ECLI:NL:GHDHA:2026:1890

Procesverloop

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 de waarde voor de volgende onroerende zaken (de onroerende zaken) als volgt vastgesteld:

[adres 1] te [woonplaats 1] : € 182.000

[adres 2] te [woonplaats 1] : € 244.000

[adres 3] te [woonplaats 1] : € 146.000

[adres 4] te [woonplaats 1] : € 222.000

Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen in de onroerendezaak-belastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2023 (de aanslagen) opgelegd.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikkingen en de aanslagen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep inzake het object [adres 2] (SGR 23/6492) gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de [adres 2] ;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde ten aanzien van de [adres 2] wordt verminderd tot € 220.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- verklaart de overige beroepen ongegrond;

- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van € 500;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.108.”

De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld. Van de zijde van belanghebbende zijn nadere stukken ingekomen. De Heffingsambtenaar heeft op 21 januari 2026 een nader stuk ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 5 februari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, zijnde een winkelruimte aan de [adres 2] te [woonplaats 1] (de onroerende zaak).

De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatieverslag Huurwaardekapitalisatie en een waarderapport van de onroerende zaak overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een waardematrix van de onroerende zaak overgelegd. In de waardematrix zijn drie, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, vergelijkbare objecten opgenomen, te weten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Van het vergelijkingsobject [adres 5] is een inlichtingenformulier huurgegevens overgelegd en van het vergelijkingsobject [adres 7] is een huurovereenkomst overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft tevens een leegstandoverzicht van de winkels in [woonplaats 1] en [woonplaats 2] overgelegd.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de winkel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het taxatierapport is de waarde van de winkel ( [adres 2] ) op basis van de huurwaarde-kapitalisatiemethode getaxeerd op € 244.000. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt hoe hij de huurwaarde heeft bepaald en daarnaast is de kapitalisatiefactor niet bepaald aan de hand van transactieprijzen van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zodat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

9. De stelling van eiser ter zitting dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voor een hogere prijs zijn verkocht en derhalve niet vergelijkbaar zijn, volgt de rechtbank niet, aangezien verweerder in de matrix door middel van de KOUDV-factoren hierop correcties heeft aangebracht zodat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Nu eiser geen onderbouwing van de betwiste waarde van de winkel (niet-woning) heeft aangevoerd, heeft eiser evenmin de waarde van de winkel (niet-woning) aannemelijk gemaakt zodat de rechtbank de waarde in goede justitie vaststelt op € 220.000. In zoverre is het beroep gegrond.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de (boven)woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslag en de daarna bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde niet te hoog zijn vastgesteld zodat het beroep in deze zaken ongegrond is verklaard. De waarde van de winkel is daarentegen wel te hoog vastgesteld alsmede de daarop gebaseerde aanslag, zodat het beroep in deze gegrond is verklaard.

11. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de ontvangstdatum 15 maart 2023. De rechtbank doet op 22 april 2025 uitspraak. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond 6 maanden. De rechtbank kent daarom een vergoeding voor immateriële schade toe van € 500. De termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de beroepsfase en dient geheel door Minister van Justitie en Veiligheid te worden vergoed. Aangezien het beroep ziet op één aanslag en één uitspraak op bezwaar, ziet de immateriële schadevergoeding op alle beroepszaken.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.108 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 647 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1).”

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

In het principale hoger beroep is in geschil of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 222.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.

De Heffingsambtenaar bepleit in het principale hoger beroep voor de onroerende zaak een waarde van € 244.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

Belanghebbende concludeert in het principale hoger beroep tot ongegrondverklaring daarvan.

In het incidentele hoger beroep is primair in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voldoende heeft onderbouwd. Meer in het bijzonder is in geschil of de Heffingsambtenaar met de door de hem toegepaste aftrek van 2% vanwege de coronapandemie (de corona-aftrek) aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect die de maatregelen tegen het coronavirus voor niet-essentiële winkels zoals de onroerende zaak hebben gehad en of de gehanteerde oppervlakten van [adres 6] juist zijn. Voorts is in geschil of de akte van de verkoop van [adres 6] terecht niet is overgelegd en belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade. Ten slotte heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte heeft nagelaten vergoeding van griffierecht te gelasten.

Belanghebbende concludeert in het incidenteel hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak aldus dat dat de beschikking wordt vastgesteld op een waarde van € 190.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, tot vergoeding van immateriële schade, tot vergoeding van de proceskosten en tot vergoeding van het griffierecht.

De Heffingsambtenaar concludeert in het incidenteel hoger beroep tot ongegrondverklaring daarvan.

Beoordeling van het hoger beroep

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding (waarde in het economische verkeer; Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak (niet-woning) is uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door de bruto huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare niet-woningen.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Bij de beoordeling dient voorop te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

De Heffingsambtenaar stelt zich in het principale hoger beroep op het standpunt dat de Rechtbank ten onrechte heeft beslist dat hij de waarde van de winkel niet aannemelijk heeft gemaakt, welke beslissing is gebaseerd op de oordelen van de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt hoe hij de huurwaarde heeft bepaald en dat hij de kapitalisatiefactor niet heeft bepaald aan de hand van transactieprijzen van vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De Heffingsambtenaar heeft dienaangaande waarderapporten, een matrix, berekeningen van de bruto kapitalisatiefactor van de objecten [adres 7] en [adres 6] , huurgegevens van [adres 7] en [adres 5] en een leegstandsoverzicht overgelegd.

De Heffingsambtenaar is met de door hem in het geding gebrachte stukken erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de winkel niet te hoog is vastgesteld. De waarde van deze winkel heeft de Heffingsambtenaar bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De Heffingsambtenaar heeft voor de winkel een kapitalisatiefactor van 11,3 toegepast en is uitgegaan van een huurwaarde van € 22.088 (€ 262,95 per m² voor winkelruimte). Voorts is rekening gehouden met een aftrek vanwege de coronapandemie van € 4.880. De huurwaarde heeft hij gebaseerd op huurtransacties van [adres 7] (verhuurd per 15 mei 2023 voor € 34.000) en [adres 5] (verhuurd per 1 juli 2021 voor € 38.400) en de kapitalisatiefactor op een verkooptransactie van [adres 6] (verkocht op 24 januari 2022 voor € 1.235.000), winkelpanden gelegen in dezelfde straat op een A1-locatie. De Heffingsambtenaar heeft de huurprijs van [adres 7] onderbouwd met overlegging van de huurovereenkomst. De huurprijs van [adres 5] is onderbouwd met het “inlichtingenformulier huurgegevens”.

De Heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de huurwaarden van de verschillende onderdelen van deze objecten kunnen worden afgeleid. Hij heeft voorts voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de gehanteerde m2-prijs heeft bepaald en hoe hieruit de m2-prijs voor de onroerende zaak kan worden herleid. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde voor de winkel valt binnen de bandbreedte van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten.

De Heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van de winkel berekend aan de hand van de objecten [adres 7] en [adres 6] . De Heffingsambtenaar heeft de bruto kapitalisatiefactor van dat tweede object bepaald door de geïndexeerde transactieprijs te delen door de bruto huurwaarde voor een jaar (€ 1.214.218 / € 107.810 = 11,3). Tot de gedingstukken behoort een afschrift van deze berekening. De Heffingsambtenaar heeft daarbij de bruto huurwaarde onderbouwd aan de hand van de hiervoor onder 5.5 vermelde huurtransacties. Gelet op de gelijke ligging op een A1-locatie, heeft de Heffingsambtenaar deze kapitalisatiefactor terecht toegepast voor de onroerende zaak. De tevens overgelegde bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor aan de hand van de huurgegevens van [adres 7] (die eveneens uitkomt op 11,3), wat daarvan verder ook zij, doet daaraan in ieder geval niet af. Het principale hoger beroep van de Heffingsambtenaar is in beginsel gegrond.

Het voorgaande brengt mee dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 244.000 en dat de uitspraak van de Rechtbank in zoverre niet in stand kan blijven. Aangezien belanghebbende een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van € 500 toegekend heeft gekregen, dient bij de berekening van de vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand tot uitgangspunt te worden genomen dat (i) een verzoek om schadevergoeding een proceshandeling is waaraan 1 punt wordt toegekend, en (ii) op een dergelijk verzoek wegingsfactor 0,25 (zeer licht) van toepassing is, zoals voorzien in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (zie HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, rechtsoverwegingen 5.1 en 5.2 en HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, rechtsoverweging 6.2). De proceskostenvergoeding wordt derhalve vastgesteld op € 226,75 (1 punt van € 907 en wegingsfactor 0,25).

Incidenteel hoger beroep

Voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is in het incidenteel hoger beroep in geschil of het percentage voor het leegstandsrisico en de risico-opslag op juiste percentages zijn gesteld, de Heffingsambtenaar met de door de hem de corona-aftrek aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect die de maatregelen tegen het coronavirus voor niet-essentiële winkels zoals de onroerende zaak hebben gehad, de gehanteerde oppervlakten van [adres 5] juist zijn, de akte van de verkoop van [adres 6] ten onrechte niet is overgelegd, de Rechtbank terecht geen griffierecht heeft toegekend en belanghebbende recht heeft op vergoeding van immateriële schade.

Leegstandsrisico en risico-opslag

Belanghebbende heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat het leegstandsrisico op een hoger percentage moet worden gesteld. Dienaangaande is aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de [straat] overwaardeert, aangezien sprake is van aanzienlijke verpaupering en het niet langer de winkelstraat is die het voorheen was. De onroerende zaak staat bovendien reeds een jaar leeg. Belanghebbende betoogt dat het percentage hoger dient te zijn, uitgaande van een referentieperiode van tien jaar en het ontbreken van een huurder of KvK-inschrijving. Belanghebbende wijst in dat kader ook op de door de Heffingsambtenaar gehanteerde “tabel risico-opslag waarde peil datum 1 januari 2022”. Belanghebbende stelt in dit verband dat moet worden uitgegaan van een risico-opslag van 7,43%, aangezien de [straat] niet valt onder de categorie “beste locaties”, maar onder de categorie “overige locaties”.

Zoals het Hof in het principale hoger beroep heeft geoordeeld, is de kapitalisatiefactor door de Heffingsambtenaar voldoende onderbouwd aan de hand van zijn top-down berekening. Het leegstandsrisico en de risico-opslag zijn daarvoor niet van belang. De enkele blote stelling dat de [straat] niet onder de categorie “beste locaties” valt en de cijfermatige berekening op een gemiddeld percentage van de risico-opslag voor de categorie “overige locaties” zijn dus onvoldoende om tot een ander oordeel te komen betreffende de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de daaruit voortvloeiende waarde van de onroerende zaak.

Corona-aftrek

De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de invloed van de coronapandemie, voor zover op de waardepeildatum aan de orde, is verdisconteerd in de marktgegevens rond de waardepeildatum zodat daarmee bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. De Heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een extra corona-aftrek van 2% is toegepast op advies van de Waarderingskamer. Volgens de Heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.

Voor zover de coronapandemie van invloed is op de vastgestelde WOZ-waarde, is deze invloed verdisconteerd in de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Dat de Heffingsambtenaar uit coulance een aanvullende corona-aftrek heeft toegepast, kan er naar het oordeel van het Hof niet toe leiden dat de waarde van de onroerende zaak verder dient te worden verlaagd.

Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakte van het vergelijkingsobject [adres 5] in werkelijkheid lager is, wat daarvan ook zij, heeft te gelden dat dit tot gevolg zou hebben dat de huurwaarde per m2 van dit vergelijkingsobject op een hoger bedrag zou worden gesteld, hetgeen meebrengt dat ook de waarde van de onroerende zaak eerder te laag dan te hoog zou zijn vastgesteld. Deze stelling kan belanghebbende dus niet baten en faalt reeds om die reden.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar ten onrechte niet de akte van levering van het vergelijkingsobject [adres 6] heeft verstrekt dient te worden beoordeeld of de akte een op de zaak betrekking hebbend stuk is in de zin van artikel 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Zulks is het geval voor alle stukken die de Heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten (zie HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672, BNB 2018/164, r.o. 3.4.2). De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verklaard dat de akte van levering van [adres 6] openbaar raadpleegbaar is in het Kadaster. Hoewel de akte van levering informatie bevat die is opgenomen in de matrix, is niet aannemelijk dat de akte van levering aan de Heffingsambtenaar ter beschikking staat of heeft gestaan (vgl. HR 23 mei 2014, ECLI:NL:HR:2014:1182, BNB 2014/186). Op de Heffingsambtenaar rust dan geen plicht om een dergelijk stuk uit een openbaar register als een op de zaak betrekking hebbend stuk in het geding te brengen.

Griffierecht beroep

Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank ten onrechte het griffierecht voor de behandeling van het beroep niet aan belanghebbende heeft laten vergoeden.

Gelet op de omstandigheid dat het principale hoger beroep van de Heffingsambtenaar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen gegrond is en de uitspraak op bezwaar dient te worden bevestigd, ontvalt voor belanghebbende het recht op proceskostenvergoeding voor de door een derde in de beroepsfase beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor andere proceshandelingen dan de proceshandeling verzoek om schadevergoeding (zie 5.8) en in beginsel ook het recht op vergoeding van het griffierecht. Aangezien de Rechtbank de Heffingsambtenaar heeft veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, hetgeen in hoger beroep niet is bestreden, maakt belanghebbende in beginsel wel aanspraak op een vergoeding van het griffierecht als het overgangsrecht uit het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, rechtsoverweging 6.2, van toepassing is.

Het verzoek om vergoeding van immateriële schade is weliswaar op 28 september 2023, dus voor 31 mei 2024, gedaan, maar de redelijke termijn was op die datum nog niet overschreden. Het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar immers op 15 maart 2023 ontvangen, zodat het overgangsrecht uit het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, niet van toepassing is (zie ook HR 17 oktober 2025, ECLI:NL:HR:2025:1573, rechtsoverweging 2.2). De Rechtbank heeft daarom ook in zoverre terecht geen vergoeding van griffierecht toegekend.

Vergoeding van immateriële schade

Belanghebbende heeft ook in hoger beroep aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

De Rechtbank heeft reeds een vergoeding van immateriële schade toegekend en de redelijke termijn voor het hoger beroep is niet overschreden. Het verzoek komt derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.

Slotsom

Het principale hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond en het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt afgewezen.

Proceskosten

Beslissing

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: