ECLI:NL:GHSHE:2025:2004, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15-07-2025, 200.336.420_01

1. [x] B.V.,

1. [Z] B.V.,

1. Het geding bij de rechtbank

2. Het geding in hoger beroep

- de mondelinge behandeling van 14 maart 2025, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.

3. De beoordeling

[ZZ] heeft in 2010 op basis van een daartoe gesloten overeenkomst de door [appellanten] gehouden aandelen in [Z] van [appellanten] gekocht. Tot het vermogen van [Z] behoorde een bedrijfspand. In de aandelenkoopovereenkomst is opgenomen dat als de waarde daarvan per 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum) hoger was dan EUR 1.925.000,- (hierna: de drempelwaarde), [ZZ] aan [appellanten] de helft van dat meerdere diende te betalen. [appellanten] menen dat de waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum € 335.000 hoger was dan de drempelwaarde en [geïntimeerden] hen daarom € 117.500,- verschuldigd zijn. [appellanten] hebben op die grond in de procedure bij de rechtbank in reconventie betaling door [geïntimeerden] van dat bedrag gevorderd. [geïntimeerden] betwisten enig bedrag aan [appellanten] verschuldigd te zijn. De door de rechtbank benoemde deskundige taxeerde de waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum op € 1.720.000,-. Ondanks de bezwaren die [appellanten] tegen de taxatie van de deskundige naar voren hebben gebracht, heeft de rechtbank die taxatie gevolgd en de vordering van [appellanten] afgewezen. Daartegen richt zich het door [appellanten] ingestelde hoger beroep.

Feiten

De rechtbank heeft in de overwegingen 3.1 - 3.3 van het tussenvonnis van 10 april 2019 de feiten vastgesteld. Omdat in dit hoger beroep alleen nog aan de orde is of [appellanten] terecht aanspraak maken op een bedrag van € 117.500,- uit hoofde van de hiervoor bedoelde afspraak in de aandelenkoopovereenkomst is een deel van de door de rechtbank vastgestelde feiten in dit stadium van de procedure niet meer van belang. Het hof ziet daarin aanleiding de feiten opnieuw vast te stellen, toegespitst op het nog resterende geschil tussen partijen. Die feiten zijn de volgende.

a. [ZZ] en [appellanten] hebben op [adres 9] maart 2010 een schriftelijke koopovereenkomst van aandelen (hierna: de overeenkomst) gesloten. Daarbij zijn aandelen in [Z] (in de overeenkomst aangeduid als de Vennootschap) door [appellanten] verkocht en geleverd aan [ZZ] . De bestuurders van [ZZ] zijn [persoon A] en [persoon B] . [persoon C] was tot zijn overlijden in februari 2014 de bestuurder van [appellanten] Zijn weduwe is nu de bestuurder.

b. [Z] was eigenaresse van een bedrijfspand in [plaats 1] (hierna: het bedrijfspand). Het bedrijfspand bestaat uit onderscheiden bedrijfsruimten die worden verhuurd. Twee ruimten in het bedrijfspand worden als bedrijfswoning gebruikt.

c. De overeenkomst houdt, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende in:

“(…)

Artikel 8

1. Het thans in bezit van de Vennootschap zijnde bedrijfspand en de bijbehorende gronden zullen op of zoveel eerder voor 1 januari 2015 of na een periode van 5 (vijf) jaar na Leveringsdatum worden getaxeerd en/of verkocht, waarbij Verkopers een vergoeding zullen ontvangen ter hoogte van 50% van de meerwaarde boven de thans tussen partijen overeengekomen waarde van € 1.925.000,- (zegge: één miljoen negenhonderd en vijfentwintigduizend euro.) Partijen zullen in goed overleg twee taxateurs aanwijzen die samen tot een onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het Pand komen. Indien beide taxateurs er niet samen uitkomen dan benoemen zij de rechter van de Arrondissementsrechtbank van 's-Hertogenbosch wiens advies over de waarde van het pand bindend zal zijn. (…).”

d. Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 8 lid 1 van de overeenkomst zijn in opdracht van de contractspartijen twee taxaties van het bedrijfspand uitgevoerd. [Z] heeft daartoe opdracht gegeven aan [taxateur 1] en [taxateur 2] , beiden als (onder meer) register taxateur voor onroerende zaken verbonden aan [bedrijf 1] BV (hierna: [bedrijf 1] ). Zij hebben een taxatierapport uitgebracht waarin de marktwaarde van het bedrijfspand is getaxeerd op een bedrag van € 1.490.000,-. Dat taxatierapport is bij e-mail van 18 december 2014 aan [appellanten] gezonden. De andere taxatie van het bedrijfspand is in opdracht van [x] uitgevoerd door [taxateur 3] en [taxateur 4] , beiden als taxateur verbonden aan [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). Dat heeft geleid tot een taxatierapport, gedateerd 21 april 2015, waarin de marktwaarde is vastgesteld op € 2.160.000,-. Dat taxatierapport is bij e-mail van 25 november 2015 namens [geïntimeerden] aan [appellanten] gezonden.

e. Nadien is door partijen zelf als ook door hun respectieve taxateurs namens partijen gecorrespondeerd over de verschillen tussen de diverse taxaties zonder dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de waarde van het bedrijfspand of over een alternatieve weg waarlangs tot een gezamenlijke waardebepaling zou kunnen worden gekomen. Het geschil tussen partijen over de waarde van het bedrijfspand en de gevolgen die daaraan moeten worden verbonden in het licht van het bepaalde in artikel 8 lid 1 van de overeenkomst is vervolgens door [appellanten] onderdeel gemaakt van het onderhavige geding tussen partijen.

