ECLI:NL:GHSHE:2025:2270, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-08-2025, 200.338.915_01

5. Het verloop van de procedure

6. De beoordeling

De rechtbank heeft in 3.1. tot en met 3.13. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij voor de beoordeling relevant achtte. De grieven 1 en 2 van [appellant] zijn gericht tegen de in 3.3. tot en met 3.5. van dat vonnis vermelde feiten. Met deze grieven betoogt [appellant] , samengevat, dat er meer correspondentie tussen [appellant] en de gemeente en meer regelgeving relevant is voor de beoordeling dan de rechtbank in de feitenvaststelling heeft vermeld. Het hof zal hierna uitgebreid de relevante vaststaande feiten (correspondentie en regelgeving) weergegeven, waarmee aan de grieven 1 en 2 tegemoet wordt gekomen. Tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen deze grieven niet leiden.

[appellant] heeft op 10 augustus 2021 een groot zogenaamd patriciërshuis

(een rijksmonument) met 18 kamers gekocht dat is gelegen aan de [adres 1] in

Roermond (hierna: het pand). [appellant] wilde het pand gebruiken als privé beleggingsobject (belast in box 3) en de in het pand aanwezige kamers als onzelfstandige woonruimte verhuren.

De verkopers van het pand bewoonden dit op het moment van verkoop zelf en verhuurden zeven kamers als onzelfstandige woonruimte. Deze verhuur was op grond van artikel 11 (overgangsrecht) van de tot 1 juli 2019 geldende Huisvestingsverordening Roermond zonder vergunning toegestaan.

In 2021, en dus ook op het moment van aankoop van het pand, was het bestemmingsplan ‘Binnenstad Roermond’ van toepassing, alsmede het op 4 juni 2020 onherroepelijk vastgestelde paraplubestemmingsplan ‘Herziening paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio’s’ (hierna: het paraplubestemmingsplan). Het pand ligt in een gebied met de aanduiding ‘overige zone-regulering kamerwoningen’.

De in 2021 relevante regelgeving luidt als volgt.

Het paraplubestemmingsplan luidt:

“Artikel 1 Begrippen

(…)

bestaand:

a. bij bebouwing: bebouwing zoals aanwezig of wordt gebouwd op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, dan wel mag worden gebouwd krachtens een voordat tijdstip aangevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen;

b. bij gebruik: het vergunde gebruik zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden;

c. in aanvulling op het bepaalde onder b. worden tot de bestaande kamerverhuurpanden tevens gerekend de panden die zijn opgenomen in bijlage 2 van deze planregels: Lijst kamerverhuurpanden;

d. in aanvulling op het bepaalde onder b. worden tot de bestaande kamerwoningen tevens gerekend de kamerwoningen waarvoor een omgevingsvergunning op grond van de huisvestingsverordening is verleend.

(…)

kamerverhuur:

woonvorm waarbij een pand door meerdere personen die geen gezamenlijk huishouden vormen wordt bewoond, en waarbij sprake is van woonruimtes waarbij afzonderlijke huishoudens afhankelijk zijn van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

kamerverhuurpand:

pand dat wordt gebruikt ten behoeve van kamerverhuur en waarin zich meerdere kamerwoningen bevinden.

kamerwoning:

een wooneenheid die geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

Het begrip kamerwoning wordt gelijkgesteld met het begrip 'onzelfstandige woonruimte'.

onzelfstandige woonruimte:

dit begrip is gelijk aan het begrip 'kamerwoning'.

(…)

Artikel 4 Algemene aanduidingsregels

Regulering kamerverhuurpanden en kamerwoningen

Voor zover het toevoegen van woningen binnen een bestemming is toegestaan, is het ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - regulering kamerwoningen' niet toegestaan nieuwe kamerverhuurpanden of kamerwoningen te bouwen en/of in gebruik te nemen.

(…)

Overgangsrecht gebruik

Algemeen overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

Wijzigen strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 7.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in 7.2.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik

Lid 7.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

(…)”

Op grond van artikel 3 van de Huisvestingsverordening Roermond 2015-2019 was het verboden om zonder vergunning een woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Op grond van artikel 7 hield het college van burgemeester en wethouders een

register bij van kamerverhuurpanden. In artikel 11 was het overgangsrecht bij die verordening opgenomen:

"Artikel 11. Overgangsrecht

Het verbod, zoals opgenomen in artikel 3 van deze verordening, heeft geen betrekking op het ten tijde van de inwerkingtreding van de vorige Huisvestingsverordening Roermond bestaande gebruik van een woonruimte als kamerverhuurpand. De datum van inwerkingtreding van de vorige Huisvestingsverordening Roermond was 1 augustus 2012. Dit artikel is niet van toepassing indien het genoemde bestaande gebruik wordt gestaakt en daarna weer wordt hervat.”

[appellant] heeft zich per e-mail tot de gemeente gericht voor informatie. De relevante correspondentie luidt als volgt.

a. a)

“Van: [appellant] < [emailadres] >

Verzonden: woensdag 16 juni 2021 12:15

Aan: Postkamer Gemeente Roermond < [emailadres] >

Onderwerp: 2x toetsing kamerverhuur [adres 2] & [adres 1] . Roermond

Beste medewerker vergunningen,

Voor mijn privé ben ik bezig met de aankoop van twee objecten. Ter controle zou ik graag de bevestiging willen dat beide panden legaal te gebruiken zijn als kamerverhuurobject.

[adres 2] , Roermond: vergunning voor 7 personen naar verluid

[adres 1] . Roermond: vergunning voor 20 personen naar verluid.

Indien mogelijk zou ik graag de tekeningen ontvangen waaruit kamerindeling zou blijken (tegen betaling is bij deze akkoord).

