ECLI:NL:GHDHA:2025:973, Gerechtshof Den Haag, 21-05-2025, BK-24/576

Procesverloop

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 635.000 (de beschikking).

Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 31 maart 2025 een nader stuk ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 april 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning uit 1929 met een aanbouw woonruimte en een berging/schuur. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 114 m² plus de aanbouw van ongeveer 21 m2. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 220 m².

De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 635.000. In het taxatieverslag zijn de verkoopgegevens van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar aan de woning en de vergelijkingsobjecten KOUDV-factoren toegekend. In beroep heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd. In de matrix is ten aanzien van de woning voor het onderdeel uitstraling factor 3 (gemiddeld) toegekend, voor de onderdelen onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe en voorzieningen factor 2 en voor het onderdeel ligging factor 4.

Belanghebbende heeft in de beroepsfase een referentiematrix overgelegd (referentiematrix 1), waarin de volgende naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare onroerende zaken opgenomen: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle gelegen te [woonplaats] . De waarde van de woning is in referentiematrix 1 bepaald op € 472.125.

Belanghebbende heeft in de beroepsfase tijdens en na afloop van de zitting op 4 januari 2024 vijf extra, naar de opvatting van belanghebbende eveneens met de woning vergelijkbare onroerende zaken aangedragen: [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] , alle gelegen te [woonplaats] . Naar aanleiding van de hiervoor genoemde extra aangedragen onroerende zaken, heeft de Rechtbank het onderzoek ter zitting van 4 januari 2024 geschorst en heeft op 9 april 2024 een tweede zitting plaatsgevonden. De Heffingsambtenaar heeft na de schorsing van het onderzoek tijdens de eerste zitting in reactie op de hiervoor genoemde door belanghebbende aangedragen onroerende zaken, twee andere onroerende zaken aangedragen, te weten: [adres 13] en [adres 14] .

In hoger beroep heeft belanghebbende een tweede referentiematrix (referentiematrix 2) overgelegd. In referentiematrix 2 is [adres 6] vervangen door [adres 10] , eveneens gelegen te [woonplaats] . De waarde van de woning is in referentiematrix 2 bepaald op € 460.110. Ten aanzien van de woning en [adres 5] is voor de onderdelen uitstraling en doelmatigheid factor 3 (gemiddeld) toegekend, voor de onderdelen kwaliteit/luxe en onderhoud factor 2 en voor het onderdeel ligging factor 4. Voor wat betreft [adres 10] is voor de onderdelen onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging factor 3 (gemiddeld) toegekend en voor de onderdelen kwaliteit/luxe en voorzieningen factor 2. Voor alle onderdelen van referentieobject [adres 7] is factor 3 (gemiddeld) toegekend.

Belanghebbende heeft ten aanzien van [adres 5] , [adres 7] , [adres 13] en [adres 14] , de transactie- en verkoopgegevens en de objectkenmerken in het geding gebracht, alsmede een “Rapport prijsontwikkeling woningen” van VastgoedPro voor referentieobject [adres 5] . De Heffingsambtenaar heeft van de vergelijkingsobjecten, alsmede van [adres 13] en [adres 14] , de iWOZ-kaarten in het geding gebracht.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, voor zover in hoger beroep van belang, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

6. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet de taxatiematrix en de grondstaffels heeft verstrekt. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van een taxatiematrix met grondstaffels en dat deze gegevens voor de hoorzitting ter inzage hebben gelegen, maar dat deze niet zijn verstrekt. Verweerder heeft over de verstrekking van de matrix ter zitting gesteld dat de matrix een door een taxateur in de beroepsfase handmatig opgesteld document is en in de bezwaarfase niet beschikbaar is. Verweerder kan dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens in de bezwaarfase niet heeft verstrekt.[1] Daarentegen is de grondstaffel wel een gegeven dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde en waarvan verweerder heeft erkend dat dit niet is overgelegd in de bezwaarfase. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is dan ook (alleen) geschonden voor zover het de grondstaffel betreft.[2] Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en heeft deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.

7. Eiser stelt verder dat verweerder de volledige iWOZ-kaarten in de bezwaarfase had moeten overleggen. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden.[3] Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is op dit punt dan ook geen sprake. Bovendien heeft verweerder de iWOZ-kaarten alsnog bij het verweerschrift en de reactie van 16 januari 2024 overgelegd.

8. Eiser stelt tenslotte nog dat de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten tot op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb behoren en dat verweerder deze stukken dient te overleggen. Anders dan eiser meent, horen de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb.[4] Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat eiser in dit geval niet heeft gedaan.

