GERECHTSHOF DEN HAAG
Uitspraak van 31 maart 2026
[X] te [Z] , belanghebbende,
de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem, de Heffingsambtenaar,
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-25/103
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 17 januari 2025, nummer ROT 24/1188.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] en [adres 2] te [woonplaats 1] (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2023, bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2022, vastgesteld op respectievelijk € 1.298.000 en € 538.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gorinchem (de aanslagen).
De Heffingsambtenaar heeft het hiertegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 5 februari 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De onroerende zaak [adres 1] bestaat uit een restaurant met een oppervlakte van ongeveer 414 m2 en een stuk verharding van ongeveer 1.500 m2. Het bouwjaar is 2020. De onroerende zaak [adres 2] bestaat uit een restaurant van ongeveer 146 m2 en een stuk verharding van ongeveer 1.700 m2. Het bouwjaar is 2020.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser:
“3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Het opgestelde beroepschrift en overige stukken die in de procedure worden gebracht, staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde stellingen waarvan niet duidelijk is of ze op de zaak betrekking hebben. De rechtbank zal aan die stukken en stellingen voorbij gaan.
Voor zover eiser standpunten heeft ingenomen die specifieker op de zaak ingaan, zal de rechtbank die standpunten wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop – door het late moment waarop ze zijn ingenomen – onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
4. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Objectafbakening
5. Eiser heeft voor het eerst ter zitting aangevoerd dat beide onroerende zaken van één eigenaar zijn en dat de onroerende zaken om die reden moeten worden samengevoegd tot één object, zodat er maar één WOZ-waarde voor het geheel hoeft te worden vastgesteld.
6. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat – ondanks dat de onroerende zaken van dezelfde eigenaar zijn – het om een [restaurant 1] en een [restaurant 2] gaat. Dit zijn twee onafhankelijke opererende entiteiten en moeten om die reden worden gesplitst in twee afzonderlijke WOZ-objecten.
7. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar, is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaken niet bij elkaar horen en daardoor niet als één WOZ-object hoeven te worden aangemerkt op grond van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is dan ook uitgegaan van een juiste objectafbakening door aan iedere onroerende zaak een afzonderlijke WOZ-waarde toe te kennen.
WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar daarin slaagt, hangt mede af van wat eiser daartegen aanvoert.
9. Ter zitting voert eiser aan dat de onroerende zaken tezamen zijn verkocht voor € 1.500.000,-, waardoor de totale WOZ-waarde van de onroerende zaken tezamen geen € 1.836.000,- kan bedragen. Voorts voert eiser aan dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico niet heeft onderbouwd.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1]
11. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde van een niet-woning worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat de HWK-methode een bruikbare methode is om de WOZ-waardes van de onroerende zaken te onderbouwen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
Voor [adres 1] is een huurwaarde bekend van € 143.792,- voor een oppervlakte van 414 m², wat neerkomt op € 347,- per m². De daadwerkelijke huurwaarde is echter getaxeerd op € 126.140,-, wat neerkomt op een lagere prijs, namelijk € 304,- per m². Ten aanzien van [adres 2] is een huurwaarde vastgesteld van € 49.640,- voor een oppervlakte van 146 m², wat neerkomt op € 340 per m². Dat [adres 2] een hogere prijs per m² heeft dan [adres 1] , kan volgens de heffingsambtenaar verklaard worden door de wet van het afnemend grensnut. Gezien de wet van het afnemend grensnut is het verklaarbaar dat de huurwaarde per vierkante meter voor een kleiner object hoger ligt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gewezen op een marktcijfer van een vergelijkbaar object, namelijk een restaurant uit het bouwjaar 2023 in [woonplaats 2] van in totaal 302 m², waarvan 208 m² bestaat uit een restaurantgedeelte en 94 m² uit opslagruimte. Dit object wordt verhuurd voor € 102.500,- per jaar, wat neerkomt op een vergelijkbare huurwaarde van € 339,40 per m². De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
Verder is de kapitalisatiefactor voor beide onroerende zaken vastgesteld op 10. De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up methode.
14. Wat eiser daartegen in beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het gestelde door eiser dat de onroerende zaken voor een bedrag van in totaal € 1.500.000,- zijn verkocht, is onjuist. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de onroerende zaken tezamen zijn verkocht en dat deze verkoop een beleggingstransactie betreft met een optie voor een huurafhankelijk recht van opstal om een reclamezuil te plaatsen. Ter onderbouwing hiervan heeft de heffingsambtenaar een Groninger akte overgelegd. Uit de Groninger akte blijkt dat de onroerende zaken tezamen zijn verkocht voor een totaal bedrag van € 3.740.240,-, waarvan op de dag van levering reeds een bedrag van € 1.500.000,- is aanbetaald en het resterende bedrag (€ 2.240.240,-) enige tijd later betaald moest worden.
De gemachtigde van eiser heeft pas op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico niet heeft onderbouwd. Voor de berekening van het percentage van het leegstandsrisico is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15,6 maanden op een huurovereenkomst van 10 jaar. Dat houdt een leegstandsrisico in van 13%. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het risico op leegstand voor dit soort objecten (namelijk een [restaurant 1] of een [restaurant 2] ) vrijwel nihil is en dat een leegstandsrisico van 13% eerder te hoog dan te laag is. De rechtbank acht dit voldoende, nu de gemachtigde van eiser dit pas voor het eerst op de zitting heeft aangevoerd en ook overigens niet heeft onderbouwd dat het leegstandsrisico groter is. Voor het overige heeft de gemachtigde van eiser de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet bestreden en de rechtbank ziet geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
Overigens merkt de rechtbank nog op dat uit de Groninger akte een totale verkoopwaarde van € 3.740.240,- volgt, terwijl de totale WOZ-waarde van de onroerende zaken tezamen € 1.836.000,- bedraagt. Dit levert een marge op van € 1.904.240,-. Hoewel dit verkoopcijfer nagenoeg 18 maanden voor de waardepeildatum tot stand is gekomen en daardoor nog gecorrigeerd zou moeten worden naar de waardepeildatum, is de rechtbank van oordeel dat het ruime verschil van € 1.904.240,- een indicatie is dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
16. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
17. De rechtbank is van oordeel dat voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn geen aanleiding bestaat. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift – met dagtekening 24 april 2023 – op 26 april 2023 ontvangen. Op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan is de redelijke termijn dus niet verstreken.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en dat zijn verzoek om schadevergoeding moet worden afgewezen.
19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In geschil is of:
(i) de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld;
(ii) op de zaak betrekking hebbende stukken ten onrechte niet zijn overgelegd;
(iii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarde van de onroerende zaak [adres 1] nader wordt vastgesteld op € 999.000 en de waarde van de onroerende zaak [adres 2] op € 299.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
Met inachtneming van de herkansingsfunctie die de partij die hoger beroep instelt toekomt, is de onderhavige zaak opnieuw beoordeeld, waarbij alle aspecten van de stellingen van partijen in de overwegingen zijn betrokken. Die beoordeling leidt tot de conclusie dat de Rechtbank op alle punten op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen feiten en omstandigheden ingebracht die niet al in de bezwaarfase of in de beroepsfase zijn aangevoerd, noch argumenten gebezigd of nadere onderbouwingen van de in de bezwaarfase en eerste aanleg ingenomen stellingen verstrekt die een zodanig nieuw of ander licht op de onderhavige geschilpunten werpen, dat op grond daarvan de conclusie dient te worden getrokken dat de beslissing van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Dit leidt tot de slotsom dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
6. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en C. Maas, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda.
De griffier, de voorzitter,
J. Azmi Shenouda P.J.J. Vonk
De beslissing is op 31 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.