Graag zie ik uw reactie tegemoet.

Met vriendelijke groet,

[appellant]

Register Makelaar/Register Taxateur

NVM makelaar”

b)

“Op 17 jun. 2021 om 10:51 heeft [persoon A] < [emailadres] > het volgende geschreven:

Goedemorgen,

Beide panden vallen onder het overgangsrecht en dat betekent dat er nooit vergunningen voor zijn verleend.

Sowieso worden bij vergunningen voor kamerverhuurpanden geen aantallen personen

vergund maar aantallen wooneenheden (kamers).

Ik zal de dossiers opvragen en de bouwtekening tegen een legesvergoeding kopiëren.”

c)

“Van: [appellant] < [emailadres] >

Verzonden: donderdag 17 juni 2021 11:07

Aan: [persoon A] < [emailadres] >

Onderwerp: Re: 2x toetsing kamerverhuur [adres 2] & [adres 1] , Roermond

Pardon. Hoeveel wooneenheden dus erin mogen inderdaad. (Zelfde fout als daarvoor).

- onderweg geschreven –

Op 17 jun. 2021 om 11:04 heeft [appellant] < [emailadres] > het volgende geschreven:

Goedemorgen [persoon A] ,

Bedankt voor deze informatie. Ik bedoel inderdaad aantal personen.

Is dat wel helder per adres of ook niet vastgesteld?

(…)”

d)

“Van: [persoon A] < [emailadres] >

Datum: donderdag, 17 juni 2021 11:44

Aan: ' [appellant] " < [emailadres] >

Onderwerp: RE: 2x toetsing kamerverhuur [adres 2] & [adres 1] , Roermond

Goedemorgen,

Een reactie van mijn collega:

Het totaal aantal kamers (wooneenheden) is per pand verschillend. Dat hangt samen met de uitkomst van de toepassing van de regels uit Bouwbesluit 2012.

Een bouwkundig bureau zou dit voor de heer [appellant] kunnen uitzoeken

(…)”

e)

“Van: [appellant] < [emailadres] >

Verzonden: donderdag 17 juni 2021 14:03

Aan: [persoon A] < [emailadres] >

Onderwerp: RE: 2x toetsing kamerverhuur [adres 2] & [adres 1] , Roermond

Beste [persoon A] ,

Zou ik een telefoonnummer mogen van jou of je collega? Ik wil het graag begrijpen voor ik maandag de koopovereenkomsten tekenen.

Tot dusver wijkt het af van wat ik gewend ben ik andere Limburgse plaatsen.

(…)”

f)

“Van: [persoon A] < [emailadres] >

Aan: ' [appellant] ' < [emailadres] >

Datum: donderdag, 17 juni 2021 14:08

Onderwerp: RE: 2x toetsing kamerverhuur [adres 2] & [adres 1] , Roermond

U kunt [persoon B] bellen 0475-xxxxxx”

g)

“Van: [appellant] < [emailadres] >

Verzonden: woensdag 4 augustus 2021 17:26

Aan: [persoon B] < [emailadres] >

Onderwerp: Samenvatting [adres 1] te Roermond

Beste [persoon B] ,

Middels deze weg wil ik graag de zaken welke wij zojuist telefonisch hebben besproken over

de [adres 1] te Roermond per mail bevestigt zien (ter volledigheid dossier en

om fouten te voorkomen).

Stellingen:

1. Het object aan de [adres 1] te Roermond valt onder het overgangsrecht voor kamerverhuur van de gemeente Roermond.

2. Alle kamers (circa 20) in het object mogen worden aangewend als kamerverhuurruimte

indien dit voldoet aan de eisen van het bouwbesluit voor kamerverhuur (zaken zoals

brandcompartimentering 30 minuten, daglicht toetreding, minimaal 12 m2 GBO per gehuisvest persoon in het object etc)

3. Indien wijzigingen zouden plaats vinden die vergunning plichtig zijn t.a.v. het

bouwbesluit dan dient hiervoor een vergunning aangevraagd te worden. Deze vergunning

gaat over het wijzigen van een verblijfruimte en staat los van de kamerverhuurvergunning.

4. Eventueel zou er uitbreiding kunnen plaats vinden indien bijvoorbeeld een ruimte zoals een zolder in de toekomst zou worden omgebouwd naar kamerverhuurruimten (nu leeg). Uiteraard inden e.e.a. conform bouwbesluit wordt ingericht.

Indien bovenstaande stellingen kloppen dan kan de aankoop doorgang vinden.

Graag verneem ik of ik uw antwoorden juist heb geïnterpreteerd en gedocumenteerd heb.

Alvast bedankt voor de gedane moeite!”

h)

“Op 5 aug. 2021 om 10:46 heeft [persoon B] < [emailadres] > het volgende geschreven:

Beste [appellant] ,

Onderstaand mijn reactie op uw mail.

1. Niet het pand [adres 1] maar het pand [adres 1] staat op de lijst met panden die vallen onder het overgangsrecht van het paraplubestemmingsplan kamerverhuur en mini-studio's.

2. Alle ruimten die ooit zijn vergund als verblijfsruimte mogen worden gebruikt voor

kamerverhuur maar moeten wel voldoen aan de eisen van Bouwbesluit 2012.

Mocht het zo zijn dat de bestaande (verblijfs-)ruimten niet voldoen aan de eisen uit het

Bouwbesluit 2012 dan moeten deze daarmee in overeenstemming worden gebracht. Als dat

gepaard gaat met bouwactiviteiten dan zijn de verbouw-eisen uit Bouwbesluit 2012 van

toepassing. Wellicht zijn bepaalde activiteiten ook omgevingsvergunningplichtig. U dient dan voorafgaand aan deze activiteiten eerst in het bezit te zijn van een omgevingsvergunning

daartoe.

Het moet in het geval van kamerverhuur gaan om onzelfstandige wooneenheden en niet om

zelfstandige wooneenheden. Bij onzelfstandige wooneenheden is sprake van het gezamenlijk

gebruiken van de keuken, douche/bad en toilet en bij zelfstandige wooneenheden zijn deze

voorzieningen binnen de zelfstandige wooneenheid aanwezig. Het toevoegen van zelfstandige wooneenheden komt namelijk neer op woningvermeerdering en is zonder meer omgevingsvergunningplichtig en daarnaast met grote waarschijnlijkheid strijdig met het paraplubestemmingsplan.

3. Zie punt 2.

4. Uitbreidingen en aanpassingen (in de vorm van het veranderen of vergroten van het

huidige gebouw) kunt u voorleggen aan de gemeente door middel van een zogenaamd

vooroverleg zodat voor u kan worden bepaald of de wijzigingen of aanpassingen die u beoogd omgevingsvergunningplichtig zijn. Indien dat zo blijkt te zijn dan dient eerst omgevingsvergunning te worden verleend voordat de wijzigingen worden doorgevoerd. Ik adviseer u daarom, ook rekening houdend met voorgaande punten, om voorafgaand aan eventuele bouwinitiatieven deskundige hulp in te schakelen.

Als toevoeging op het bovenstaande merk ik op dat wijzigingen in het huidige kamerverhuurpand van invloed kunnen zijn op de melding brandveilig gebruik. U dient er altijd voor te zorgen dat voorafgaand aan het gebruik een melding brandveilig gebruik wordt ingediend bij het bevoegd gezag.

Mocht u nog vragen hebben dan kunt u die gerust stellen.

(…)

R. [persoon B]

Inspecteur

Gemeente Roermond

Cluster Vergunning Toezicht en Handhaving”

i)

“Op 5 aug. 2021 om 11:01 heeft [appellant] < [emailadres] > het volgende geschreven:

Beste [persoon B] .

Bedankt voor uw spoedige reactie. Dit wordt gewaardeerd.

1. excuus ik bedoel uiteraard de [adres 1] , Roermond.

2. Hoe weet ik welke verblijfsruimtes ooit vergund zijn? Behoren daar ook de woonkamer, kantoor en eigen slaapkamers van de huidige bewoners toe? Maw. Kan ik de huidige bebouwing gebruiken als kamerverhuur indien dit voldoet aan de eisen van het bouwbesluit?

3. Helder

4. Het is niet het doel om het bebouwing buiten het pand uit te breiden. Slechts de ruimte(s) die in het pand onbenut zijn zoals de zolder. Als dit voldoet aan het bouwbesluit is dit mogelijk, correct?

Excuus dat ik nog verdere verhelderingen zoek. Het gaat om een grote som geld.”

j)

“Van: [appellant] < [emailadres] >

Verzonden: vrijdag 6 augustus 2021 10:27

Aan: [persoon B] < [emailadres] >

Onderwerp: Re: Samenvatting [adres 1] te Roermond

Beste [persoon B] ,

Ik moet de vraagstelling eenvoudiger maken. Ik heb uw antwoord overlegd met een adviesbureau maar beiden snappen nog niet het antwoord op onderstaande vraag:

Het object aan de [adres 1] , Roermond valt binnen het overgangsrecht van kamerhuur. De eigenaren woonde zelf ik het object op de begane grond en eerste etage. De 2de en 3de etage wordt gebruikt voor kamerverhuur voor 7 personen in onzelfstandige

verhuur. Deze huurders komen binnen via de zelfde voordeur, liepen door dezelfde hal en overloop en gebruiken dezelfde tuin en berging als de eigenaren.

De huidige eigenaren willen het object aan me verkopen en dus verhuizen.

Ik heb uiteraard geen intentie om er zelf te gaan wonen.

Het gehele object is circa 700 m2 woonoppervlakte groot in de originele bebouwing zoals die is behouden verdeeld over circa 18 kamers.

Vraag:

Mag ik het object als geheel gebruiken als kamerverhuur voor circa 18 individuele personen als alle verblijfsruimte voldoen aan de gestelde bouwkundige/brandveilige eisen of gaat het overgangsrecht over de 7 kamers die verhuurd werden ten tijde van het overgangsrecht?

In het kort:

Mag ik meer kamers individueel verhuren op hetzelfde adres (in het originele pand) dan dat er plaats vond tijdens het overgangsrecht ?

Anders:

Gaat het overgangsrecht op pandniveau of op het aantal kamers in de gemeente Roermond?

De reden dat ik dit vraag. Als het 7 kamers moeten blijven kan het object niet aankocht worden omdat de prijs dan gigantisch hoog is het niet rendabel te verkrijgen is. Als ik het object qua verblijfsruimtes die in de woning zitten mag benutten (circa 18) dan is het wel

rendabel.

Ik zou het object namelijk super graag kopen gezien het prachtige uiterlijk van het object.

Ik hoop dat uw expertise mij duidelijkheid kan verschaffen.”

k)

“Van: [persoon B] < [emailadres] >

Aan: [appellant] ’ < [emailadres] >

Datum: vrijdag. 6 augustus 2021 10:49

Onderwerp: RE: Samenvatting [adres 1] te Roermond

Beste heer [appellant] ,

Bij de vaststelling van het overgangsrecht is gekeken op pandniveau en niet naar het aantal kamers.

Dit betekent dat als u een pand aankoopt met 7 kamers dit aantal niet door middel van het overgangsrecht is vastgelegd.

Bepaald is dat in betreffend object kamerverhuur mag plaatsvinden. Of het dan om 7 of 18 kamers gaat doet aangaande het overgangsrecht niet ter zake.

Wel is van belang dat het pand moet voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Als u dus van 7 naar 18 kamers wenst te gaan, dan kan dat, maar als dat gepaard gaat met bouwactiviteiten dan gelden de eisen uit Bouwbesluit 2012 en daaraan dient u te voldoen. Het kan dan eventueel zo zijn dat de bouwactiviteiten die u dient te verrichten (om aan hel Bouwbesluit 2012 te kunnen voldoen) omgevingsvergunningplichtig zijn.”

l)

“Van: [appellant] < [emailadres] >

Datum: vrijdag, 6 augustus 2021 11:09

Aan: [persoon B] < [emailadres] >

Onderwerp: Re: Samenvatting [adres 1] te Roermond

Beste [persoon B] ,

Bedankt voor dit verhelderend en snel antwoord. Wordt gewaardeerd!

Ik kan zo door met de aankoop. Nogmaals bedankt.”

Op 10 augustus 2021 heeft [appellant] het pand gekocht, dat op 23 december 2021 aan hem is geleverd. De koopsom bedroeg € 1.200.000,-. Voor de financiering van de

aankoop en verbouwing van het pand heeft [appellant] een hypothecaire lening afgesloten ter hoogte van € 2.268.750,-. De koopovereenkomst luidt onder andere als volgt.

"Artikel 1 Verkoop en koop

Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel

grond met woonhuis met kamerverhuurvergunning, bijgebouwen en tuin en verdere

aanhorigheden (...) tegen een koopsom van € 1.200.000,- (...)

(…)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

(...)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen

bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonruimte welke in zijn geheel

kan worden aangewend als kamerverhuurobject een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van deze overeenkomst.

(…)

Artikel 20. Overgangsrecht

Verkopers zullen het overgangsrecht voor het verhuren van separate kamers niet laten verlopen door tijdspannen. Indien het overgangsrecht verloopt heeft koper een eenzijdige kosteloze ontbindingsmogelijkheid."

In januari 2022 heeft [appellant] verbouwingswerkzaamheden in het pand laten uitvoeren door een aannemer. Na afronding van deze verbouwingswerkzaamheden heeft de gemeente aan [appellant] meegedeeld dat het uitbreiden van het aantal kamers in 2020 vergunningplichtig is geworden.

Op initiatief van de gemeente heeft op 26 januari 2020 een overleg plaatsgevonden. Tijdens dit gesprek is een schetsontwerp aan de orde geweest voor het gebruik van het pand voor 27 onzelfstandige wooneenheden.

Bij e-mail van 9 februari 2022 heeft de jurist van de gemeente aan [appellant] meegedeeld dat de aanvraag op basis van de aangeleverde tekeningen zal worden geweigerd. Verzocht wordt om het plan aan te passen en een principeverzoek of een omgevingsvergunning aan te vragen om van het bestemmingsplan af te wijken, waarna het college daarover zal beslissen.

Op 14 maart 2022 heeft [appellant] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het gebruik van het pand voor 27 onzelfstandige wooneenheden overeenkomstig het

schetsontwerp. Deze aanvraag heeft geleid tot een van rechtswege verleende vergunning.

Deze vergunning is vervolgens na een bezwaarschriftenprocedure alsnog geweigerd. Tegen

dat besluit heeft [appellant] geen beroep ingesteld.

Een overleg tussen [appellant] en de gemeente heeft ertoe geleid dat [appellant] een principeverzoek heeft ingediend om het pand om te vormen tot 10 zelfstandige woningen. De gemeente heeft hierop positief beslist. De vergunningaanvraag overeenkomstig het principebesluit is vervolgens op 2 februari 2023 ingediend. De verbouwing is inmiddels voltooid en op dit moment worden de 10 zelfstandige woningen verhuurd.

Partijen hebben in de periode van 30 november 2022 tot 4 april 2023 overleg gevoerd over de door [appellant] gestelde aansprakelijkheid van de gemeente over de gestelde schade en de hoogte van die schade. Hiertoe heeft [appellant] op 6 december 2022 een schadeopstelling en op 2 februari 2023 een geactualiseerde schadeopstelling met de gemeente gedeeld. De overleggen hebben niet geleid tot een minnelijke regeling, waarna [appellant] de gemeente heeft gedagvaard.

De procedure in eerste aanleg bij de rechtbank

In deze procedure vordert [appellant] , na wijziging van eis, samengevat, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente te veroordelen tot betaling aan [appellant] van schadevergoeding ten bedrage van € 995.271,-, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] wilde het pand als natuurlijk persoon kopen als passieve belegging in box 3. Hij wenste het pand enkel en alleen te kopen als hij daar (minstens) achttien wooneenheden kamersgewijs zou kunnen verhuren zonder dat enige aanvullende vergunning nodig zou zijn.

Daarom heeft [appellant] de gemeente in meerdere e-mailberichten om informatie gevraagd. [appellant] heeft in zijn e-mailberichten aan de gemeente duidelijk gemaakt welke informatie voor hem van belang was, te weten of hij zonder vergunning niet 7 maar ten minste 18 kamers in het pand zou mogen verhuren. Gelet op het e-mailbericht van [persoon B] van 6 augustus 2021 (hof: zie overweging 6.1.8 onder k) moest [appellant] redelijkerwijs begrijpen dat de gemeentelijke regelgeving dit voor het pand toeliet. Nu dit toch niet juist blijkt te zijn kan, mede in aanmerking genomen alle in de dagvaarding geschetste omstandigheden van het geval, niet anders dan worden geconcludeerd dat de gemeente onjuiste (c.q. onvolledige) informatie heeft verstrekt op de juistheid waarvan [appellant] heeft mogen vertrouwen. De gemeente heeft aldus een onrechtmatige daad jegens [appellant] gepleegd.

De gemeente is gehouden de schade te vergoeden die [appellant] als gevolg van de onrechtmatige daad van de gemeente heeft geleden. Indien de gemeente juiste en volledige informatie had verstrekt, had [appellant] het pand niet gekocht, ofwel het pand gekocht met ontbindende voorwaarde om vervolgens de koopovereenkomst te ontbinden op het moment dat hij - na het doorlopen van een vergunningsaanvraag - niet minstens achttien

wooneenheden in het pand kamersgewijs had mogen verhuren. Dit betekent dat de omvang van de schade dient te worden bepaald door een vergelijking te maken tussen de toestand waarin [appellant] verkeert zoals deze in werkelijkheid is met de hypothetische

toestand waarin [appellant] het pand niet zou hebben gekocht. Die schade vordert [appellant] in deze procedure.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

In het bestreden vonnis van 7 februari 2024 heeft de rechtbank de vordering van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten van de gemeente veroordeeld.

De procedure in hoger beroep bij het hof

[appellant] heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

De gemeente heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Het hof heeft in 6.1.1. de grieven 1 en 2 van [appellant] al behandeld. Het hof begrijpt dat [appellant] met de overige grieven beoogt dat het hof de grondslag van zijn vordering opnieuw beoordeelt op grond van alle relevante omstandigheden van het geval. Het hof zal daartoe hierna overgaan.

Het hof overweegt allereerst dat hetgeen [appellant] aan zijn vordering ten grondslag heeft gelegd meebrengt dat de in deze zaak aan te leggen beoordelingsmaatstaf die is welke de Hoge Raad in zijn arrest van 25 mei 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW0219) heeft uiteengezet. Ook partijen nemen deze maatstaf als uitgangspunt. Het gaat aldus in deze zaak om de vraag of de gemeente onjuiste of onvolledige inlichtingen heeft gegeven aan [appellant] naar aanleiding van door hem met medewerkers van de gemeente gevoerde e-mailcorrespondentie, met daarin verzoeken om informatie over -kort gezegd- gebruiksmogelijkheden voor het pand op grond van (overgangs)regelgeving van de gemeente en of de gemeente om die reden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellant] . Het antwoord op die vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van de gedane verzoeken en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen [appellant] daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien [appellant] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens [appellant] en dat de gemeente daarom jegens hem aansprakelijk is doordat hij door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet.

[appellant] wilde, zoals blijkt uit de grondslag van zijn vordering en zijn e-mailbericht van 6 augustus 2021 (zie 6.1.8. onder j), het pand kopen indien hij daarin (ten minste) 18 kamerwoningen mocht verhuren. [appellant] stelt dat hij van de gemeente wenste te vernemen of dit gebruik van het pand hem zou zijn toegestaan. Het hof constateert dat de gemeente in eerste aanleg en in hoger beroep niet heeft bestreden dat [persoon B] in zijn e-mailbericht van 6 augustus 2021 (zie 6.1.8. onder k) in antwoord op het e-mailbericht van [appellant] van 6 augustus 2021 onjuiste informatie heeft verstrekt door mee te delen:

“(…)

Bij de vaststelling van het overgangsrecht is gekeken op pandniveau en niet naar het aantal kamers.

Dit betekent dat als u een pand aankoopt met 7 kamers dit aantal niet door middel van het overgangsrecht is vastgelegd.

Bepaald is dat in betreffend object kamerverhuur mag plaatsvinden. Of het dan om 7 of 18 kamers gaat doet aangaande het overgangsrecht niet ter zake.

(…)”.

De gemeente heeft in eerste aanleg en in hoger beroep wel weersproken dat [appellant] erop mocht vertrouwen dat die informatie juist was.

Het hof overweegt dat voormelde informatie onjuist is omdat uit de relevante regelgeving van de gemeente volgt dat het niet is toegestaan om zonder vergunning van de gemeente in het pand meer dan zeven kamers als kamerwoning te verhuren. Omdat voor de verdere beoordeling mede relevant is waarom de door [persoon B] in zijn laatste e-mailbericht verstrekte informatie onjuist is, overweegt het hof daarover het volgende.

Uit voormelde e-mailcorrespondentie (zie 6.1.8. onder j) volgt dat in het pand zeven kamerwoningen werden verhuurd. Bij gebreke van concrete stellingen van [appellant] op dit punt houdt het hof het ervoor dat in het pand ook ten tijde van de inwerkingtreding van het paraplubestemmingsplan zeven kamerwoningen werden verhuurd. Uit het eerste e-mailbericht van 17 juni 2021 (zie 6.1.8. onder b) van [persoon B] volgt dat de gemeente geen enkele vergunning voor de verhuur van enige kamerwoning in het pand had verleend. Uit artikel 4.1. van het paraplubestemmingsplan volgt dat het niet is toegestaan om zonder vergunning van de gemeente nieuwe kamerwoningen in gebruik te nemen. Uit de toelichting bij grief 1 van [appellant] volgt dat de betekenis van dit artikel geen punt van geschil is.

Uit artikel 1.3. van het paraplubestemmingsplan volgt dat tot de bestaande kamerverhuurpanden tevens worden gerekend de panden die zijn opgenomen in bijlage 2 van deze planregels: Lijst kamerverhuurpanden. Uit artikel 1.7. van dit plan volgt dat een kamerverhuurpand een pand is dat wordt gebruikt ten behoeve van kamerverhuur en waarin zich meerdere kamerwoningen bevinden. Uit dit artikel volgt niet dat een bestaand kamerverhuurpand een pand is dat volledig uit kamerwoningen bestaat. Het hof overweegt dat de voor het eerst ter zitting van het hof ingenomen stelling van [appellant] dat strikt genomen alle kamers in het pand kamerwoningen waren omdat de eigenaren de badkamer deelden met de kamerwoningbewoners niet juist is. De eigenaren bewoonden een zelfstandige woonruimte en verhuurden op de 2e en 3e verdieping zeven kamerwoningen. De bewoners van die kamerwoningen waren voor de badkamer afhankelijk van de badkamer van de zelfstandige woonruimte; de bewoners van de zelfstandige woonruimte waren niet afhankelijk van de badkamer van de kamerwoningen, in welke kamerwoningen immers geen badkamer was.

De artikelen 7.2.1. tot en met 7.2.4. bevatten de overgangsbepalingen bij het paraplubestemmingsplan. Deze bepalingen betreffen, zoals de gemeente onweersproken heeft aangevoerd, standaard overgangsbepalingen die onder de werking van de Wet ruimtelijke ordening op grond van artikel 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening in elk bestemmingsplan dienden te worden opgenomen. De artikelen 7.2.1. en 7.2.2. dienen in onderling verband en samenhang te worden bezien. Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (bijvoorbeeld RvS 24 juni 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1964) volgt dat die bepalingen aldus moeten worden begrepen dat iedere verandering, waaronder mede is te verstaan iedere intensivering van ten tijde van de inwerkingtreding van een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan bestaand gebruik, niet is toegestaan.

Nu [appellant] de bestaande verhuursituatie van zeven kamerwoningen wilde uitbreiden naar (ten minste) 18 kamerwoningen, is sprake van nieuwe in gebruik te nemen kamerwoningen, hetgeen op grond van artikel 4.1. van het paraplubestemmingsplan niet is toegestaan. Ook op grond van de artikelen 7.1.1. jo 7.1.2. van dat plan is het uitbreiden naar meer dan zeven kamerwoningen niet toegestaan omdat daarmee sprake is van een verandering/intensivering van het met het parapluplan strijdige gebruik – het zonder vergunning verhuren van een kamerwoning – hetgeen niet is toegestaan. De andersluidende informatie van 6 augustus 2021 van [persoon B] is daarom onjuist.

Aan de orde is nu of de omstandigheden van dit geval de conclusie rechtvaardigen dat de gemeente een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [appellant] . Het hof overweegt dat in de correspondentie tussen [appellant] en de gemeente twee fasen zijn te onderscheiden. De eerste fase betreft de correspondentie op 16 en 17 juni 2021 tussen [appellant] en [persoon A] . De tweede fase betreft de correspondentie op 4, 5 en 6 augustus 2021 tussen [appellant] en [persoon B] .

Het hof neemt bij de beoordeling in aanmerking dat [appellant] , zoals is te lezen onderaan zijn e-mailberichten in die tijd register makelaar en register taxateur was. Het hof neemt ook in aanmerking dat [appellant] in contact stond met een adviesbureau dat zich bezighield met planologisch advieswerk c.q. bestemminsplanadvies, zoals [appellant] onder andere in nummer 47 van zijn memorie van grieven heeft vermeld. Bij een register taxateur mag enige kennis van bestemmingsplannen en de bepalingen daarin aanwezig worden geacht. Van een bestemmingsplanadviseur mag grondige kennis van bestemmingsplannen en de bepalingen daarin aanwezig worden geacht.

Het hof neemt bij de beoordeling verder in aanmerking dat, zo blijkt uit de e-mailcorrespondentie, [persoon A] medewerker vergunningen bij de gemeente is en dat [persoon B] inspecteur cluster Vergunning Toezicht en Handhaving bij de gemeente is.

Het hof neemt bij de beoordeling van de correspondentie tussen [appellant] en (medewerkers van) de gemeente als uitgangspunt dat het [appellant] bekend was dat er in het pand 7 kamerwoningen werden verhuurd en dat -zo is ter zitting van het hof bevestigd- [appellant] het gehele paraplubestemmingsplan heeft doorgelezen. Verder neemt het hof bij de beoordeling als uitgangspunt dat [appellant] wilde weten of hij op grond van de bepalingen van het paraplubestemmingsplan in het pand meer dan zeven kamerwoningen, te weten ten minste 18, zou mogen verhuren.

Het hof overweegt dat medewerker vergunningen [persoon A] uit de vraagstelling van [appellant] ‘vergunning voor 20 personen naar verluid’ redelijkerwijs mocht begrijpen dat hem naar voor het pand verleende vergunningen ten behoeve van kamerwoningverhuur werd gevraagd. Uit het antwoord van [persoon A] moest [appellant] redelijkerwijs begrijpen dat er geen enkele vergunning voor kamerwoningverhuur was verleend. [appellant] mocht uit de mededeling dat het pand ‘onder het overgangsrecht’ valt redelijkerwijs begrijpen dat de omstandigheid dat geen vergunningen waren verleend voor dit pand niet meebracht dat verhuur van kamerwoningen in het pand zonder vergunning geheel was verboden. De mededeling van [persoon A] ‘Sowieso worden bij vergunningen voor kamerverhuurpanden geen aantallen personen vergund maar aantallen wooneenheden (kamers)’ moest [appellant] redelijkerwijs aldus begrijpen dat het feit dat het pand als een bestaand kamerverhuurpand op een lijst bij het paraplubestemmingsplan staat niet meebrengt dat voor alle kamers in het pand ook zonder vergunning en in strijd met artikel 4.1. van het paraplubestemmingsplan verhuur van nieuwe kamerwoningen is toegestaan. Dit past niet bij de definitie in artikel 1.7 van ‘kamerverhuurpand’, die voor [appellant] al tekstueel begrijpelijk moet zijn, en zou betekenen dat in een pand dat op de lijst van bestaande kamerverhuurpanden staat uitbreiding van het aantal feitelijk verhuurde kamerwoningen zonder vergunning en in strijd met artikel 4.1. van het paraplubestemmingsplan zou zijn toegestaan, terwijl dat voor een pand waarin met een vergunning enkele kamerwoningen worden verhuurd niet het geval is. [persoon A] heeft de daarop volgende vraag van [appellant] ‘hoeveel wooneenheden dus erin mogen’ niet zelf beantwoord, maar aan een collega, [persoon B] , inspecteur cluster Vergunning Toezicht en Handhaving, voorgelegd. Uit het door [persoon A] meegedeelde antwoord ‘Het totaal aantal kamers (wooneenheden) is per pand verschillend. Dat hangt samen met de uitkomst van de toepassing van de regels uit Bouwbesluit 2012. Een bouwkundig bureau zou dit voor de heer [appellant] kunnen uitzoeken’ moest [appellant] redelijkerwijs begrijpen dat [persoon B] het niet over (overgangs)bepalingen van het paraplubestemmingsplan heeft, maar over bouwkundige eisen en dus ook dat [persoon B] niet begreep en bij gebreke van een duidelijke vraagstelling gericht op de uitleg van concrete (overgangs)bepalingen van het paraplubestemmingsplan redelijkerwijs niet hoefde te begrijpen naar welke informatie [appellant] precies op zoek was.

Het hof overweegt voorts dat de in het e-mailbericht van [appellant] van 4 augustus 2021 weergegeven stellingen aansluiten bij de hiervoor besproken e-mailcorrespondentie: het pand valt onder het overgangsrecht (zoals [persoon A] had meegedeeld), het totaal aantal kamers dat mag worden aangewend als kamerverhuurruimte hangt af van het Bouwbesluit (zoals [persoon A] namens [persoon B] had meegedeeld) en als alle kamers in het pand daaraan voldoen mogen ze voor verhuur worden aangewend. De stellingen in dat e-mailbericht bevatten geen informatie over welke (overgangs)bepalingen uit het paraplubestemmingsplan tussen [appellant] en [persoon B] zijn besproken en ter zitting van het hof heeft [appellant] daar geen details over kunnen geven. Gelet op de tekst van de stellingen geldt bij deze stand zaken op grond van dit e-mailbericht hetgeen in de laatste regels van 6.16. is overwogen. In het volgende e-mailbericht van 5 augustus 2021 van [persoon B] vermeldt [persoon B] dat het overgangsrecht waar [appellant] het in punt 1 over heeft ‘het overgangsrecht van het paraplubestemmingsplan kamerverhuur en mini-studio’s’ is. De reactie van [persoon B] over punt 2 van [appellant] ‘Alle ruimten die ooit zijn vergund als verblijfsruimte mogen worden gebruikt voor kamerverhuur maar moeten wel voldoen aan de eisen van Bouwbesluit 2012’ moest redelijkerwijs bij [appellant] vragen oproepen omdat [persoon B] het hier over ‘vergunde verblijfsruimten’ heeft, welke bewoordingen niet passen bij de terminologie van het paraplubestemmingsplan waarin het gaat over ‘kamerwoningverhuur’, terwijl aan [appellant] eerder door [persoon A] was meegedeeld dat er nooit een vergunning voor de verhuur van enige kamerwoning in het pand was verleend. Dit klemt te meer nu de overige inhoud van het e-mailbericht betrekking heeft op het bouwbesluit en omgevingsvergunningplichtigheid van aanpassingen aan een gebouw en [persoon B] geen blijk geeft zeker te zijn van de betekenis van bepalingen van het paraplubestemmingsplan nu hij vermeldt ‘Het toevoegen van zelfstandige wooneenheden komt namelijk neer op woningvermeerdering en is zonder meer omgevingsvergunningplichtig en daarnaast met grote waarschijnlijkheid strijdig met het paraplubestemmingsplan’.

[appellant] heeft ook zelf vermeld dat voormeld e-mailbericht van [persoon B] vragen bij hem opriep en dat hij om die reden met zijn adviseur overleg heeft gevoerd. In zijn e-mailbericht van 6 augustus 2021, 10:27 uur, vermeldt [appellant] dat hij en zijn adviseur nog niet het antwoord snappen op de vraag:

“Vraag:

Mag ik het object als geheel gebruiken als kamerverhuur voor circa 18 individuele personen als alle verblijfsruimte voldoen aan de gestelde bouwkundige/brandveilige eisen of gaat het overgangsrecht over de 7 kamers die verhuurd werden ten tijde van het overgangsrecht?

In het kort:

Mag ik meer kamers individueel verhuren op hetzelfde adres (in het originele pand) dan dat er plaats vond tijdens het overgangsrecht ?

Anders:

Gaat het overgangsrecht op pandniveau of op het aantal kamers in de gemeente Roermond?

De reden dat ik dit vraag. Als het 7 kamers moeten blijven kan het object niet aankocht worden omdat de prijs dan gigantisch hoog is het niet rendabel te verkrijgen is. Als ik het object qua verblijfsruimtes die in de woning zitten mag benutten (circa 18) dan is het wel

rendabel.”

[persoon B] moest redelijkerwijs begrijpen dat [appellant] wilde weten of het overgangsrecht van het paraplubestemmingsplan bepaalde dat van een pand op de lijst met kamerverhuurpanden alle kamers als kamerverhuurwoningen mochten worden verhuurd of slechts het aantal dat ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan feitelijk als kamerwoning werd verhuurd.

[appellant] mocht het antwoord van [persoon B] :

“Bij de vaststelling van het overgangsrecht is gekeken op pandniveau en niet naar het aantal kamers.

Dit betekent dat als u een pand aankoopt met 7 kamers dit aantal niet door middel van het overgangsrecht is vastgelegd.

Bepaald is dat in betreffend object kamerverhuur mag plaatsvinden. Of het dan om 7 of 18 kamers gaat doet aangaande het overgangsrecht niet ter zake.”

redelijkerwijs niet begrijpen dat hem met dit antwoord juiste en volledige informatie over de relevante (overgangs)bepalingen van het paraplubestemmingsplan werd verstrekt. Daartoe is het volgende redengevend.

Een bestemmingsplanadviseur zou naar het oordeel van het hof redelijkerwijs op grond van de door het hof in 6.8. tot en met 6.11 besproken bepalingen van het paraplubestemmingsplan en de daar vermelde vaste jurisprudentie van de Afdeling tot dezelfde conclusie als die van het hof moeten kunnen komen, inhoudende dat uitbreiding van de bestaande situatie van het pand, waarbij 7 kamerwoningen werden verhuurd, niet is toegestaan. Het vergt namelijk voor een bestemmingsplanadviseur geen diepgaand juridisch onderzoek en geen grote specialistische juridische kennis om de uitleg van het toepasselijke overgangsrecht waar het [appellant] om te doen was op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling vast te stellen.

Zowel [appellant] als zijn bestemminsplanadviseur moet het zijn opgevallen dat de e-mailcommunicatie vanuit de gemeente niet door een jurist is gevoerd, maar door een medewerker vergunningen en een inspecteur cluster Vergunning Toezicht en Handhaving. Zonder bijkomende omstandigheden, die ontbreken, mochten [appellant] en zijn adviseur er redelijkerwijs niet van uitgaan dat deze functionarissen over de juridische kennis beschikten om hen de betekenis van bepalingen van het paraplubestemminsplan uiteen te zetten. Opvallend is bijvoorbeeld dat [persoon A] en [persoon B] geen enkele concrete bepaling van het parapubestemmingsplan noemen en de betekenis daarvan dus ook niet uitleggen in het licht van de feitelijke situatie in het pand.

De inhoud van de e-mailberichten van [persoon A] moesten [appellant] redelijkerwijs ertoe zetten te willen weten over welk overgangsrecht van welke regelgeving [persoon A] het had en wat dat inhield. Vragen over de betekenis van concrete overgangsbepalingen -er zijn er meer dan één- en andere bepalingen, in relatie tot de lijst met bestaande kamerverhuurpanden en de feitelijke situatie in het pand, heeft [appellant] vervolgens niet gesteld, noch aan [persoon A] , noch aan [persoon B] . [appellant] heeft de concrete bepalingen van het paraplubestemmingsplan over de betekenis waarvan hij vragen had wel in deze procedure genoemd, maar deze niet concreet aan [persoon A] of [persoon B] voorgelegd.

Het moest [appellant] redelijkerwijs opvallen dat [persoon B] het in zijn eerste reactie uitsluitend over de regels van het Bouwbesluit heeft en er geen blijk van geeft te begrijpen om welke informatie c.q. uitleg het [appellant] nu ging.

Het moest [appellant] redelijkerwijs opvallen dat [persoon B] in zijn e-mailbericht van 5 augustus 2021, 10:46 uur, geen uitleg van concrete bepalingen van het paraplubestemmingsplan geeft en bovendien er blijk van geeft niet zeker te zijn over de betekenis van de bepalingen van dat plan.

Het laatste e-mailbericht van [persoon B] moest [appellant] redelijkerwijs ertoe zetten te willen weten over welke overgangsrechtbepaling(en) [persoon B] het had en ook wat [persoon B] in zijn eerdere e-mailbericht precies bedoelde met de mededeling dat alle verblijfsruimten die ooit zijn vergund mogen worden gebruikt voor kamerverhuur. [persoon A] had hem immers eerder meegedeeld dat er nooit vergunningen voor kamerwoningverhuur zijn verleend. Het laatste e-mailbericht van [persoon B] is over deze punten in het geheel niet duidelijk, terwijl voor [appellant] , zoals hij zelf stelt, met de aankoop een groot bedrag is gemoeid en er aan een aankoop van het pand als beleggingspand grote financiële risico’s kleven indien er niet ten minste 18 ruimten als kamerwoning mochten worden verhuurd. Noch artikel 7.2.1., noch artikel 7.2.1. vermeldt iets over verhuur op pandniveau of aantal kamers. De mededeling dat het aantal kamers voor het overgangsrecht niet relevant is en ook niet of er ten tijde van de aankoop 7 of 18 kamers worden verhuurd, moest redelijkerwijs vragen oproepen omdat de tekst van met name artikel 7.2.2. bezien in samenhang met artikel 4.1. en artikel 1.7, welke bepalingen [appellant] en zijn adviseur hebben gelezen, de inhoud van deze mededeling van [persoon B] tekstueel gezien in het geheel niet ondersteunen.

Het hof overweegt op grond van het voorgaande dat [appellant] redelijkerwijs er niet op mocht vertrouwen dat de door de gemeente verstrekte informatie volledig en juist was over de vraag of [appellant] gelet op de (overgangs)bepalingen van het paraplubestemmingsplan in het pand meer dan 7 kamerwoningen zonder benodigde vergunning mocht gaan verhuren c.q. in gebruik mocht gaan nemen.

De slotsom is dat de vordering van [appellant] een deugdelijke grondslag ontbeert en daarom niet toewijsbaar is. Het hoger beroep slaagt niet. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de gemeente zullen vastgesteld worden op:

Griffierechten € 6.561,-

Salaris advocaat € 10.572,- (2 punt(en) x tarief VII)

Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 17.311,-

7. De uitspraak