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] (verkocht op 2 juni 2020 voor € 795.000), [adres 3] (verkocht op 14 januari 2021 voor € 650.000) en [adres 1] (verkocht op 2 oktober 2020 voor € 875.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten in beginsel als gemiddeld heeft beoordeeld met een vlok-codering van 3 (op een schaal van 5). Vervolgens heeft verweerder correcties gemaakt vanwege de bovengemiddelde (vlokcode 4) ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten in de [straat] en de bovengemiddelde kwaliteit van [adres 2] . Ook heeft verweerder rekening gehouden met de ondergemiddelde (vlokcode 2) staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen van de woning. De rechtbank heeft, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woning en de

vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarde is herleid. Verweerder heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de onderhoudstoestand. kwaliteit en de zeer gedateerde voorzieningen van de woning. Daar komt bij dat in de door eiser opgemaakte matrix op precies dezelfde wijze is gecorrigeerd op deze punten. De rechtbank acht daarmee aannemelijk gemaakt dat de door verweerder bepleite waarde niet te hoog is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder.[5]

11. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Voorafgaand aan de eerste zitting heeft eiser de vergelijkingsobjecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] aangedragen. Verweerder heeft verklaard dat deze laatste twee vergelijkingsobjecten minder vergelijkbaar zijn vanwege de ligging in een andere wijk, hetgeen erkend is door eiser. [adres 5] is evenmin bruikbaar nu de transactie heeft plaatsgevonden op 3 juli 2023 en daarmee te ver is gelegen van de waardepeildatum. Tijdens en na afloop van de eerste zitting zijn door eiser nog de vergelijkingsobjecten [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] en [adres 12] aangedragen. Hierover heeft verweerder verklaard dat vanwege het grote verschil in bouwjaar met de woning (1929) de vergelijkingsobjecten

12. Eiser heeft naast het voorgaande geen verdere onderbouwing gegeven van de door hem voorgestane waarde van € 460.000. Zoals hiervoor overwogen heeft verweerder rekening gehouden met de mindere en gedateerde staat van de woning en eiser heeft daarentegen niet aannemelijk gemaakt dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met deze omstandigheden dan wel dat dit een grotere waardevermindering van de woning rechtvaardigt. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de in de matrix gehanteerde indexeringspercentages niet bruikbaar zouden zijn voor de waardebepaling. Verweerder heeft daartoe een bolletjesgrafiek overgelegd. Uit de

toelichting bij de bolletjesgrafiek volgt dat verweerder bij het indexeren gebruik maakt van alle verkoopcijfers in de betreffende gemeente van alle woningen van hetzelfde type over een periode van driejaar voor de waardepeildatum en één jaar na de waardepeildatum. Ieder bolletje in de grafiek geeft een verkoopcijfer weer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de bolletjesgrafiek, de daarbij gegeven toelichting en de in de matrix weergegeven indexeringspercentages, de indexering voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser heeft bovendien ook zelf niet onderbouwd dat de door verweerder toegepaste indexeringspercentages onjuist zouden zijn.

13. Van schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, omdat verweerder in zijn uitspraak op bezwaar is ingegaan op alle gronden die eiser in bezwaar heeft aangevoerd. Ook is verweerder in de uitspraak voldoende ingegaan op het hoorgesprek. Eiser heeft niet nader geconcretiseerd welke tijdens de hoorzitting besproken punten niet volledig zijn weergegeven in de uitspraak op bezwaar. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat die uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

15. De rechtbank ziet in hetgeen onder 6. is overwogen aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep. De rechtbank stelt het gewicht in deze zaak vast op 0,5 (licht) aangezien het gaat om een lichte schending van formele aard, die eenvoudig geconstateerd kan worden[6] en bovendien niets afdoet aan de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank stelt alsdan de te vergoeden kosten op grond van het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 437,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een

waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 0,5).

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

In geschil is of de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden, of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen, of de Heffingsambtenaar het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 460.000 (primair) dan wel op € 472.000 (subsidiair), tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van de griffierechten, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

Belanghebbende klaagt onder verwijzing naar artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase een afschrift van de matrix met waardeberekening en KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten, een grondstaffel en een uitgebreid taxatieverslag had moeten toezenden aan zijn gemachtigde. De klacht van belanghebbende faalt. Artikel 6:17 Awb regelt, voor het geval er een gemachtigde is, alleen aan wie stukken moeten worden gezonden, niet welke stukken moeten worden gezonden (vgl. HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359).

