ECLI:NL:GHDHA:2026:2283

1. De zaak in het kort

[geïntimeerde] heeft in 2011 van Lometi een woning gehuurd. Deze woning heeft inmiddels ernstige funderingsschade opgelopen waardoor de keldervloer gedeeltelijk is ingestort en draagmuren zijn verzakt. De woning is hierdoor onveilig geworden zodat [geïntimeerde] daar niet meer mocht blijven wonen.

Lometi heeft vervolgens de huurovereenkomst met [geïntimeerde] buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:206 BW in samenhang met artikel 7:210 BW. Volgens Lometi is zij niet verplicht de gebreken te verhelpen omdat de woning zodanig is aangetast dat herstel onmogelijk is geworden en er in feite een compleet nieuwe woning moet worden gerealiseerd. De kosten hiervan zijn bovendien onredelijk hoog. Dit is een gegronde reden om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, aldus nog steeds Lometi.

De kantonrechter heeft Lometi ongelijk gegeven en haar veroordeeld tot herstel.

Het hof is het hier mee eens.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 15 november 2024, waarmee Lometi in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 augustus 2024;

het arrest van dit hof van 7 januari 2025, waarin een mondelinge behandeling is gelast;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, met bijlagen;

de memorie van grieven van Lometi, met bijlagen;

de memorie van antwoord van [geïntimeerde], met bijlagen;

de akte uitlating van Lometi;

de antwoordakte van [geïntimeerde].

3. Feitelijke achtergrond

Lometi, een vennootschap die omstreeks 150 panden in Rotterdam bezit, is sinds 1992 eigenaar van het pand aan de [adres 1A]/[Adres 1B] in Rotterdam (hierna: het pand). Het pand bestaat uit twee boven elkaar gelegen woningen, te weten nummer [Adres 1B] (het souterrain en de beletage) en nummer [adres 1A] (de etage daarboven en de zolder).

De Funderingswinkel heeft in 2010, in opdracht van derden ten behoeve van de nabijgelegen woningen [adres 2] en [adres 3], funderingsonderzoek verricht. Het daarvan opgemaakte rapport, dat Lometi naar haar zeggen pas na in januari 2025 voor het eerst heeft gezien, bevat de volgende conclusie en advies:“Uit de inspectieresultaten en aangeleverde peilbuismetingen kan als conclusie worden getrokken dat de fundering in redelijke staat verkeerd. Toch zijn er een aantal zaken die zorgelijk zijn en van invloed zijn op de handhavingstermijn, te weten:• Scheefstand van de paal achter [adres 2];• De waterstand die maar een minimale dekking op de palen geeft.• Het ontbreken van het voegwerk tussen stenen;• De sterke rioollucht die aanwezig is in het grondwater.De sterke rioollucht en de vele larven (welke normaal in het riool zitten) geven aan dat er een serieuze lekkage is in het riool. Deze lekkage kan tot gevolg hebben dat het aanwezige grondwater wegstroomt in het riool. Het riool heeft dan een zogenaamde drainerende werking. Het eerste wat aangetast wordt door deze waterstandverlaging is het langshout welke boven de palen ligt. Bij een gezond metselwerk boven het langshout is het vaak zo dat de functie van het langshout wordt overgenomen door interne toogwerking in het bovenliggende metselwerk en de belasting van het bouwwerk toch naar de palen wordt toegeleid. Omdat hier het metselwerk geen voegwerk meer heeft zal dit scenario niet optreden, waardoor de kans groot is dat scheuren in de gevel en de bouwmuren gaan ontstaan.”

Lometi heeft per 15 november 2011 aan [geïntimeerde] verhuurd de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning of het gehuurde) tegen een aanvangshuur van€ 575,- per maand. De woning bestaat, zoals gezegd, uit twee woonlagen (beletage en souterrain/begane grond) en wordt in het huurcontract omschreven als € 475,- woonhuis en € 100,- pakhuis. De vader van [geïntimeerde] heeft in 2013 met instemming van Lometi verbouwingswerkzaamheden in het souterrain verricht.

In november 2021 is een deel van de vloer van de bergruimte en slaapkamer in het souterrain verzakt en ingestort. De fundering onder de draagmuur van het pand had het begeven. Kort gezegd kwam dat doordat de kesp van de funderingspaal waarop deze muur steunde was verrot. Het zand onder de fundering was inmiddels ook weggespoeld. Door dit alles is de vloer van de bergruimte en slaapkamer (een deel van het souterrain) ca. 70 cm naar beneden gestort en zijn draagmuren naar beneden gezakt en losgekomen van de plafonds.