De procedure bij de rechtbank

Als hiervoor al overwogen, draait het in dit hoger beroep uitsluitend nog om de vordering van [appellanten] met betrekking tot het bedrijfspand. In de procedure bij de rechtbank luidde de vordering:

primair veroordeling van [ZZ] tot betaling van € 117.500,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 1 januari 2015 tot aan de dag der algehele voldoening; en

subsidiair benoeming van een deskundige die de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het bedrijfspand per 1 januari 2015 zal bepalen, alsmede (voor zover de aldus bepaalde waarde hoger is dan € 1.925.000) veroordeling van [ZZ] tot betaling van de helft van het verschil tussen € 1.925.000 en die waarde, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 1 januari 2015 tot aan de dag der algehele voldoening.

Als grondslag voor de vordering hebben [appellanten] zich beroepen op het bepaalde in de eerste volzin van artikel 8 lid 1 van de overeenkomst zoals dat hiervoor is weergegeven (rechtsoverweging 3.5). Voorts hebben zij zich beroepen op het taxatierapport van [bedrijf 2] van 21 april 2015 (zie hiervoor rechtsoverweging 3.2. onder d) waaruit volgt dat [bedrijf 2] aan het bedrijfspand een taxatiewaarde toekent van € 2.160.000. Die aldus getaxeerde waarde komt uit boven het in artikel 8 lid 1 genoemde drempelbedrag van € 1.925.000,-, te weten met een bedrag van € 235.000,-. Toepassing van het bepaalde in artikel 8 lid 1 van de overeenkomst brengt mee dat [appellanten] tegenover [ZZ] aanspraak heeft op betaling van de helft van laatstgenoemd bedrag, dus € 117.500,-, aldus nog steeds [appellanten] in de procedure bij de rechtbank.

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Op dat verweer wordt hierna teruggekomen voor zover dat voor de beoordeling in hoger beroep van belang is.

Tijdens de mondelinge behandeling in de procedure bij de rechtbank op [adres 10] november 2018 heeft de rechtbank aan partijen te kennen gegeven dat zij voornemens was om met het oog op de waardebepaling van het bedrijfspand een deskundige te benoemen waarna partijen een deels van artikel 8 lid 1 van de overeenkomst afwijkende waarderingsprocedure zijn overeengekomen. Het proces-verbaal van die mondelinge behandeling bevat daarover het volgende:

“Mrs. [persoon D] en [persoon E] : De waardepeildatum is 1 januari 2015. Er moet worden getaxeerd op basis van onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Wij zijn het erover eens dat de contractuele route niet hoeft te worden gevolgd en dat in plaats daarvan de rechtbank één deskundige benoemt. Wij zullen proberen met een gezamenlijke voordracht te komen. Wij horen u zeggen dat ieder van partijen de helft van het voorschot moet dragen.”

De rechtbank heeft vervolgens bij tussenvonnis van 10 april 2019 een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van de volgende vragen:

“a. wat was op 1 januari 2015 de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van de onroerende zaken gelegen te ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] (kadastraal bekend als [vestigingsplaats] [kadasternummer 1] en [vestigingsplaats] [kadasternummer 2] ), rekening houdend met de feitelijke situatie zoals die per die datum bestond (onder meer ten aanzien van de oppervlaktes) en aldus onder meer wegdenkend eventuele verbouwingen/renovaties die zich na 1 januari 2015 hebben voorgedaan en verder alle relevante feiten en/of omstandigheden in beschouwing nemend?

b. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”

Voorts heeft de rechtbank bij voormeld tussenvonnis de heer J. van Vooren van Cushman & Wakefield benoemd als deskundige (hierna: de deskundige).

De deskundige heeft vervolgens een concept-rapportage opgesteld waarin de vragen a. en b. zijn beantwoord en waarin hij de waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum (1 januari 2015) had bepaald op € 1.720.000,-. De deskundige heeft zijn concept op 31 januari 2020 aan partijen verstrekt en hen in de gelegenheid gesteld hun eventuele bezwaren tegen het concept aan hem kenbaar te maken. [geïntimeerden] hebben geen bezwaren ingebracht. [appellanten] hebben per e-mail van 10 april 2020 bezwaar gemaakt tegen de in de concept-rapportage vastgestelde huurinkomsten, de daarin opgenomen waardering van de woningen en de daarin gehanteerde factor.

Op 4 mei 2020 heeft de deskundige zijn definitieve rapport opgeleverd (hierna: het initiële deskundigenrapport). Daarin heeft hij op de bezwaren van [appellanten] gereageerd. Zij hebben niet tot aanpassingen geleid. De deskundige heeft de waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum gehandhaafd op € 1.720.000,-.

De rechtbank heeft de deskundige, naar aanleiding van het door [appellanten] aangevoerde bezwaar tegen één van de in het rapport gebruikte referentie-objecten, bij tussenvonnis van [adres 5] augustus 2021 de volgende aanvullende vragen gesteld:

“1. Kunt u nader toelichten waarom u het object aan de [adres 11] te [plaats 2] als referentietransactie heeft gebruikt?

2. Is het bezwaar van [appellanten] tegen deze referentietransactie voor u reden om uw conclusie aan te passen? Zo ja, wat is de nieuwe onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat per 1 januari 2015 van de onroerende zaken ( [postcode] ) [vestigingsplaats] aan [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] én [adres 10] (kadastraal bekend als [vestigingsplaats] [kadasternummer 2] en [vestigingsplaats] [kadasternummer 2] )?

3. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”

Bij aanvullend deskundigenbericht d.d. 13 september 2022 (hierna: het aanvullende deskundigenrapport) heeft de deskundige toegelicht waarom het betreffende referentie-object is gebruikt, dat het bezwaar van [appellanten] geen reden tot aanpassing van zijn conclusie in het initiële deskundigenrapport geeft en dat er geen verdere voor de beslissing relevante punten zijn.

De rechtbank heeft in het eindvonnis van 2 augustus 2023 de conclusies van de deskundige gevolgd, de vordering van [appellanten] afgewezen en hen in de proceskosten in reconventie aan de zijde van [ZZ] veroordeeld.

De procedure in hoger beroep

Met de appeldagvaarding hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld tegen alle vonnissen van de rechtbank die in de appeldagvaarding zijn genoemd. Afgaande echter op de formulering van de grieven en de daarop gegeven toelichting door [appellanten] als ook gelet op de aan het slot van de memorie van grieven geformuleerde conclusie stelt het hof vast dat het hoger beroep zich nu nog slechts richt tegen de vonnissen van 24 februari 2021 (het vijfde tussenvonnis), 11 augustus 2021 (het zesde tussenvonnis) en 2 augustus 2023 (het eindvonnis). [appellanten] zullen daarom in hun hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard voor zover het is gericht tegen andere vonnissen dan het vijfde en zesde tussenvonnis alsmede het eindvonnis.

[appellanten] hebben vier grieven geformuleerd en geconcludeerd tot partiële vernietiging van de drie bestreden vonnissen en gevorderd dat [geïntimeerden] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 117.500,- met rente, een bedrag van € 10.239,- met rente, een bedrag van € 5.047,51 en de proceskosten in hoger beroep.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellanten] in hun hoger beroep althans afwijzing van hetgeen door [appellanten] is gevorderd onder bekrachtiging van de vonnissen van de bestreden vonnissen.

De ontvankelijkheid in hoger beroep

In de procedure bij de rechtbank was de onderhavige vordering betreffende het bedrijfspand van [appellanten] uitsluitend gericht tegen [ZZ] , terwijl [appellanten] ook hoger beroep hebben ingesteld tegen [Z] . Bij memorie van antwoord heeft [Z] aangevoerd dat zij geen partij is ter zake de reconventionele vordering. [Z] heeft het hof verzocht het hoger beroep jegens haar niet-ontvankelijk te verklaren. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de advocaat van [appellanten] verklaard het hoger beroep tegen [Z] in te trekken. Wat hier verder ook van zij, de slotsom moet zijn dat [appellanten] niet-ontvankelijk zal worden verklaard in het hoger beroep jegens [Z] . Omdat [appellanten] kosten hebben veroorzaakt aan de zijde van [Z] , zal het hof ook een proceskostenveroordeling ten laste van [Z] moeten uitspreken (zie hierna rov. 3.43).

De grieven en de toepasselijke beoordelingsmaatstaf

[appellanten] keren zich met hun grieven tegen de waardering door de rechtbank van de door de deskundige verrichte taxatie van het bedrijfspand en de daaruit resulterende onderhandse verkoopwaarde van het bedrijfspand in verhuurde staat, en de daarop gebaseerde afwijzing door de rechtbank van de vordering van [appellanten] Concreet werpen [appellanten] daartegen drie bezwaren op, te weten dat de deskundige:

i) ten onrechte is uitgegaan van een kleinere oppervlakte van het bedrijfspand dan [bedrijf 2] ;

ii) ten onrechte het object [adres 11] te [plaats 2] als leidende referentietransactie heeft gebruikt;

iii) ten onrechte is uitgegaan van een huurovereenkomst met een korte looptijd.

Ter verdere onderbouwing wijzen [appellanten] op een nader taxatierapport van 14 februari 2024 dat in opdracht van [appellanten] is opgesteld door Twan [taxateur 5] , als taxateur verbonden aan Bilderbeek & Partners. Daarin zijn de bedrijfsruimten van het bedrijfspand getaxeerd op € 1.575.000,- en de woonruimten op € 315.000,- en dus in totaal op € 1.890.000,-. Daarop dient volgens [appellanten] een correctie van € 100.000,- te worden toegepast voor de korte duur van de op de waardepeildatum lopende huurovereenkomst, en een correctie van € 135.552,- voor het gehanteerde te lage aantal vierkante meters. Worden die correcties aangebracht op de door Bilderbeek & Partners getaxeerde waarde voor de bedrijfsruimten en wordt vervolgens voor de woonruimten de door de deskundige getaxeerde waarde van € 373.430,- gehanteerd, dan resulteert een totale onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het bedrijfspand van € 2.183.982,-, aldus met zoveel woorden nog steeds [appellanten] Op basis hiervan menen [appellanten] dat niet kan worden uitgegaan van de waarde van het bedrijfspand per waardepeildatum zoals getaxeerd door de deskundige, maar dat als waarde per die datum moet worden aangenomen de waarde zoals getaxeerd door [bedrijf 2] , dus € 2.160.000,-. Op die grond handhaven [appellanten] dat zij tegenover [geïntimeerden] aanspraak hebben op een bedrag van € 117.500,-, zijnde de helft van de waarde van het bedrijfspand boven de contractuele drempelwaarde.

Het hof stelt bij zijn beoordeling het volgende voorop. De rechter heeft een beperkte motiveringsplicht bij zijn beslissing de zienswijze van (een) door de rechter benoemde deskundige(n) al dan niet te volgen. Wel moet de rechter bij de beantwoording van de vraag of hij de conclusies waartoe die deskundige(n) is (zijn) gekomen zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport geformuleerde conclusies af te wijken. Als partijen daarbij, door zich te beroepen op de uiteenlopende zienswijzen van de door hen geraadpleegde deskundigen, voldoende gemotiveerde standpunten hebben ingenomen en voldoende duidelijk hebben aangegeven waarom zij het oordeel van (een) door de rechter benoemde deskundige(n) al dan niet aanvaardbaar achten, geldt het volgende. Indien in een geval waarin de opinie van (een) andere, door een der partijen geraadpleegde deskundige(n) op gespannen voet staat met die van de door de rechter benoemde deskundige(n), de rechter de zienswijze van laatstbedoelde deskundige(n) volgt, behoeft de rechter in het algemeen zijn beslissing niet verder te motiveren dan door aan te geven dat de door deze deskundige(n) gebezigde motivering hem overtuigend voorkomt. Wel zal de rechter op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige(n) moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van die zienswijze. Volgt de rechter de zienswijze van de door hem benoemde deskundige(n) niet, dan gelden in beginsel de gewone motiveringseisen en dient hij zijn oordeel van een zodanige motivering te voorzien, dat deze voldoende inzicht geeft in de daaraan ten grondslag liggende gedachtegang om deze zowel voor partijen als voor derden, daaronder begrepen de hogere rechter, controleerbaar en aanvaardbaar te maken (HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT2921).

Verder acht het hof bij de waardering als bewijs van de in deze zaak voorliggende deskundigenrapporten van belang dat deze de taxatie van onroerend goed betreffen. Daarbij is van belang dat het taxeren van onroerend goed geen exacte wetenschap is die steeds tot hetzelfde resultaat moet leiden. Het komt vaker voor dat onderscheiden taxaties tot verschillende waardes leiden, vaak zelfs van meer dan ondergeschikte aard. Dat maakt een taxatie niet daarom onjuist.

De grondslag voor de waardering van het bedrijfspand

In de inleiding op de grieven lijken [appellanten] ook een bezwaar tegen de door de deskundige verrichte taxatie naar voren te brengen. Zij betogen daarin immers (randnummer 8 van de memorie van grieven) dat de deskundige bij zijn taxatie van het bedrijfspand een onjuiste, want niet de in artikel 8 lid 1 van de overeenkomst neergelegde, waarderingsmaatstaf heeft gehanteerd. De deskundige heeft zijn taxatie immers verricht op basis van de ‘onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat’ en dat is niet de in artikel 8 lid 1 neergelegde taxatiegrondslag, zo begrijpt het hof hetgeen [appellanten] in dit verband verder betogen. Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Ook artikel 8 lid 1 spreekt uitdrukkelijk over een taxatie van de ‘onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat’ van het bedrijfspand (zie hiervoor rechtsoverweging 3.2 onder c). Vervolgens is wat betreft de taxatie die zou worden verricht door de deskundige tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank op 19 november 2018 blijkens het daarvan opgemaakte proces-verbaal namens partijen uitdrukkelijk bevestigd dat de deskundige diende te taxeren op basis van ‘onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat’. Het betoog van [appellanten] dat de deskundige een onjuiste taxatiegrondslag zou hebben gehanteerd, is daarmee ongegrond.

Een onjuist - want te klein - verhuurbaar vloeroppervlak?

De deskundige is bij zijn taxatie uitgegaan van een door hem vastgestelde oppervlakte van de bedrijfsruimten van 4.770 vierkante meters. Daartegen richt zich het eerste bezwaar van [appellanten] Volgens [appellanten] is de deskundige uitgegaan van een onjuist, want te klein verhuurbaar vloeroppervlak. Daarbij handhaven [appellanten] in hoger beroep dat het daarbij gaat om 384 vierkante meters aan bedrijfsruimte die de deskundige ten onrechte niet heeft meegenomen. Daartoe wijzen zij, net als in de procedure bij de rechtbank, op het taxatierapport van [bedrijf 2] waarin het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgesteld conform NEN 2580, terwijl de deskundige blijkens diens rapport van 4 mei 2020 is uitgegaan van hetgeen hij heeft ingemeten vanaf de meest complete beschikbare plattegrondtekeningen. Het door [bedrijf 2] conform NEN 2580 vastgestelde verhuurbaar vloeroppervlak bedraagt 384 vierkante meters meer dan het aantal vierkante meters dat de deskundige heeft vastgesteld.

Het hof volgt [appellanten] niet in hun bezwaar tegen het door de deskundige vastgestelde verhuurbaar vloeroppervlak aan bedrijfsruimte. De redenen daarvoor zijn de volgende.

Ten eerste is van belang dat, zoals ook de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 3.28 van het bestreden tussenvonnis van 24 februari 2021, [appellanten] in haar commentaar op het concept-rapport van de deskundige geen bezwaar hebben gemaakt tegen de oppervlakte die de deskundige heeft gehanteerd. Ook is daarbij van belang dat [appellanten] de deskundige toen niet hebben gewezen op het rapport van [bedrijf 2] uit 2015 en dat [appellanten] de deskundige niet heeft gevraagd om een NEN-meting uit te laten voeren. Als gevolg hiervan heeft de deskundige zich niet over deze kwestie kunnen uitlaten, zoals ook de rechtbank overweegt.

Ten tweede is van belang dat niet gesteld of gebleken is dat tussen partijen is afgesproken dat de vaststelling van het verhuurbaar vloeroppervlak dient te geschieden conform NEN 2580. Artikel 8 lid 1 van de overeenkomst, dat ziet op de te verrichten taxatie van het bedrijfspand, bepaalt niet dat het verhuurbaar vloeroppervlak moet worden vastgesteld conform NEN 2580. Daarvan blijkt evenmin uit het deel van het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank op 19 november 2018 dat de nadere afspraken van partijen bevat over de door de deskundige te verrichten taxatie van het bedrijfspand. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan niet in te zien dat het vaststellen door de deskundige van het verhuurbaar vloeroppervlak ten behoeve van de door de deskundige te verrichten taxatie van het bedrijfspand, diende te geschieden conform NEN 2580. Weliswaar hebben [appellanten] in de procedure bij de rechtbank in hun conclusie na deskundigenbericht (randnummer 14) betoogd dat de daadwerkelijke oppervlaktes van het bedrijfspand eenvoudig zijn te bepalen door een NEN-meting, maar zij hebben ook toen niet betoogd dat alleen een oppervlaktemeting conform NEN 2580 toelaatbaar is.

Ten derde wijst het hof in dit verband op de in opdracht van [appellanten] door [bedrijf 3] verrichte taxatie. Uit het met betrekking tot die taxatie opgestelde taxatierapport van 24 februari 2024 blijkt dat [bedrijf 3] de door de deskundige vastgestelde hoeveelheid vierkante meters aan oppervlakte heeft gehanteerd. Op pagina 12 van dat taxatierapport schrijft [bedrijf 3] daarover onder ‘Oppervlaktes en metrages’:

“De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Vanwege het ontbreken van een volledige plattegrond-/bouwtekening met de feitelijke indeling/afmetingen is vaststelling van de oppervlaktes/metrages door taxateur niet mogelijk geweest. Voor de taxatie zijn daarom de oppervlaktes/metrages gehanteerd zoals genoemd in het aan taxateur ter hand gestelde deskundigenrapport. Dit omdat deze oppervlaktes/metrages het meest aannemelijk zijn op basis van een verwijzing naar een specifieke plattegrond-/bouwtekening waarvan ook een afbeelding in het betreffende deskundigenrapport is opgenomen en waarbij de contouren van het complex en de indeling van de verschillende delen met bijbehorende huisnummers redelijk overeenkomstig zijn met de gegevens uit de openbare informatie uit de openbare gegevens van de BAG (Basis registratie Adressen en Gebouwen). De betreffende afbeelding uit het deskundigenrapport is als bijlage opgenomen in onderhavig rapport.”

Naar het oordeel van het hof volgt uit deze passage dat [bedrijf 3] zich verenigt met de wijze waarop de deskundige het verhuurbaar vloeroppervlak van het bedrijfspand heeft bepaald en het professioneel verantwoord vindt om uit te gaan van de door de deskundige vastgestelde hoeveelheid vierkante meters. Daarmee biedt het rapport van [bedrijf 3] steun voor de wijze waarop de deskundige de omvang van het verhuurbaar vloeroppervlak heeft vastgesteld. De advocaat van [appellanten] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep gesteld dat een NEN-meting ter plekke uitgevoerd de enige manier is om objectief vast te stellen wat die oppervlakte is. Dit is vervolgens door de advocaat van [geïntimeerden] betwist. Bij gebrek aan onderbouwing gaat het hof aan deze stelling voorbij.

Uit het voorgaande volgt dat het bezwaar van [appellanten] dat de deskundige bij zijn taxatie is uitgegaan van een onjuist - want te klein - verhuurbaar vloeroppervlak, niet opgaat. Zodoende kan daarin geen reden zijn gelegen om het rapport van de deskundige niet te volgen.

Het object [adres 11] ten onrechte als leidende referentietransactie gebruikt?

Het tweede bezwaar van [appellanten] is, zakelijk weergegeven, dat de deskundige de waarde van de transactie betreffende [adres 11] te [plaats 2] één-op-één heeft vermenigvuldigd met de door hem vastgestelde oppervlakte (memorie van grieven, randnummer 32). In zijn initiële deskundigenrapport zet de deskundige uiteen, zakelijk weergegeven, dat hij ten behoeve van de taxatie onderzoek heeft gedaan naar de transacties betreffende diverse referentieobjecten, waaronder de transactie betreffende het object [adres 12] te [plaats 2] . Volgens [appellanten] is dat laatste pand niet geschikt als referentie vanwege een te lage prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak en omdat de transactie tot stand is gekomen na een faillissement, zodat geen reële koopprijs is ontstaan en sprake is van een ‘besmette’ transactie. [adres 11] te [plaats 2] had daarom niet als referentieobject in de taxatie betrokken moeten worden, zo betogen [appellanten] verder. Ter onderbouwing wijzen [appellanten] in dat verband nogmaals op de in eerste aanleg overgelegde schriftelijke verklaringen van [bedrijf 2] (productie 28 van [appellanten] ) en makelaar/taxateur Jonkers (productie 29 van [appellanten] ).

Het hof volgt [appellanten] niet in dit bezwaar. De redenen daarvoor zijn de volgende.

Ten eerste wijst het hof op de toelichting van de deskundige op zijn selectie van referentieobjecten in het initiële deskundigenrapport (pagina 20). Die houdt in dat sprake is van een laag-dynamische markt voor bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] waar het te taxeren bedrijfspand is gelegen en dat hij daarom kooptransacties uit een grotere regio heeft opgenomen. Dat heeft de deskundige ertoe gebracht ook [adres 11] te [plaats 2] te selecteren, zo begrijpt het hof. Verder is in dit verband van belang dat [appellanten] hun tweede bezwaar ook in de procedure bij de rechtbank naar voren hebben gebracht. Dat was voor de rechtbank aanleiding om een aanvullend rapport door de deskundige te bevelen ter beantwoording van drie nadere vragen (zie hiervoor rechtsoverweging 3.10 van dit arrest). De deskundige heeft die vragen beantwoord in zijn nadere deskundigenrapport.

Tot de vragen behoorde een verzoek om nadere toelichting op de selectie van het object aan de [adres 12] te [plaats 2] als referentietransactie. Voor zover hier van belang luidt het antwoord van de deskundige op die vraag:

“Zoals in het voornoemd deskundigenbericht [het initiële deskundigenbericht, toevoeging hof] is vermeld is de bedrijfsruimtemarkt in Gemert -Bakel van beperkte omvang. Derhalve is een grotere regio in de analyse betrokken. Zelfs bij een regio van circa 20 kilometer rondom het object Vliet 7 – [adres 10] te [vestigingsplaats] [het bedrijfspand, toevoeging hof] is de spoeling dun. In de NVM-database staan circa [adres 6] kooptransacties van bedrijfsgebouwen die groter zijn dan 1.000 m2 en die hebben plaatsgevonden in de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2015.

De referentietransactie koop [adres 12] te [plaats 2] is afkomstig uit voornoemde NVM-database.

Het object aan de [adres 12] in [plaats 2] is behoudens de transactiedatum (medio 2014) en de regionale ligging, mede in de analyse betrokken gelet op de objectspecificaties. Het referentieobject is omstreeks 1992 gebouwd en bestaat uit circa 950 m2 kantoorruimte en circa 770 m2 bedrijfsruimte (…). In de bedrijfsruimte is nog een houten entresol van circa 380 m2. Het object ligt op een perceel van 3.001 m2. Op het perceel is nog een overkapping van circa 140 m2 aanwezig en er zijn circa 25 parkeerplaatsen aangelegd. Het gebouw heeft daarbij een uitstraling en afwerking die veel weg heeft van het object aan [adres 1] – [adres 10] in [vestigingsplaats] .

Het referentieobject heeft een vrij ongunstige verhouding tussen kantoorruimte en bedrijfsruimte (relatief veel kantoorruimte), maar heeft mogelijkheden om op eigen terrein de bedrijfsruimte uit te breiden en zo eventueel tot een meer courantere verhouding te komen.”

In antwoord op de tweede nadere vraag dat schrijft de deskundige dat het bezwaar van [appellanten] geen aanleiding geeft tot aanpassing van de in het initiële deskundigenrapport bepaalde marktwaarde van het bedrijfspand. Daarbij schrijft de deskundige ook:

“Mede gelet op de specifieke kenmerken van het object aan [adres 1] – [adres 10] in [vestigingsplaats] is een 1:1 koop-/beleggingsreferentie niet beschikbaar.

Referentietransacties worden altijd gewogen op basis van onder meer gebieds-, object- en marktkenmerken. Dit is zo ook gebeurd met de referentietransactie [adres 12] te [plaats 2] .

(…).

Uitsluiting van dit ene object [ [adres 11] te [plaats 2] , toevoeging hof] heeft geen invloed op de bepaalde marktwaarde. Er is sprake van een samenhang tussen de verschillende huur-, koop- en beleggingsreferenties zoals deze zijn gebruikt ten behoeve van de waardering.”

In antwoord op de derde nadere vraag schrijft de deskundige dat er zijns inziens geen andere punten zijn waarvan de rechter kennis dient te hebben bij de verdere beoordeling.

De deskundige heeft ook gelegenheid geboden aan partijen om te reageren. Naar aanleiding van de reactie van [appellanten] schrijft de deskundige (pagina 3 van het nadere deskundigenrapport):

“Voor het referentieobject aan de [adres 12] heeft d.d. 21 maart 2013 een executieveiling plaatsgevonden. Het object is destijds niet middels deze veiling verkocht. Vervolgens is het middels een regulier verkooptraject aan de markt aangeboden. Volgens de NVM database is het object door een makelaar aangemeld op 30 mei 2013 en na de verkoop afgemeld op 2 april 2014. Een belangrijk deel van de prijsdrukkende aspecten zijn mijns inziens dan ook uit het verkoopproces gehaald (hoge kosten, tijdsdruk, beperkte info, besloten koperspubliek) en het behaalde resultaat zal derhalve toch meer het werkelijke marktbeeld weerspiegeld hebben. Daarbij benadruk ik nogmaals graag dat de uiteindelijk bepaalde marktwaarde niet volledig afhankelijk is van één opgenomen referentieobject.”

De door de deskundige gebezigde motivering voor zijn selectie van het object aan de [adres 12] te [plaats 2] komt het hof overtuigend voor. Met de rechtbank ziet het hof daarin voldoende grond om zich aan te sluiten bij het oordeel van de deskundige dat het object [adres 11] in de analyse kon worden betrokken (rechtsoverwegingen 3. 13 tot en met 3.15 van het bestreden eindvonnis van 2 augustus 2023). [appellanten] hebben geen nader bewijs overgelegd dat ondersteunt dat [adres 12] te [plaats 2] een ‘besmette’ transactie zou zijn en niet als referentieobject behoort te worden gebruikt. Ook volgt het hof de deskundige in zijn toelichting dat als het betreffende referentie-object van de analyse zou zijn uitgesloten, dit geen invloed op de waardering heeft. Ook die toelichting acht het hof overtuigend, gelet op de gehele inhoud van het initiële deskundigenrapport in samenhang met het nadere deskundigenrapport. Het hof volgt daarom het oordeel van de deskundige dat het object [adres 11] als referentietransactie in de analyse kon worden betrokken op de wijze zoals de deskundige dat heeft gedaan en verenigt zich met de door de deskundige gehanteerde prijs per vierkante meter vloeroppervlak.

Is ten onrechte uitgegaan van een huurovereenkomst met een korte looptijd?

De deskundige is bij zijn taxatie uitgegaan van de nieuwe kortlopende huurovereenkomst die [Z] was aangegaan met dochter [Z] . Daarover heeft de rechtbank geoordeeld dat de deskundige dit terecht heeft gedaan (rechtsoverweging 3.10 van het bestreden tussenvonnis van 11 augustus 2021). Daartegen richt zich het derde bezwaar van [appellanten] Zij betogen daartoe, net als in de procedure bij de rechtbank, dat de deskundige ten onrechte van die nieuwe kortlopende huurovereenkomst is uitgegaan. Volgens [appellanten] had de deskundige uit moeten gaan van een huurovereenkomst voor de duur van 5 of 10 jaar, hetgeen had kunnen leiden tot een waarde die € 50.000,- tot

€ 100.000,- hoger ligt dan waarvan de deskundige bij zijn taxatie is uitgegaan.

Het hof volgt [appellanten] hierin niet. De redenen daarvoor zijn de volgende.

In het initiële deskundigenbericht is de deskundige ingegaan op de huurovereenkomst die op dat moment liep. Hij schrijft daarover (pagina 23):

“huurder [Z] huurt een aanzienlijk deel van het complex, namelijk circa 55% van het bebouwde oppervlak en een vergelijkbaar aandeel in de totale markthuur. Er wordt gewezen op het feit dat verhuurder en huurder aan elkaar gelieerd zijn en op deze wijze invloed kunnen uitoefenen op de inhoud van de huurovereenkomst en derhalve op de waarde van het object in verhuurde staat.

De huurinkomsten zoals opgenomen in de thans voorgelegde huurovereenkomst met [Z] liggen in lijn met de bepaalde markthuur en kunnen derhalve als redelijk marktconform worden gekwalificeerd. Overige voorwaarden waaronder de duur van de overeenkomst en de opzeggingsmogelijkheden worden als kort en minder marktconform beoordeeld. (…).”

Uit deze passage in het initiële deskundigenbericht volgt naar het oordeel van het hof dat de deskundige bij het bepalen van de impact van de lopende huurovereenkomst op de waarde van het bedrijfspand zich rekenschap heeft gegeven van de omstandigheid dat zij een minder marktconforme looptijd kent en op die basis is gekomen tot een gemiddelde markthuur van het bedrijfspand van circa € 41 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak per jaar. In dit verband acht het hof verder van belang dat [appellanten] ter onderbouwing van hun standpunt onder meer wijzen op een e-mailwisseling van 12 en 14 maart 2024 tussen mr. [persoon E] , advocaat van [appellanten] , en Bilderbeek & Partners, overgelegd als productie 31 bij memorie van grieven. Naar het oordeel van het hof ondersteunt de inhoud van die e-mailwisseling het standpunt van [appellanten] niet, maar duidt zij op het tegendeel. Bilderbeek & Partners zetten in hun e-mail van 14 maart 2024 immers onder andere uiteen, kort gezegd, dat als bij een taxatie wordt uitgegaan van een huurovereenkomst met een langere looptijd dan 1 jaar (die de deskundige heeft gehanteerd), ook andere variabelen in de waardering in overweging worden genomen, en dat daarom een langere looptijd niet per definitie een hogere marktprijs op zal leveren. Dit weerspreekt naar het oordeel van het hof het betoog van [appellanten] (memorie van grieven, randnummer 41) dat de kortlopende duur van de destijds lopende huurovereenkomst invloed heeft op de waardebepaling van het bedrijfspand in verhuurde staat.

Het voorgaande voert het hof tot het oordeel dat de deskundige bij zijn taxatie van het bedrijfspand uit is mogen gaan van de nieuw gesloten huurovereenkomst met de looptijd van één jaar. Het hof volgt de deskundige.

Conclusie ten aanzien van het hoger beroep

Het voorgaande leidt ertoe dat geen van de grieven slaagt. [appellanten] hebben bewijs aangeboden door het horen van deskundigen. Het hof ziet daarvoor geen aanleiding. Deze zaak kan thans zonder verder deskundigonderzoek worden beslist. Ook overigens komt het hof aan nadere bewijslevering niet toe.

De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. De vordering betreffende het bedrijfspand van [appellanten] is in hoger beroep evenmin toewijsbaar. De vordering van [appellanten] tot terugbetaling van de proceskosten in de procedure bij de rechtbank en de kosten ter zake van de deskundige dienen daarom te worden afgewezen.

Proceskosten

[appellanten] zullen op grond van het voorgaande als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep. Zoals hiervoor is overwogen (rov. 3.16), zal het hof ook een proceskostenveroordeling ten laste van [Z] uitspreken. Ten eerste moeten [appellanten] worden veroordeeld tot terugbetaling van het griffierecht dat in rekening is gebracht bij [geïntimeerden] (dus [Z] én [ZZ] ). Dit betreft een bedrag van € 5.689,-. Verder zal het hof aan salaris advocaat in verband met het hoger beroep voor zover ingesteld tegen [Z] een half punt tegen het toepasselijke tarief (tarief V) berekenen, wegens de beperkte omvang van de reactie van [Z] op het jegens haar ingestelde hoger beroep. Dit is een bedrag van € 1.786,-. In verband met het hoger beroep voor zover gericht tegen [ZZ] zal het hof 2 punten van dat tarief berekenen, 1 punt voor de memorie van antwoord en 1 punt voor de mondelinge behandeling. Dit is een bedrag van € 7.144,-.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

4. De uitspraak

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep jegens [Z] ;

verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep voor zover gericht tegen de vonnissen van 20 juni 2018, 10 april 2019, 19 juni 2019 en 11 september 2019, alsmede het vonnis in het vrijwaringsincident van 14 maart 2018, gewezen door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch onder zaaknummer / rolnummer C/01/327254 / HA ZA 17 -735;

bekrachtigt de vonnissen van 24 februari 2021, 11 augustus 2021 en 2 augustus 2023, gewezen door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch onder zaaknummer / rolnummer C/01/327254 / HA ZA 17 -735;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, aan de kant van [geïntimeerden] vastgesteld op € 5.689,- aan griffierecht, en aan de kant van [Z] voorts op € 1.786,- aan salaris advocaat en aan de kant van [ZZ] voorts op € 7.144,- aan salaris advocaat;;

verklaart dit arrest wat betreft de onder 4.4 opgenomen proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.E.L.J.C. Verbunt, J.P. de Haan en H.J. Tulp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 juli 2025.

griffier rolraadsheer