Belanghebbende stelt dat hij op grond van artikel 7:4, lid 4, Awb recht heeft op toezending van afschriften van de stukken die in bezwaar ter inzage zijn gelegd. Uit de gedingstukken volgt dat belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht. Dit betekent dat geen recht bestaat op afschriften van stukken (vgl. HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:289, BNB 2024/43).

Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, BNB 2023/156). Indien een verzoek als hiervoor bedoeld in de bezwaarfase wordt gedaan, moeten deze gegevens, met het oog op een zinvolle benutting van de bezwaarprocedure, voortvarend en in ieder geval uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar worden verstrekt (HR 24 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:106, BNB 2025/44).

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet de matrix met de KOUDV-factoren van de woning en vergelijkingsobjecten, alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, zes vergelijkingsobjecten en de grondstaffel heeft verstrekt.

Voor wat betreft de matrix met de KOUDV-factoren van de woning en vergelijkingsobjecten, heeft de Rechtbank in overweging 6 van haar uitspraak terecht overwogen dat de Heffingsambtenaar niet verplicht was om een dergelijke matrix in de bezwaarfase te overleggen, aangezien er geen matrix in de bezwaarfase is opgesteld. De KOUDV-factoren van de woning en de in het taxatieverslag opgenomen vergelijkingsobjecten zijn vermeld in de uitspraak op bezwaar. De Heffingsambtenaar behoefde aan het verzoek om alle transacties die in het kader van modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd te verstrekken, geen gevolg te geven. Met voornoemd verzoek wordt immers in wezen gevraagd om een volledige kadasteruitdraai van woningverkopen in de gemeente rondom de waardepeildatum, aangevuld met de kenmerken van de desbetreffende woningen. Een zodanig verzoek is onvoldoende specifiek. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de drie aangedragen vergelijkingsobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen, geldt dat een verplichting daartoe niet aan wet- en regelgeving of jurisprudentie is te ontlenen, voor zover niet aannemelijk is geworden dat de gegevens van die vergelijkingsobjecten ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde van de woning. Ook voor dat verzoek geldt overigens dat het onvoldoende specifiek is.

Dat de Heffingsambtenaar de toezendplicht heeft geschonden omdat hij de grondstaffel niet heeft verstrekt in de bezwaarfase, is reeds geoordeeld door de Rechtbank. De Heffingsambtenaar heeft in dat oordeel berust. Voor deze schending is door de Rechtbank een proceskostenvergoeding aan belanghebbende toegekend, zodat het Hof in hoger beroep geen verdere rechtsgevolgen verbindt aan voornoemde schending.

Zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel

In artikel 7:11, lid 1, Awb is bepaald dat naar aanleiding van een bezwaar een heroverweging van het bestreden besluit moet plaatsvinden. Verder bepaalt artikel 7:12, lid 1, Awb dat een uitspraak op bezwaar deugdelijk gemotiveerd moet zijn. Het doel daarvan is dat het belanghebbende duidelijk moet zijn waarom de klachten in zijn bezwaarschrift precies zijn afgewezen, zodat een gedegen afweging kan worden gemaakt of, en zo ja, op welke gronden belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar in beroep wil gaan. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de Heffingsambtenaar naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft onderzocht of de vastgestelde waarde niet te hoog was vastgesteld en heeft gemotiveerd op welke gronden hij van mening was dat dit niet zo was. Hij is daarbij ingegaan op de aangevoerde bezwaargronden en heeft voldoende inzicht verschaft in zijn gedachtegang. Belanghebbendes klacht dat het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel is geschonden, faalt dus.

Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep

Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182.

Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen bouwtekeningen en volledige iWOZ-kaarten met een beschrijving inclusief de kenmerken van de vergelijkingsobjecten heeft overgelegd in de beroeps- en hogerberoepsfase.

Anders dan belanghebbende meent, behoren de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42, lid 1, Awb. De Heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan. Belanghebbende heeft slechts de stelling ingenomen dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten niet juist is, zonder die stelling van een onderbouwing te voorzien. Bovendien kan beoordeling van deze stelling niet bijdragen aan de beslechting van het geschil, omdat uit de stukken van het geding volgt dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende bij het bepalen van de waarde van de woning zijn uitgegaan van de gebruiksoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten en niet van de inhoud. Het Hof ziet daarom geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen de bouwtekeningen te overleggen. Voor wat betreft de iWOZ-kaarten kan het Hof de stelling van belanghebbende ook niet volgen, omdat de Heffingsambtenaar in de beroepsfase de volledige iWOZ-kaarten heeft overgelegd. Het betoog van belanghebbende faalt.

Waarde van de woning

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).

Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten qua objecttype, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning.

Ter zitting stelt belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten niet als vergelijking kunnen dienen, doordat de vergelijkingsobjecten een achtertuin hebben richting het zuiden, terwijl de woning een achtertuin heeft richting het noorden, doordat de vergelijkingsobjecten een grotere gebruiksoppervlakte (respectievelijk 138 m², 136 m² en 144 m²) hebben dan de woning (114 m²) en doordat de vergelijkingsobjecten, in tegenstelling tot de woning, zijn gerenoveerd. Naar het oordeel van het Hof zijn voornoemde verschillen echter niet zodanig dat de vergelijkingsobjecten ongeschikt zijn om als vergelijking te dienen. Het Hof merkt hierbij, onder verwijzing naar 5.12.1, op dat bij de waardebepaling wel voldoende rekening moet worden gehouden met onderlinge verschillen, zoals met aanwezige dakkapellen (indien de woning deze niet heeft) en verschillen in de onderhoudstoestand.

Belanghebbendes stelling dat de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten met maximaal één punt mogen afwijken met die van de woning, wordt verworpen. Het spreekt voor zich dat een vergelijkingsobject dat op een bepaald punt minder van de woning verschilt dan een ander vergelijkingsobject, in zoverre beter geschikt is om de waardering van de woning te onderbouwen. Dat betekent echter niet dat het andere object ongeschikt is, maar slechts dat een grotere correctie zal moeten worden aangebracht voor het desbetreffende onderlinge verschil. De beoordeling van die correctie is een kwestie van keuze en waardering van de beschikbare bewijsmiddelen. Het Hof ziet geen grond om het leveren van dat bewijs bij voorbaat in algemene zin uit te sluiten. Het neemt daarbij in aanmerking dat de geschiktheid van een vergelijkingsobject niet uitsluitend wordt bepaald door de gelijkenis daarvan met de woning qua secundaire objectkenmerken en dat de hoeveelheid vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum verkocht zijn per definitie beperkt is, waardoor het in voorkomende gevallen dienstig kan zijn vergelijkingsobjecten met een of meer duidelijk afwijkende secundaire objectkenmerken niettemin aan de waardering van de woning ten grondslag te leggen. Algemene regels vallen daarvoor niet te geven.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de door hem aangevoerde gegevens, de matrix en de toelichting bij de matrix aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo heeft de Heffingsambtenaar met de slechte staat van onderhoud van de woning, zoals die mede volgt uit de door belanghebbende ter zitting gedane verklaringen en de overgelegde foto’s, rekening gehouden door voor de onderdelen onderhoud en kwaliteit/luxe factor 2 toe te kennen. Voorts heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de bij de vergelijkingsobjecten aanwezige dakkapellen, door de (gemiddelde) waarde van een dakkapel in mindering te brengen op de geïndexeerde verkoopprijs van het betreffende vergelijkingsobject. De klacht van belanghebbende dat geen deelwaarden aan de tuinen zijn toegekend, faalt. Anders dan belanghebbende stelt, staat het de Heffingsambtenaar vrij ter voldoening aan zijn bewijslast de waarde te onderbouwen met de methode die hij daartoe geschikt acht en bestaat er geen verplichting om gebruik te maken van deelwaarden. Overigens heeft belanghebbende in zijn referentiematrix ook geen afzonderlijke waarde aan de tuinen toegekend.

Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde, gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, niet te hoog. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

Belanghebbende heeft gesteld dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning en verwijst mede naar de overgelegde foto’s van de woning waaruit kan worden afgeleid dat het voegwerk van de schoorsteen is verouderd en sprake is van achterstallig schilderwerk. Ter zitting verklaart belanghebbende voorts dat sprake is van groot achterstallig onderhoud aan het plafond in de werkkamer, een gebrek aan isolatie in de zolderruimte en een verzakte en verweerde wc-afvoer. De woning is sinds belanghebbende er in 1950 is gaan wonen, niet gerenoveerd en de dakpannen zijn origineel uit 1932. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat geen lagere factor dan factor 2 is toegekend, omdat factor 1 slechts wordt toegekend bij een onbewoonbare woning of een gevaarlijke leefsituatie. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat daarvan sprake is.

Voorts stelt belanghebbende ter zitting dat uit een prijsopgave van ongeveer 8 jaar geleden is gebleken dat het ongeveer € 250.000 tot € 300.000 kost om de woning, die thans in een vergelijkbare staat verkeert als toen, te renoveren en dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat een correctie van één punt op de factoren onderhoud, kwaliteit/luxe en voorzieningen in dit geval een effect op de waarde heeft van ongeveer € 81.000. Een investering levert een waardestijging op van 60%, zodat tegenover een correctie van één punt een investering van € 135.000 zou staan. Om tot een bovengemiddelde staat te komen, zou derhalve een investering van € 270.000 nodig zijn. Dat staat ongeveer gelijk aan de renovatiekosten die belanghebbende stelt te moeten maken om de woning te renoveren en om tot factor 4 (bovengemiddeld) te komen, aldus de Heffingsambtenaar. Het Hof kan deze inschatting van de Heffingsambtenaar volgen en oordeelt dat voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de woning door aan de kenmerken onderhoud, kwaliteit/luxe en voorzieningen factor 2 toe te kennen.

Tot slot stelt belanghebbende dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld gelet op het feit dat de waarde van de woning in aanslagen van latere jaren op een lager bedrag is vastgesteld. De Heffingsambtenaar licht toe dat dat te maken heeft met een waardedaling in de woningmarkt van de gemeente [woonplaats] tussen 1 januari 2022 en 1 januari 2023, hetgeen belanghebbende bestrijdt. Het Hof gaat hier echter aan voorbij, omdat de waarde van een woning in beginsel ieder belastingjaar opnieuw aan de hand van de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen dient te worden vastgesteld. Een vastgestelde waarde van de woning uit een later jaar, die in de regel gebaseerd moet worden op andere verkoopcijfers, kan dus niet de waarde van de woning op de waardepeildatum onderbouwen.

Belanghebbende heeft in hoger beroep referentiematrix 2 overgelegd waarmee hij wil onderbouwen dat de waarde van de woning lager moet zijn. Ter zitting verklaart belanghebbende dat hij geen beroep doet op de in de beroepsfase overgelegde referentiematrix 1. Het Hof zal in de onderhavige zaak derhalve uitsluitend van referentiematrix 2 uitgaan.

Naar het oordeel van het Hof heeft de verkooptransactie van [adres 5] , welke op 3 juli 2023 heeft plaatsgevonden, te lang na de waardepeildatum plaatsgevonden. [adres 10] is in 1970 gebouwd en is daarom niet voldoende vergelijkbaar met de woning. Voorts heeft belanghebbende de in referentiematrix 2 toegepaste bedragen per basiseenheid niet onderbouwd. Niet inzichtelijk is bijvoorbeeld op welke wijze de basiswaarde per vierkante meter perceel tot stand is gekomen. Het ligt op de weg van belanghebbende om hierover door middel van een doeltreffende toelichting opheldering te geven. Omdat een dergelijke toelichting ontbreekt, brengt referentiematrix 2 van belanghebbende het Hof niet tot een ander oordeel.

Voor wat betreft de door belanghebbende in de beroepsfase extra aangedragen referentieobjecten [adres 8] , [adres 9] , [adres 11] en [adres 12] (zie 2.4), is het Hof van oordeel dat [adres 11] en [adres 12] minder goed vergelijkbaar zijn, doordat het bouwjaar van deze referentieobjecten (1970 respectievelijk 1958) te ver na het bouwjaar van de woning (1929) is gelegen. Voor wat betreft de referentieobjecten [adres 8] en [adres 9] heeft de Heffingsambtenaar gemotiveerd uiteengezet dat deze referentieobjecten weliswaar bruikbaar zijn als referentieobject, maar dat de verkooptransacties van deze referentieobjecten de waarde van de woning onderbouwen. Het Hof kan de Heffingsambtenaar hierin volgen. De door belanghebbende extra aangedragen referentieobjecten brengen het Hof derhalve niet tot een ander oordeel.

Indexeringspercentages

Belanghebbende heeft voorts de wijze waarop de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum ter discussie gesteld. De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ten aanzien van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten een onderbouwing van het indexeringspercentage (bolletjesgrafieken) verstrekt. De Heffingsambtenaar heeft voorts toegelicht dat de bolletjesgrafieken zijn opgebouwd uit alle verkopen binnen de gemeente die vallen binnen de categorie woningen waartoe zowel de woning als de vergelijkingsobjecten behoren en dat de bolletjesgrafieken daarmee zeer specifiek zijn ten aanzien van de waardeontwikkeling van de desbetreffende categorie woningen in de gemeente. De Heffingsambtenaar heeft daarmee voldoende inzicht verschaft in de gehanteerde indexering van de gebruikte verkooptransacties. De stelling van belanghebbende faalt derhalve.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Beslissing

X. Evers C. Maas

De beslissing is op 21 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.