ECLI:NL:GHDHA:2026:2648

1. De zaak in het kort

[geïntimeerde] huurt een woning van Woonplus. Woonplus heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden na een burgemeesterssluiting van de woning. De beslissing tot sluiting is later teruggedraaid. [geïntimeerde] heeft ook een huurachterstand, maar heeft een deel daarvan weer ingelopen. Mag Woonplus zich onder deze omstandigheden beroepen op ontbinding van de huurovereenkomst en de woning ontruimen?

Het hof beslist dat Woonplus in de omstandigheden van dit geval onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering om, vooruitlopend op een beslissing in de bodemprocedure, de huur te beëindigen. Daarbij zijn belangrijke omstandigheden dat de beslissing om de woning te sluiten is teruggedraaid door de bestuursrechter en [geïntimeerde] de huurachterstand aan het aflossen is.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 26 juni 2025, waarmee Woonplus in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 juni 2025;

de memorie van grieven van Woonplus, met bijlagen;

het tussenarrest van 19 augustus 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling gehouden op 28 oktober 2025 en de daarin vermelde stukken;

de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met bijlagen;

de incidentele conclusie tot het treffen van een voorlopige voorziening van Woonplus, met bijlage;

de memorie van antwoord in het incident van [geïntimeerde] , met bijlagen.

Op 10 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt.

3. Feitelijke achtergrond

[geïntimeerde] huurt sinds mei 2016 de woning gelegen aan het [adres] in Schiedam (hierna: de woning) van Woonplus.

Op 11 februari 2025 is de woning doorzocht door de politie, waarbij een handelshoeveelheid (mogelijk) verdovende middelen en (in de kelderbox) een doorgeladen wapen zijn gevonden. Dat heeft ertoe geleid dat de burgemeester van de gemeente Schiedam (hierna: de Gemeente) de woning op 11 februari 2025 op basis van een mondeling besluit met spoed twee weken heeft gesloten.

Op 19 februari 2025 is het bestuursrechtelijk besluit tot sluiting van de woning op schrift gesteld. Daarbij heeft de Gemeente [geïntimeerde] ook medegedeeld voornemens te zijn de woning voor twaalf maanden gesloten te houden.

[geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt bij de Gemeente tegen de sluiting en heeft op 21 februari 2025 zijn zienswijze ingediend. Op 20 februari 2025 heeft [geïntimeerde] de voorzieningenrechter verzocht om de sluiting op te heffen totdat op zijn bezwaarschrift is beslist.

Op 24 februari 2025 heeft de Gemeente besloten om de duur van de sluiting bij te stellen tot drie maanden (in plaats van de eerder bepaalde twaalf maanden).

Op 3 maart 2025 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam een verzoek tot schorsing van het besluit tot sluiting van de woning ter zitting behandeld. Omdat de duur van de spoedsluiting (twee weken) inmiddels was verstreken, heeft [geïntimeerde] de vordering gewijzigd door de schorsing van het besluit van 24 februari 2025 te vorderen.

Op 5 maart 2025 is Woonplus tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan.

Bij voorlopige voorziening van 6 maart 2025 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam het besluit tot sluiting van de woning geschorst. Dragend voor die beslissing was het vermoeden dat [geïntimeerde] slachtoffer was geworden van uitbuiting door criminelen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] de woning weer in gebruik genomen.

De bezwaarschriftencommissie van de Gemeente heeft in de bezwaarschriftprocedure geadviseerd tot herroeping van het besluit tot spoedsluiting. Deze commissie baseerde dat advies op een belangenafweging. Daarbij overwoog de commissie – kort samengevat – dat er voldoende aanwijzingen waren dat [geïntimeerde] onder dwang en intimidatie van derden de gevonden drugs en het wapen in zijn woning beschikbaar had.

Op 11 september 2025 heeft de Gemeente het advies van de bezwaarschriftencommissie gevolgd en het besluit van 24 februari 2025 tot sluiting van de woning herroepen.

4. Procedure bij de rechtbank

Woonplus heeft [geïntimeerde] gedagvaard en – kort samengevat – gevorderd dat de voorzieningenrechter [geïntimeerde] veroordeelt:A. om de woning te ontruimen;B. tot betaling van de achterstallige huur à € 5.750,96;C. tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 762,62 per maand voor de bewoning van de woning;D. tot betaling van een voorschot op schadevergoeding van € 2.811,73;en hem veroordeelt in de proceskosten.

Woonplus legt aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Zij was daartoe gerechtigd op grond van de burgemeestersluiting. [geïntimeerde] heeft overlast in de buurt veroorzaakt doordat zijn woning werd gebruikt voor de handel in verdovende middelen. Hij heeft ook een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan. Daardoor is het, subsidiair, aannemelijk dat de rechter de huurovereenkomst zal ontbinden als de buitengerechtelijke ontbinding in rechte geen stand zou houden. Onder deze omstandigheden heeft zij een spoedeisend belang bij de ontruiming. Tot slot heeft de politie-inval schade aan de woning gebracht, die [geïntimeerde] aan Woonplus dient te vergoeden.

[geïntimeerde] bestrijdt dat Woonplus gerechtigd was tot een buitengerechtelijke ontbinding, omdat de sluiting is herroepen door de Gemeente. Hij is slachtoffer geworden van uitbuiting, waarbij hij is gedwongen tot het laten gebruiken van zijn woning door drugscriminelen. Hij veroorzaakt zelf geen overlast, probeert serieus zijn financiële situatie te verbeteren en heeft de huurachterstand al substantieel ingelopen. [geïntimeerde] is niet aansprakelijk voor de schade aan de woning. Hij is afhankelijk van een scootmobiel, waarvoor hij deze woning nodig heeft omdat die daarvoor is aangepast.

De voorzieningenrechter heeft de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 5.750,96 toegewezen, de vorderingen voor het overige afgewezen en de proceskosten gecompenseerd.

5. Vorderingen in hoger beroep

Woonplus is in hoger beroep gekomen van het vonnis en vordert dat het hof haar vordering alsnog volledig toewijst.

Kort gezegd zien de bezwaren van Woonplus tegen het vonnis op het volgende: door de buitengerechtelijke ontbinding is de huurovereenkomst geëindigd, zodat [geïntimeerde] de woning dient te ontruimen. De buitengerechtelijke ontbinding is rechtsgeldig. [geïntimeerde] is geen slachtoffer, maar heeft willens en wetens zijn woning gebruikt voor de handel in harddrugs. De ontruiming is subsidiair gebaseerd op een ontbinding op grond van niet-nakoming van de verplichting tot betaling van huur. [geïntimeerde] heeft een aanzienlijke huurachterstand. Vooruitlopend op een gerechtelijke ontbinding vanwege de huurachterstand heeft Woonplus recht op en een spoedeisend belang bij de ontruiming. De gevorderde gebruiksvergoeding, schadevergoeding en proceskostenveroordeling zijn ook ten onrechte afgewezen.

Woonplus heeft bij incidentele conclusie als provisionele voorziening ex artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) gevorderd dat [geïntimeerde] de woning ontruimt totdat in de hoofdzaak zal zijn beslist, met machtiging aan Woonplus om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op zijn kosten en hem te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurbetalingen en toekomstige gebruiksvergoedingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in het incident.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd in de hoofdzaak en het incident.

6. Beoordeling in hoger beroep

Provisionele voorziening

Woonplus heeft de provisionele vordering ingesteld ter verkrijging van een voorlopige maatregel hangende een eindarrest in dit hoger beroep. Nu het onderhavige arrest in de hoofdzaak een eindarrest is, heeft Woonplus geen belang meer bij haar provisionele vordering. De provisionele vordering wordt daarom afgewezen.

Buitengerechtelijke ontbinding?

De vraag of Woonplus de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst kan baseren op het spoedbesluit tot sluiting na afloop van de werkingsduur daarvan, kan in het midden blijven. Voor zover dat al kan, kan Woonplus zich daar in de omstandigheden van dit geval niet met succes op beroepen. De redenen daarvoor zijn de volgende.

Artikel 7:231 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) staat in beginsel niet toe om de huur van een woning buitengerechtelijk te ontbinden. De mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding is, ook als geen sprake is van een tekortkoming aan de kant van de huurder, in het tweede lid van dat artikel in een beperkt aantal gevallen toegelaten, waaronder een burgemeestersluiting op grond van artikel 13b Opiumwet. Artikel 7:231 BW is van dwingend recht, ter bescherming van de rechten van de huurder.

De woning is gesloten door een mondeling spoedbesluit op 11 februari 2025 voor de duur van twee weken. Dat besluit is pas op 19 februari 2025 op schrift gesteld. Pas na ontvangst van de schriftelijke uitwerking kon [geïntimeerde] bezwaar aantekenen tegen dat besluit en schorsing van de sluiting vorderen, wat hij ook onmiddellijk heeft gedaan. Ruim twee weken later, op 5 maart 2025, is Woonplus overgegaan tot buitengerechtelijke ontbinding. Dat was een dag voor de beslissing van de voorzieningenrechter tot schorsing van het besluit van 24 februari 2025 tot sluiting voor de duur van drie maanden. Door die schorsing kreeg [geïntimeerde] de sleutels van de woning terug. Uiteindelijk is het besluit van 24 februari 2025 definitief herroepen door Gemeente.

Het uitzonderingskarakter van de mogelijkheid om buitengerechtelijk te ontbinden brengt mee dat een beroep op de uitzondering in artikel 7:231 lid 2 BW onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Woonplus heeft de ontbinding gebaseerd op een mondeling spoedbesluit dat op de dag van de politie-inval en zonder wederhoor is genomen. Dat besluit is niet geschorst of vernietigd, maar dat hangt samen met het feit dat het pas een week later op schrift is gesteld. Pas op dat moment kon [geïntimeerde] – in de praktijk – in bezwaar gaan en een voorlopige voorziening vragen bij de bestuursrechter. Alle juridische mogelijkheden voor herroeping en/of schorsing konden daardoor niet voor het einde van de werkingsduur van dat besluit op 25 februari 2025 tot een beslissing leiden, zodat [geïntimeerde] zijn bezwaren en schorsingsverzoek daartegen heeft ingetrokken. Zijn bezwaren en schorsingsverzoek zijn echter wel succesvol geweest tegen het vervolgbesluit tot sluiting van de woning van 24 februari 2025, dat op dezelfde gronden is genomen als het mondelinge spoedbesluit. Daaruit volgt dat er ook voor het spoedbesluit onvoldoende grond was. Het zou een onaanvaardbaar verstrekkend gevolg zijn als de sluiting wel geschorst en herroepen kan worden waardoor [geïntimeerde] naar de woning kon terugkeren, maar hij op basis van dat achteraf onterecht gebleken besluit toch voorgoed zijn woning zou verliezen.

Het betoog van Woonplus dat [geïntimeerde] zelf ook actief handelde in verdovende middelen en Woonplus een zero tolerance-beleid voert, maakt het voorgaande niet anders. Handelen in strijd met de Opiumwet is in zijn algemeenheid niet voldoende om buitengerechtelijke ontbinding mogelijk te maken. Dat is slechts het geval in de specifieke gevallen die zijn opgesomd in artikel 7:231 lid 2 BW.

Huurachterstand

Woonplus baseert haar ontruimingsvordering subsidiair op een door haar in de toekomst te vorderen gerechtelijke ontbinding in verband met het niet nakomen van de verplichting tot betaling van huur door [geïntimeerde] . Vooruitlopend daarop vordert zij alvast de ontruiming. Het hof zal eerst nagaan in hoeverre aannemelijk is dat de rechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden, om vervolgens de belangen van partijen bij een voorlopige voorziening te wegen.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat de huur niet tijdig is betaald, dient de rechter te beoordelen of er omstandigheden zijn die meebrengen dat deze tekortkoming door de huurder van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. Deze afweging vindt plaats aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten en bijvoorbeeld het bestaan van een voor de schuldenaar minder bezwaarlijke mogelijkheid van redres. Op voorhand kan niet aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, worden toegekend.

Het hof gaat er met de voorzieningenrechter vanuit dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, omdat [geïntimeerde] tegen dat oordeel van de voorzieningenrechter niet (incidenteel) in beroep is gekomen. Ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg bestond er dus een huurachterstand van meer dan drie maanden. [geïntimeerde] heeft inmiddels echter een aanzienlijk deel van die huurachterstand ingelopen. Was die achterstand ten tijde van het vonnis nog € 5.750,96, inmiddels is de huurachterstand beperkt tot € 1.981,83. Dat is een substantiële vermindering. De huidige huurachterstand komt neer op circa 2,5 maand huur.

De stelling van Woonplus dat [geïntimeerde] de lopende huurverplichtingen ook niet nakomt, is door [geïntimeerde] ter zitting gemotiveerd betwist. Woonplus baseert haar stelling op een overzicht van 5 februari 2026. Nu Woonplus voorafgaand aan de zitting geen actueel overzicht heeft overgelegd van de huurbetalingen, kan in het licht van die betwisting niet worden uitgegaan van de juistheid van haar stelling.

In 2018 heeft Woonplus de huurovereenkomst al eens ontbonden vanwege achterstallige huur. De huurovereenkomst is toen toch voortgezet omdat [geïntimeerde] na een moratorium schuldhulpverlening heeft gekregen en een bewindvoerder zijn financiële situatie weer op orde heeft gebracht. Deze omstandigheid weegt in het voordeel van Woonplus mee.

Bij de vraag of de tekortkomingen van [geïntimeerde] ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, speelt het feit dat er vanuit de woning van [geïntimeerde] in verdovende middelen werd gehandeld ook mee. Dat [geïntimeerde] volgens de bestuursrechter zelf als slachtoffer moet worden gezien, zal bij de beoordeling ook betrokken worden.

Al deze omstandigheden afwegend, acht het hof de kans dat de kantonrechter over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst kleiner dan dat de kantonrechter dat niet doet. Een beslissing in een bodemprocedure zal echter mede afhangen van de vraag of [geïntimeerde] de huurachterstand nog verder zal aflossen en zijn lopende huurverplichtingen blijft nakomen.

Verdere belangenafweging

Op dit moment wordt de woning door [geïntimeerde] bewoond. Woonplus heeft geen recente klachten van omwonenden overgelegd in deze procedure. De klachten waarop zij zich beroept dateren uit 2023 en 2024. Dat er op dit moment sprake is van overlast door [geïntimeerde] is dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.

[geïntimeerde] is afhankelijk van zijn scootmobiel. Het feit dat hij korte afstanden kan lopen, betekent nog niet dat er geen medische noodzaak is voor zijn gebruik van een scootmobiel. Het hof gaat er daarom vanuit dat hij een woning nodig heeft die geschikt is voor gebruik en stalling van zijn scootmobiel. De woning voldoet aan dat vereiste, zodat deze woning in het bijzonder geschikt is voor [geïntimeerde] en andere woningen dat veelal (nog) niet zijn. Daarom heeft [geïntimeerde] een bijzonder belang om de huur van de woning voort te zetten.

Woonplus verwijt [geïntimeerde] ook dat hij zich nog niet heeft ingeschreven voor vervangende woonruimte bij Woonnet Rijnmond. Ter zitting heeft [geïntimeerde] gemotiveerd gesteld dat hij zich wel als woningzoekende heeft ingeschreven, maar bij twee woningbouwverenigingen in Gelderland, wat verklaart dat die inschrijvingen niet zichtbaar zijn op Woonnet Rijnmond. Dat [geïntimeerde] niets doet om andere woonruimte te vinden, lijkt dus niet juist.

Woonplus had de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst al lang kunnen instellen bij de kantonrechter. Dat had waarschijnlijk net zo snel tot een beslissing geleid in een bodemprocedure als dit kort geding. Onduidelijk is waarom zij dat nog niet heeft gedaan.

Een afweging van al deze belangen brengt, mede in het licht van de hiervoor beschreven kans dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, mee dat Woonplus geen voldoende belang heeft bij de gevraagde voorziening tot ontruiming van de woning, vooruitlopend op een bodemprocedure.

Betaling lopende (huur-)verplichtingen

Uit hetgeen hiervoor is overwogen (zie met name 6.10), volgt dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] de lopende huurtermijnen, die door Woonplus worden aangemerkt als gebruiksvergoeding, niet voldoet. Gelet daarop is er ook geen aanleiding voor een veroordeling tot betaling daarvan bij wijze van voorlopige voorziening.

Voorschot op schadevergoeding

Woonplus heeft ook onvoldoende gemotiveerd welk spoedeisend belang zij heeft bij het door haar gevorderde voorschot op schadevergoeding. De door haar gestelde precedentwerking van het herstel van schade waarvoor [geïntimeerde] verantwoordelijk is, is geen omstandigheid die meebrengt dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat het hoger beroep van Woonplus niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 juni 2025 bekrachtigen.

Het hof zal Woonplus als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep (inclusief nakosten) in de hoofdzaak en het incident.

Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep (in de hoofdzaak en het incident) aan de zijde van [geïntimeerde] op:griffierecht € 362,-salaris advocaat € 3.870,- (3 punten × tarief II à € 1.290,-)nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal € 4.421,-

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 5 juni 2025 [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen. Tegen die veroordeling en tegen de beslissing om de proceskosten te compenseren is geen hoger beroep ingesteld. Gelet daarop is er geen grond om de beslissing tot compensatie van kosten in dat vonnis te vernietigen.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 5 juni 2025;

veroordeelt Woonplus in de kosten van de procedure in hoger beroep in de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 4.421,-;

bepaalt dat als Woonplus niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, Woonplus de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft;

wijst af wat in hoger beroep, in de hoofdzaak en het incident, meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door F.M. Bus, mr. Th.G. Lautenbach en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026 in aanwezigheid van de griffier.