ECLI:NL:GHDHA:2026:1021

Procesverloop

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 670.000 (de beschikking).

Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende afgewezen.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar een verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 januari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Zij heeft de woning uit een erfenis verkregen. De erflater heeft de woning op 30 maart 2018 in verhuurde staat aangekocht voor een bedrag van € 365.000.

De woning wordt door belanghebbende verhuurd. De woning is een hoekwoning met een aangebouwde berging en een balkon. Het bouwjaar is 1980. De gebruiksoppervlakte bedraagt 110 m2. Tot de onroerende zaak behoren drie kadastrale percelen, te weten:

- [gemeente] , [kadastraal nummer 1] , groot: 147 m2;

- [gemeente] , [kadastraal nummer 2] , groot: 45 m2;

- [gemeente] , [kadastraal nummer 3] , groot: 210 m2.

De woning is gelegen op eerstgenoemd kadastraal perceel. Het totaal aan grondoppervlakte van de drie percelen bedraagt 402 m2.

De Heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd (de matrix), waarin onder meer de hieronder weergegeven gegevens zijn opgenomen van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar vergelijkbare, woningen te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum berekend op € 674.602:

“Waardepeildatum 1-1-2022

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten - die allen uit ongeveer hetzelfde bouwjaar komen, een vergelijkbare uitstraling hebben en evenveel gebruiksoppervlakte hebben - voldoende vergelijkbaar met onderhavige woning.

4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd in onder meer het overlegde taxatierapport van [naam] , doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De taxateur van belanghebbende gaat er in dit taxatierapport vanuit dat er sprake is van een ondergemiddelde onderhoudstoestand, omdat de zijgevel en het plafond in de woonkeuken gebreken vertonen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting echter toegelicht dat deze gebreken wel degelijk in de taxatie zijn meegenomen, maar niet bij het objectkenmerk onderhoudstoestand, maar bij het objectkenmerk kwaliteit/luxe, dat als ondergemiddeld is gewaardeerd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een verdere neerwaartse correctie.

5. De taxateur van belanghebbende heeft daarnaast voor de vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] en de [adres 4] de objectkenmerken onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen als bovengemiddeld aangemerkt. In de matrix van de heffingsambtenaar zijn deze objectkenmerken als gemiddeld aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat deze objectkenmerken als gemiddeld dienen te worden aangemerkt. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat de tekst en de foto’s uit de vastgoedrapporten van de betreffende vergelijkingsobjecten geen aanleiding geven om tot een ander oordeel te komen.

6. Tot slot stelt de taxateur van belanghebbende dat het niet reëel is om voor het driehoekig perceel met nummer [kadastraal nummer 3] de grondwaarde uit de staffel aan te houden, omdat dit perceel geen bebouwingsmogelijkheden heeft en als tuin geen privacy biedt. Hij past daarom de grondprijs toe die de [gemeente] aanhoudt voor gronden met de functieaanduiding snippergroen. Gelet op de grootte van het perceel, het feit dat dit perceel feitelijk in gebruik is als tuin en het feit dat het een gunstige ligging heeft op het zuiden, is de rechtbank van oordeel dat dit perceel niet kan worden aangemerkt als snippergroen en dat de heffingsambtenaar op dit perceel terecht de grondstaffel heeft toegepast.

7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.

8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

Uitsluitend in geschil is of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot aanpassing van de beschikking tot een naar een waarde van € 534.000. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).

Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar hier niet in slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de staat van onderhoud van de woning negatief wordt beïnvloed door gebreken in de zijgevel en gebreken in het plafond in de keuken. Aan de Heffingsambtenaar kan weliswaar worden toegegeven dat de gebreken niet in het taxatierapport van [naam] zijn toegelicht, maar belanghebbende heeft toegelicht dat sprake is van betonrot in het plafond in de keuken en een foto overgelegd waarop een (behandelde) zwarte plek op het plafond is te zien. Het Hof acht daarmee aannemelijk dat sprake is van gebreken in het plafond waarmee rekening dient te worden gehouden bij de waardebepaling en dat hier met de toekenning van een factor 3 (gemiddeld) voor onderhoud aan de woning in verhouding tot de referentieobjecten onvoldoende rekening mee is gehouden.

Ook voert belanghebbende – naar het oordeel van het Hof terecht – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit/luxe en/of voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 4] , omdat de Heffingsambtenaar aan zowel de woning als deze vergelijkingsobjecten een factor 3 (gemiddeld) heeft toegekend en een factor 2 (ondergemiddeld) voor kwaliteit/luxe van de [adres 5] . De woning en de voorzieningen daarvan zijn 42 jaar oud, terwijl de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk nieuwer zijn. Daarnaast voldoen de vergelijkingsobjecten meer aan hedendaagse eisen, zoals een open keuken.

Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende gerede twijfel gezaaid over de vastgestelde waarde en heeft de Heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt met zijn taxatierapport en de matrix. De Heffingsambtenaar heeft daar onvoldoende tegenovergesteld om anders te oordelen.

Ook belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Zo heeft belanghebbende de gestelde gebreken in de zijgevel niet toegelicht en is niet duidelijk geworden welke concrete gevolgen de (gestelde) gebreken in de zijgevel hebben voor de waardebepaling. Het Hof kan belanghebbende bovendien niet volgen in haar stelling dat de vierkantemeterprijs voor het perceel [kadastraal nummer 3] , moet worden gebaseerd op de grondprijzen voor ‘snippergroen’, omdat het driehoekige perceel niet bebouwd kan worden en geen privacy biedt. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat op het perceel wel degelijk kan worden gebouwd en dat ook daadwerkelijk bebouwing op het perceel aanwezig is. Dat op het perceel geen woning en/of aanbouw kan worden gerealiseerd – hetgeen niet ongebruikelijk is voor tuinen bij woningen – maakt nog niet dat sprake is van lastgrond/snippergroen. De tuin geeft weliswaar weinig privacy, maar dat komt deels doordat geen erfafscheiding is geplaatst. Verder heeft het perceel voor het gebruik als tuin een gunstige ligging op het zuiden. Het Hof ziet – evenals de Rechtbank – dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de grondprijzen voor snippergroen.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde nog gewezen op de aankoopprijs op 30 maart 2018 van € 365.000. Belanghebbende heeft de aankoopprijs herrekend en geïndexeerd naar een waarde van € 522.000 op de waardepeildatum 1 januari 2022. Belanghebbende heeft tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de verhuurde staat van de woning niet van belang is voor het bepalen van de waarde als bedoeld in r.o. 5.1. Voor de WOZ-waardering is het uitgangspunt dat de prijs moet worden vastgesteld alsof de woning onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen worden genomen, wat bij een verhuurde woning niet het geval is.

Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hun bepleite waarde aannemelijk te maken, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2022 in goede justitie – rekening houdend met alle relevante omstandigheden van het geval – op € 600.000.

Slotsom

Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

Het Hof ziet aanleiding voor veroordeling van de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten.

De gemachtigde van belanghebbende stelt dat zijn bedrijfsmodel niet het kenmerk van optreden op basis van ‘no cure no pay’ heeft en dat de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm (Whpkv) om die reden in het onderhavige geval toepassing mist. Daartoe heeft de gemachtigde van belanghebbende een door hem ondertekende verklaring overgelegd. Volgens de gemachtigde van belanghebbende kwalificeert hij als een bijzonder geval als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.2 van het arrest HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, omdat zijn bedrijfsmodel geen van de drie kenmerken vertoont als bedoeld in rechtsoverweging 3.5.1 van het arrest. Het Hof ziet geen aanleiding om aan de verklaringen van de gemachtigde van belanghebbende te twijfelen. Het Hof berekent de vergoeding van de proceskosten van deze procedure daarom zonder inachtneming van de Whpkv.

Het Hof stelt de proceskostenkosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.184,91, berekend als volgt: € 1.868 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting van de Rechtbank, met een waarde per punt van € 934 en een wegingsfactor 1 (gewicht van de zaak)), € 1.868 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting van de Rechtbank, met een waarde per punt van € 934 en een wegingsfactor 1 (gewicht van de zaak)) en € 448,91 aan vergoeding voor de kosten van de deskundige voor de inpandige opname en het verschijnen ter zitting bij de rechtbank en het Hof. De wegingsfactor is vastgesteld conform het richtsnoer van de gerechtshoven 2024 (onder meer Hof Den Haag 14 augustus 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:1398).

Omdat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:15, lid 2, Awb bestaat er geen recht op een proceskostenvergoeding in bezwaar.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 194 (€ 51 + € 143) te worden vergoed.

Beslissing

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 600.000;

- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 4.184,91, en;

- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 194 aan griffierechten te vergoeden.