ECLI:NL:GHSHE:2025:2267, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-08-2025, 200.329.071_01

1. Het verdere verloop van de procedure

2. Het tussenarrest van 5 november 2024

3. De verdere beoordeling

In zijn antwoordakte verzoekt [appellant] het hof om terug te komen op het oordeel in het tussenarrest dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] , naast de huurprijs van € 800,00 per maand, de kosten van gas, water en licht dient te betalen en dat moet worden uitgegaan van een door [geïntimeerde] te betalen huursom van € 800,00 inclusief de kosten van gas, water en elektriciteit. Met dit oordeel heeft het hof echter uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslist op een geschilpunt tussen partijen. Daarmee is sprake van een bindende eindbeslissing. De rechter mag van een dergelijke beslissing in dezelfde instantie in beginsel niet terugkomen, tenzij blijkt van zodanige bijzondere omstandigheden dat het onaanvaardbaar zou zijn dat de rechter (in dit geval het hof) dat niet doet, dan wel blijkt dat die beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. [appellant] stelt geen bijzondere omstandigheden die het onaanvaardbaar zouden maken dat het hof aan zijn eindbeslissing vasthoudt. Verder is er geen sprake van dat het hof op een ondeugdelijke juridische of feitelijke grondslag een einduitspraak heeft gedaan. Het hof ziet daarom geen aanleiding terug te komen op de bindende eindbeslissing.

Daarnaast voert [appellant] in zijn antwoordakte opnieuw aan dat het, gelet op de hoogte van het gas- en elektriciteitsverbruik van [geïntimeerde] , naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als de kosten van dit verbruik (volledig) verrekend kunnen worden met de huur en dat [geïntimeerde] niet bevoegd was om over te gaan tot verrekening. Ook op deze geschilpunten heeft het hof in het tussenarrest uitdrukkelijk en zonder voorbehoud beslist, zodat ten aanzien hiervan eveneens sprake is van bindende eindbeslissingen. Het hof heeft immers in r.o. 3.8.3 onder g van het tussenarrest overwogen dat niet helder is in hoeverre het volgens [appellant] toegenomen verbruik van gas, water en elektra op conto van [geïntimeerde] te schrijven zou zijn en heeft vervolgens het beroep van [appellant] op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW en daarmee (impliciet) ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW verworpen. In r.o. 3.9.2 heeft het hof overwogen dat [geïntimeerde] gerechtigd was/is de door hem betaalde kosten van gas, water en licht te verrekenen met het door hem aan [appellant] te betalen bedrag aan huur van € 800,00 per maand. Ook hier voert [appellant] niets aan op grond waarvan moeten worden geconcludeerd dat er bijzondere omstandigheden zijn die het vasthouden aan deze eindbeslissingen onaanvaardbaar maken of dat deze eindbeslissingen berusten op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag. Het hof ziet dus evenmin aanleiding om hierop terug te komen.

Al behandelde grieven

In het tussenarrest heeft het hof de grieven I tot en met IX (de vraag of partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] , naast het bedrag aan huur, de kosten van gas, water en elektra op zich neemt en dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd/verhoogd), grieven X en XIII (het beroep op artikel 6:258 BW en de redelijkheid en billijkheid) en grief XVI (de bevoegdheid tot verrekening) in principaal hoger beroep al behandeld en beoordeeld. Ook de grieven I tot en met IV in incidenteel hoger beroep zijn in het tussenarrest behandeld en beoordeeld. Dit betekent dat het hof nu nog toekomt aan de behandeling van de grieven XI, XII, XIV, XV en XVII in principaal hoger beroep en grief V in incidenteel hoger beroep.

Verrekening en omvang betalingsachterstand (grieven XI en XII in principaal hoger beroep en grief V in incidenteel hoger beroep)

Aan het hof liggen nog de volgende vragen voor:

welke bedragen heeft [geïntimeerde] betaald aan gas, water en mocht/mag hij verrekenen met de door hem te betalen huurpenningen (vraag D in r.o. 3.6 van het tussenarrest)?

heeft [geïntimeerde] na verrekening van deze bedragen een achterstand in de betaling van de huur en, zo ja, hoe hoog is die achterstand en rechtvaardigt die achterstand de door [appellant] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning (vraag E in r.o. 3.6 van het tussenarrest)?

Om deze vragen te kunnen beantwoorden, heeft het hof [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om inzichtelijk te maken welke bedragen hij aan de leveranciers van gas, water en licht heeft betaald en welke bedragen hij aan huur heeft betaald.

[geïntimeerde] heeft bij akte na tussenarrest overzichten in het geding gebracht van de door hem betaalde bedragen aan energiekosten en door hem betaalde bedragen aan huur over de periode van 1 januari 2018 tot en met oktober 2024 met de bijbehorende betalingsbewijzen (bankafschriften) en eindafrekeningen van de energieleverancier.

Uit deze overzichten en bijbehorende betalingsbewijzen en eindafrekeningen energiekosten leidt het hof af dat [geïntimeerde] over voornoemde periode de volgende bedragen aan energiekosten en huur heeft betaald. Deze bedragen worden ook niet (voldoende gemotiveerd) door [appellant] betwist.

2018:

Energiekosten Huur

27-03-2018 € 150,00 04-03-2018 € 650,00

30-04-2018 € 150,00 31-03-2018 € 650,00

28-05-2018 € 150,00 26-04-2018 € 650,00

27-06-2018 € 150,00 28-05-2018 € 650,00

27-07-2018 € 150,00 27-06-2018 € 650,00

27-08-2018 € 150,00 28-07-2024 € 650,00

27-09-2018 € 150,00 24-08-2024 € 650,00

29-10-2018 € 150,00 28-09-2018 € 650,00

27-11-2018 € 150,00 05-12-2018 € 650,00

28-12-2018 € 150,00

Totaal energiekosten € 1.500,00 Totaal huur € 5.850,00

2019:

Energiekosten Huur

28-01-2019 € 150,00 03-01-2019 € 650,00

01-03-2019 € 150,00 04-02-2019 € 650,00

29-04-2019 € 407,00 11-03-2019 € 650,00

29-04-2019 € 404,10 24-04-2019 € 250,00

24-05-2019 € 508,00 06-06-2019 € 250,00

27-05-2019 € 404,10 10-07-2019 € 250,00

27-05-2019 € 407,00 10-08-2019 € 250,00

27-06-2019 € 404,10 09-09-2019 € 250,00

27-06-2019 € 407,00 10-10-2019 € 250,00

29-07-2019 € 404,10 14-11-2019 € 250,00

29-07-2019 € 407,00 10-12-2019 € 250,00

27-08-2019 € 404,10

27-08-2019 € 407,00

27-09-2019 € 407,00

29-09-2019 € 404,10

28-10-2019 € 407,10

28-10-2019 € 404,10

27-11-2019 € 404,10

27-11-2019 € 407,00

30-12-2019 € 404,15

Totaal energiekosten € 7.700,95 Totaal huur € 3.950,00

2020

Energiekosten Huur

02-01-2020 € 407,00 12-01-2020 € 250,00

27-01-2020 € 407,00 16-02-2020 € 250,00

28-02-2020 € 407,00 22-03-2020 € 250,00

27-03-2020 € 410,00 19-04-2020 € 250,00

28-04-2020 € 410,00 19-05-2020 € 393,00

27-05-2020 € 410,00 18-06-2020 € 393,00

29-06-2020 € 410,00 20-07-2020 € 393,00

27-07-2020 € 410,00 22-08-2020 € 393,00

27-08-2020 € 410,00 22-09-2020 € 393,00

30-09-2020 € 410,00 25-10-2020 € 393,00

27-10-2020 € 410,00 25-11-2020 € 393,00

28-12-2020 € 410,00 27-12-2020 € 393,00

Teruggave

02-03-2020 - € 58,64

Totaal energiekosten € 4.852,36 Totaal huur € 4.144,00

2021

Energiekosten Huur

01-02-2021 € 410,00 07-02-2021 € 393,00

02-03-2021 € 410,00 14-03-2021 € 786,00

25-03-2021 € 247,07 27-04-2021 € 369,00

29-03-2021 € 431,00 27-04-2021 € 122,00

28-04-2021 € 431,00 29-05-2021 € 369,00

27-05-2021 € 431,00 27-06-2021 € 369,00

28-06-2021 € 431,00 02-08-2021 € 369,00

27-07-2021 € 431,00 04-09-2021 € 369,00

27-08-2021 € 431,00 04-10-2021 € 369,00

27-09-2021 € 431,00 06-11-2021 € 369,00

27-10-2021 € 431,00 06-12-2021 € 369,00

29-11-2021 € 431,00

27-12-2021 € 431,00

Totaal energiekosten € 5.377,07 Totaal huur € 4.253,00

2022

27-01-2022 € 431,00 10-01-2022 € 369,00

28-02-2022 € 431,00 06-02-2022 € 369,00

28-03-2022 € 542,00 08-03-2022 € 369,00

22-03-2022 € 166,46 12-04-2022 € 91,00

28-04-2022 € 434,00 09-05-2022 € 366,00

27-05-2022 € 434,00 06-06-2022 € 366,00

27-06-2022 € 434,00 05-07-2022 € 366,00

27-07-2022 € 434,00 07-08-2022 € 366,00

29-08-2022 € 434,00 06-09-2022 € 366,00

27-09-2022 € 434,00 06-10-2022 € 366,00

27-10-2022 € 434,00 07-11-2022 € 366,00

28-11-2022 € 434,00 06-12-2022 € 366,00

28-12-2022 € 434,00

energiecompensatie

17-11-2022 - € 190,00

14-12-2022 - € 190,00

Totaal energiekosten € 5.096,46 Totaal huur € 4.126,00

2023

Energiekosten Huur

27-01-2023 € 434,00 07-01-2023 € 366,00

27-02-2023 € 434,00 05-02-2023 € 366,00

28-04-2023 € 434,00 06-03-2023 € 366,00

28-04-2023 € 434,00 08-04-2023 € 366,00

30-05-2023 € 434,00 25-04-2023 € 2.759,72

27-06-2023 € 434,00 08-05-2023 € 366,00

27-07-2023 € 434,00 05-06-2023 € 366,00

28-08-2023 € 434,00 05-07-2023 € 366,00

27-09-2023 € 434,00 06-08-2023 € 366,00

27-10-2023 € 434,00 06-09-2023 € 366,00

27-11-2023 € 434,00 08-10-2023 € 366,00

27-12-2023 € 434,00 06-11-2023 € 366,00

07-12-2023 € 366,00

Teruggave

13-03-2023 - € 242,57

Totaal energiekosten € 4.965,43 Totaal huur € 7.151,72

Januari tot en met oktober 2024

Energiekosten

29-01-2024 € 434,00 06-01-2024 € 366,00

27-02-2024 € 434,00 07-02-2024 € 366,00

27-03-2024 € 492,00 06-03-2024 € 366,00

27-03-2024 € 159,00 08-04-2024 € 366,00

29-04-2024 € 159,00 11-05-2024 € 366,00

29-04-2024 € 450,00 10-06-2024 € 366,00

27-05-2024 € 159,00 07-07-2024 € 366,00

27-05-2024 € 450,00 05-08-2024 € 366,00

27-06-2024 € 450,00 04-09-2024 € 366,00

27-06-2024 € 159,00 06-10-2024 € 366,00

29-07-2024 € 159,00

29-07-2024 € 450,00

27-08-2024 € 159,00

27-08-2024 € 450,00

27-09-2024 € 450,00

28-10-2024 € 450,00

Totaal energiekosten € 5.464,00 Totaal huur € 3.660,00

Het hof stelt vast dat het jaar waarover de energiekosten zijn afgerekend, niet gelijk is aan een kalenderjaar, maar loopt van eind februari tot eind februari. Hierdoor heeft [geïntimeerde] in een jaar bedragen van de energieleverancier terugontvangen of aan de energieleverancier bij moeten betalen die deels betrekking hebben op het voorafgaande jaar. Daarom zal het hof over de gehele periode van januari 2018 tot en met oktober 2024 vaststellen welk bedrag aan huur na verrekening met de door [geïntimeerde] betaalde energiekosten nog openstaat.

Uit het bovenstaande volgt dat [geïntimeerde] over de periode van januari 2018 tot en met oktober 2024 een totaalbedrag aan energiekosten van € 34.956,27 en een totaalbedrag aan huur van € 33.134,72 heeft betaald. In totaal dus een bedrag van € 68.090,99. Uitgaande van een huur van € 800,00 per maand inclusief de kosten van gas, water en elektra was [geïntimeerde] over voornoemde periode aan [appellant] een totaalbedrag van € 65.600,00 aan huur verschuldigd. Na verrekening van deze bedragen blijkt dat er over voornoemde periode geen huurachterstand (meer) bestaat en dat [geïntimeerde] zelfs een bedrag van € 2.409,99 teveel heeft betaald aan [appellant] . In zoverre kan de vordering van [geïntimeerde] in reconventie om [appellant] te veroordelen tot betaling van niet verrekende kosten van gas en elektra alsnog worden toegewezen. Dit geldt ook voor de door [geïntimeerde] daarover gevorderde wettelijke rente, aangezien daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd. Het hof zal de wettelijke rente toewijzen vanaf de roldatum waarop de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie in eerste aanleg is genomen (23 januari 2020).

De constatering door het hof dat [geïntimeerde] per saldo niet achter is met de betaling van de huur en zelfs teveel heeft betaald, heeft echter geen gevolgen voor de veroordeling van [geïntimeerde] in eerste aanleg tot betaling van het bedrag van € 4.206,05 aan huurachterstand over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2020. [geïntimeerde] komt in de eerste plaats niet op tegen deze beslissing. Hij heeft in incidenteel hoger beroep hiertegen immers geen grieven gericht en heeft ook geen wijziging van het bestreden vonnis op dit punt gevorderd. Pas tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft (de advocaat van) [geïntimeerde] bij punt 14 van zijn spreekaantekeningen aangevoerd dat de beslissing van de kantonrechter op dit punt niet in stand kan blijven. Het hof heeft er toen op gewezen dat voor zover bedoeld was om de eis in incidenteel hoger beroep te wijzigen, die eiswijziging te laat is gedaan, daarmee in strijd is met de goede procesorde en daarom niet kan worden toegelaten.

Daarnaast heeft het hof bij de vaststelling van de door [geïntimeerde] betaalde huurbedragen een door [geïntimeerde] op 25 april 2023 verrichte betaling aan de advocaat van [appellant] meegenomen, waarvan [appellant] niet betwist dat deze ziet op betaling van huur. Gelet op de datum van betaling en de omschrijving op het bankafschrift bij die betaling (‘ [appellant] / [geïntimeerde] ’) gaat het hof ervan uit dat dit het bedrag aan huurachterstand betreft dat [geïntimeerde] op grond van het bestreden vonnis, na verrekening met de door [appellant] op grond van dat vonnis aan [geïntimeerde] te betalen proceskosten, heeft betaald aan [appellant] .

Uit het voorgaande volgt dus dat op dit moment geen sprake is van een huurachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [appellant] stelt nog dat de omstandigheid dat [geïntimeerde] jarenlang geen inzicht heeft geboden in de door hem betaalde kosten voor gas en elektriciteit en de huur jarenlang te laat betaald heeft tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierin volgt het hof hem echter evenmin. Uit de bankafschriften van [geïntimeerde] kan inderdaad worden afgeleid dat [geïntimeerde] structureel de huur te laat (in de loop van de maand of de maand daarna) heeft betaald. Dat de betalingen wanordelijk zijn verlopen heeft [appellant] echter mede aan zichzelf te wijten. Hij heeft immers het energiecontract voor de woning in februari 2018 opgezegd. Hierdoor was [geïntimeerde] genoodzaakt om zelf een energiecontract af te sluiten en de energiekosten te gaan betalen, terwijl ervan moet worden uitgegaan dat deze al waren begrepen in de door hem te betalen huur. Mede in aanmerking genomen dat jarenlang onduidelijkheid tussen partijen heeft bestaan of de kosten van energie al dan niet in de huurprijs waren begrepen en gelet op het feit dat na verrekening per saldo geen sprake is van een huurachterstand, acht het hof bovengenoemde, door [appellant] gestelde tekortkomingen onvoldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen.

Vordering om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de toekomstige maandelijkse huurtermijnen (grief XIV)

[appellant] stelt ten slotte belang te hebben bij een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de toekomstige maandelijkse huurtermijnen, omdat [geïntimeerde] steeds in gebreke blijft met het (tijdig) voldoen van zijn huurbetalingsverplichting. Het hof is echter met de kantonrechter van oordeel dat de verplichting tot betaling van de maandelijkse huur al voortvloeit uit de huurovereenkomst tussen partijen en dat [appellant] daarom geen belang heeft bij deze vordering.

Proceskosten (grief XV)

Grief XV is gericht tegen de proceskostenveroordeling van [appellant] in eerste aanleg. Uit het tussenarrest en wat hiervoor is overwogen, volgt dat de vorderingen van [appellant] , voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, ook in hoger beroep moeten worden afgewezen. Dit betekent dat de kantonrechter [appellant] terecht in de proceskosten inclusief de kosten van de deskundige heeft veroordeeld.

Veeggrief (grief XVII)

Grief XVII is een zogenaamde veeggrief zonder zelfstandige betekenis. Deze behoeft dan ook geen afzonderlijke behandeling.

Bewijsaanbod

Het hof komt niet toe aan bewijslevering, omdat er geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die, indien bewezen, zouden kunnen leiden tot een ander oordeel.

4. De slotsom

Het bovenstaande betekent dat alle grieven in principaal hoger beroep falen en dat grief V in incidenteel hoger beroep (deels) slaagt. Nu de beslissing waarop deze laatste grief betrekking had door de kantonrechter is gegeven in het eindvonnis van 13 april 2024, zal dit vonnis worden vernietigd, voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerde] tot veroordeling van [appellant] tot betaling van niet verrekende kosten van gas en elektra is afgewezen. Dit vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd, evenals de tussenvonnissen van 3 september 2020, 3 december 2020 en 24 februari 2022.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. Deze kosten stelt het hof aan de zijde van [geïntimeerde] vast op:

griffierechten € 783,00

salaris advocaat € 4.426,00 (2 punten x appeltarief)

nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 5.387,00.

Omdat [geïntimeerde] de door hem bij akte na tussenarrest in het geding gebrachte informatie ter onderbouwing van zijn verweer reeds eerder in het geding had kunnen/behoren te brengen, heeft het hof die akte niet betrokken bij de berekening van de proceskostenveroordeling.

De door [geïntimeerde] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Het hof overweegt hierbij dat [geïntimeerde] niet heeft gevorderd dat de (proceskosten) veroordeling van [appellant] uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. Het hof zal die uitvoerbaarheid bij voorraad dan ook niet uitspreken.

[geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep. Deze kosten stelt het hof aan de zijde van [appellant] vast op:

salaris advocaat € 838,00 (2 punten maal appeltarief x 0,5)

nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 1.016,00.

Het hof overweegt op dit punt dat [appellant] heeft gevorderd dat de (proceskosten) veroordeling van [geïntimeerde] uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard. Het hof zal daarom de proceskostenveroordeling in incidenteel hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De uitspraak