede verdieping met bijbehorende bergingen in de kelder, zulks voor een bedrag groot zes honderd vijf en twintig duizend euro (€ 625.000,00);

c. Vijverborgh de twee appartementen rechtgevende op de te creëren woningen op de eerste verdieping met bijbehorende bergingen in de kelder, zulks voor een bedrag groot zes honderd vijf en twintig duizend euro (€ 625.000,00);

d. [bestuurder 1] , AFBL en Vijverborgh, althans aan de door hen op te richten vennootschap, de twee appartementen rechtgevende op de te creëren woningen op de begane grond met bijbehorende bergingen in de kelder, zulks voor een bedrag groot zes honderd vijf en twintig duizend euro (€ 625.000,00), zoals door ieder van hen wordt gekocht.

(…)

6. [appellant] zal indien en zodra vaststaat dat geen van de ontbindende

voorwaarden vermeld in sub a en c van lid 1 van artikel 6 meer vervuld zal

worden de huurovereenkomsten met de huurders welke niet tevens Partij

zijn bij de onderhavige overeenkomst opzeggen en wel zodanig dat die

huurovereenkomsten uiterlijk één april tweeduizend negentien eindigen,

doch bij voorkeur zo kort mogelijk voor die datum. (…)

Splitsing en levering.

Artikel 4.

1. Indien en zodra de omgevingsvergunning is afgegeven, dan wel zoveel eerder als gewenst zou kunnen zijn voor de aanvraag van de splitsingsvergunning, zal [appellant] opdracht geven aan [notarissen] om de splitsing van het Registergoed in de gewenste appartementen te realiseren.

2. Indien en zodra de gewenste splitsing is gerealiseerd zullen de appartementen geleverd worden aan de diverse Partijen, zulks tegen betaling van de gemelde koopprijzen. (…)

Waarborg.

Artikel 5.

Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen:

- zal ieder van de kopers aan [notarissen] Notarissen door overmaking op haar kwaliteitsrekening (…) een waarborgsom van 5% van de koopprijs voldoen; of (naar keuze van de desbetreffende koper)

- zal een zodanige koper een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van 5% van de koopprijs, vermeerderd met de eventueel over die koopprijs, zulks uiterlijk ten tijde van de aanvraag van de omgevingsvergunning. (…)”

In de loop van 2019 hebben partijen gediscussieerd en gecorrespondeerd over onder meer de vereiste vergunningen, over het gebruik door [bestuurder 1] en [bestuurder 3] van de met de splitsing te creëren woonappartementen, over de inhoud van de splitsingsakte en over de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. Partijen zijn in onmin geraakt. [appellant] heeft per brief van 30 mei 2019 aan RG c.s. bericht dat hij de samenwerking beëindigt. In die brief staat onder meer:

“1. (…) Wij hebben een aantal bezwaren tegen de concept splitsingsakte. Maar nog meer bezwaar hebben wij tegen de gang van zaken van dit concept. (…)

2. In december heb ik jullie gemaild dat de rechtsgeldigheid van de ontwikkelingsovereenkomst is komen te vervallen bij gebrek aan een omgevingsvergunning per 1 december 2018. Ik heb toen die ontbindende voorwaarde ingeroepen omdat de vergunning er wéér niet was, nadat de termijn al twee keer was opgeschoven (van 1 augustus naar 1 oktober en toen naar 1 december). Op 8 januari 2019 hebben wij met elkaar gesproken. Jullie deelden mede dat jullie de notaris hadden geraadpleegd en een ons onbekende jurist en dat het inroepen van de ontbindende voorwaarde door mij te laat zou zijn gedaan (niet binnen 5 dagen). In het door [naam 1] gemaakte verslag staat dat “Dit is door [appellant] als onprettig ervaren”. Dat was ook zo. En ook -zoals ook in het verslag staat- dat ik me wilde beraden, het project wilde overdenken en een besluit zou nemen.

3. Dat besluit is nu genomen: wij gaan niet met jullie verder. We zijn vandaag op de kop af weer zes maanden verder en er is nog steeds geen omgevingsvergunning toegekend, wordt er fraude gepleegd in de ter inzage gelegde omgevingsvergunning en zijn wij misleid.

4. Jullie handelwijze bevalt ons van geen kant. Wij waren geschokt toen wij van jullie vernamen dat [naam 2] en [naam 3] niet zelf in het pand zullen gaan wonen. Dat is vanaf het begin -eind 2016- de uitdrukkelijke inzet, opzet en afspraak geweest. Dat jullie je daar nu niets aan gelegen laten liggen en hier keihard overheen walsen is voor ons onacceptabel, Er is sprake van geschonden vertrouwen en een onherstelbare vertrouwensbreuk.

