ECLI:NL:GHDHA:2026:300

1. De zaak in het kort

[geïntimeerde] huurt een woning van Woonfonds. De kantonrechter heeft ambtshalve geoordeeld dat de in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit heeft tot gevolg dat dit beding vernietigd moet worden en dat de huurprijs op het niveau van de aanvangshuurprijs is gebleven. In verband daarmee heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonfonds tot betaling van huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen.

Woonfonds is het hier niet mee eens en komt op tegen deze beslissing. Het hof geeft Woonfonds gelijk en wijst de vorderingen alsnog toe.

2. Procesverloop in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 28 februari 2025, waarmee Woonfonds in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 november 2024;

de memorie van grieven van Woonfonds, met bijlagen.

3. Feitelijke achtergrond

Woonfonds verhuurt sinds 11 november 2019 aan [geïntimeerde] de woning aan de [adres]. De aanvangshuur bedroeg € 995,- per maand.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van toepassing verklaard volgens het model d.d. 20 maart 2017 van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) (hierna: de algemene bepalingen).

Artikel 5.2 van de huurovereenkomst bepaalt, voor zover hier relevant:

“(…) de huurprijs [wordt] voor het eerst per 01-07-2020 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.”

Artikel 16 van de algemene bepalingen luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);”

Artikel 25.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt:

“In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”

Per brief van 3 juli 2023 heeft de deurwaarder namens Woonfonds aan [geïntimeerde] meegedeeld dat hij binnen veertien dagen vanaf de dag dat de brief bij hem is bezorgd de op dat moment bestaande huurachterstand van € 4.342,46 moet betalen. Daarbij is [geïntimeerde] ook meegedeeld dat als hij dat niet doet, de vordering zal worden verhoogd met buitengerechtelijke incassokosten van € 559,25 plus € 117,44 aan BTW.

4. Procedure bij de rechtbank

Woonfonds heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd:

ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis;

veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de huurachterstand van € 3.817,22, plus € 339,50 aan rente over dit bedrag, en verder te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.817,22 vanaf de dag van dagvaarding tot volledige voldoening;

veroordeling tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 559,25 plus € 117,44 aan BTW;

veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 1.153,34 per maand (te vermeerderen met de wettelijk toegestane huurverhoging), te rekenen vanaf 1 oktober 2024, zolang [geïntimeerde] de woning niet heeft ontruimd.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Woonfonds afgewezen en heeft haar in de proceskosten veroordeeld (aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op nul omdat hij niet was verschenen). De kantonrechter heeft overwogen dat het in artikel 5.2 van de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en daarom moet worden vernietigd. Dat betekent volgens de kantonrechter dat alle huurverhogingen zijn komen te vervallen en dat de huurprijs die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden. De kantonrechter overweegt dat uit de dagvaarding en de overgelegde specificaties wel blijkt dat de huurprijs gedurende de looptijd is verhoogd maar niet met welke bedragen, zodat niet kan worden vastgesteld in hoeverre, na vernietiging van het huurwijzigingsbeding van artikel 5.2, sprake is van een huurachterstand. De vorderingen tot betaling van de huurachterstand en tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen daarom niet worden toegewezen. De kantonrechter heeft ook geoordeeld dat artikel 25.2 van de algemene bepalingen, dat ziet op de buitengerechtelijke incassokosten, een oneerlijk beding is en daarom moet worden vernietigd.

5. Vordering in hoger beroep

Volgens Woonfonds kan het vonnis, na het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024, niet in stand blijven. Woonfonds stelt dat zij de huur alleen heeft verhoogd in lijn met de CPI-index, zonder extra opslag. Dat is toegestaan. Dat betekent dat [geïntimeerde] de in rekening gebrachte huurverhogingen moet voldoen. Inmiddels is de huurachterstand opgelopen tot € 16.014,40. Die achterstand moet [geïntimeerde] betalen en de vorderingen tot ontbinding en ontruiming moeten worden toegewezen. Woonfonds maakt er ook bezwaar tegen dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat artikel 25.2 een oneerlijk beding is. Volgens haar dient [geïntimeerde] buitengerechtelijke incassokosten te betalen.

Woonfonds eist dat het hof het vonnis vernietigt en haar vorderingen alsnog toewijst (met dien verstande dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 16.014,40 en daarnaast betaling van de huurprijs van € 1.153,34 voor iedere maand vanaf 1 mei 2025 tot en met de maand waarin [geïntimeerde] het gehuurde heeft ontruimd), met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

6. Beoordeling in hoger beroep

De Hoge Raad heeft in het arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) overwogen dat een contractuele huurverhogingsbepaling met een CPI-indexatie element en een opslag in een overeenkomst met een consument kan worden gesplitst in twee afzonderlijke bedingen: een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding op basis van de consumentenprijsindex (CPI), dat tot doel heeft geldontwaarding te compenseren, is als zodanig niet een oneerlijk beding in de zin van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG).

Woonfonds heeft aangevoerd dat zij de huur jaarlijks alleen heeft verhoogd aan de hand van het indexatiebeding en dat zij geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huur daarboven extra te verhogen aan de hand van het opslagbeding in art. 5.2 van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing heeft Woonfonds stukken overgelegd waarbij met de rekentool van het CBS de jaarlijkse toegestane huurverhogingen zijn berekend vanaf de aanvangshuur van € 995,-, overeenkomstig de CPI-index zoals omschreven in artikel 16 van de algemene bepalingen. Het hof constateert dat de per 1 juli 2022, 1 juli 2023 en 1 juli 2024 in rekening gebrachte huurprijzen van € 1.074,66, € 1.118,66 en respectievelijk € 1.153,34, inderdaad niet boven de bedragen van de rekentool uitkomen.

Nu is komen vast te staan dat Woonfonds niet meer dan de overeengekomen CPI indexering bij [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht en het indexatiebeding geen oneerlijk beding is, hoeft er geen correctie van de huurtermijnen plaats te vinden. [geïntimeerde] was verplicht om de door Woonfonds in rekening gebrachte huurtermijnen te betalen.

Op het moment van de dagvaarding in eerste aanleg was de huurachterstand € 3.817,22. Volgens Woonfonds is de huurachterstand (berekend tot en met april 2025) opgelopen tot € 16.014,40, met name doordat [geïntimeerde] de automatische incassobetalingen steeds weer terugboekt op zijn eigen rekening. Woonfonds heeft de huurachterstand voldoende onderbouwd met een overzicht. Het hof zal [geïntimeerde] dan ook veroordelen om deze huurachterstand te betalen.

Het hof kan alleen het bedrag aan wettelijke rente toewijzen zoals Woonfonds dat in eerste aanleg heeft gevorderd, te weten een bedrag van € 339,50 en de wettelijke rente over € 3.817,22 (de toenmalige huurachterstand) vanaf de dag van dagvaarding tot volledige voldoening van dit bedrag. Woonfonds heeft in hoger beroep namelijk alleen gevraagd om toewijzing van datgene wat zij in eerste aanleg heeft gevorderd, met aanpassing van het bedrag aan huurachterstand tot € 16.014,49, zonder daarbij de wettelijke rente te vorderen over die hogere huurachterstand.

Gelet op de omvangrijke huurachterstand is de tekortkoming in de nakoming van de verplichting de huur te betalen zwaarwegend genoeg en zal het hof de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van de woning. Woonstad heeft een ontruimingstermijn van drie dagen gevorderd. Dit acht het hof niet redelijk. Het hof zal [geïntimeerde] een termijn van veertien dagen geven om de woning te ontruimen.

Artikel 25.2 van de algemene bepalingen houdt in dat alle gemaakte kosten zowel in als buiten rechte betaald moeten worden “voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is”. Dat betekent dat als deze wet en dit besluit wel van toepassing zijn, het beding niet geldt. Dat brengt mee dat Woonfonds alleen een beroep kan doen op artikel 25.2 als de huurder in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, en niet als de huurder een ‘consument’ is (want dan zijn de wet en het besluit van toepassing). [geïntimeerde] is consument-huurder en daarom heeft Woonfonds in deze zaak op grond van artikel 25.2 geen recht op volledige vergoeding van de buitengerechtelijke kosten. Dat geldt ook voor de volledige vergoeding van de kosten die in rechte zijn gemaakt. Omdat het beding niet van toepassing is op [geïntimeerde], kan het dus ook geen oneerlijk beding jegens hem zijn.

Woonfonds kan dus betaling van buitengerechtelijke incassokosten vorderen conform de forfaitaire tarieven. Voldoende is onderbouwd dat Woonfonds in redelijkheid tot het verrichten van incassohandelingen is overgegaan. Een consument-schuldenaar is de kosten pas verschuldigd indien hij, na het intreden van zijn verzuim, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (waaronder de vergoeding overeenkomstig het Besluit incassokosten) vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen. Deze eis van de zogenaamde veertiendagenbrief is in dit geval in acht genomen bij brief van de deurwaarder van 3 juli 2025. Het hof zal het in eerste aanleg gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, te weten € 676,69 (€ 559,25 + € 117,44 aan BTW), toewijzen, nu dit niet uitstijgt boven het forfaitaire bedrag.

De conclusie is dat het hoger beroep van Woonfonds slaagt. Daarom zal het hof het vonnis vernietigen. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Woonfonds in eerste aanleg op:

dagvaarding € 136,72

griffierecht € 496,00

salaris advocaat € 614,00 (1 punt × tarief II ad € 614,00)

Totaal € 1.246,72

Het hof begroot de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Woonfonds op:

dagvaarding € 136,71

griffierecht € 827,00

salaris advocaat € 1.290,00 (1 punt × tarief II ad € 1.290,00)

nakosten € 189,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.442,71

7. Beslissing

en opnieuw rechtdoende:

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 28 november 2024;