Op last van de gemeente Rotterdam heeft [geïntimeerde] de woning toen moeten verlaten omdat haar veiligheid niet meer gegarandeerd kon worden. [geïntimeerde] woont sindsdien in een andere woning en krijgt maandelijks financiële compensatie van Lometi.

Ook de bovenburen ([adres 1A]) hebben hun woning moeten verlaten. Zij zijn inmiddels weer in hun woning teruggekeerd, nadat Lometi in opdracht van de kort gedingrechter (bekrachtigd door het hof Den Haag op 29 augustus 2023) herstelwerkzaamheden moest verrichten.

Stabico BV heeft op 3 december 2021 aan Lometi geschreven:“Geachte mevrouw [naam],Op verzoek van Lometi Kralingen B.V. hebben wij op 26 november een inspectie uitgevoerd.De ongewapende betonvloer dik 100 mm van de souterrain is tussen de dragende/draagmuren gestort. De achterste vloer is door onderspoeling van de grond 700 mm naar beneden geklapt. De grondwaterstand ligt nu 100 mm onder de houten kesp. De kwaliteit van de voegen en metselwerk is bros. Ook zijn er op meerdere plaatsen de houten kespen gebroken door verrotting. De boven belasting uit het metselwerk is hoog te noemen en draagt nu plaatselijk op kleine stukken kesp die tevens ook verrot zijn. Schijfwerking van het metselwerk komt in gevaar als er ongelijke zettingen ontstaan door doorzakking van de houten kesp. Hierdoor kan de stabiliteit van het pand in het geding komen. Gezien de hoogte van het pand is dit gevaarlijk.(…)Wij adviseren U om het pand met onmiddellijke ingang niet meer door mensen te laten bewonen. De fundering is zo slecht dat wij de veiligheid niet in een tijdspad kunnen benoemen.Voor het behoud van het pand zal er op korte termijn funderingsherstel en een grondige renovatie van het pand nodig zijn. Het trappenhuis moet tijdelijk gesloopt worden om de palen te kunnen maken voor de bouwmuur (…)”

Lometi heeft op 29 september 2023 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met een beroep op de artikelen 7:206 en 7:210 BW.

De fundering en vloer van het souterrain zijn in 2023 hersteld. Hierbij waren heiwerkzaamheden nodig. Er staan thans nog bouwstempels in het souterrain en de beletage om het pand te stabiliseren. Blijkens de in hoger beroep overgelegde foto’s (aangehecht aan het proces-verbaal van de comparitie in hoger beroep en productie 5 memorie van grieven) ontbreken in de woning, met name in het souterrain, thans de meeste basisvoorzieningen.

Een door Lometi overgelegd rapport van het bedrijf Muddebouw van 19 mei 2025, (productie 12 memorie van grieven) becijfert herstelwerkzaamheden aan de woning op een bedrag van in totaal € 92.515,40, exclusief btw.

Een door Lometi overgelegd rapport van het bedrijf Groenewegen van 1 mei 2025 (productie 13 memorie van grieven) betreft een offerte voor renovatie en herinrichting van het pand, waaronder de plaatsing van een warmtepomp en vloerverwarming. Groenewegen becijfert de kosten hiervan op een bedrag van € 153.620,- exclusief btw.

4. Procedure bij de kantonrechter in de rechtbank

[geïntimeerde] heeft Lometi gedagvaard en vorderingen geformuleerd met (kort samengevat) als strekking (i) dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is en (ii) dat Lometi wordt veroordeeld om de funderings- en overige gebreken te herstellen.

Lometi op haar beurt heeft voorwaardelijk een reconventionele vordering ingesteld, inhoudende dat zij de huurovereenkomst op rechtmatige en regelmatige wijze heeft ontbonden.

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] gelijk gegeven. Zij was van oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was, kort gezegd, omdat herstel van de gebreken wel degelijk mogelijk was. Lometi is bij het thans bestreden vonnis, op straffe van een dwangsom, veroordeeld tot het aanvangen van het herstel van de overige gebreken die het gangbaar gebruik van de woning verhinderen of belemmeren. Lometi is tevens veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering van Lometi afgewezen.

5. Vorderingen in hoger beroep

Lometi vordert, samengevat, vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en alsnog toewijzing van haar in eerste aanleg voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie. Daarnaast vordert Lometi terugbetaling van hetgeen zij ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan (hierna: de ongedaanmakingsvordering).

Lometi heeft zes grieven geformuleerd. De grieven een tot en met vier bevatten klachten over het oordeel van de kantonrechter dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is. Met grief vijf klaagt Lometi over haar veroordeling tot het aanvangen van herstel van de overige gebreken die het gangbaar gebruik van de woning verhinderen of belemmeren, op straffe van een dwangsom. Grief zes bevat een klacht over haar veroordeling in de proceskosten.

6. Beoordeling in hoger beroep

Inleiding

Het hof neemt tot uitgangspunt dat de beide etages in het gehuurde (de beletage en het souterrain) samen de woning vormen. De omstandigheid dat in het huurcontract het souterrain als ‘pakhuis’ is omschreven, maakt dit niet anders, nu [geïntimeerde] naar het hof begrijpt, van het begin af aan beide etages met instemming van Lometi als woonruimte heeft gehuurd en in gebruik heeft gehad. In dit verband wijst het hof er op dat de slaapkamer in het souterrain was gelegen en Lometi naar haar zeggen (akte uitlating van 23 september 2025, nummer 3) aldaar heeft gezorgd voor de aanleg van een douche.

Duidelijk is dat door het instorten van de fundering en van een deel van de vloer van het souterrain forse schade is ontstaan aan het pand en de constructieve veiligheid van het pand hierdoor op dat moment niet meer kon worden gewaarborgd. Dit kwam mede omdat draagmuren hun stabiliteit hadden verloren.

Ook duidelijk is dat voor het behoud van het pand herstel van de constructie (fundering, vloeren en dragende muren) noodzakelijk is. Dit is in de eerste plaats in het belang van Lometi als eigenaar van het pand. Lometi erkent ook dat zij de constructie wil repareren. Weliswaar noemt Lometi dit ‘vernieuwen’, maar feitelijk gaat het om herstel. Niet voor niets heeft zij op 21 maart 2022 aan de raadsman van [geïntimeerde] geschreven: “Ik pas de grond van de buitengerechtelijke huuropzegging aan op grond van de al door mij aangehaalde onmogelijkheid te verhuren. Wij gaan slopen en nieuwbouw plegen na het funderingsherstel.”

Inmiddels zijn de fundering en de vloer in het souterrain hersteld, volgens Lometi voor een bedrag van omstreeks € 93.000,- (exclusief btw). Het constructieve herstel van de muren moet nog plaatsvinden. Niet voor niets staan nu nog bouwstempels in de woning om het pand te stabiliseren. Dit is kennelijk in zoverre gelukt dat de bovenburen (van [adres 1A]) inmiddels weer in hun woning zijn teruggekeerd.

De grieven 1 tot en met 4

Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof zal de hiermee verband houdende kwestie opnieuw beoordelen.

Het gaat hierbij om de vraag of Lometi de huurovereenkomst van de woning buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden op de voet van de artikelen 7:206 en 7:210 BW. Het hof vindt van niet en legt dat hierna uit.

Buitengerechtelijke ontbinding door verhuurder van de huurovereenkomst van een woning is in een geval als dit slechts mogelijk wanneer (a) sprake is van een gebrek, (b) verhuurder niet tot herstel verplicht is en (c) het genot dat huurder mocht verwachten door het gebrek onmogelijk is geworden. Het geschil in deze zaak spitst zich toe op (b).

Niet in geschil is dat de instorting van de fundering en de verzakking van de vloer en draagmuren een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW) opleveren. Ook de omstandigheid dat er op dit moment geen basisvoorzieningen in de woning aanwezig zijn, levert een gebrek op. De verhuurder moet een gebrek op verlangen van de huurder verhelpen. Dit is slechts anders:(i) wanneer dit onmogelijk is, of(ii) wanneer het verhelpen uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

In de wetsgeschiedenis wordt het begrip ‘onmogelijk’ (i) niet nader toegelicht. Het ligt voor de hand dat hiermee een feitelijke onmogelijkheid wordt bedoeld. Uit de wetsgeschiedenis blijkt verder dat de uitzondering van (ii) niet te snel mag worden aangenomen. Zo blijft voor de verhuurder in beginsel ook een herstelverplichting bestaan wanneer herstel voor verhuurder onvoordelig is in verband met de verhouding tussen kosten en de toegevoegde waarde van de zaak. Werkzaamheden aan de constructie van de woning

Inmiddels zijn de fundering en de vloer hersteld. Hieruit blijkt al dat het verhelpen van deze gebreken niet onmogelijk is. Het bedrag dat hiermee was gemoeid, is weliswaar aanzienlijk te noemen, maar in de gegeven omstandigheden niet buiten proportie. Het hof weegt hierbij mee dat het gaat om werkzaamheden tot het - ook door Lometi gewenste - behoud van het pand. Van herbouw of vernieuwing van het pand is, zoals hiervóór onder 6.3 al overwogen, geen sprake. De grens tussen "verbeteren of herstellen" en "het geheel, of voor een substantieel deel, vernieuwen van het gehuurde" is niet overschreden, ook niet als daarbij eveneens de werkzaamheden tot herstel van de basisvoorzieningen worden betrokken die volgens Lometi negen maanden gaan duren (zie hierna). Het beroep van Lometi op (een vergelijkbare situatie als in) het arrest van het hof Arnhem van 2 augustus 2011 (ECLI:NL:GHARN:2011:BR4022) gaat reeds hierom niet op. Het pand is niet verloren gegaan door de verzakking. Het herstel is in deze situatie ook redelijkerwijs van Lometi te vergen, zeker nu deze herstelwerkzaamheden ongetwijfeld hebben bijgedragen aan de waardevermeerdering van het pand – een pand dat Lometi in 1992 heeft gekocht voor een bedrag van (naar huidige maatstaven slechts) € 76.000,-.

Ditzelfde geldt voor het herstel van de (dragende) muren. Ook dit is feitelijk mogelijk, zoals onder meer volgt uit de offertes van Muddebouw en Groenewegen, en vormt geen vernieuwing of herbouw (zoals Lometi betoogt) maar herstel van de constructieve veiligheid van het pand. Lometi heeft niet concreet uitgelegd welk bedrag met herstel van de muren is gemoeid. Hij heeft slechts, zonder enige toelichting, offertes van de bedrijven Muddebouw en Groenewegen overgelegd, welke offertes over veel meer gaan dan louter de muren. Aldus heeft Lometi reeds hierom niet onderbouwd dat herstel van deze muren redelijkerwijs niet te vergen is. Dit geldt des te sterker, nu het hof ervan uitgaat dat Lometi als eigenaar baat heeft bij behoud van het pand.Werkzaamheden aan de (inmiddels door het gebrek en/of sloop verdwenen) basisvoorzieningen binnen in de woning

De vervolgvraag is of Lometi ook de inmiddels ontbrekende basisvoorzieningen binnen in de woning moet herstellen. Het gaat hierbij, aldus Lometi, om de trappen, (gas-, water- en elektra-) leidingen, groepenkast, CV-installatie, riolering, keuken, badkamer en het toilet. Er moet in haar visie een compleet nieuwe woning worden gerealiseerd en zij heeft naar haar zeggen in redelijkheid kunnen besluiten het gehuurde (verder) te slopen en vervolgens ter plaatse nieuwbouw te plegen (memorie van grieven 30). [geïntimeerde] betwist dit. Zij betoogt dat op de beletage alleen de schade hersteld moet worden die is ontstaan door de werkzaamheden en de verzakkingen, terwijl in het souterrain de vloer hersteld moet worden, leidingen deels opnieuw moeten worden getrokken en er weer een toilet en badkamer aangebracht moeten worden.

Het hof overweegt als volgt. Anders dan Lometi aanvoert, gaat het niet om de maatstaf ‘of zij in redelijkheid heeft kunnen besluiten het gehuurde (Lometi bedoelt hiermee de basisvoorzieningen in de woning) verder te slopen en vervolgens ter plaatse nieuwbouw te plegen’. Dit is een economische afweging, die thans niet aan de orde is. Het gaat juist om de huurrechtelijke maatstaf ‘of herstel redelijkerwijs van Lometi te vergen is’, ervan uitgaande dat herstel mogelijk is. Dit is de cruciale vraag in deze zaak. Het hof beantwoordt deze vraag met ‘Ja’.

Het hof begrijpt dat Lometi een voorkeur heeft voor ontbinding van de huurovereenkomst, zodat zij het interieur kan slopen en renoveren, maar deze voorkeur is niet doorslaggevend. Lometi heeft als verhuurder van de woning een wettelijke verplichting tot herstel. Slechts in uitzonderlijke omstandigheden is verhuurder hiervan ontslagen. Deze uitzonderlijke omstandigheden doen zich thans niet voor.

Zoals hiervoor (onder 6.10) is overwogen is in dit geval sprake van herstellen en verbeteren en niet van herbouw of vernieuwing (zoals Lometi heeft betoogd). Het hof is dan ook van oordeel dat herstel feitelijk mogelijk is.

In de tweede plaats is er geen aanwijzing dat dit herstel redelijkerwijs niet van haar te vergen is. Lometi heeft in dit verband twee offertes overgelegd, die van Groenewegen en van Muddebouw. Een verdere toelichting hierbij ontbreekt.

Het hof passeert de offerte van Groenewegen, reeds omdat deze evident renovatie betreft en geen herstel. Dit blijkt al uit de geoffreerde aanleg van vloerverwarming en een warmtepomp. Lometi heeft met deze offerte dus geen informatie verschaft over de herstelkosten. Resteert de offerte van Muddebouw. Deze sluit op een totaalbedrag (zonder btw) van € 92.515,40. De werkzaamheden omtrent (het stabiliseren van) de muren tot behoud van het pand zijn hierin begrepen. Welke kosten betrekking hebben op de overige herstelwerkzaamheden aan de basisvoorzieningen heeft Lometi niet uitgelegd, maar deze moeten, gelet op het voorgaande, wél lager zijn dan het door Muddebouw genoemde bedrag. Het hof is in het licht van het voorgaande van oordeel dat niet gezegd kan worden dat herstel van de basisvoorzieningen redelijkerwijs niet te vergen is. De omstandigheid dat Lometi de te maken kosten mogelijk op korte termijn niet kan terugverdienen met de huurinkomsten maakt dat niet anders. Het hof gaat er vanuit dat Lometi met de herstelwerkzaamheden in elk geval een waardevermeerdering van het pand zal realiseren. In dit verband wil het hof bovendien niet onvermeld laten, dat Lometi omstreeks 150 panden bezit in Rotterdam, zodat aangenomen mag worden dat zij met haar verantwoordelijkheden terzake professioneel weet om te gaan.

Overig

Voor de volledigheid gaat het hof nog in op de overige weren van Lometi. Het hof verwerpt het standpunt van Lometi dat bij de vraag of herstel van de ontstane gebreken onmogelijk is, van belang is dat het gehuurde door de verzakking niet meer kan worden gebruikt. Dit is niet de juiste maatstaf, zoals voortvloeit uit het voorgaande. Het hof verwerpt met verwijzing naar het voorgaande ook het standpunt van Lometi dat het gehuurde/het pand in de gegeven omstandigheden als verloren beschouwd moet worden, dan wel dat geen sprake meer is van een restlevensduur.

Voor zover Lometi heeft willen betogen dat zij al buitengerechtelijk mag ontbinden wanneer het genot van het gehuurde geheel onmogelijk is (kennelijk met een beroep op artikel 7:210 BW), berust het op een verkeerde lezing van dit artikel. Deze situatie doet zich immers niet voor wanneer verhuurder wél tot het verhelpen van het gebrek verplicht is.

De grieven 1 tot en met 4 falen.

Grief 5

Het hof verwerpt ook deze grief. Uit het voorgaande vloeit voort dat Lometi op goede gronden is veroordeeld om een begin te maken met de betreffende werkzaamheden. Ook de daaraan verbonden dwangsom acht het hof terecht. Nog steeds heeft Lometi niet aan haar herstelverplichtingen voldaan, ondanks de veroordeling door de kantonrechter, die ‘uitvoerbaar bij voorraad’ is verklaard. De omstandigheid dat Lometi meent dat zij de huurovereenkomst terecht en/of op regelmatige wijze buitengerechtelijk heeft ontbonden, vormt geen excuus. Het hof acht een ‘stok achter de deur’ in de vorm van een dwangsom passend en geboden.

Grief 6

Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en wordt eveneens verworpen.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van Lometi niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof komt niet toe aan bewijslevering temeer omdat de door Lometi te bewijzen aangeboden feiten, ook als zij komen vast te staan, niet tot een ander oordeel kunnen leiden. De ‘ongedaanmakingsvordering’ van Lometi zal worden afgewezen, nu Lometi ongelijk krijgt. Overigens is een dergelijke vordering wel degelijk toegestaan (en niet op te vatten als een nieuwe verboden eis in hoger beroep), HR 30 januari 2004, ECLI:NL:2004:AN7327, NJ 2005, 246, m.nt. H.J. Snijders.

Het hof zal Lometi als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] op:

griffierecht € 349,-

salaris advocaat € 1.935,- (1,5 punten × tarief II)

nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.473,-

Beslissing:

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 16 augustus 2024;

veroordeelt Lometi in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 2.473,-;

bepaalt dat als Lometi niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Lometi de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 98,-;

wijst af het meer of anders gevorderde;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, P. Glazener en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026 in aanwezigheid van de griffier.