ECLI:NL:GHDHA:2026:2751

1. De zaak in het kort

[appellante] heeft in 2020 een pand gekocht van [geïntimeerde] . Afgesproken was dat de levering zou plaatsvinden op 31 december 2020 na storting van de koopsom. [appellante] heeft echter niet betaald en niet afgenomen. [geïntimeerde] stelt dat dit een tekortkoming is en wil dat de rechter beslist dat hij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dat [appellante] de contractueel overeengekomen boete van € 60.000,- moet betalen. [appellante] voert als verweer aan dat [geïntimeerde] haar in de situatie heeft gebracht dat zij niet kon nakomen, en dat [geïntimeerde] bovendien van haar niet-nakoming heeft geprofiteerd.

Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat [appellante] tekortgeschoten is, dat [geïntimeerde] de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dat [appellante] in beginsel een boete aan [geïntimeerde] is verschuldigd. Ook is het hof het met de rechtbank eens dat de boete gematigd moet worden. Het hof acht echter wel een hoger boetebedrag dan de rechtbank heeft aangenomen op zijn plaats.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 27 mei 2024, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het eindvonnis van de rechtbank Den Haag van 28 februari 2024;

het arrest van dit hof van 22 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);

de memorie van grieven van [appellante] ;

de memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel van [geïntimeerde] , met bijlagen;

de memorie van antwoord in incidenteel appel van [appellante] .

3. Feitelijke achtergrond

Eind november/begin december 2020 zijn [geïntimeerde] (vertegenwoordigd door zijn gevolmachtigde [gevolmachtigde geïntimeerde] ; hierna: [gevolmachtigde geïntimeerde] ) en [appellante] (vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger appellante] , de partner van mevrouw [betrokkene] , middellijk bestuurder van [appellante] ; hierna: [vertegenwoordiger appellante] , respectievelijk [betrokkene] ) overeengekomen dat [appellante] het pand (met 13 appartementen) aan het [adres] in Den Haag (hierna: het pand) van [geïntimeerde] zou kopen voor € 1.375.000,-. [appellante] heeft daarbij een ontbindende voorwaarde bedongen inhoudende dat zij nog zou kunnen afzien van de koop als een uit te voeren due diligence-onderzoek daartoe aanleiding zou geven. [appellante] heeft deze ontbindende voorwaarde ingeroepen op 12 december 2020 [hof: in het vonnis staat 2023, maar uit de stukken, onder meer de inleidende dagvaarding, onder 17, blijkt dat dit een vergissing is en dat het 2020 moet zijn].

Op 30 december 2020 ontving [geïntimeerde] van een andere partij een bod van € 1.200.000,- op het pand onder de voorwaarde dat de overdracht op 31 december 2020 zou kunnen plaatsvinden. Dit laatste hield verband met een stijging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. [gevolmachtigde geïntimeerde] heeft namens [geïntimeerde] vanwege de onder 3.1 geschetste voorgeschiedenis dezelfde dag contact opgenomen met [vertegenwoordiger appellante] en aan [appellante] het aanbod gedaan het pand voor dat bedrag (€ 1.200.000,-) en onder dezelfde voorwaarde te kopen.

[vertegenwoordiger appellante] heeft vervolgens zijn broer [naam 1] , bestuurder van Stopro Investment B.V. (hierna: Stopro), benaderd met het oogmerk Stopro bij de koop te betrekken (in verband met de financiering). [vertegenwoordiger appellante] heeft [gevolmachtigde geïntimeerde] op 30 december 2020 medegedeeld dat prijs en leveringsdatum akkoord waren en dat zowel [appellante] als Stopro als koper zou optreden.

In de avond van 30 december 2020 heeft [mede-bestuurder Stopro] , zelfstandig bevoegd mede-bestuurder van Stopro (hierna: [mede-bestuurder Stopro] ), een schriftelijke koopbevestiging (hierna: de koopbevestiging of koopovereenkomst) aan [vertegenwoordiger appellante] gezonden. [vertegenwoordiger appellante] heeft deze vervolgens doorgezonden aan [gevolmachtigde geïntimeerde] . [gevolmachtigde geïntimeerde] heeft namens [geïntimeerde] akkoord gegeven op de koopbevestiging en deze aan notaris mr. [notaris] (hierna: notaris [notaris] of de notaris) in Delft gezonden.

Afgesproken is dat de volgende dag op het kantoor van notaris [notaris] de benodigde volmachten en de koopbevestiging zouden worden getekend, waarna het transport zou plaatsvinden.

Van de koopbevestiging maakt het volgende boetebeding deel uit:

“Nakoming

Koper en Verkoper komen overeen dat indien een der partijen zijn verplichting voortvloeiende uit hoofde van deze koopovereenkomst slechts gedeeltelijk of niet nakomt, hij aan de wederpartij een boete verbeurt van minimaal 10% van de koopsom, onverminderd het recht van deze partij om nakoming, ontbinding, dan wel schadevergoeding te vorderen.”

[mede-bestuurder Stopro] heeft op 31 december 2020 om ongeveer half negen ’s ochtends een koopovereenkomst aan notaris [notaris] gestuurd waarin is vastgelegd dat Stopro en [appellante] het pand aan de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) en diens vennootschap MediCor Real Estate B.V. (hierna: MediCor) verkopen voor een bedrag van € 1.465.000,-. Vlak erna heeft [betrokkene] op het notariskantoor namens [appellante] de beide koopovereenkomsten getekend, en de volmachten waarmee de transporten zouden kunnen plaatsvinden. Hierna is [betrokkene] naar huis gegaan zonder de andere partijen te hebben gezien.

[geïntimeerde] en zijn echtgenote hebben dezelfde dag op het kantoor van notaris [notaris] de koopbevestiging getekend.

Notaris [notaris] heeft [naam 2] , die min of meer tegelijkertijd op het notariskantoor verscheen als [geïntimeerde] en zijn echtgenote, gewezen op het prijsverschil tussen de onder 3.3 en 3.7 bedoelde transacties en vragen gesteld met het oog op de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). [naam 2] gaf te kennen dat hij, nu hij op de hoogte was gekomen van het prijsverschil, niet meer tegen de met [appellante] en Stopro overeengekomen koopprijs wilde afnemen. Nadat er contact was geweest tussen de notaris en [mede-bestuurder Stopro] is getracht te komen tot een aangepaste overeenkomst tussen [appellante] en Stopro enerzijds en (de vennootschap van) [naam 2] anderzijds, maar dat is niet gelukt.

[appellante] en Stopro hebben de met [geïntimeerde] overeengekomen koopsom op 31 december 2020 niet gestort.

[geïntimeerde] heeft er op 31 december 2020 per email bij [appellante] en Stopro op aangedrongen om diezelfde dag nog af te nemen. In deze email staat onder meer het volgende:

“Beste allen,

Ik kijk met grote en stijgende verbazing naar de ontwikkelingen rond de verkoop van mijn panden. Nooit en te nimmer is er een voorbehoud gemaakt dat jullie zouden doorleveren aan een derde. Ik wist daar tot vanmorgen, toen ik bij de notaris was om de volmacht te tekenen, niet vanaf. Ik (…) sta daar ook buiten.

Het was heel opmerkelijk en slecht gekozen qua timing dat de derde koper (de huisarts) er op hetzelfde moment was als mijn vrouw en ik en dat er dan nota bene op vrijwel hetzelfde moment een overeenkomst bij de notaris binnenrolt tussen jullie en de koper, waarbij er een dermate prijsverschil in zit dat de notaris dat beroepsmatig niet zo één twee drie kan doen.

Ik kan het natuurlijk ook niet helpen dat de derde koper verneemt dat ik lever voor 1.2 mio euro en dat jullie, wellicht hoe legitiem dan ook, een forse opslag nemen. (…)

Met andere woorden: don't blame me dat jullie een dispuut hebben met jullie koper en dat kennelijk niet uitgelegd en opgelost krijgen.

Ik wens gewoon nakoming van onze overeenkomst en dat het o/g alsnog vandaag wordt getransporteerd conform afspraak.

Dat jullie koper vanmorgen vernam dat ik voor 1,2 mio verkoop doet daaraan niets af. Jullie hebben kennelijk ook een overeenkomst met jullie koper en het is aan jullie om daarvan nakoming te vorderen. Omgekeerd zouden jullie dat ook van mij vergen.

Ik zie dus graag dat een en ander snel met de notaris wordt kortgesloten en dat er vandaag kan worden getransporteerd.”

[appellante] en Stopro hebben geen gehoor gegeven aan deze aanmaning en hebben niet meegewerkt aan de overdracht van het pand, niet op 31 december 2020, en ook niet later.

Op 2 januari 2021 hebben [geïntimeerde] en MediCor schriftelijk overeenstemming bereikt over de aankoop van het pand door MediCor tegen een bedrag van € 1.250.000,-. In een addendum van 8 januari 2021 is opgenomen dat [geïntimeerde] en MediCor deze overeenkomst hebben gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de overeenkomst tussen [geïntimeerde] enerzijds en [appellante] en Stopro anderzijds wordt ontbonden en dat deze voorwaarde uiterlijk op 1 maart 2021 in vervulling moet zijn gegaan, bij gebreke waarvan de overeenkomst tussen [geïntimeerde] en MediCor definitief niet tot stand komt. Ook is in dit addendum opgenomen dat de levering niet zal plaatsvinden voordat de opschortende voorwaarde in vervulling is gegaan.

Bij brief van 8 februari 2021 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst met [appellante] en Stopro buitengerechtelijk ontbonden.

Bij brief van 5 maart 2021 heeft [geïntimeerde] bij [appellante] aanspraak gemaakt op betaling van een boete van € 60.000,- (de helft van de in totaal volgens hem verschuldigde boete van € 120.000,-, zijnde 10% van de koopsom). Kort daarvoor had [geïntimeerde] bij Stopro al aanspraak gemaakt op een zelfde bedrag aan boete. [appellante] en Stopro hebben voorafgaand aan de procedure niets betaald.

Op 25 maart 2021 heeft [geïntimeerde] het pand overgedragen aan MediCor tegen een koopprijs van € 1.250.000,-.

[geïntimeerde] heeft niet alleen [appellante] gedagvaard, maar ook Stropro. De zaak tegen Stopro is in eerste aanleg in een schikking geëindigd. Stopro heeft een bedrag van € 15.000,- aan [geïntimeerde] betaald ter zake van de boete. Het bestreden vonnis is dus alleen tussen [geïntimeerde] en [appellante] gewezen en ook in hoger beroep gaat het alleen om deze twee partijen.

4. Procedure bij de rechtbank

[geïntimeerde] heeft [appellante] gedagvaard en gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

voor recht verklaart dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden;

[appellante] zal veroordelen tot het betalen van de contractuele boete van € 60.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding; en

[appellante] zal veroordelen in de (na)kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis.

[geïntimeerde] legt aan die vorderingen ten grondslag dat [appellante] tekortgeschoten is in haar verplichting tot afname van het pand en betaling van de koopprijs. Volgens [geïntimeerde] heeft hij daarom de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden en is [appellante] een boete van € 60.000,- aan hem verschuldigd.

[appellante] heeft verweer gevoerd. Zij heeft onder meer aangevoerd dat juist [geïntimeerde] tekortgeschoten is door al op 31 december 2020 mondeling met [naam 2] af te spreken dat deze het pand van hem zou kopen voor twee ton minder dan afgesproken met [appellante] en Stopro.

De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante] inderdaad tekortgeschoten is in de nakoming van de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst en dat [geïntimeerde] daarom de koopovereenkomst mocht ontbinden. De gevorderde verklaring voor recht heeft de rechtbank toegewezen. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerde] in beginsel aanspraak kan maken op betaling van de boete, maar dat er aanleiding bestaat om die boete flink te matigen. De rechtbank heeft [appellante] veroordeeld tot betaling van een boete van € 15.000,-, plus rente vanaf 23 mei 2023 (datum dagvaarding). De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd.

5. Vorderingen in hoger beroep

[appellante] is in hoger beroep gekomen. Zij wil dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog geheel afwijst.

[appellante] heeft vier grieven (bezwaren) tegen het vonnis aangevoerd.

Met grief I en een deel van grief II handhaaft [appellante] haar stelling dat niet zij, maar [geïntimeerde] , tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. [geïntimeerde] heeft de overeenkomst ten onrechte ontbonden, want hij heeft zichzelf bewust in de positie gebracht (dan wel laten brengen) dat [appellante] niet meer kon nakomen, en heeft gebruikgemaakt van de handelingen van zijn eigen notaris. [geïntimeerde] wist dat [appellante] het pand van hem kocht om het weer door te verkopen. De notaris heeft zich ongepast en onrechtmatig gedragen door het prijsverschil tussen de beide transacties in een volle wachtruimte aan de orde te stellen en niet met partijen afzonderlijk te spreken. Doordat [geïntimeerde] nog dezelfde dag rechtstreeks met [naam 2] is gaan onderhandelen en het pand aan hem tegen een lagere prijs heeft verkocht, bestond er voor [appellante] geen mogelijkheid meer om [naam 2] tot nakoming van zijn verplichtingen jegens [appellante] te bewegen. Als de notaris al bereid zou zijn geweest het transport tussen [geïntimeerde] en [appellante] op 31 december 2020 af te wikkelen, waarover [geïntimeerde] niets heeft gesteld, dan is op zich juist dat [appellante] op die dag het pand had kunnen afnemen. Hierna was echter geen sprake meer geweest van een gelijkwaardige transactie tussen [appellante] en [naam 2] , vanwege de per 1 januari 2021 gestegen overdrachtsbelasting. [naam 2] had die ongetwijfeld willen afwentelen op [appellante] .

Grief II houdt verder ook de stelling in dat een beroep op het boetebeding onder de hierboven genoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Met grief III voert [appellante] aan dat de boete tot nihil moet worden gematigd. [appellante] verwijst naar haar grieven I en II en voert verder aan dat [geïntimeerde] heeft geprofiteerd van de tekortkoming van [appellante] en dat [geïntimeerde] in strijd met artikel 21 Rv in de dagvaarding geen melding heeft gemaakt van de door hem met [naam 2] gesloten koopovereenkomst.

Grief IV luidt dat de proceskosten ten onrechte zijn gecompenseerd. Volgens [appellante] moet [geïntimeerde] in de kosten worden veroordeeld.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel verweer gevoerd. In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen de matiging van de boete (incidentele grief 1) en tegen de compensatie van de proceskosten (incidentele grief 2). Verder heeft hij zijn vordering onder 2) gewijzigd wat betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente: hij vordert nu wettelijke rente over het boetebedrag van € 60.000,- met ingang van 13 maart 2021 (incidentele grief 3). Hij voert daartoe aan dat hij [appellante] op 5 maart 2021 heeft gesommeerd om de boete binnen zeven dagen te betalen en dat [appellante] daaraan niet heeft voldaan, zodat [appellante] toen in verzuim is geraakt.

6. Beoordeling in hoger beroep

Tekortkoming [appellante] en rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding door [geïntimeerde]

Vaststaat dat [appellante] het pand niet op 31 december 2020 heeft afgenomen zoals vastgelegd in de koopovereenkomst met [geïntimeerde] , en dat zij de afgesproken koopsom niet heeft betaald. Dit is wel degelijk een tekortkoming van [appellante] ; de verweren van [appellante] slagen niet om de volgende redenen.

