GERECHTSHOF DEN HAAG
Uitspraak van 18 februari 2026
[X] te [Z] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de Regionale Belastinggroep, de Heffingsambtenaar,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/927
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 september 2024, nummer ROT 23/4323.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 392.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 november 2025 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 november 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit het jaar 1997. Het gebruiksoppervlak van de woning is ongeveer 108 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 110 m². De woning beschikt over een dakkapel, een berging en een aanbouw van ongeveer 11 m2.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en een matrix overgelegd. De matrix bevat gegevens van de woning en vier, volgens de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare objecten (de vergelijkingsobjecten), te weten [adres 2] (bouwjaar 1995), [adres 3] (bouwjaar 1997), [adres 4] (bouwjaar 1988) en [adres 5] (bouwjaar 1995). De Heffingsambtenaar heeft de voorzieningen van de woning en het vergelijkingsobject [adres 2] op factor 2 (matig) gesteld. De ligging van het vergelijkingsobject [adres 5] is op factor 4 (bovengemiddeld) gesteld. De Heffingsambtenaar heeft de overige objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten op factor 3 (gemiddeld) gesteld. Het taxatierapport bevat onder meer foto’s van het aanzicht van de woning en de vergelijkingsobjecten. Drie van de vier vergelijkingsobjecten betreffen een tussenwoning en één vergelijkingsobject betreft een “drive-in-woning”. Met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 4] , zijn alle vergelijkingsobjecten in dezelfde wijk ( [Wijk] ) gelegen.
Belanghebbende heeft in beroep een waardematrix overgelegd. In de waardematrix zijn, met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 5] , de onder 2.2 vermelde vergelijkingsobjecten opgenomen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, voor zover in hoger beroep van belang, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
5. Eiser stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hij stelt daartoe dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de ondergemiddelde staat en de ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft zelf een taxatierapport ingediend om de door hem voorgestelde waarde van € 317.000,- te onderbouwen.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft een waardematrix overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in [woonplaats] . De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals bouwjaar, ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met behulp van de matrix maakt de heffingsambtenaar inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde.
8. Wat eiser daartegen in beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn door de heffingsambtenaar gecorrigeerd door een verrekening toe te passen die in de matrix is terug te zien. De rechtbank volgt dus niet de stelling van eiser dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Daarnaast blijkt uit de waardematrix dat de heffingsambtenaar de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling en de doelmatigheid van de woning op een ‘3’ (gemiddeld) heeft gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat uit de door eiser overgelegde foto’s niet blijkt dat de algehele bouwkundige staat van de woning zodanig afwijkt van de vergelijkingsobjecten dat van een gemiddelde waardering (‘3’) afgeweken zou moeten worden. Gelet op de foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten, kan de rechtbank de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de voorzieningen van de woning door deze op een’2’ te waarderen. Eiser heeft niet onderbouwd waaruit blijkt dat de vergelijkingsobjecten een aantoonbaar betere ligging hebben dan de woning van eiser. Dat de woning van eiser net om de hoek is gelegen, is daartoe onvoldoende. De rechtbank ziet geen wezenlijk verschil tussen het uitzicht en de ligging van de vergelijkingsobjecten met de woning van eiser. Hierdoor acht de rechtbank een gemiddelde waardering (‘3’) voor de ligging van de woning van eiser aannemelijk. Het door eiser overgelegde taxatierapport leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat de heffingsambtenaar gelet op het voorgaande aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of de Heffingsambtenaar heeft verzuimd alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen en of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, primair tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op een nader te bepalen bedrag en subsidiair op € 317.000, tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep en tot vergoeding van de griffierechten, waarbij artikel 30a Wet WOZ niet wordt toegepast.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Verzoek tot overlegging stukken in beroep en hoger beroep
Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de arresten van de Hoge Raad van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, en van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar ten onrechte geen bouwtekeningen en volledige iWOZ-kaarten met een beschrijving inclusief de kenmerken van de vergelijkingsobjecten heeft overgelegd in de beroeps- en hogerberoepsfase.
iWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling van objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Anders dan belanghebbende meent, horen de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten in dit geval niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, behoren tot de op grond van artikel 8:42, lid 1, Awb over te leggen stukken alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Belanghebbende bestrijdt dat de inhoud dan wel de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten juist is. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, is deze blote stelling onvoldoende om te kunnen spreken van een geschilpunt. Daar komt bij dat de Heffingsambtenaar de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten niet heeft gebruikt bij de waardevaststelling van de woning. Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar in het kader van het geschil de bouwtekeningen en/of de iWOZ-rapporten niet hoeven raadplegen. De Heffingsambtenaar heeft deze naar zijn onweersproken stelling ook niet geraadpleegd. Er is daarom geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen deze stukken over te leggen. Het betoog van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar deze stukken wel dient te overleggen, faalt.
Waarde van de woning
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).
Naar volgt uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde bepaald op € 392.000. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits bij de bepaling van de waarde voldoende rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Drie van de vier vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde wijk als de woning gelegen. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar, objecttype, ligging en gebruiks- en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen daarom als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de door hem aangevoerde gegevens, de matrix en de toelichting bij de matrix aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De gemiddelde gecorrigeerde prijs per m2 die uit deze verkopen volgt is € 2.628. Gelet op de bij de waardering van de woning gehanteerde prijs van € 2.520 per m2, is in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen in onderhoud, voorzieningen, kwaliteit, ligging, doelmatigheid en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Het Hof acht de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde, gelet op het voorgaande, niet te hoog. Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
Belanghebbende heeft verder gesteld dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ondergemiddelde staat van de woning. Belanghebbende voert hiertoe aan dat sprake is van waardedrukkende factoren en wijst daarbij op een vochtige spouwmuur, de omstandigheid dat er sinds 2009 geen onderhoud is gepleegd, achterstallig schilderwerk, een onbruikbaar dakterras, gedateerde materialen in de binnenzijde van de woning, verzakking van de aanbouw, scheurvorming en een niet functionerende radiator. Dienaangaande heeft belanghebbende foto’s overgelegd.
Naar het oordeel van het Hof kunnen de in 5.8 gestelde omstandigheden niet uit de foto’s worden afgeleid. Belanghebbende heeft deze omstandigheden ter zitting herhaald, maar verder geen aannemelijke onderbouwing gegeven van zijn standpunt dat deze omstandigheden aanleiding geven om de staat van onderhoud op factor 1 (ondergemiddeld) te stellen. De Heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de matige staat van de voorzieningen door deze op factor 2 te stellen. Een verdergaand waardedrukkend effect door de gestelde omstandigheden is niet aannemelijk gemaakt.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat drie van de vier vergelijkingsobjecten een bovengemiddelde ligging hebben doordat deze objecten uitzicht op het water en op een groen gebied hebben. Tegelijkertijd heeft de woning dit uitzicht niet en is de woning in een benauwde straat gelegen, aldus belanghebbende. Belanghebbende wijst hierbij op een luchtfoto en een afbeelding van Google Street View van de vergelijkingsobjecten, en een plattegrond van de woning en de vergelijkingsobjecten.
Blijkens de plattegrond is de woning om de hoek van de vergelijkingsobjecten gelegen en is het uitzicht op het water en het groene gebied, zoals de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, op 15 minuten loopafstand van de woning. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de woonkamers van de vergelijkingsobjecten, net als de woning, uitkijken op een blinde muur en niet op het water en het groene gebied. Verder zijn de vergelijkingsobjecten aan een doorgaande weg gelegen, terwijl de woning in een doodlopende straat met uitsluitend bestemmingsverkeer is gelegen. Op grond van de overgelegde plattegrond en luchtfoto’s is niet aannemelijk geworden dat de woning van belanghebbende in een benauwde is straat gelegen en dat de woning daarom een minder goede ligging heeft. Van een waardedrukkend effect door een slechtere ligging is daarom geen sprake.
Belanghebbende heeft in beroep een waardematrix overgelegd (zie 2.3). Uit de waardematrix blijkt niet waarom de grondprijzen van de vergelijkingsobjecten op hogere bedragen zijn gesteld dan de grondprijzen in de matrix van de Heffingsambtenaar. Tevens is door belanghebbende geen verklaring gegeven voor de aanzienlijk grotere gebruiksoppervlakte (131 m2) van het vergelijkingsobject [adres 4] waarvan in de waardematrix wordt uitgegaan. De Heffingsambtenaar is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte 80 m2. Voor het dakopbouw is bovendien van 18 m2 uitgegaan, terwijl de Heffingsambtenaar in zijn matrix van 16 m2 is uitgegaan. De Heffingsambtenaar heeft dienaangaande ter zitting verklaard dat belanghebbende alleen bij dit object de geïndexeerde koopsom uit de matrix van de Heffingsambtenaar niet heeft overgenomen. Belanghebbende heeft hiervoor ter zitting geen verklaring gegeven. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting tevens terecht gewezen op de omstandigheid dat in de waardematrix een basiswaarde van 100 procent staat vermeld, hetgeen erop duidt dat hoogstwaarschijnlijk niet is gebruikgemaakt van een staffel. Voorts heeft belanghebbende in de waardematrix het objectkenmerk onderhoud van de woning op factor 2 (matig) gesteld. Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.9 is overwogen, heeft belanghebbende de correctie op de staat van onderhoud niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met zijn waardematrix derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de woning op een lagere waarde moet worden gesteld.
Verpandings-/vervreemdingsverbod
Omdat in de onderhavige zaak geen proceskostenvergoeding wordt toegekend behoeft de klacht van belanghebbende over artikel 30a, lid 5, Wet WOZ geen behandeling.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door W. de Wit, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda W. de Wit
De beslissing is op 18 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.