ECLI:NL:GHDHA:2026:2841

Procesverloop

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), naar de toestand op 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 459.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2023 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 51. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 143. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 1 april 2026 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft op 18 mei 2026 nadere stukken ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 mei 2026. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1987 gebouwde hoekwoning in [woonplaats] met een woonruimte van 104 m2, een vrijstaande berging/schuur van 7 m2, een dakkapel van 4 m2, een dakopbouw van 5 m2 en een aanbouw van 16 m2 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 174 m2.

De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verwezen naar het op 11 juni 2025 en door [naam taxateur 1] (taxateur) opgestelde waarderapport en de daarin opgenomen matrix. In deze matrix zijn voor de woning de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen alle op gemiddeld gesteld. Uit de matrix volgt een WOZ-waarde van de woning van € 459.000

De waarde van de woning is in de matrix bepaald door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] . Alle factoren van de woning zijn op gemiddeld (3) gesteld. De factoren kwaliteit en voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 2] zijn op bovengemiddeld (4) gesteld. De factoren onderhoud en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] zijn op bovengemiddeld gesteld. De factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 4] zijn op bovengemiddeld gesteld. Alle overige factoren van deze vergelijkingsobjecten zijn op gemiddeld gesteld.

Belanghebbende heeft een, gedagtekend op 4 februari 2025, WOZ-deskundigenrapport (het deskundigenrapport) en een matrix overgelegd. Het deskundigenrapport en de matrix zijn opgesteld door [naam taxateur 2] (taxateur) en bevatten drie naar de opvatting van belanghebbende met de woning vergelijkbare objecten, te weten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle te [woonplaats] . De factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn alle op 7 gesteld, met uitzondering van de factor ligging voor de grond bij de woning (factor 6) en de factor onderhoud van de vergelijkingsobjecten en de factor ligging van het vergelijkingsobject [adres 8] , die alle op 8 zijn gesteld. Belanghebbende heeft daarnaast op 7 mei 2025 luchtfoto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix van 4 februari 2025 en de vergelijkingsobjecten in de matrix van de Heffingsambtenaar van 11 juni 2025 overgelegd. Belanghebbende heeft op 7 mei 2025 voorts een 3d-foto van de woning en een kinderopvang overgelegd, alsmede een bouwbesluit betreffende de mate van isolatie, gekoppeld aan de bouwperiode.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft als volgt geoordeeld:

3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar haalt in zijn verweerschrift de verkoop van [adres 9] aan. Gelet op de verkoopdatum van dit object, meer dan twee jaar na de waardepeildatum, laat de rechtbank dit object buiten beschouwing. De rechtbank acht de overige door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de staat, het gebruiksoppervlakte, de bouwperiode en de grondoppervlakte, heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden.

4. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De door belanghebbende aangedragen objecten zijn van een andere bouwperiode en daarom minder goed vergelijkbaar met de woning. Belanghebbende voert aan dat bij de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] ten onrechte een aftrek heeft plaatsgevonden bij de herleiding in de matrix. De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling dat deze aftrek onterecht is, nu deze ertoe leidt dat het resultaat ervan een verhoging van de waardeonderdelen is.[1] De rechtbank laat daarom ook de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] buiten beschouwing. Anders dan belanghebbende stelt heeft bij [adres 2] geen aftrek plaatsgevonden voor een waterverdedigingswerk. De rechtbank is van oordeel dat [adres 2] voldoende vergelijkbaar is en dat dit vergelijkingsobject de

waarde van de woning onderbouwt.

5. Belanghebbende voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast die wordt veroorzaakt door het nabijgelegen kinderdagverblijf. Ter zitting heeft gemachtigde enerzijds gesteld dat belanghebbende geluidshinder ervaart en anderzijds dat het kinderdagverblijf niet over een buiten of speelplaats beschikt. De rechtbank acht op grond van hetgeen belanghebbende heeft gesteld en overgelegd niet voldoende aannemelijk dat het nabijgelegen kinderdagverblijf een waardedrukkend effect heeft op de woning.

6. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, primair wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 415.000, subsidiair wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 430.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding in bezwaar, beroep en hoger beroep.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Uit deze matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij is verwezen naar de opbrengsten behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

De gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in hetzelfde waardegebied en komen uit dezelfde bouwperiode. Voorts hebben de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] hebben een vergelijkbare grondoppervlakte. De data van de verkooptransacties zijn bovendien niet te ver van de waardepeildatum gelegen. De door belanghebbende gestelde omstandigheid dat bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] de kap van de objecten reeds begint vanaf de tweede woonlaag, waardoor de begane grond van deze objecten per saldo meer vierkante meters hebben dan de woning, wat daarvan ook zij, doet niet af aan de algehele vergelijkbaarheid van deze objecten voor wat betreft het waardegebied, de bouwperiode en de gebruiks- en grondoppervlakte. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen als richtsnoer dienen bij het bepalen van de waarde van de woning.

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar evenwel niet aan haar bewijslast voldaan. De Heffingsambtenaar heeft bij de herleiding van de waarde van de woning uit de matrix ten onrechte een aftrek voor het waterverdedigingswerk op de grondprijs van [adres 4] en [adres 3] in aanmerking genomen. Dit leidt in de berekeningsmethode van de Heffingsambtenaar tot een verhoging van de waarde van deze objecten en aldus tot een verhoging van de waarde van de woning. Tevens volgt uit de luchtfoto’s die belanghebbende heeft overgelegd dat deze objecten aan vaarwater met steigers en boten zijn gelegen. Uit de door belanghebbende overgelegde 3d-foto van de woning blijkt voorts dat de woning direct grenst aan een kinderdagverblijf. Met het op gemiddeld stellen van de ligging van deze vergelijkingsobjecten en de woning, is onvoldoende rekening gehouden met de verschillen in ligging.

Het Hof heeft de Heffingsambtenaar ter zitting bovendien voorgehouden dat gerede twijfel is ontstaan over de herleiding van de waarde van de woning uit de matrix, nu de prijs per vierkante meter na indexatie en na correctie voor de KOUDV-factoren van elk vergelijkingsobject in de matrix op exact hetzelfde bedrag uitkomt. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting desgevraagd onvoldoende inzicht verschaft in de totstandkoming van deze prijs van de vergelijkingsobjecten.

De Heffingsambtenaar heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Nu de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde van primair € 415.000 en subsidiair € 430.000 aannemelijk heeft gemaakt.

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde de vergelijkingsobjecten [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] aangedragen. De objecten hebben een bouwjaar van respectievelijk 1977, 1977 en 1966 en zijn derhalve gebouwd in een andere bouwperiode dan de periode waarin de woning is gebouwd (1987). Tevens wordt in aanmerking genomen dat de transactiedatum van [adres 8] ruim een jaar van de waardepeildatum is verwijderd. Naar het oordeel van het Hof kunnen deze objecten reeds hierom niet dienen als richtsnoer bij de bepaling van de waarde van de woning.

Nu partijen de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op € 440.000.

Slotsom

Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

Er is aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten, welke kosten wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand, op de voet van artikel 7:15, lid 2, en artikel 8:75, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, worden vastgesteld op € 1.600. Tussen partijen is niet in geschil dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 30a, lid 2, Wet WOZ. Dit betekent dat de proceskostenvergoeding voor de beroeps- en hogerberoepsfase op grond van artikel 30a Wet WOZ dient te worden vermenigvuldigd met factor 0,25 (1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 1 punt voor het beroepschrift bij de Rechtbank, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij de Rechtbank met een waarde per punt van € 934 x wegingsfactor 0,25 en 1 punt voor het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 666 x wegingsfactor 1).

Voorts dient de Heffingsambtenaar de door belanghebbende voor de behandeling in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van respectievelijk € 51 en € 143 te vergoeden.

Beslissing

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: