GERECHTSHOF DEN HAAG
Uitspraak van 31 maart 2026
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, de Heffingsambtenaar,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-25/89 tot en met BK-25/91
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 januari 2025, nummers SGR 23/7696, SGR 23/7697 en SGR 23/7698.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , [adres 2] te [woonplaats] (de woningen) en [adres 3] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2023, bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2022, vastgesteld op respectievelijk € 184.000, € 184.000 en € 2.187.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk (de aanslagen).
De Heffingsambtenaar heeft het hiertegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 579. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 5 februari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woningen en de onroerende zaak. De woningen zijn benedenwoningen met het bouwjaar 1995. De gebruiksoppervlakte van iedere woning is ongeveer 48 m².
De onroerende zaak is een overdekte parkeergarage, bestaande uit twee parkeerdekken, waarvan een uit het bouwjaar 1995 en een uit het bouwjaar 2005. Het parkeerdek uit het bouwjaar 1995 beschikt over 55 parkeerplaatsen. Het parkeerdek uit het jaar 2005 beschikt over 70 parkeerplaatsen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld:
“4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Woningen aan de [adres 1] en [adres 2]
5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen niet op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. De rechtbank acht niet alle vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar. De woning aan de [straat] wijkt te veel af qua onder andere bouwjaar en oppervlakte om als goede vergelijking te dienen, de rechtbank laat deze daarom buiten de vergelijking. Met de overige twee vergelijkingsobjecten is echter nog steeds de huidige waarde onderbouwd. Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende gecorrigeerd is voor de KOUDV-factoren in de gehanteerde prijs per eenheid van € 1375,39 en dat de liggingswaarde onvoldoende onderbouwd is. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de prijs per eenheid van de groep gewaardeerd is op € 1609 en dat in de prijs per eenheid van € 1375,39 rekening is gehouden met de KOUDV-correcties van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Nu de scores van de KOUDV-factoren verder niet ter discussie staan, oordeelt de rechtbank dat hier voldoende voor is gecorrigeerd. Voor wat betreft de liggingswaarde heeft de heffingsambtenaar verklaard dat een appartement geen eigen grond en eigen grondstaffel heeft, maar wel beschikt over een stuk grond dat deels in waarde aan het appartement is toe te rekenen, dat is de liggingswaarde. Deze liggingswaarde wordt berekend aan de hand van een range die betrekking heeft op de waarde van de opstal. De rechtbank acht met deze uitleg de liggingswaarde voldoende onderbouwd.
Parkeergarage aan de [adres 3]
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen. Belanghebbende heeft de garagebox aan [adres 4] aangevoerd als vergelijkingsobject en gesteld dat dit object een lagere waarde zou onderbouwen. Naast het feit dat het object aan de [adres 4] niet overdekt is en daarom niet als vergelijkingsobject kan dienen voor de overdekte parkeergarage, kan de waarde van onderhavig object niet enkel op basis van de [adres 4] (veel) lager vastgesteld worden. De huidige waarde wordt correct onderbouwd door juiste vergelijkingsobjecten, de waarde is juist vastgesteld.
7. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Belanghebbende heeft vlak voor zitting de stelling ingenomen dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd om de zakelijke iWOZ-kaarten in te dienen. De rechtbank volgt deze stelling niet, nu de heffingsambtenaar met de overige ingediende stukken de waarde reeds voldoende aannemelijk heeft gemaakt en (zakelijke) iWOZ-kaarten in beginsel geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn.[1]
8. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de ontvangstdatum 28 februari 2023. De rechtbank doet op 23 januari 2025 uitspraak. De redelijke termijn is niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding voor immateriële schade daarom af.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen zijn ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] HR 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1529.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of:
(i) de waarden van de woningen en de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld;
(ii) op de zaak betrekking hebbende stukken ten onrechte niet zijn overgelegd;
(iii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de woningen en de onroerende zaak nader worden vastgesteld op respectievelijk € 147.000, € 147.000 en € 875.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Op de zaak betrekking hebbende stukken, [adres 1] en [adres 2] en vergoeding van immateriële schade
Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die hoger beroep instelt toekomt, is de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank voor wat betreft de op de zaak betrekking hebbende stukken en de voor de woningen vastgestelde waarden op alle punten op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of in de beroepsfase zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank in zoverre niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank in zoverre dient te worden bevestigd.
[adres 3]
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan, gelet op het navolgende.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar op drie, naar zijn opvatting vergelijkbare, objecten: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alle gelegen te [woonplaats] . De transactieprijzen van deze objecten bedragen respectievelijk € 34.000, € 29.000 en € 35.000. Deze transactieprijzen kunnen echter niet als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak omdat de objecten solitaire parkeerplaatsen in parkeergarages betreffen, terwijl de onroerende zaak een volledige parkeergarage is. In de eerste plaats geldt voor de garage dat de waarde van het geheel niet zonder meer gelijk is aan de som der delen. In de tweede plaats is van belang dat de prijs van een bedrijfsmatig te exploiteren parkeergarage aan de hand van geheel andere overwegingen en factoren wordt bepaald dan die van afzonderlijke parkeerplaatsen, die in de regel aan particulieren zullen worden verkocht. Solitaire parkeerplaatsen in parkeergarages zijn daarom bij de bepaling van de WOZ-waarde onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak.
De Heffingsambtenaar heeft derhalve onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te kunnen concluderen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 875.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft gesteld dat de onroerende kan worden vergeleken met het object [adres 4] te [woonplaats] , dat zou zijn gewaardeerd op € 7.000. Belanghebbende heeft evenmin de door haar bepleite waarde aannemelijk gemaakt, aangezien zij op geen enkele wijze haar stelling met bewijsmateriaal heeft onderbouwd. Daarbij komt dat dit object een solitaire, onoverdekte parkeerplaats betreft dat behoort bij een appartement en alleen tezamen met dat bijbehorend appartementsrecht kan worden verkregen. Een dergelijke plek is niet vergelijkbaar met de onroerende zaak zodat de waarde van € 7.000 niet als richtsnoer kan dienen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak.
Omdat noch de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende de bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, wordt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 1.750.000.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten en griffierecht
Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door de gemachtigde van belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten, welke kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met het Bpb en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 1.068,75 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 1 punt voor het beroepschrift bij de Rechtbank, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij de Rechtbank, met een waarde per punt van € 907 x wegingsfactor 1 x factor 0,25 en 1 punt voor het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 647 x wegingsfactor 1 x factor 0,25 (artikel 30a Wet WOZ)). Voor een hogere vergoeding is geen aanleiding. Niet buiten redelijke twijfel is komen vast te staan dat de gemachtigde zijn diensten niet op basis van no cure no pay verleent, zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670. Hiermee is niet voldaan aan de criteria uit het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 om als bijzonder geval te kunnen worden aangemerkt.
Voorts dient de Heffingsambtenaar de door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van respectievelijk € 365 en € 579 te vergoeden.
Beslissing
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Het Gerechtshof:
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda P.J.J. Vonk
De beslissing is op 31 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.