GERECHTSHOF DEN HAAG
Uitspraak van 18 februari 2026
[X] te [Z] , belanghebbende,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/934
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 september 2024, nummer ROT 24/1830.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 201.000 (de beschikking).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 12 december 2024 en 7 januari 2025 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is als huurder gebruiker van de woning. De woning is een zogenoemde sociale huurwoning. Belanghebbende heeft een op haar naam gesteld aanslagbiljet gemeentelijke belastingen van de [gemeente] ontvangen waarop tevens de beschikking is bekendgemaakt.
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 176.000, tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van de griffierechten, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Procesbelang
Uitgangspunt is dat moet worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Dat belang omvat de juiste toepassing van artikel 17 Wet WOZ, welke bepaling strekt tot bescherming van de belangen van al degenen ten aanzien van wie een beschikking is genomen zoals genoemd in Hoofdstuk IV Wet WOZ. Een uitzondering op dat uitgangspunt is, ter vermijding van procedures waarbij de gebruiker geen belang heeft, aanvaard in gevallen waarin uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker door een wijziging van de vastgestelde waarde niet in een gunstiger positie kan komen. In die gevallen dient, in afwijking van het hiervoor genoemde uitgangspunt, te worden aangenomen dat een rechtsmiddel niet-ontvankelijk moet worden verklaard als de indiener daarbij geen belang heeft, in die zin dat het aanwenden van dat rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, hem niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht (HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:328).
Gesteld noch gebleken is dat aan belanghebbende belastingaanslagen zijn opgelegd waarbij de WOZ-waarde van de woning als heffingsmaatstaf is gebruikt. Het Hof heeft daarom, gelet op de vaststaande feiten (zie 2), ter zitting gevraagd wat het financiële belang van belanghebbende is in deze zaak. Belanghebbende heeft daarop gesteld dat de geschilpunten omtrent het woonoppervlak, de rioolafvoer en het herstel van gebreken aan de woning in algemene zin invloed kunnen hebben op de huurprijs. Belanghebbende heeft dienaangaande aangevoerd dat de kosten voor gebreken die worden hersteld volgens artikel 206, lid 3, van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met de verschuldigde huur mogen worden verrekend. Belanghebbende stelt hiermee, naar het Hof begrijpt, dat als het Hof oordeelt dat de WOZ-waarde verlaagd moet worden vanwege voornoemde gebreken, belanghebbende zou kunnen overgaan tot herstel van deze gebreken en de herstelkosten in mindering zou kunnen brengen op de huur. Deze stelling gaat er echter aan voorbij dat de mogelijkheid tot het verrekenen van kosten van herstel van gebreken wordt geregeerd door artikel 206, lid 3, van boek 7 BW. De wijziging van een WOZ-beschikking naar een lagere waarde speelt daarbij geen rol. Voor zover belanghebbende heeft beoogd te stellen dat zo’n wijziging zijn rechten onder genoemde bepaling kan ondersteunen is het verband te ver verwijderd om op basis daarvan te kunnen spreken van een procesbelang van belanghebbende.
De vergelijking die belanghebbende ter zitting heeft gemaakt met verhuurders die baat hebben bij een hogere WOZ-waarde om een hogere huur te bedingen, betreft een direct financieel belang bij een verhoging van de WOZ-waarde die de verhuurder in een betere positie kan brengen. Gesteld noch gebleken is dat de huur van belanghebbende verlaagd zou worden als de WOZ-waarde van de woning verlaagd zou worden.
Belanghebbende heeft verder geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, op basis waarvan geoordeeld kan worden dat hij als huurder een financieel belang heeft bij verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023.
Het voorgaande brengt mee dat het bezwaar wegens het ontbreken van een financieel belang niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Tot gegrondverklaring van het hoger beroep kan dit niet leiden, omdat ook een niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar in de weg staat aan een oordeel over de door belanghebbende bepleite verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde, zodat met het hoger beroep op deze grond geen redelijk belang zou zijn gediend (vgl. HR 8 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:1033).
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
5. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda W. de Wit
De beslissing is op 18 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.