Voorop staat dat niet gesteld of gebleken is dat [appellante] ten opzichte van [geïntimeerde] heeft bedongen dat als [naam 2] op 31 december 2020 niet zou willen afnemen van [appellante] , dit zou meebrengen dat [appellante] haar verplichtingen jegens [geïntimeerde] ook niet meer zou hoeven nakomen. De schriftelijke overeenkomst bevat niet zo’n beding en [appellante] heeft ook niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zo’n voorbehoud wel mondeling is afgesproken, althans dat [appellante] daarvan uitging en dat zij redelijkerwijs mocht aannemen dat [geïntimeerde] dat begreep én daarmee akkoord ging. Op zich is juist dat uit het overgelegde transcript van een telefoongesprek tussen [vertegenwoordiger appellante] en [gevolmachtigde geïntimeerde] blijkt dat [gevolmachtigde geïntimeerde] wist dat het de bedoeling was van [appellante] om het pand niet zelf te houden, maar door te verkopen. Ook is juist dat deze kennis in beginsel kan worden toegerekend aan achterman [geïntimeerde] . Daarmee staat echter nog niet vast dat [gevolmachtigde geïntimeerde] / [geïntimeerde] wist dat [appellante] dezelfde dag wilde doorleveren. Integendeel, [gevolmachtigde geïntimeerde] betwist dat juist in datzelfde telefoongesprek. Dat doorlevering dezelfde dag voordeliger zou zijn vanwege de stijging van de overdrachtsbelasting met ingang van 1 januari 2021 is ook niet voldoende om die wetenschap aan te nemen. Bovendien zou die enkele wetenschap evenmin voldoende zijn om aan te nemen dat [appellante] niet meer zou hoeven na te komen als de doorlevering op dezelfde dag niet zou lukken. Zoals hierboven is overwogen is zo’n voorbehoud niet gemaakt. Dit had wel op de weg van [appellante] gelegen als zij zekerheid wilde hebben, en dat geldt nog sterker nu [appellante] een zakelijke partij is (die de koopovereenkomst bovendien zelf heeft laten opstellen). Overigens heeft [geïntimeerde] onweersproken aangevoerd dat hij ook niet akkoord zou zijn gegaan met zo’n voorbehoud omdat hij een andere kandidaat had die op 31 december 2020 tegen dezelfde prijs had willen afnemen zonder dit soort voorwaarden.

Het hof gaat ook niet mee in de stelling van [appellante] dat het juist [geïntimeerde] is die is tekortgeschoten door de situatie te creëren waarin [naam 2] op 31 december 2020 niet meer wilde meewerken aan doorlevering van het pand aan hem. Voor zover [appellante] stelt dat [geïntimeerde] het haar daardoor onmogelijk heeft gemaakt om na te komen, geldt dat de nakoming door [appellante] jegens [geïntimeerde] niet afhankelijk was van de doorgang van de transactie tussen [appellante] en [naam 2] (zie hierboven onder 6.2). Voor zover [appellante] bedoelt te stellen dat [geïntimeerde] onder die omstandigheden in redelijkheid geen nakoming van haar mocht verlangen, volgt het hof [appellante] daarin evenmin.

Net als de rechtbank acht het hof aannemelijk dat het gebrek aan bereidheid van [naam 2] om na te komen eerst en vooral het gevolg is geweest van (de mededelingen van de notaris over) het grote prijsverschil tussen beide transacties. Voor zover [appellante] met haar opmerking over een “volle wachtruimte” suggereert dat de notaris dit prijsverschil heeft genoemd in aanwezigheid van buitenstaanders, is dat niet juist. [geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd dat alleen bij de beide transacties betrokken personen hierbij aanwezig waren. In het licht van de Wwft is het begrijpelijk dat de notaris vragen stelde over dat grote verschil in koopprijs. Dit is dus ook niet onbehoorlijk of onrechtmatig, nog daargelaten dat het enkele feit dat [geïntimeerde] deze notaris naar voren had geschoven niet zonder meer betekent dat haar handelen aan hem zou kunnen worden toegerekend. Dat [naam 2] zijn verplichtingen jegens [appellante] niet meer wilde nakomen toen hij van het grote prijsverschil hoorde, ligt in de risicosfeer van [appellante] en betekende zoals hierboven overwogen niet dat zij daardoor werd ontslagen van haar verplichtingen jegens [geïntimeerde] . Het feit dat [geïntimeerde] zelf met [naam 2] in zee is gegaan, betekent dat evenmin.

Het zou onbehoorlijk zijn geweest als [geïntimeerde] nog dezelfde dag bij de notaris (mondeling) overeenstemming zou hebben bereikt met [naam 2] , hetgeen [geïntimeerde] uitdrukkelijk betwist, maar dit kan verder in het midden blijven. Ook op dat punt is het hof het eens met de rechtbank. Zoals immers uit de onder 3.11 geciteerde email blijkt, heeft [geïntimeerde] op 31 december 2020 [appellante] nog de gelegenheid gegeven te betalen en af te nemen, en daarop ook aangedrongen, maar heeft [appellante] aan deze aanmaning geen gehoor gegeven. [geïntimeerde] en MediCor hebben vervolgens op 2 januari 2021 hun afspraken schriftelijk vastgelegd en uit het addendum van 8 januari 2021 blijkt dat de afspraken tussen hen zijn gemaakt onder de opschortende voorwaarde dat de overeenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] (en Stopro) ontbonden zou worden. Dit ondersteunt het standpunt van [geïntimeerde] dat deze overeenkomst als ‘vangnet’ gold en dat [geïntimeerde] bereid en in staat was zijn verplichtingen jegens [appellante] na te komen en eerst heeft ingezet op doorgang van die transactie. Het is aannemelijk dat [naam 2] door de voorlopige afspraak met [geïntimeerde] nog minder genegen was om zich te houden aan zijn afspraken met [appellante] , maar dat neemt niet weg dat [appellante] hem wel aan die verplichtingen had kunnen houden, net zo goed als [geïntimeerde] dat deed jegens haar.

Dat de marge van [appellante] na 1 januari 2021 minder groot zou zijn geweest door de gestegen overdrachtsbelasting komt zoals gezegd voor risico van [appellante] , voor zover dat verschil al niet voor rekening van [naam 2] zou komen op basis van de tussen [appellante] en [naam 2] gemaakte afspraken. Wat die afspraken inhielden is niet duidelijk; er is ook geen schriftelijke overeenkomst overgelegd.

De twijfels van de notaris zagen op het prijsverschil tussen beide transacties. Er is geen reden om aan te nemen dat de notaris op 31 december 2020 niet had willen meewerken aan de levering van het pand door [geïntimeerde] aan [appellante] en Stopro als laatstgenoemden de koopsom zouden hebben gestort (hetgeen zij hebben nagelaten). Dat ook [geïntimeerde] daarvan uitging, blijkt uit zijn onder 3.11 genoemde email van 31 december 2020, waarin hij nog aandrong op afname diezelfde dag. [appellante] heeft overigens ook niet gesteld dat zij weliswaar bereid was die dag te betalen en af te nemen, ook al zou doorlevering niet mogelijk zijn, maar dat de notaris dit weigerde.

Elke tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de overeenkomst. Voor zover [appellante] met zijn hierboven besproken stellingen ook een beroep heeft willen doen op de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW, overweegt het hof dat dit beroep niet slaagt om dezelfde redenen als hiervoor weergegeven. Overigens is ook niet duidelijk wat [appellante] zou willen bereiken met haar verweer tegen de gevorderde verklaring voor recht dat de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden. Uit alles blijkt immers juist dat ook zij van haar contractuele verplichtingen bevrijd wilde zijn en (nog steeds) niet wilde betalen en afnemen. De gevorderde verklaring voor recht is dus terecht toegewezen.

Beroep op boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Matiging?

De tekortkoming van [appellante] geeft [geïntimeerde] in beginsel het recht om de contractueel overeengekomen boete te vorderen. [appellante] voert aan dat het beroep van [geïntimeerde] op het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de boete in elk geval moet worden gematigd tot nihil.

Volgens vaste rechtspraak kan slechts onder uitzonderlijke omstandigheden worden geconcludeerd dat een beroep op een in beginsel toepasselijk contractueel beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Terughoudendheid is op zijn plaats en dat geldt ook voor de vraag of de billijkheid eist dat een in beginsel verschuldigde contractuele boete moet worden gematigd als bedoeld in artikel 6:94 lid 1 BW.

Naar het oordeel van het hof gaat het te ver om het beroep op het boetebeding als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te beschouwen en [geïntimeerde] dit beroep daarmee geheel te ontzeggen. Een boete is bedoeld als prikkel tot nakoming. [appellante] is een zakelijke partij, die willens en wetens ervoor heeft gekozen om niet na te komen. Als onweersproken staat weliswaar vast dat de niet-nakoming door [appellante] in financieel opzicht uiteindelijk gunstig heeft uitgepakt voor [geïntimeerde] , maar van enige kwade trouw is het hof niet gebleken en het heeft [geïntimeerde] ook wel ‘gedoe’ opgeleverd, dit terwijl hij al een andere kandidaat-koper had en [appellante] eind december 2020 onverplicht opnieuw een kans heeft gegeven het pand te kopen. Bovendien is het in zekere zin ook in het voordeel van [appellante] dat [geïntimeerde] geen schade heeft geleden en feitelijk zelfs voordeel heeft gehad van haar niet-nakoming. Als dat anders zou zijn geweest, zou er weinig aanleiding zijn geweest om de boete te matigen.

Die aanleiding ziet het hof nu wel. Ook als wordt aangenomen dat [geïntimeerde] als gevolg van de tekortkoming van [appellante] kosten heeft moeten maken die hij anders niet zou hebben gemaakt en dat hij in zoverre dus schade heeft geleden, is niet in geschil dat [geïntimeerde] per saldo financieel goed is weggekomen vanwege de € 50.000,- hogere koopsom. Toewijzing van de bedongen boete zou in dit geval daarom tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Gelet op hetgeen onder 6.11 is overwogen acht het hof echter wel een hoger bedrag op zijn plaats dan de rechtbank. Het hof wijst een boete toe van € 25.000,-.

Schending artikel 21 Rv

De stelling van [appellante] dat [geïntimeerde] artikel 21 Rv heeft geschonden leidt niet tot een andere conclusie. Wat er ook zij van die schending, het niet geven van de verklaring voor recht is geen gevolgtrekking die het hof geraden acht en evenmin maakt het dat het hof een nog verdere matiging aangewezen acht.

Ingangsdatum wettelijke rente

Zoals hierboven weergegeven vordert [geïntimeerde] niet langer wettelijke rente over de boete met ingang van 23 mei 2023, de datum van de dagvaarding, maar met ingang van 13 maart 2021. Hij voert daartoe aan dat hij [appellante] op 5 maart 2021 heeft gesommeerd om de boete binnen zeven dagen te betalen en dat [appellante] daaraan niet heeft voldaan, zodat zij vanaf dat moment in verzuim was. Deze redenering komt het hof juist voor en [appellante] voert daartegen ook geen afzonderlijk verweer. Wel voert [appellante] aan (primair) dat geen boete verschuldigd is, althans (subsidiair) dat de boete tot nihil moet worden gematigd, zodat in beide gevallen geen rente verschuldigd kan zijn. Beide verweren zijn hierboven al verworpen. Verder voert [appellante] (meer subsidiair) aan dat ook het vorderen van rente met ingang van 13 maart 2021 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, op grond van dezelfde argumenten als hierboven al besproken.

Ook dat meer subsidiaire verweer heeft geen succes. Het hof heeft in de gang van zaken aanleiding gezien de boete te matigen, maar ziet onvoldoende grond om vanwege de omstandigheden van dit geval de ingangsdatum van de wettelijke rente aan te passen. Het hof zal de rente dus toewijzen met ingang van 13 maart 2021.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat de principale grieven I, II en III van [appellante] falen (de gevorderde verklaring voor recht is terecht toegewezen, [appellante] moet wel een boete betalen en de boete wordt niet verder gematigd). De incidentele grief 1 van [geïntimeerde] heeft wel deels succes (de boete is weliswaar terecht gematigd, maar het hof komt tot een hoger bedrag dan de rechtbank) en de incidentele grief 3 van [geïntimeerde] slaagt geheel (eerdere ingangsdatum wettelijke rente). Het hof is het eens met de beslissing van de rechtbank om de proceskosten in eerste aanleg te compenseren: partijen kregen in eerste instantie immers over en weer deels gelijk (kort gezegd: wel een boete maar matiging). Dit betekent dat de principale grief IV van [appellante] en de incidentele grief 2 van [geïntimeerde] ongegrond zijn. In hoger beroep krijgt [appellante] echter geheel ongelijk, en [geïntimeerde] juist grotendeels gelijk. Daarom ziet het hof aanleiding om [appellante] in hoger beroep in de proceskosten te veroordelen.

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] in hoger beroep op

griffierecht € 349,-

salaris advocaat € 3.528,- (1 punt × tarief IV + 50% voor incidenteel appel)

nakosten € 189,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 4.066,-

Voor de duidelijkheid zal het hof het hele vonnis vernietigen en opnieuw rechtdoen zoals hierna weergegeven.

7. Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 februari 2024;

en, opnieuw rechtdoende: