GERECHTSHOF DEN HAAG
uitspraak van 11 maart 2026
[X] te [Z] , belanghebbende,
Heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/376
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 3 april 2025, nummer SGR 24/7313.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 2.100.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2024 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting van de [gemeente] (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 28 januari 2026. De Heffingsambtenaar is verschenen. Belanghebbende is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Belanghebbende is bij een digitaal verzonden bericht uitgenodigd om te verschijnen op de zitting van 28 januari 2026 om 12:00 uur te Den Haag. Blijkens de bij het hiervoor genoemde bericht opgeslagen metadata in de digitale postkamer van het Hof is het bericht op 20 november 2025, 12:58 uur, verzonden via het webportaal 'Mijn Rechtspraak'. Tegelijk met het bericht is een kennisgeving per e-mail verstuurd naar het door belanghebbende opgegeven e-mailadres. Gelet hierop is belanghebbende op de juiste wijze uitgenodigd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aangebouwde garage. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 275 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1186 m2. De garage heeft een oppervlakte van ongeveer 24 m2.
De Heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd. Tot het waarderapport behoort een matrix die onder meer de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix). De bedragen zijn door het Hof afgerond op hele euro’s. “MB” staat voor “Meeberekend”.
Soort object
Waardegebied
Indicatie Ligging
Vastg. waarde
MB
PPE
[adres 1]
Vrijstaande woning
[gebied 1]
2
€ 2.100.000
n.v.t.
3.407
[adres 2]
Vrijstaande woning
[gebied 1]
3
€ 2.980.000
Ja
3.407
[adres 3]
Vrijstaande woning
[gebied 2]
3
€ 1.443.000
Nee
3.386
[adres 4]
Vrijstaande villa/landhuis
[gebied 3]
4
€ 1.545.000
Nee
3.913
Bjr
Opp (m2)
K
O
U
D
V
PPE Cor
WOZ-waarde
Waarde ongecorr.
[adres 1]
Grond
Woning
Garage aangebouwd
Dakkapel (4x)
2022
2022
2022
1186
275
24
-
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
955
3.406
2.700
828
1.132.585
936.875
19.875
10.800
1.415.732
936.875
19.875
10.800
Bjr
Opp (m2)
K
O
U
D
V
PPE TRN
Waarde TRN
Waarde gecor. naar gem.
Prijs TRN
Geïnd. TRN
Datum TRN
Datum koop
[adres 2]
Grond
Woning
Garage vrijstaand
2015
2021
805
309
75
3
5
3
3
4
3
3
5
3
3
5
3
3
3
3
1.451
5.689
725
1.167.845
1.758.021
54.375
1.167.845
1.052.707
54.375
3.000.000
2.980.241
02-05-2023
[adres 3]
Grond
Woning
Souterrain/woonkelder
2015
2015
445
250
102
3
4
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
1.038
3.724
499
461.805
931.098
50.850
461.805
846.453
50.850
1.649.000
1.443.753
01-06-2022
01-06-2022
[adres 4]
Grond
Woning
Garage aangebouwd
Dakkapel
2019
2019
2019
427
219
16
-
3
4
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
1.690
4.304
867
721.818
942.603
13.875
0
721.818
856.912
13.875
0
1.775.000
1.678.296
12-07-2022
12-07-2022
Tot de matrix behoren ook gegevens van het naast de woning gelegen object [adres 5] te [woonplaats] . Dit object dient niet ter onderbouwing van de waarde van de woning, maar is slechts opgevoerd vanwege de ligging die in de matrix factor 3 (gemiddeld) heeft gekregen, terwijl aan de woning factor 2 (ondergemiddeld) is toegekend.
Voorts heeft de heffingsambtenaar de akte van levering van het object [adres 2] overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende
bepleit een waarde van € 1.500.000.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de staat en kwaliteit van de woning, het gebruiksoppervlakte en de grondoppervlakte, heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden.
4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende voert aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] niet kunnen worden gehanteerd omdat zij onderhands zijn verkocht. De rechtbank ziet geen aanleiding om te veronderstellen dat de verkoopprijzen van deze objecten niet bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de [adres 5] is verkocht door een natuurlijk persoon aan een natuurlijk persoon zonder tussenkomst van een rechtspersoon en dat er geen indicaties zijn dat de verkoop op grond daarvan onbruikbaar is. Ook is de heffingsambtenaar van oordeel dat [adres 2] op zich de waarde van de woning onderbouwt. De rechtbank neemt beide standpunten van de heffingsambtenaar over.
5. De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. De WOZ-waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning of andere woningen is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen.
6. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning niet goed is vastgesteld wanneer deze wordt vergeleken met een woning gelegen aan de [straat] waarvan de WOZ-waarde is gedaald. De rechtbank gaat ook aan dit argument van belanghebbende voorbij. Een waardedaling bij een of meer willekeurige andere woningen kan zonder nadere onderbouwing niet leiden tot het oordeel dat dan ook de waarde van de woning had moeten dalen.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
(…)”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld, naar het Hof begrijpt, primair op € 1.500.000 en subsidiair op € 1.772.000.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het geschil
Waarde van de woning
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vlg. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten berekend op € 2.100.135. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning, vrijstaande woningen uit (nagenoeg) hetzelfde bouwjaar. De vergelijkingsobjecten zijn alle in dezelfde of naastgelegen wijk gelegen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook in beginsel als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
De prijs per m2 gebruiksoppervlakte die voor de woning is gehanteerd is € 3.407. Deze prijs is ontleend aan de verkoop van het vergelijkingsobject [adres 2] . De transactieprijs van deze verkoop is geïndexeerd naar de waardepeildatum en de prijs per m2 gebruiksoppervlakte is verlaagd om rekening te houden met het feit dat dit object voor kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid factor 5 (3 is gemiddeld) heeft toegekend gekregen. De transactieprijzen van de andere twee vergelijkingsobjecten zijn op overeenkomstige wijze aangepast. De gemiddelde prijs per m2 gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten is € 3.568, wat hoger is dan de prijs per m2 gebruiksoppervlakte van de woning. Bij de waardering van het perceel van de woning heeft de Heffingsambtenaar voorts rekening gehouden met de factor 2 voor ligging (3 is gemiddeld). Gelet op het vorenstaande is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
Belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject [adres 2] en het object [adres 5] niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze objecten onderhands – niet in een openbare marktplaats (zoals Funda) - zijn verkocht. Dienaangaande geldt het volgende.
5.5.1.1. Het object [adres 5] is niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dit blijkt uit de matrix en is door de Heffingsambtenaar ter zitting bevestigd. [adres 5] is slechts opgevoerd ter illustratie dat de factor ligging van de woning met een 2 (3 is gemiddeld) aan de lage kant is daar waar het naastgelegen [adres 5] voor ligging factor 3 toegekend heeft gekregen.
5.5.1.2. Belanghebbende stelt dat een verkoop die niet op een openbare markt heeft plaatsgevonden niet als onderbouwing van de waarde van een woning kan dienen. Hij verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 1 februari 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:449. Voorop moet worden gesteld dat belanghebbendes stelling berust op een te beperkte lezing van de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. De rechtbank heeft namelijk overwogen dat de verkoop van een object dat niet op de vrije markt is aangeboden niet zonder meer kan worden aanvaard als een verkoop tegen een marktconforme prijs. Dat is anders, aldus de rechtbank, als omstandigheden aannemelijk worden gemaakt waaruit een goede vergelijkbaarheid blijkt. Het Hof schaart zich achter dit oordeel. In het onderhavige geval heeft de Heffingsambtenaar de notariële akte van levering overgelegd. Daaruit valt af te leiden dat de verkoop van dit vergelijkingsobject heeft plaatsgevonden tussen vier natuurlijke personen. Volgens de Heffingsambtenaar zijn er geen aanwijzingen dat deze personen familie zijn. Voorts heeft de Heffingsambtenaar onder verwijzing naar Hof Amsterdam 19 december 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4562 en de Vraagbaak Waardebepaling van de Waarderingskamer gesteld dat verkopen van woningen die niet op de vrije markt zijn aangeboden doorgaans minder opbrengen, zodat het in de vergelijking betrekken van een dergelijke verkoop niet kan leiden tot een hogere WOZ-waarde van de woning. Deze enkele stelling en verwijzing zijn onvoldoende om te oordelen dat de onderhavige verkoop van [adres 2] kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Daarvoor zijn meer op deze specifieke verkoop betrekking hebbende omstandigheden nodig. Dit geldt te meer nu uit de notariële akte van levering blijkt dat de kopers een derde van de koopsom van [adres 2] schuldig zijn gebleven aan de verkopers. Een dergelijke vorm van verkopersfinanciering is niet gebruikelijk, hetgeen vragen oproept omtrent de omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden. Nu een nadere verklaring van de Inspecteur omtrent deze omstandigheden ontbreekt kan [adres 2] , gelijk belanghebbende bepleit, niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
5.5.1.3. Ook als [adres 2] buiten beschouwing wordt gelaten heeft de Heffingsambtenaar echter aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gecorrigeerde prijs per m2 van [adres 4] ligt met € 3.913 ruim boven de voor de woning gehanteerde prijs van € 3.407. Die van [adres 3] (€ 3.386) is nagenoeg gelijk aan die van de woning (verschil € 21, minder dan 1%). Het gemiddelde van de twee prijzen per m2 gebruiksoppervlakte is € 3.649 en dus ook ruim boven de voor de woning gehanteerde prijs. Met deze twee vergelijkingsobjecten maakt de Heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende heeft gesteld dat geen rekening is gehouden met het feit dat het algemene prijspeil (WOZ-waarde) in de [gemeente] in deze periode is verlaagd ten opzichte van het voorgaande jaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. Deze methodiek is vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor waardebepaling op basis van indexering of vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering, de WOZ-waardering van willekeurige andere objecten of trends in de markt.
Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde van € 2.100.000 niet te hoog is.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door M.J.M. van der Weijden, P.J.J. Vonk en W.H.A. Kannekens in tegenwoordigheid van de griffier D.W. Renes.
De griffier, de voorzitter,
D.W. Renes M.J.M. van der Weijden
De beslissing is op 11 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.