GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 21/01355
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 5 oktober 2021, nummer ROE 20/2558, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft nadien de waarde van de onroerende zaak ambtshalve verminderd.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar belanghebbende.
De zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 2012 gebouwde vrijstaande bungalow met een inhoud van 600 m3. Tot de onroerende zaak behoren een aangebouwde garage en een tuinhuis. De onroerende zaak ligt op een perceel van 458 m2.
De waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2019 is door de heffingsambtenaar bij beschikking van 29 februari 2020 vastgesteld op € 452.000.
Bij ambtshalve beslissing van 12 maart 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 427.000.
De gemachtigde van belanghebbende heeft namens belanghebbende bij brief van 20 maart 2020 bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking. In het bezwaarschrift bepleit hij een WOZ-waarde van € 316.000 en wordt verzocht om een kostenvergoeding voor de bezwaarfase. De schriftelijke machtiging van belanghebbende daartoe heeft als dagtekening 16 maart 2020.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de - ambtshalve verlaagde - waarde van de onroerende zaak van € 427.000 en de aanslag gehandhaafd.
Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, opgesteld op 1 februari 2021 door taxateur [taxateur] , overgelegd. In dit rapport en de daarin opgenomen waardematrix zijn de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten opgenomen:
[adres 2] : verkoopdatum 2 oktober 2018, verkoopprijs € 449.000; het betreft vrijstaande bungalow met een inhoud van 490 m3;
[adres 3] : verkoopdatum 28 juni 2018, verkoopprijs € 430.000 v.o.n.; het betreft een vrijstaande bungalow met een inhoud van 600 m3;
[adres 4] : verkoopdatum 11 juni 2018, verkoopprijs € 430.000 v.o.n.; het betreft een vrijstaande bungalow met een inhoud van 600 m3 .
Uit de waardematrix volgt een waarde op de waardepeildatum van € 438.000.
3. Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Is de heffingsambtenaar bevoegd de waarde van de onroerende zaak ambtshalve te verlagen?
II. Is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld?
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde tot € 390.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
Vraag I
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar bevoegd is de bij WOZbeschikking vastgestelde waarde ambtshalve te verminderen. Onder verwijzing naar de conclusie van [betrokkene] van 10 maart 2023 beantwoordt het hof deze vraag bevestigend. Het hof is van oordeel dat er een geïmpliceerde bevoegdheid is voor de heffingsambtenaar om een beschikte waarde ambtshalve te verminderen indien die waarde nog niet onherroepelijk vaststaat en dat daarvoor niet de drempelgrenzen van artikel 2 Uitvoeringsbesluit Wet WOZ gelden. Belanghebbendes verzoek om een proceskostenvergoeding wijst het hof onder verwijzing naar voornoemde conclusie eveneens af.
Vraag II
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en inhoud goed vergelijkbaar. Met name de naast de onroerende zaak gelegen objecten [adres 4] en [adres 3] zijn, ook volgens belanghebbende, zeer bruikbaar. Deze objecten zijn van hetzelfde type, maar hebben alleen een iets recenter bouwjaar (2017). Het object [adres 2] is, hoewel het bouwjaar 1963 is, ook bruikbaar, omdat het object hoogwaardig is gemoderniseerd en geïsoleerd, en een vergelijkbare ligging heeft. De taxateur heeft met de waardematrix inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de inhoud van de onroerende zaak, met name het woongedeelte, onjuist heeft vastgesteld. Een deel van het woongedeelte zou zijn toegevoegd aan het vergroten van de garage. Op de zitting van het hof heeft de gemachtigde van belanghebbende erkend dat hij dit niet kan onderbouwen en dat hij in bewijsnood zit.
Het hof heeft geen aanleiding om aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgesteld inhoud van het woongedeelte te twijfelen. Op de luchtfoto is te zien dat de garage van belanghebbende groter is dan de garage bij de vergelijksobjecten [adres 4] en [adres 3] , maar dat de garage is uitgebouwd richting de perceelsgrens, zodat niet aannemelijk is dat dit ten koste is gegaan van het woongedeelte. De heffingsambtenaar heeft op de zitting - onweersproken - verklaard dat dit ook uit de bouwtekeningen volgt.
Belanghebbende heeft gesteld dat, omdat de verkooptransacties van de buurpanden [adres 4] en [adres 3] vrij op naam zijn, een correctie moet worden toegepast van 3% en verwijst in dit verband naar een uitspraak van gerechtshof Arnhem uit 2012. In deze uitspraak wordt echter geen correctiepercentage genoemd. Dat hof heeft weliswaar overwogen dat in dat concrete geval - onder meer - rekening moest worden gehouden met het feit dat een transactie vrij op naam is geweest, maar daar geen concrete correctie voor aangehouden. Belanghebbende heeft het door hem genoemde percentage ook niet nader onderbouwd.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat geen aanleiding bestaat voor een correctie, omdat bij een transactie vrij op naam andere kosten op een koper drukken. Dat laatste is door belanghebbende niet weersproken. Het hof ziet dan ook geen aanleiding voor een vermindering van de WOZ-waarde om deze reden. Daarbij heeft het hof tevens rekening gehouden met het feit dat de onroerende zaak is getaxeerd op € 438.000, terwijl de WOZ-waarde € 427.000 bedraagt. Dit verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde is tevens reden om het ontbreken van zonnepanelen op de onroerende zaak, terwijl de vergelijkingsobjecten wel zonnepanelen hebben, niet als waarde-verminderend aan te merken.
Belanghebbende heeft gesteld dat zijn perceel wateroverlast heeft. De naast gelegen vergelijkingsobjecten hebben echter een vergelijkbare ligging, zodat als al sprake is van wateroverlast, hetgeen belanghebbende niet heeft onderbouwd, deze overlast geacht kan worden in de verkoopprijzen te zijn verdisconteerd.
Tussenconclusie
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
5. Beslissing
Het hof:
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, raadsheer, in tegenwoordigheid van E.J.M. Bohnen, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is alleen door de griffier ondertekend aangezien de raadsheer is verhinderd deze te ondertekenen.
De griffier, De raadsheer,
E.J.M. Bohnen L.B.M. Klein Tank
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.