(…)

6. Als klap op de vuurpijl hebben jullie ook maar even een aannemer of groep onderaannemers ingeschakeld en moeten wij nu hals over kop een aannemingscontract tekenen, met geen enkel zicht op met wie wij in zee zouden gaan.

(…)

8. Jullie hebben ons medegedeeld dat er ook in het door ons bewoonde deel van het pand verbouwd moet worden. Vanaf dag één is gesteld en duidelijk gemaakt dat wij dit niet willen. Wij gaan daar niet mee akkoord. Dat was niet afgesproken

9. Ook tegen het voorstel van een VVE hebben wij fundamentele bezwaren. Het begint al met het aantal deelnemers: wij gaan uit van 3, maar jullie van 8. Weer een dispuut. Daar gaan we ook niet uit komen

(…)

11. Jullie lange e-mail van 20 mei jongstleden laat zien -evenals de andere mails en (overigens niet door ons goedgekeurde) verslagen van dit jaar- hoezeer wij op (hoofd)punten met elkaar van mening verschillen en dat we op een reeks van punten totaal geen overeenstemming hebben en ook niet zullen krijgen. We zijn en worden het gewoon niet eens, maar dat is niet zo gek. Onze oorspronkelijke intenties blijken totaal niet hetzelfde te zijn als die van jullie. Wij gaan er van uit dat wij hier lang en gelukkig zouden wonen, jullie hadden een handige vastgoedtransactie voor ogen.

(…)

13. Het bovenstaande is geen volledige en uitputtende lijst van meningsverschillen, twistpunten, open einden en eindjes.

14. Kortom: de maat is vol voor ons. Het is een lijdensweg geweest sinds eind 2016 van ruim tweeënhalf jaar. Wij zijn zeer teleurgesteld in jullie en de gang van zaken. [naam 4] voelt zich gekrenkt. Wij hebben ons van onze kant altijd loyaal opgesteld, in volledige openheid en jullie ons vertrouwen geschonken. Dat is beschaamd. Wij betreuren dat het zo is gelopen. Het is niet anders.”

De ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst wegens wanprestatie van RG c.s.

Op 1 april 2020 heeft de rechtbank Rotterdam een vonnis gewezen (ECLI:NL:RBROT:2020:3586, hierna: het vonnis in de hoofdzaak). In dit vonnis heeft de rechtbank de ontwikkelingsovereenkomst ontbonden en RG c.s. veroordeeld “hoofdelijk de schade te vergoeden die [appellant] lijdt doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet”.

RG c.s. is tegen deze beslissing in hoger beroep gekomen. Dit hof heeft het vonnis in de hoofdzaak bekrachtigd in zijn arrest van 28 september 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1785, hierna: het arrest in de hoofdzaak), en daartoe onder meer overwogen:

“5.8 (…) Het hof deelt dus de conclusie van de rechtbank dat RG c.s. wanprestatie hebben gepleegd door niet te voldoen aan hun verplichting uit artikel 5. [toevoeging hof: het niet-voldoen van de waarborgsom]

(…)

De conclusie is dat de grieven 8 tot en met 11 niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden omdat de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst wegens de tekortkoming van RG c.s. (het niet voldoen van de waarborgsom) is gerechtvaardigd. (…)

Grieven 6 en 12 tot en met 16 komen op tegen r.o. 4.9 en 4.23 tot en met 4.25 van het bestreden vonnis, waarin onder meer is overwogen:

- dat er een tweede tekortkoming is van RG c.s., kort gezegd bestaande uit fraude bij de aanvraag van de omgevingsvergunning waardoor [appellant] reputatieschade kon oplopen en dat ook deze tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst kon rechtvaardigen;

- dat RG c.s. onbetamelijk hebben gehandeld jegens de gemeente bij de aanvraag van een parkeervergunning.

Wat betreft de overweging van de rechtbank dat het handelen van RG c.s. met betrekking tot de parkeerplaatsen onbetamelijk jegens de gemeente was, merkt het hof op dat de gemeente geen partij is in deze procedure. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente het standpunt inneemt dat er onbetamelijk jegens haar is gehandeld noch dat er is gefraudeerd bij de aanvraag van de vergunning. In de verhouding tussen de partijen in deze procedure is van belang dat RG c.s. [appellant] bij e-mails van 17 april 2019 en 6 mei 2019 (met bijlage) hebben geïnformeerd over de (wijze van) aanvraag van de parkeervergunning. Uit het gespreksverslag van 10 mei 2019, waarvan [appellant] de ontvangst niet heeft betwist en waarvan hij ook de inhoud niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, volgt dat partijen de gang van zaken omtrent de parkeervergunning vervolgens hebben besproken en daarmee op 10 mei 2019 hebben ingestemd. De overweging van de rechtbank dat RG c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde uitvoering van de overeenkomst mochten verwachten, deelt het hof daarom niet.

(…)

In een eventuele schadestaatprocedure moet het gaan om mogelijke schade die [appellant] door de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst heeft geleden, zoals in het bestreden vonnis is overwogen (r.o. 4.26). Daartoe dient de vermogenssituatie van [appellant] bij volledige uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst te worden vergeleken met de situatie na ontbinding na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:271 BW e.v. (artikel 6:277 BW). De rechtbank heeft geconstateerd dat [appellant] de mogelijkheid van die schade zeer summier heeft onderbouwd. [appellant] stelt zich immers op het standpunt dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. was opgesteld en zeer ongunstig voor hem was. In hoger beroep heeft [appellant] dit standpunt herhaald (zie o.a. 23.3 van de memorie van antwoord). Indien [appellant] desondanks een schadestaatprocedure wenst te voeren, zal hij moeten stellen en zonodig bewijzen dat hij bedoelde schade heeft geleden. Hij dient dan niet alleen concreet te maken dat hij schade door de ontbinding heeft geleden op de wijze als hiervoor uiteengezet, maar ook op te helderen hoe deze schade moet worden verklaard in het licht van zijn stellingen in deze procedure dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. was opgesteld en financieel nadelig voor hem was.”

Tegen het arrest in de hoofdzaak is geen cassatieberoep ingesteld.

Beslagen en overige procedures tussen partijen

Op 20 november 2019 heeft RG c.s. leveringsbeslag gelegd op het pand. Na opheffing daarvan is nogmaals leveringsbeslag gelegd door RG c.s. Dat leveringsbeslag is opgeheven in november 2021.

Naast de hoofdzaak hebben [appellant] enerzijds en RG c.s. anderzijds in het kader van dit geschil diverse kortgedingprocedures tegen elkaar gevoerd. Deze hebben onder meer geleid tot vonnissen van de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam van 2 augustus 2019, 30 augustus 2019, 23 april 2020 en 19 augustus 2020. In de eerste twee zaken is hoger beroep ingesteld, en door het gerechtshof Den Haag uitspraak gedaan op 30 juni 2020.

Op dit moment loopt er bij de rechtbank Rotterdam een bodemprocedure, waarin RG nakoming vordert van ongedaanmakingsverbintenissen (restitutieverplichtingen) van [appellant] wegens de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst. In reconventie vordert [appellant] op zijn beurt vergoeding van schadeposten. Bij vonnis van 6 november 2024 heeft de rechtbank de procedure aangehouden totdat arrest in de onderhavige zaak is gewezen, omdat in beide procedures een oordeel moet worden gegeven over grotendeels dezelfde kwestie en vorderingen.

De verkoop van het pand aan een derde

Na de ontbinding heeft [appellant] het pand verkocht aan een derde voor de koopsom van € 4.000.000,-. De levering heeft plaatsgevonden op 30 juni 2023.

4. Schadestaatprocedure bij de rechtbank

[appellant] heeft RG c.s. gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (samengevat):

I. RG c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellant] van € 1.126.564,10;

II. RG veroordeelt tot betaling aan [appellant] van € 21.006,16;

III. RG c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure.

RG c.s. heeft op haar beurt vorderingen in reconventie tegen [appellant] ingesteld. Die spelen in dit hoger beroep geen rol meer en behoeven daarom geen vermelding en bespreking.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld.

5. Vordering in hoger beroep

[appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft drie bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd (waarbij grief 3 bestaat uit onderdelen a tot en met e). Ook heeft hij zijn eis in hoger beroep gewijzigd. [appellant] vordert thans:

1. veroordeling van RG c.s. tot betaling aan [appellant] van primair € 772.808,24, subsidiair 468.717,72, dan wel € 614.181,84, dan wel € 323.253,60, dan wel een door het hof te bepalen bedrag wegens huurderving (hierna: post A);

2. veroordeling van RG c.s. tot betaling aan [appellant] van € 65.000,- aan uitgaven van [appellant] ter nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst die met de wanprestatie en met de ontbinding hun nut hebben verloren (hierna: post B);

3. veroordeling van RG c.s. tot betaling van € 140.000,- aan schade die bestaat uit het verschil tussen de waarde van het pand bij correcte nakoming, althans zonder ontbinding, en de waarde bij de noodzakelijk geworden verkoop per 30 juni 2023 (hierna: post C);

4. veroordeling van RG c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding van primair € 533.33316 (dan wel € 322.222,48, € 422.222,56 of 222.222,22, dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, afhankelijk van de datum van ingang) aan kosten van onderhoud van het pand (hierna: post D);

5. veroordeling van RG c.s. tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het vonnis heeft voldaan, vermeerderd met rente;

6. veroordeling van RG c.s. in de proceskosten van beide instanties, inclusief nakosten en rente.

6. Beoordeling in hoger beroep

Deze procedure betreft een schadestaatprocedure. De vraag is of [appellant] schade heeft geleden door de wanprestatie van RG c.s. en de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst, en zo ja, wat de omvang daarvan is.

Uitgangspunten bij de beoordeling

Het hof stelt voorop dat de rechter de schade dient te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Als de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, wordt zij geschat (artikel 6:97 BW). Deze bepaling beoogt uit te drukken dat de rechter niet alleen een grote vrijheid heeft bij het vaststellen van de hoogte van de schade, maar dat hij die vrijheid ook heeft ten aanzien van de voorafgaande vragen of de schade nauwkeurig kan worden vastgesteld en welke maatstaven bij het vaststellen van de schade moeten worden gehanteerd. In zoverre gelden de gewone regels inzake stel-, bewijs- en motiveringsplicht niet.

Verder is uitgangspunt dat de rechter in de hoofdzaak de grondslag voor aansprakelijkheid vaststelt en dat de rechter in de schadestaatprocedure gebonden is aan dat oordeel. Daartoe dient de rechter in de schadestaatprocedure de uitspraak in de hoofdzaak uit te leggen. Het dictum van een uitspraak moet worden uitgelegd in het licht en met inachtneming van de overwegingen die tot de beslissing hebben geleid.

De in de hoofdzaak vastgestelde grondslag voor de aansprakelijkheid van RG c.s.

De in de hoofdzaak vastgestelde grondslag voor de aansprakelijkheid van RG c.s. is gelegen in het tekortschieten van RG c.s. in haar verplichting om de waarborgsom te betalen. Dat volgt uit de hiervoor onder 3.8 geciteerde overwegingen van het hof in de hoofdzaak. Aan andere door [appellant] gestelde grondslagen voor aansprakelijkheid van RG c.s. wordt voorbij gegaan. Het hof verwerpt dus het betoog van [appellant] dat RG c.s. wegens het plegen van fraude is tekortgeschoten in de nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst (memorie van grieven onder 6) en uit dien hoofde schadeplichtig is. In het arrest in de hoofdzaak is immers in overwegingen 5.20 en 5.21 overwogen dat het hof het oordeel van de rechtbank in de hoofdzaak daarover niet deelt.

Ook moet voorbij worden gegaan aan de stelling van [appellant] dat het door RG c.s. gelegde beslag tot schade heeft geleid die door RG c.s. moet worden vergoed, reeds omdat [appellant] geen schadevergoeding als gevolg van onrechtmatige beslaglegging vordert, zoals hij uitdrukkelijk heeft gesteld (memorie van grieven onder 7.7).

De in de hoofdzaak aan [appellant] gegeven instructie

Zoals het hof in de hoofdzaak heeft overwogen, kan [appellant] aanspraak maken op schade wegens de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst op de voet van artikel 6:277 BW. Daartoe moet de vermogenssituatie van [appellant] bij volledige uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst worden vergeleken met de situatie na ontbinding na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:271 BW e.v.

[appellant] is voorbij gegaan aan deze instructie in de hoofdzaak. [appellant] vordert geen schade die is gebaseerd op de hiervoor bedoelde vermogensvergelijking. Hij vordert vergoeding van vier afzonderlijke schadeposten A tot en met D, waarbij alleen schadepost C enigszins gestoeld lijkt te zijn op een vermogensvergelijking. [appellant] is bovendien voorbij gegaan aan de instructie in de hoofdzaak om op te helderen hoe de door hem gestelde schade moet worden verklaard in het licht van zijn stellingen in de hoofdzaak dat de ontwikkelingsovereenkomst eenzijdig in het voordeel van RG c.s. is opgesteld en financieel nadelig was voor [appellant] .

Het hof is van oordeel dat [appellant] al met al onvoldoende heeft onderbouwd dat hij enige schade heeft geleden door de ontbinding, dan wel door de in de hoofdzaak vastgestelde wanprestatie van RG c.s. Het hof zal dat hierna nader toelichten, en daartoe allereerst de vermogenssituatie van [appellant] bij volledige uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, vergelijken met zijn vermogenssituatie na ontbinding en afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen.

A- De vermogenssituatie van [appellant] bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst

[appellant] moest op grond van de ontwikkelingsovereenkomst (artikel 2 lid 6) uiterlijk op 1 april 2019 over gaan tot opzegging van de huurovereenkomsten met huurders van het pand. Ook diende hij opdracht te geven aan de notaris om de splitsing in de gewenste appartementen te realiseren. Vervolgens moest hij de appartementen op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping met de bijbehorende bergingen in de kelder ‘vrij van huur’ leveren aan RG c.s.

Bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst zou [appellant] dus geen huurinkomsten meer genieten vanaf 1 april 2019 en zou hij daarna, bij de levering, de eigendom verliezen van de te realiseren appartementen op de begane grond, de eerste en tweede etage en van bergingen in de kelder van het pand (hierna verder: de appartementen, hoewel de realisatie daarvan niet heeft plaatsgevonden). Daar zou tegenover staan dat [appellant] bij de levering een koopsom van in totaal € 1.875.000,- zou ontvangen van RG c.s. (3 x € 625.000,-). Een en ander volgt uit de hiervoor geciteerde bepalingen van de ontwikkelingsovereenkomst en is tussen partijen ook niet in geschil (zie o.a. memorie van grieven p.19).

B- De vermogenssituatie van [appellant] na de ontbinding, na afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen

[appellant] heeft door de ontbinding op 1 april 2020 geen aanspraak jegens RG c.s. kunnen maken op betaling van de koopsom van € 1.875.000,-. Daar staat tegenover dat [appellant] toen is bevrijd van zijn verplichting om de appartementen vrij van huur te leveren. Hij is eigenaar gebleven van de appartementen.

Vergelijking situaties A en B

De vraag is hoe situatie A - waarin [appellant] € 1.875.000,- voor de verkoop van de appartementen zou ontvangen -, zich verhoudt tot situatie B, waarin [appellant] eigenaar van de appartementen is gebleven. Volgens [appellant] is de waarde van het pand (en de appartementen) na de ontbinding sterk in waarde gedaald en heeft hij daarom schade geleden door de ontbinding. Hij heeft dat echter onvoldoende toegelicht. Uit de door hem in het geding gebrachte stukken volgt veeleer dat de waarde van de appartementen ten tijde van de ontbinding hoger was dan de met RG c.s. afgesproken koopprijs van € 1.875.000,-. Dat betekent dat [appellant] geen schade heeft geleden door de ontbinding.

In dit verband is het door [appellant] overgelegde taxatierapport van [taxateur] Makelaar Taxaties B.V. van 22 november 2019 van belang (productie HB 14 van [appellant] , hierna: het taxatierapport). Daarin staat onder meer het volgende (op p. 3):

“ Bijzondere uitgangspunten

Als bijzonder uitgangspunt is opgenomen dat het getaxeerde kadastraal zal worden gesplitst in vier appartementsrechten waarbij er sprake zal zijn van vier woningen met ieder een praktijk/kantoorruimte op de begane grond met een berging in de kelder. Onder hoofdstuk I zal dit verder worden toegelicht.”

In hoofdstuk I staat het volgende (p. 21):

Dit onderdeel van het rapport is besproken op de mondelinge behandeling. Het hof heeft [appellant] voorgehouden dat de marktwaarde van de verdiepingen/appartementen die [appellant] aan RG c.s. had verkocht, ‘vrij van huur en gebruik’ zijn getaxeerd op totaal € 2.840.000,- (€ 1.260.000,- + € 1.580.000,-). [appellant] heeft toen aangevoerd dat bij deze taxatie een nog uit te voeren verbouwing in aanmerking is genomen. Het hof volgt [appellant] daarin niet. Uit de tekst van het taxatierapport blijkt dit niet. Het blijkt ook niet uit de daarin beschreven bouwkundige staat. Weliswaar is uitgegaan van het “bijzonder uitgangspunt” dat een splitsing in vier appartementsrechten zal plaatsvinden en dat rekening is gehouden met een woonfunctie, maar dat betekent niet dat bij de taxatie een waardestijging wegens een nog niet uitgevoerde renovatie in aanmerking is genomen.

De taxatie vond plaats op 15 november 2019, dus ongeveer viereneenhalve maand voor de ontbinding, en is daarmee voldoende representatief te achten voor de waarde op het moment van de ontbinding. Uit het door [appellant] overgelegde taxatierapport volgt dat de financiële situatie na de ontbinding (situatie B) veel gunstiger is geweest voor [appellant] dan de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de ontwikkelingsovereenkomst zou zijn uitgevoerd (situatie A). [appellant] had in de laatste situatie immers de appartementen ter waarde van (ongeveer) € 2.840.000,- moeten leveren tegen de fors lagere koopsom van € 1.875.000,-. Hij zou in dat geval een verlies lijden van bijna één miljoen euro.

Het voorgaande geldt ook indien rekening wordt gehouden met een eventuele restitutieverplichting van [appellant] . In dit kader is van belang dat RG stelt dat [appellant] een restitutieverplichting jegens haar heeft van € 127.103,92. RG vordert dat bedrag in een afzonderlijke procedure (zie onder 3.12). De vraag of die vordering moet worden toegewezen, ligt in deze procedure niet voor. Ook aan het beroep op verrekening dat RG in verband met deze vordering in de onderhavige procedure heeft gedaan, komt het hof niet toe, omdat niet kan worden vastgesteld dat [appellant] enige schade heeft geleden. Het hof volstaat daarom met de constatering dat ook als een restitutieverplichting van [appellant] van € 127.103,92 bij de hiervoor gemaakte vermogensvergelijking in aanmerking moet worden genomen, nog steeds geldt dat [appellant] per saldo geen schade heeft geleden door de ontbinding.

Opmerking verdient nog het volgende. [appellant] heeft in het kader van de hierna te bespreken post C een vermogensvergelijking gemaakt, waarbij hij niet de waarde van de appartementen op het moment van de ontbinding tot uitgangspunt heeft genomen, maar de waarde van het gehele pand op het moment van de verkoop daarvan medio 2023. Ook indien daarvan wordt uitgegaan, moet de conclusie zijn dat [appellant] niet concreet heeft gemaakt dat hij financieel nadeel heeft ondervonden van de ontbinding; ook de door hem medio 2023 ontvangen verkoopprijs duidt er veeleer op dat de ontbinding financieel gunstig is geweest voor [appellant] . Het hof verwijst in dit verband naar hetgeen hierna ten aanzien van post C wordt overwogen.

De conclusie uit de hiervoor weergegeven vermogensvergelijking is dat [appellant] geen schade heeft geleden door de ontbinding. De door [appellant] opgevoerde schadeposten komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.

In aanvulling op het voorgaande geldt voor de door [appellant] gestelde posten nog het volgende.

Post A: gederfde huurinkomsten, € 772.808,24 (grief 3a en 3b)

De schade door de ontbinding moet, zoals al is overwogen, worden vastgesteld aan de hand van de hiervoor genoemde vermogensvergelijking. Zowel in situatie A (de situatie bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst) als in situatie B (de vermogenssituatie na ontbinding en afwikkeling van eventuele restitutieverplichtingen) geldt dat sprake is van gederfde huurinkomsten. De gestelde inkomstenderving is dus niet aan te merken als schade als gevolg van de ontbinding.

Voor zover [appellant] heeft willen betogen dat wegens de huuropzegging, een ongedaanmakingsverbintenis is ontstaan in de zin van art. 6:271 BW, dan wel een verbintenis tot waardevergoeding in de zin van art. 6:272 BW, faalt dat betoog. De verplichting tot huuropzegging kan naar het oordeel van het hof niet worden aangemerkt als een op zichzelf staande, zelfstandige verbintenis van [appellant] en RG c.s. kan bovendien niet worden aangemerkt als de ontvanger van die verbintenis. De huuropzegging was onderdeel van de verbintenis van [appellant] om de appartementen ‘vrij van huur’ aan RG c.s. te leveren (zie artikel 2 van de ontwikkelingsovereenkomst). Zover is het niet gekomen; RG c.s. heeft door de ontbinding geen appartementen geleverd gekregen van [appellant] . De huuropzegging is dus niet van enige waarde geweest voor RG c.s., zoals zij terecht heeft aangevoerd, en is ook niet door haar ‘ontvangen’.

[appellant] heeft ook aangevoerd dat hij de huurovereenkomsten zonder ontwikkelingsovereenkomst niet zou hebben beëindigd, en dan huurinkomsten zou zijn blijven ontvangen. Dat mag zo zijn, maar dat betekent nog niet dat hij schade heeft geleden door de ontbinding. Het mislopen van de huurinkomsten is immers niet het gevolg van de ontbinding van de ontwikkelingsovereenkomst.

Overigens overweegt het hof nog dat, zoals RG c.s. terecht heeft aangevoerd, [appellant] ten onrechte uitgaat van huurderving over de periode van 1 juli 2019 tot 30 juni 2023, dus tot een datum die ver na de datum van ontbinding ligt. [appellant] heeft verzuimd te onderbouwen dat hij tot 30 juni 2023 reële inspanningen heeft verricht om huurders (voor lange dan wel voor korte duur) te vinden, bijvoorbeeld door het inschakelen van een makelaar. Het lijkt er veeleer op dat [appellant] die inspanningen niet heeft verricht (ook niet toen in november 2021 het (tweede) leveringsbeslag van RG c.s. werd opgeheven) omdat hij wederom tot verkoop ‘vrij van huur’ wilde overgaan; hij heeft het pand na de ontbinding te koop gezet en uiteindelijk aan een derde verkocht voor € 4.000.000,-. Ook daarom is er geen grond voor toewijzing van schade wegens gederfde huurinkomsten.

Tot slot overweegt het hof over deze post nog dat zelfs als wel rekening wordt gehouden met de primair gestelde huurderving van € 772.808,24, de vermogenssituatie van [appellant] nog altijd gunstiger is in situatie B (de situatie van ontbinding, zonder lopende huurovereenkomsten), waarin de waarde van de appartementen ‘vrij van huur’ circa € 2.840.000,- bedroeg, dan in situatie A. Dus zelfs als de gestelde huurderving in de vermogensvergelijking wordt betrokken, geldt dat [appellant] per saldo geen schade heeft geleden door de ontbinding.

Post B: uitgaven verbouwing, € 65.000,-

[appellant] stelt dat hij € 65.000,- aan verbouwingskosten heeft gemaakt ter uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst, en dat deze kosten hun nut hebben verloren. Deze post komt niet voor toewijzing in aanmerking en grief 3e., die op deze post betrekking heeft, slaagt niet. Het hof licht dit hierna toe.

Ook voor deze post geldt in de eerste plaats dat als de gestelde kosten en de huurderving in aanmerking worden genomen, de vermogenssituatie van [appellant] nog steeds gunstiger is in situatie B (de situatie van ontbinding, zonder lopende huurovereenkomsten), dan in situatie A, zodat er per saldo geen sprake is van schade. RG c.s. heeft bovendien als verweer gevoerd dat de uitgaven van [appellant] ten goede zijn gekomen aan de waarde van het pand. Het lag vervolgens op de weg van [appellant] om toe te lichten dat en waarom die verbouwingskosten niet tot een waardevermeerdering van het pand hebben geleid. Dat heeft hij niet gedaan.

Post C: verschil koopprijs ontwikkelingsovereenkomst en gerealiseerde verkoopprijs, € 140.000,-

[appellant] baseert zijn vordering van € 140.000,- op de stelling dat hij bij nakoming van de ontwikkelingsovereenkomst de koopsom van € 1.875.000,- (3 x € 625.000,-) van RG c.s. zou hebben ontvangen en dat hij daarnaast € 3.000.000,- (2 x € 1.500.000,-) voor zijn eigen twee verdiepingen zou hebben ontvangen, zodat hij voor het gehele pand in totaal € 4.875.000,- zou hebben ontvangen. De verwachte opbrengst van het pand bij uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst was volgens [appellant] € 4.140.000,- (na aftrek van de aanvullende verbouwingskosten van € 735.000,-), terwijl hij het pand in werkelijkheid voor een lagere prijs aan een derde heeft verkocht, namelijk € 4.000.000,-.

Het door [appellant] gevorderde verschil van € 140.000,- komt niet voor vergoeding in aanmerking. Het hof licht dit toe.

De ontwikkelingsovereenkomst had alleen betrekking op de verkoop van de appartementen aan RG c.s., en niet op de verdiepingen die [appellant] zelf bewoonde. Zo er al een vergelijking moet worden gemaakt tussen enerzijds (A) de verkoopprijs ingevolge de ontwikkelingsovereenkomst (€ 1.875.000,-) en anderzijds (B) de uiteindelijk door [appellant] van een derde ontvangen verkoopprijs (€ 4.000.000,-), dan dient op die laatste verkoopprijs de waarde van de verdiepingen van [appellant] in mindering te worden gebracht. [appellant] stelt dat die waarde moet worden gesteld op € 3.000.000,-, maar die stelling heeft hij niet onderbouwd. Op basis van het taxatierapport, waarin de waarde per etage is weergegeven (zie hiervoor onder 6.13), en waarin de waarde van de etages van [appellant] uitkomt op in totaal € 2.715.000,- (€ 1.600.000 + € 1.115.000,-) en die van de overige etages (de appartementen) op een hoger bedrag, € 2.840.000,- (€ 1.260.000 + € 1.580.000,-), is veeleer aannemelijk dat méér dan de helft van de uiteindelijk gerealiseerde koopsom - oftewel meer dan € 2.000.000,- - kan worden toegeschreven aan de verkoop van de appartementen. Dat is nog steeds aanzienlijk meer dan de koopsom die [appellant] zou hebben ontvangen van RG c.s. als geen ontbinding had plaatsgehad (€ 1.875.000,-).

Post D: vaste lasten, € 533.333,76 (grief 3e)

[appellant] vordert tot slot (primair) € 533.333,76 aan vaste lasten met betrekking tot de appartementen en met betrekking tot het gemeenschappelijk deel (pro rata). Die vaste lasten bedroegen volgens [appellant] € 11.111,12 per maand. [appellant] gaat ervan uit dat de appartementen op 1 juli 2019 zouden zijn geleverd aan RG c.s., althans op 1 april 2020 (de datum van de ontbinding), en vordert vergoeding van vaste lasten tot aan 1 juli 2023 (de datum van levering van het pand aan een derde), althans 1 januari 2022.

Deze vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking. In de ontwikkelingsovereenkomst is geen datum voor de levering opgenomen. Partijen hebben het moment van levering afhankelijk gesteld van de realisatie van de splitsing (zie artikel 4 lid 2 van de ontwikkelingsovereenkomst). Vast staat dat de splitsing nog niet was gerealiseerd ten tijde van de ontbinding. De achtergrond daarvan is dat tussen partijen discussie bestond over de inhoud van de concept akte van splitsing. [appellant] had de samenwerking met RG c.s. zelfs bij brief opgezegd (zie hiervoor onder 3.6). [appellant] kan daarom niet worden gevolgd in zijn stelling dat, zonder de wanprestatie van RG c.s. en zonder de ontbinding, de levering zou hebben plaatsgehad op 1 juli 2019, althans 1 april 2020. Wanneer de levering van de appartementen wel zou hebben plaatsgevonden bij verdere uitvoering, is niet duidelijk, en in elk geval kan er niet van worden uitgegaan dat zonder de ontbinding, op 1 juli 2019, dan wel 1 april 2020, dan wel binnen afzienbare termijn daarna splitsing en levering zouden hebben plaatsgevonden.

Overigens is nog van belang dat, zoals RG c.s. terecht heeft aangevoerd, [appellant] de samenwerking met RG c.s. al vóór de ontbinding had opgezegd (zie de brief van [appellant] onder 3.6). [appellant] heeft daarvoor in zijn brief vele redenen genoemd, maar niet het onbetaald laten van de waarborgsom. RG c.s. heeft onder verwijzing naar deze brief terecht naar voren gebracht dat [appellant] , ook als de waarborgsom wel zou zijn betaald, niet zou hebben meegewerkt aan de verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst (de levering). [appellant] heeft niet toegelicht dat hij, ondanks zijn vele bezwaren en zijn beëindiging van de samenwerking, tot verdere uitvoering van de ontwikkelingsovereenkomst zou zijn overgegaan indien de ontbinding wegens niet-voldoening van de waarborgsom achterwege zou zijn gebleven. Ook daarom stranden zijn vorderingen.

Geen schade wegens wanprestatie

[appellant] heeft gesteld dat hij naast schade door de ontbinding, schade heeft geleden door de wanprestatie van RG c.s. en dat ook die schade voor vergoeding in aanmerking komt (grief 1, grief 2a en grief 3d). Het hof oordeelt hierover als volgt.

Zoals hiervoor is toegelicht, is in het arrest in de hoofdzaak alleen vastgesteld dat RG c.s. aansprakelijk is wegens het niet voldoen aan de verplichting om een waarborgsom van 5% van de koopprijs te betalen. Ook is daarin overwogen (r.o. 5.12) dat die waarborgsom strekte tot zekerheid voor de voldoening van de toekomstige verplichting van RG c.s. om de koopsom van de appartementen te voldoen. Niet-nakoming van die verplichting leidde tot onzekerheid bij [appellant] of RG c.s. te zijner tijd bereid en/of in staat zou zijn om te voldoen aan haar verplichting tot betaling van de koopsom (en eventuele andere verplichtingen), en daarom was de ontbinding gerechtvaardigd. Dat het niet betalen van de waarborgsom, daadwerkelijk tot schade heeft geleid, valt niet in te zien en heeft [appellant] in elk geval niet concreet gemaakt.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is als volgt. Uit hetgeen [appellant] naar voren heeft gebracht, volgt niet dat hij schade heeft geleden. Het hoger beroep slaagt dus niet en de grieven behoeven geen verdere bespreking. De door [appellant] genoemde jurisprudentie leidt niet tot een ander oordeel. Ook het door [appellant] aangeboden bewijs kan niet tot een ander oordeel leiden. Het hof zal het vonnis bekrachtigen.

[appellant] is aan te merken als de in het ongelijk gestelde partij en daarom zal hij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Die proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 5.689,-

salaris advocaat € 18.651,- (3 punten × tarief VIII van € 6.217,-)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 24.518,-

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

7. Beslissing

Het hof:

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, J.J. Dijk en J.M. Heikens en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025 in aanwezigheid van de griffier.