GERECHTSHOF DEN HAAG
Uitspraak van 4 februari 2026
[X] te [Z] , belanghebbende,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/489
in het geding tussen:
(gemachtigde: W. Lentink)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 2 mei 2025, nummer SGR 24/1685.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 371.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 51.
De (eerste) mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de Rechtbank van 13 november 2024. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft op de zitting een verzoek tot wraking gedaan, waarop het onderzoek ter zitting is geschorst. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 14 november 2024 naar partijen is verzonden.
De wrakingskamer van de Rechtbank heeft het verzoek tot wraking ter zitting van 9 december 2024 behandeld. Bij beslissing van 18 december 2024 heeft de wrakingskamer het verzoek tot wraking afgewezen en bepaald dat de behandeling wordt voortgezet in de stand waarin het zich bevond ten tijde van het indienen van het wrakingsverzoek.
De (tweede) mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de Rechtbank van 24 maart 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De Rechtbank heeft op 2 mei 2025 uitspraak gedaan. De beslissing van de Rechtbank luidt, waar belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 352.000;
vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
wijst het verzoek om een schadevergoeding af;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.814;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiseres ter vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend, ingekomen op 4 september 2025. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als aanvulling op het voornoemde verweerschrift, ingekomen op 19 december 2025. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend op 24 december 2025 en 5 januari 2026.
De mondelinge behandeling is voortgezet ter zitting van het Hof van 14 januari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat gelijktijdig met de uitspraak is verzonden.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning met een berging. Op een gedeelte van het perceel rust een erfdienstbaarheid.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning in beroep een matrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 373.823. In de matrix zijn de gegevens opgenomen van de woning en van drie, naar de mening van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De matrix bevat, onder meer, de volgende gegevens:
De woning
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Eindwoning
Rijwoning
Rijwoning
Rijwoning
Bouwjaar
1974
1982
1982
1986
Gebruiksoppervlakte
122
122
122
122
Bijgebouwen
Berging vrijstaand
Berging vrijstaand
Zonnepanelen
Berging vrijstaand
Berging vrijstaand
Grondoppervlak m2
140 excl erfdienstbaarheid
132
127
123
Transactiedatum
25-2-2020
3-2-2021
31-7-2020
Transactieprijs
€ 335.000
€ 365.000
€ 370.000
VVE Reservefonds
€ -
€ 0
€ -
Index naar wpd
9,874%
-1,037%
4,853%
Corr. naar wpd
€ 368.079
€ 361.214
€ 387.957
VLOKS
Ligging
Onderhoudstoestand
Kwaliteit/luxe
Uitstraling
Voorzieningen
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
2 Onder gemiddeld
3 Gemiddeld
2 Onder gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
2 Onder gemiddeld
3 Gemiddeld
3 Gemiddeld
Waardeberekening
Eenheid, Eenheids-prijs,
Waarde deel
Eenheid, Eenheidsprijs,
Waarde deel
Eenheid, Eenheidsprijs,
Waarde deel
Eenheid, Eenheidsprijs,
Waarde deel
Woning m2
122, 2.332, 284.549
122, 2.334, 284.779
122, 2.294, 279.914
122, 2.527, 308.257
Grond m2
140, 589, 82.500
132, 601, 79.300
127, 609, 77.300
123, 615, 75.700
Berging vrijstaand
4.000
4.000
4.000
4.000
Erfdienstbaarheid
15, 0, 0
Zonnepanelen
Totale waarde 1-1-2021
€ 371.049
€ 368.079
€ 361.214
€ 387.957
Correcties
per m2
Onderhoud
€ 175,00
Kwaliteit
€ 175,00
Uitstraling
€ 85,00
Voorzieningen
€ 85,00
Ligging
-
Grondstaffel
EUR per m2
Waarde
Perceel (m2)
0 m2 – 100 m2
€ 665
€ 66.500
101 m2 – 150 m2
€ 400
€ 16.000
Totale grondwaarde
€ 82.500
Gemiddelde prijs per m2
€ 589
€ 140
Ligging
Correctie % in grond
1
-30%
2
-20%
3
0%
4
20%
Waardeberekening
m2-prijs t.b.v. de woning
Eenheid
Eenheidsprijs
Waarde deel
Woning m2
122
2.355
287.323
Grond m2
140
589
82.500
Berging vrijstaand
4.000
Erfdienstbaarheid
0
Totale waarde 1-1-2021
€ 373.823”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Zitting niet openbaar
6. Belanghebbende heeft verzocht om de zitting in het openbaar te laten plaatsvinden. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. Op grond van het bepaalde in artikel 30 Wet WOZ in samenhang met de artikel 27c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en artikel 231 van de Gemeentewet geldt in zaken als onderhavige als uitgangspunt dat het onderzoek ter zitting plaats heeft met gesloten deuren. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen reden om in deze zaak een uitzondering te maken op genoemd uitgangspunt. Daarbij merkt de rechtbank op dat de beschikking en aanslagen waar de procedure op ziet niet vallen binnen het bereik van artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Dit is slechts anders indien een boete in geding is, maar daarvan is in dit geval geen sprake.
Handelswijze verweerder
7. Verweerder heeft in de bezwaarfase, in het verweerschrift en ter zitting gemotiveerd toelichting gegeven op de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat verweerder het vereiste inzicht heeft gegeven en ziet geen aanleiding om eiseres te volgen in haar stelling dat verweerder gegevens (over de wijze van waardebepaling) heeft achtergehouden of dat sprake is van strijd met het recht op een eerlijk proces. Dat verweerder enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur of enig artikel van (Europese) wet- of regelgeving heeft geschonden, is niet aannemelijk gemaakt.
WOZ en OZB
8. Gerechtshof Den Haag heeft in zijn uitspraak van 4 juni 2024[2], in een zaak van eiseres over een eerder jaar, onder meer het volgende overwogen, waarbij eiseres als “belanghebbende” is aangeduid:
“5.7.1. Belanghebbende stelt dat onroerende-zaakbelasting in strijd is met artikel 219, lid 2 van de Gemeentewet omdat het een gemeentelijke belastingheffing is over haar vermogen. Verder zijn de Wet WOZ en de onroerende-zaakbelasting volgens belanghebbende in strijd met artikel 1 EP in samenhang met artikel 14 EVRM, omdat de facto sprake is van belastingheffing over een hypotheekschuld. Heffing van onroerende-zaakbelasting leidt in haar geval tot schending van het evenredigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:4, lid 2, Awb.
5.7.2. Het Hof verwerpt belanghebbendes standpunt dat onroerende-zaakbelasting wordt geheven over vermogen. Onder het begrip vermogen wordt verstaan de waarde van bezittingen verminderd met de waarde van schulden. Onroerende-zaakbelasting heeft als heffingsmaatstaf de waarde van één bepaald vermogensbestanddeel, namelijk de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde vormt een geoorloofde heffingsmaatstaf (vgl. HR 15 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BD5477, BNB 2009/208). Gelet op het voorgaande faalt belanghebbendes stelling dat zij geen opbrengsten uit de woning haalt, zodat geen onroerende-zaakbelasting van haar kan worden geheven eveneens. Het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1963, BNB 2022/27) dat betrekking heeft op de vermogensrendementsheffing in de inkomstenbelasting mist toepassing ten aanzien van de Wet WOZ en onroerende-zaakbelasting, omdat de onroerende-zaakbelasting geen belasting naar inkomen of vermogen is.
5.7.3. Het Hof heeft in zijn uitspraak van 4 mei 2022 [voetnoot:ECLI:NL:GHDHA:2022:748; het ingestelde cassatieberoep is onder verwijzing naar artikel 81, lid 1, Wet RO ongegrond verklaard bij arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2023, ECLI:NL:HR:2023:1457.] voor het jaar 2019 geoordeeld dat de heffing van onroerende-zaakbelasting, dan wel de daaraan ten grondslag liggende waardebepaling op grond van de Wet WOZ, niet in strijd is met artikel 1 EP. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, vormt voor het Hof geen reden om van zijn oordeel terug te komen.
5.7.4. Ten aanzien van belanghebbendes beroep op het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM en schending van het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4, lid 2, Awb overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende voert in dit verband aan dat woningbezitters met een hypotheekschuld te veel onroerende-zaakbelasting betalen omdat een hypotheekschuld niet in aftrek kan worden gebracht. Volgens belanghebbende kunnen woningbezitters met vermogen in aandelen of spaargeld hun schulden wel in aftrek brengen. Indien er veronderstellenderwijs vanuit moet worden gegaan dat sprake is van gelijke gevallen, is geen sprake van ongelijke behandeling. De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelasting is immers voor iedere woningbezitter de WOZ-waarde van een woning. Het vermogen van een woningbezitter speelt geen rol. Van schending van het discriminatieverbod en het evenredigheidsbeginsel is daarom geen sprake.”
9. De rechtbank ziet geen aanleiding om in onderhavige procedure anders te oordelen.
De waarde van de woning
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
11. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning, met inachtneming van de bovengenoemde vermindering tot € 352.000, niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning gelegen; hebben dezelfde gebruiksoppervlakte als de woning en hebben dezelfde uitstraling als de woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten zijn openbare gegevens. Verweerder heeft door gebruik te maken van deze gegevens dan ook geen privacy-regels geschonden. Dat de ligging van de woning slechter is dan de ligging van de in dezelfde buurt gelegen vergelijkingsobjecten is niet aannemelijk gemaakt. De overlast die eiseres ervaart van de direct naast de woning gelegen steeg is daartoe ontoereikend. Voorts geldt de hinder die zij ondervindt van vliegverkeer richting Schiphol in gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten.
Verweerder heeft toegelicht dat op alle percelen in de wijk erfdienstbaarheid rust. De correctie van 15 m² is berekend aan de hand van luchtfoto’s en ziet erop dat de erfdienstbaarheid bij de (eind)woning van eiseres meer oppervlakte betreft dan bij (rij)woningen zoals de vergelijksobjecten. Dat een grotere correctie in aanmerking moet worden genomen is niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft tevens toegelicht dat hij van bouwjaar 1974 is uitgegaan omdat dat jaar is opgenomen in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Dat, zoals eiseres stelt, van bouwjaar 1981 dient te worden uitgegaan is niet aannemelijk gemaakt. Daarbij merkt de rechtbank op dat een recenter bouwjaar doorgaans zal leiden tot een hogere WOZ-waarde, zodat eiseres niet wordt benadeeld door het hanteren van bouwjaar 1974.
13. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de woning op de waardepeildatum te worden vastgesteld op € 352.000. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning en de aanslagen verminderen. Het beroep dient gegrond te worden verklaard.
14. Eiseres heeft op 24 maart 2025 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
15. Eiseres heeft op 10 januari 2023 bezwaar gemaakt en verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan op 6 december 2024. De uitspraak van de rechtbank is op 2 mei 2025 gedaan. Dat is twee jaar en bijna vier maanden na indiening van het bezwaarschrift, zodat de redelijke termijn met bijna vier maanden is overschreden. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank evenwel geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.[3] Nu de aanslagen € 508,81 bedragen volstaat de rechtbank met de constatering dat de redelijke termijn met bijna vier maanden is overschreden.
Proceskosten
16. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.814 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase aangezien daar gedurende de bezwaarfase niet is verzocht. Voor het indienen van repliek wordt geen vergoeding toegekend omdat eiseres daartoe niet door de rechtbank in de gelegenheid is gesteld.
17. De rechtbank wijst verweerder erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.[4]
(…)
[2] ECLI:NL:GHDHA:2024:1033.
[3] Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.
[4] Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de Wet WOZ en de onroerendezaakbelasting in strijd zijn met het verbod van discriminatie zoals opgenomen in het Protocol nr. 12 bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (Twaalfde Protocol bij het EVRM) en of de waarde van de woning door de Rechtbank op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 297.000 en tot vermindering van de aanslag aldus dat de onroerendezaakbelasting wordt vastgesteld op € 0.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot veroordeling van belanghebbende in de proceskosten van het hoger beroep.
Beoordeling van het hoger beroep
Vooraf
Belanghebbende stelt dat het verweerschrift in hoger beroep te laat is ingediend en dat de Heffingsambtenaar om die reden niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het hoger beroep is om die reden reeds gegrond, aldus belanghebbende.
Het Hof stelt voorop dat het bestuursorgaan ingevolge artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een verweerschrift kan indienen. Dit is echter geen verplichting. Dit geschrift kan dus ook niet te laat worden ingediend in de zin die belanghebbende bedoelt, namelijk buiten de termijn van vier weken die in dezelfde bepaling staat. Ingevolge artikel 8:58 Awb kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen, zoals ook in de uitnodiging voor de zitting bij het Hof is vermeld. Gelet op het voorgaande faalt de stelling van belanghebbende, nog daargelaten dat van niet-ontvankelijkheid aan de zijde van de Heffingsambtenaar geen sprake kan zijn, nu het hoger beroep is ingesteld door belanghebbende.
Verzoek om een openbare zitting
Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar artikel 6, lid 1, EVRM, verzocht om de zitting in het openbaar te laten plaatsvinden. De Heffingsambtenaar ondersteunt belanghebbendes verzoek niet.
Op grond van het bepaalde in artikel 30 Wet WOZ in samenhang met de artikelen 27h, lid 2, en 27c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen geldt in belastingzaken als uitgangspunt dat het onderzoek ter zitting plaats heeft met gesloten deuren. Dit is slechts anders indien een boete in geding is, maar daarvan is in dit geval geen sprake. Openbare behandeling zou mogelijk zijn geweest indien de Heffingsambtenaar belanghebbendes verzoek zou hebben ondersteund, maar dat is niet het geval (vgl. HR 1 mei 1985, ECLI:NL:HR:1985:AW8289).
Ten overvloede merkt het Hof op dat geschillen over belastingaanslagen (zoals de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen) buiten de reikwijdte van artikel 6 EVRM vallen (vgl. EHRM 12 juli 2001, Ferrazzini v. Italië, ECLI:CE:ECHR:2001:0712JUD004475998, punt 29) en dat het Hof als lagere rechter gebonden is aan de uitleg van het EHRM. Dat belanghebbende artikel 6 EVRM anders uitlegt, wijzigt de hiërarchie tussen het Hof en het EHRM niet.
Wet WOZ en onroerendezaakbelasting
Belanghebbende stelt dat de onroerendezaakbelasting moet worden vastgesteld op € 0, omdat het verschil in de wijze van belastingheffing over banktegoeden en de eigen woning in strijd is met het verbod van discriminatie zoals opgenomen in het Twaalfde Protocol bij het EVRM. Daartoe voert belanghebbende aan dat zij het eigendomsrecht van haar vermogen en woning heeft en dat ter zake van haar woning geen sprake is van daadwerkelijke vermogensaanwas, omdat belanghebbende de stijging van de WOZ-waarde van haar woning niet te gelde heeft gemaakt door haar woning te verkopen.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de voorlopers van artikel 220 e.v. Gemeentewet valt af te leiden dat met de introductie daarvan is beoogd de gemeente de mogelijkheid te bieden een belasting te heffing om daarmee te voorzien in de algemene middelen van de gemeente (Kamerstukken II 1967/1968, 9538 nr. 3 p. 14). In de eerste decennia van het bestaan van de onroerendgoedbelastingen, later de onroerendezaakbelastingen, bevatte de (voorloper van de) Gemeentewet regels waaraan de tarieven van deze belastingen moesten voldoen. Deze regels zijn in de loop van de jaren herhaaldelijk gewijzigd en met ingang van 1 januari 2008 bijna allemaal afgeschaft. Sindsdien laat de Gemeentewet de gemeenten vrij in het vaststellen van de tarieven van de onroerendezaakbelastingen, met dien verstande dat de tarieven niet ertoe mogen leiden dat het bedrag van de belasting afhankelijk wordt gesteld van het inkomen, de winst of het vermogen, en dat het tarief van elk van de onroerendezaakbelastingen – de eigenarenbelasting, die wordt geheven naar een tarief voor woningen (OZBE-W) en een tarief voor niet-woningen (OZBE-NW), en de gebruikersbelasting, die enkel wordt geheven ter zake van niet-woningen (OZBG-NW) – gelijkelijk wordt vastgesteld.
Het Hof overweegt dat het aan de gemeenteraad is om, met inachtneming van de in r.o. 5.3.2 genoemde beperkingen, te kiezen welke heffingsmaatstaven en daaraan gekoppelde tarieven, in de gemeentelijke belastingverordeningen worden opgenomen. De keuzevrijheid van de gemeenteraad wordt evenwel begrensd door hogere regelgeving en algemene rechtsbeginselen zoals het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. De gekozen heffingsmaatstaven mogen niet leiden tot een onredelijke en willekeurige belastingheffing die de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad bij het toekennen van de bevoegdheid om, in dit geval, onroerendezaakbelastingen in te voeren (vgl. HR 10 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AF7508, r.o. 3.2.2 en 3.4.4, HR 14 augustus 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI1943, r.o. 3.3, en HR 6 augustus 2021, ECLI:NL:HR:2021:1188, r.o. 4.3.2.).
Belanghebbende heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat dan wel onvoldoende geconcretiseerd op welke manier de gemeenteraad bij het vaststellen van de onderhavige heffingsmaatstaven in strijd met hogere regelgeving of de algemene rechtsbeginselen heeft gehandeld.
Belanghebbende voert in dit verband voorts aan dat woningeigenaren met een hypotheekschuld te veel onroerendezaakbelasting betalen omdat een hypotheekschuld niet in aftrek kan worden gebracht. Volgens belanghebbende kunnen woningeigenaren met vermogen in aandelen of spaargeld hun schulden wel in aftrek brengen. Het Hof volgt dit niet. De heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting is voor iedere woningeigenaar de WOZ-waarde van de woning. Het overige vermogen van een woningeigenaar speelt geen rol. Van schending van het discriminatieverbod en het evenredigheidsbeginsel is daarom geen sprake. Belanghebbende gaat er kennelijk vanuit dat de regels voor de WOZ en de onroerendezaakbelasting gelijk moeten zijn aan die voor de inkomstenbelasting. Dat is niet zo. De wetgever is bevoegd de genoemde regelingen naar eigen inzicht vorm te geven. Dat de wetgever bij het vaststellen van de Wet WOZ en de Gemeentewet (onroerendezaakbelasting) buiten zijn bevoegdheden zou zijn getreden, is niet gebleken.
Waarde van de woning
Het Hof stelt voorop dat de waarde van de woning ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel te worden gelet op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd.
Het Hof stelt voorop dat het op dit punt aansluit bij het oordeel van de Rechtbank. Het Hof maakt dit oordeel en de gronden waarop het berust tot de zijne en voegt hieraan het volgende toe.
Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de oppervlakte erfdienstbaarheid ten onrechte heeft vastgesteld op 15 m2. Belanghebbende voert daartoe aan dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de oppervlakte erfdienstbaarheid uitsluitend rekening heeft gehouden met een deel van de oppervlakte aan de langszijde van de woning. Volgens belanghebbende moet ook rekening worden gehouden met de dwarszijde van de woning, waardoor de oppervlakte erfdienstbaarheid 23 m2 bedraagt. De Heffingsambtenaar dient het Kadaster in te schakelen om het recht van overpad precies vast te stellen, aldus belanghebbende. Nu de erfdienstbaarheid in ieder geval voor de jaren 2004 tot en met 2023 verkeerd is vastgesteld, verzoekt belanghebbende om een vergoeding van € 9.200.
Het Hof is van oordeel dat belanghebbendes standpunt niet kan slagen. Belanghebbende heeft de oppervlakte van de erfdienstbaarheid van de woning berekend op 19 m2. Belanghebbende heeft daarbij het perceeloppervlakte van de woning van 155 m2 verminderd met het perceeloppervlakte van het naastgelegen perceel [adres 5] van 136 m2, omdat de tuin van de woning en de tuin van het buurperceel volgens belanghebbende even groot zijn. De Heffingsambtenaar heeft echter toegelicht dat het perceel van de woning breder is dan dat van [adres 5] en als gevolg daarvan een groter oppervlakte heeft. Bijkomend heeft de Heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat bij het merendeel van de vergelijkingsobjecten ook sprake is van een recht van overpad aan de achterzijde van de woning en dat het effect daarvan in de verkoopcijfers van deze woningen is verdisconteerd. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat een recht van erfdienstbaarheid aan de zijkant van een perceel minder voorkomt en dat het merendeel van vergelijkingsobjecten een dergelijk recht van overpad niet heeft, waardoor wel een correctie is toegepast voor dit recht van overpad en niet voor het recht van overpad aan de achterkant van de woning. Voor zover belanghebbende stelt dat het feit dat het buitenblad van de muur niet in lijn ligt met de muur waaraan de tuinschutting is bevestigd, heeft de Heffingsambtenaar daartegen onweersproken aangevoerd dat de invloed hiervan op de oppervlakte van de erfdienstbaarheid verwaarloosbaar is. Ook met inachtneming daarvan komt de oppervlakte van de erfdienstbaarheid niet boven de 15 m2. De Heffingsambtenaar heeft daarbij gebruik gemaakt van de BAG-kaart en de luchtfoto’s. Gelet op het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat de Heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de oppervlakte van de erfdienstbaarheid.
Belanghebbende stelt voorts dat de Heffingsambtenaar ten onrechte voor de factor ‘ligging’ een ‘3’ aan de woning heeft toegekend en dat deze op een ‘2’ moet worden vastgesteld. Het Hof is van oordeel dat hetgeen belanghebbende in dit kader heeft aangevoerd niet kan leiden tot een vermindering van de waarde van de woning. Voor de ligging nabij de [baan] geldt dat dit evenzeer geldt voor de vergelijkingsobjecten, die in dezelfde buurt liggen. Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde (geluids)overlast in de naast de woning liggende steeg, hinder door opstaande tegels en boomwortels aldaar, overlast van houtrook, dippen in spanning van het elektriciteitsnet en warmteverliezen geldt dat deze berusten op een blote stelling van de zijde van belanghebbende en geenszins zijn onderbouwd. Belanghebbendes standpunt faalt.
Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de Rechtbank de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er bestaat geen aanleiding voor vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, L.D.M.A Reijs en P.C. van den Brink, in tegenwoordigheid van de griffier T.S.K.L. Tjon.
De griffier, de voorzitter,
T.S.K.L. Tjon A. van Dongen
De beslissing is op 4 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.