ECLI:NL:GHSHE:2025:2315, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-08-2025, 200.354.571_01

1. Het geding in eerste aanleg (zaak 11582525 \ CV EXPL 25-1709)

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van Woonpartners met grieven, producties 14 en 15 en de conclusie van eis;

de rolaantekeningen dat het door Woonpartners verzochte spoedappel is afgewezen en dat tegen [geïntimeerde] verstek is verleend.

Nadat arrest is gevraagd, heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de stukken van het hoger beroep en van de eerste aanleg.

De kern van de zaak in hoger beroep

Dit kort geding spitst zich in hoger beroep toe op de contractuele huurdersverplichting om in het gehuurde te verblijven en er hoofdverblijf te hebben.

3. De beoordeling

Woonpartners is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet.

Woonpartners verhuurt met ingang van 4 september 2014 de woning aan [adres A] (hierna: woning) voor onbepaalde tijd aan [geïntimeerde] , laatstelijk tegen een maandhuur van € 719,71. De schriftelijke huurovereenkomst (hierna: Huurcontract) bepaalt:

- in artikel 2: De bestemming van het gehuurde

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn/haar huishouden

als woonruimte te dienen.

De op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden (hierna: AHV) bepalen:

- in artikel 6:

Huurder/huurster zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem/haar en leden van zijn/haar huishouden bewonen en er zijn/haar hoofdverblijf hebben. (…)

Het is huurder/huurster uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan

derden in gebruik te geven. (...).

Toen Woonpartners op 7 oktober 2023 had geconstateerd dat de achtertuin van de woning vervuild was en vol stond met hoog onkruid, heeft Woonpartners een brief aan [geïntimeerde] gestuurd met de aankondiging van een huisbezoek op 22 oktober 2023. Toen Woonpartners [geïntimeerde] op 22 oktober 2023 niet thuis aantrof, heeft Woonpartners een kaart in de brievenbus achtergelaten met het verzoek contact op te nemen.

Op 25 oktober 2023 heeft Woonpartners een brief aan [geïntimeerde] gezonden met daarin

een aankondiging voor een huisbezoek op 8 november 2023. Op 8 november 2023 is

[geïntimeerde] niet thuis aangetroffen en omwonenden gaven toen aan dat er vrijwel nooit iemand in de woning was.

Op 9 november 2023 belde [geïntimeerde] naar Woonpartners en deelde mee dat hij vanwege zijn werk voor langere tijd in [A] verbleef, dat dit nog zo’n zes maanden zou duren, dat hij gemiddeld twee keer per maand naar de woning komt en dat hij terug zal bellen om af te spreken wanneer Woonpartners langs kan komen voor een huisbezoek. [geïntimeerde] heeft niet teruggebeld.

In de Basisregistratie Personen stonden vanaf 24 november 2023 twee anderen ingeschreven op het adres van de woning, namelijk tot 14 maart 2024 [persoon A] en tot 22 januari 2025 [persoon B] . Deze personen behoren niet tot het huishouden van [geïntimeerde] .

Om na te gaan of de woning nog steeds werd betreden, plakte Woonpartners op 31 juli 2024 een plakbandje rechtsonder op de voordeur en het deurkozijn van de woning. Pas op 24 oktober 2024 was het plakbandje verwijderd. Een vervolgens door Woonpartners in/aan de voordeur van de woning geplaatst stokje en later plakbandje zijn tot en met 3 maart 2025 aanwezig geweest.

In het Kadaster is ingeschreven een op 22 november 2024 opgemaakte leveringsakte van een op 9 september 2024 door [geïntimeerde] samen met een derde gesloten koop van een woning aan [adres B] (hierna: koopwoning).

Bij een onaangekondigde huisbezoek op 2 december 2024 heeft Woonpartners [geïntimeerde] niet in of bij de woning aangetroffen. Omwonenden gaven toen aan dat zij [geïntimeerde] zelden of nooit zien en dat een derde het onkruid uit de tuin van de woning heeft verwijderd.

Bij brief van 18 februari 2025 heeft Woonpartners aan [geïntimeerde] geschreven hem wegens een vermoeden dat hij niet in de woning woont en er niet zijn hoofdverblijf heeft, uit te nodigen voor een gesprek op kantoor op 24 februari 2025.

Toen [geïntimeerde] daarop niet verscheen, heeft Woonpartners bij brief van 24 februari 2025 [geïntimeerde] om diezelfde reden uitgenodigd voor een gesprek op kantoor op 3 maart 2025. Ook toen is [geïntimeerde] niet verschenen en heeft [geïntimeerde] niet gereageerd.

Op 3 maart 2025 heeft (de advocaat van) Woonpartners bij brief aan [geïntimeerde] geschreven:

Door middel van deze brief wordt u verzocht en, zo nodig gesommeerd om:

I. Binnen 1 week na dagtekening door ondertekening van deze brief de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van 1 maand per 4 april 2025;

II. Het gehuurde uiterlijk per 4 april 2025 conform de huurovereenkomst leeg en zonder gebruik door derden op te leveren en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van cliënte te stellen.

Indien u aan één of belde sommaties niet voldoet, heb ik opdracht om een kort geding te starten (…)

Op 3 maart 2025 is een e-mail met gelijkluidende inhoud aan [geïntimeerde] gezonden.

Bij e-mail van 4 maart 2025 heeft [geïntimeerde] aan Woonpartners geschreven:

(…) Nadat de woningbouw contact met mij had opgenomen, heb ik aangegeven dat ik als ZZP'er vaak niet thuis ben (…) en ver van huis werk en daardoor in de kost verblijf. Dit is mede ingegeven door de onredelijke afstand tussen mijn woon- en werkadres, waardoor op en neer rijden niet verantwoord is. Tevens werd mij medegedeeld dat er vragen waren over het feit dat ik een familielid, in het kader van een opleiding/stage, voor een jaar bij mij heb opgevangen, ook hierover ben ik volledig transparant geweest.

Recentelijk is er nog een nieuw punt van zorg ontstaan. In november heb ik, samen met een partner, een woning in [B] gekocht als bouwproject. Deze woning is echter momenteel niet bewoonbaar: het perceel beschikt niet over een werkende verwarming en er moet nog op diverse punten ingrijpend werk worden verricht om het huis geschikt te maken voor bewoning.

Met deze brief verzoek ik u dan ook dringend om bij uw besluit rekening te houden met de hierboven genoemde punten en mij de mogelijkheid te bieden de woning te blijven huren. Het lijkt mij onterecht dat ik mijn recht op woonruimte verlies, enkel omdat ik in de kost verblijf en vanwege de omstandigheden rondom mijn werk. Ik woon immers in [woonplaats] , waar ook mijn huisarts en het ziekenhuis gevestigd zijn, en ik heb een vast woonadres nodig. (…)

Zo nodig zal het hof hierna nog nadere feiten vaststellen.

Het geding bij de kantonrechter

In dit met de dagvaarding van 13 maart 2025 ingeleide geding heeft Woonpartners in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter [geïntimeerde] zal veroordelen:

I. om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en ter vrije beschikking van Woonpartners te stellen;

II. tot betaling van € 719,71 aan huurachterstand tot en met maart 2025, te vermeerderen met wettelijke rente bij niet tijdige betaling;

III. tot betaling van € 719,71 per maand vanaf 1 april 2025 tot de datum van ontruiming;

(hierna: vorderingen I, II en III), met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, ingaande de vijftiende dag na vonniswijzing.

Bij het beroepen eindvonnis van 1 april 2025 heeft de kantonrechter in het dictum beslist: 5.1. veroordeelt [geïntimeerde] om te betalen aan Woonpartners:

a) € 719,71 aan achterstallige huur tot en met 31 maart 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de periode waarop de huurbetaling betrekking heeft tot aan de dag van voldoening,

b) € 719,71 per maand vanaf 1 april 2025 tot de dag waarop de huurovereenkomst

eindigt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de periode waarop die betaling betrekking heeft, tot aan de dag van voldoening,

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen

kosten draagt,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

(hierna: dicta 5.1 tot en met 5.4).

Het geding bij dit hof en zich inmiddels voorgedane nieuwe feiten

Op 7 april 2025 heeft Woonpartners plakbandjes geplakt op zowel de voordeur als de poortdeur aan de zijde van de woning ter controle of deze deuren geopend zijn geweest. Op 22 april 2025 heeft Woonpartners geconstateerd dat deze plakbandjes nog steeds aanwezig waren. Toen is bovendien geconstateerd dat de betegelde voortuin van de woning vol staat met onkruid en dat de achtertuin (nog steeds) een zeer onverzorgde en onbewoonde indruk maakt.

In dit met de dagvaarding van 22 april 2025 ingeleide hoger beroep formuleert Woonpartners zes grieven. Verder vordert Woonpartners, kort samengevat, dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen (naar het hof begrijpt: voor zover daarbij de vordering tot ontruiming is afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd) en - in zoverre opnieuw rechtdoende - [geïntimeerde] zal veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het arrest de woning te ontruimen en ter vrije beschikking van Woonpartners te stellen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover, ingaande de vijftiende dag na arrestwijzing.

De aan het hof voorliggende vorderingen en grieven

Dat Woonpartners blijkens grief 1 de feitenvaststelling door de kantonrechter onvolledig acht, kan tot niets leiden. Zelfs bij juistheid leidt dat nog niet tot andere (dan de door de kantonrechter gegeven) eindbeslissingen. Bovendien onderzoekt het hof de relevante feiten zelf en stelt het hof zo nodig - onder de feitenvaststelling of elders in de beoordeling - zelfstandig vast welke feiten in hoger beroep tot uitgangspunt dienen.

Bij gebreke van een daartegen (her)kenbaar ingesteld hoger beroep en/of gerichte kenbare grieven liggen:

- dictum 5.1.a als beslissing op vordering II tot betaling van huurachterstand tot en met maart

2025 en

- dictum 5.1.b als beslissing op vordering III tot betaling van € 719,71 per maand vanaf 1

april 2025

niet aan het hof voor. Met de in hoger beroep geformuleerde vordering spitst deze aan het hof voorliggende zaak zich toe op de vordering tot ontruiming van de woning, die overeenstemt met de door de kantonrechter via dictum 5.4 aan Woonpartners ontzegde vordering I.

Het hof oordeelt het voor de beoordeling in kort geding vereiste spoedeisend belang nu nog steeds aanwezig voor de vordering tot ontruiming van de woning. Dat spoedeisend belang volgt al uit de daarmee volgens Woonpartners nagestreefde beëindiging van de onrechtmatige situatie dat [geïntimeerde] de woning aan haar bestand van sociale woonruimte onttrekt, terwijl Woonpartners als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet als wettelijke taak heeft om schaarse sociale woonruimte eerlijk te verdelen en om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten waar haar woningen gelegen zijn. Woonpartners zegt dat zij de woning spoedig aan een op de wachtlijst staande woningzoekende wil kunnen toewijzen en snel wil handelen om geen precedent te scheppen.

Dit alles rechtvaardigt (nog steeds) toegang tot de kortgedingrechter. Maar of de vordering tot ontruiming van Woonpartners in kort geding ook toewijsbaar is, is een andere kwestie en zal het hof hierna onderzoeken.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd. Dat in hoger beroep tegen [geïntimeerde] verstek is verleend, impliceert niet dat [geïntimeerde] de in eerste aanleg ingenomen stellingen intrekt, de stellingen van Woonpartners erkent of afstand doet van enig recht. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt mee dat het hof - binnen de omvang van de voorliggende vordering en het door de grieven ontsloten gebied - ook de in eerste aanleg door [geïntimeerde] ingeroepen verweren die de kantonrechter onbehandeld heeft gelaten of heeft verworpen, van rechtswege moet onderzoeken. Als Woonpartners in hoger beroep nieuwe standpunten inneemt, weerspreekt [geïntimeerde] die echter niet.

De grieven 2, 3 en 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven legt Woonpartners in de kern aan de vordering tot ontruiming ten grondslag dat [geïntimeerde] tekortschiet in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen om de woning zelf te bewonen en daarin hoofdverblijf te hebben, om voldoende toezicht te houden op de woning en om de woning overeenkomstig de bestemming te gebruiken.

Nu gesteld noch gebleken is dat anderen tot zijn huishouding behoren, is de woning ingevolge artikel 2 Huurcontract uitsluitend bestemd om voor [geïntimeerde] als woonruimte te dienen en dient [geïntimeerde] de woning op grond van artikel 6.4 AHV ook zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben.

[geïntimeerde] erkent dat hij sinds oktober 2023 niet of nauwelijks meer in de woning heeft verbleven, maar werpt als verweer tegen dat hij als ZZP’er in de bouw op verschillende ver weg gelegen projecten werkt en daarom elders verblijft. [geïntimeerde] licht toe dat hij in 2023 in [A] is gaan werken en daar bijna een jaar heeft gewerkt, waarna hij sindsdien in verband met zijn werk in [C] verblijft op een project dat naar verwachting zeker zo’n vier maanden zal duren. Volgens eigen verklaring zal [geïntimeerde] de woning ook ten minste de aankomende paar maanden niet bewonen en rijdt hij soms op een zaterdag alleen op en neer, omdat zijn sociale leven zich afspeelt op de plek van zijn werk en zijn kosthuis. [geïntimeerde] onderbouwt en staaft geen van deze beweringen echter met enige concrete feiten of stukken. Ook voor zover [geïntimeerde] aangeeft dat hij voor eventuele gezondheidsproblemen een huisarts in [woonplaats] heeft en dat zijn kinderen bij eventuele bezoeken langskomen in [woonplaats] , ontbreekt iedere feitelijke onderbouwing en concretisering daarvan.

Maar zelfs uitgaande van de juistheid van zijn verweer onderbouwt en verduidelijkt [geïntimeerde] niet dat hij met enige regelmaat feitelijk in de woning aanwezig is, laat staan met welke regelmaat en duur. [geïntimeerde] verduidelijkt en staaft op geen enkele wijze dat hij sinds oktober 2023 nog met een zodanig regelmaat en duur feitelijk in de woning is geweest, dat kan worden gezegd dat hij dat de woning nog zelf bewoont en daarin zijn hoofdverblijf heeft gehouden. Een verduidelijking en onderbouwing van zijn verweer had in het licht van de vele door Woonpartners voldoende aannemelijk gemaakte feiten wel mogen worden verwacht. Zo is voldoende aannemelijk geworden dat Woonpartners [geïntimeerde] sinds oktober 2023 ondanks voorafgaande schriftelijke aankondigingen van huisbezoeken bij herhaling niet in of bij de woning heeft aangetroffen. Bij dergelijke gelegenheden heeft Woonpartners in de brievenbus kaartjes met contactverzoeken achtergelaten, waarop [geïntimeerde] vervolgens steeds niet heeft gereageerd. Ook heeft Woonpartners op verschillende momenten geconstateerd dat de voor- en achtertuin van de woning onverzorgd en/of vervuild waren en vol stonden met onkruid. Omwonenden hebben op meerdere momenten aangeven dat zij [geïntimeerde] niet of nauwelijks bij de woning zien. Ter controle op betreding van de woning heeft Woonpartners sinds juli 2024 meermalen stokjes en/of plakbandjes op deuren en deurkozijnen geplaatst, die maandenlang zijn blijven zitten. Bij een onaangekondigde huisbezoek in december 2024 is [geïntimeerde] ook niet aangetroffen. Op schriftelijke uitnodigingen voor gesprekken op kantoor in februari en maart 2025 is [geïntimeerde] niet verschenen. Het bijzonder lage watergebruik in de woning van ca. 16 m3 in zowel 2023 als in 2024 maakt onaannemelijk dat de woning toen echt werd bewoond. [geïntimeerde] zegt zelf dat zijn sociale leven zich afspeelt in de plaats van zijn werk en zijn kosthuis. Hoewel [geïntimeerde] nog ingeschreven staat op het adres van de woning en de woning nog als postadres gebruikt, is reeds op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] al geruime tijd de woning niet meer zelf bewoont en zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehouden. Hierdoor is [geïntimeerde] tekort geschoten in de nakoming van zijn huurdersverplichting om de woning zelf te bewonen en daarin hoofdverblijf te hebben.

Nu voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] al geruime tijd de woning niet meer zelf bewoont en zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft gehouden, is [geïntimeerde] tevens tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om als goed huurder voldoende toezicht te houden op de woning. [geïntimeerde] weerspreekt dit als zodanig ook niet.

Reeds de tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen om de woning zelf te bewonen en daarin hoofdverblijf te hebben en om als goed huurder voldoende toezicht te houden op de woning, zullen naar verwachting - zeker in samenhang bezien - voor de bodemrechter voldoende zijn voor het uitspreken van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Daartoe behoeven de andere door Woonpartners gestelde tekortkomingen geen bespreking meer, zoals de tevens aan [geïntimeerde] verweten tekortkoming in de nakoming van zijn huurdersverplichting om de woning overeenkomstig de bestemming te gebruiken vanwege de ingebruikgeving aan derden. Hierdoor kan ook onbesproken blijven grief 5, met welke grief Woonpartners naar de kern genomen betoogt dat de kantonrechter heeft miskend dat [geïntimeerde] structureel tekort blijft schieten in de huurdersverplichting om de maandhuur steeds bij vooruitbetaling te voldoen, waardoor er constant één maand huurachterstand is.

Omdat de bodemrechter naar verwachting de ontbinding en ontruiming zal uitspreken en waar [geïntimeerde] al geruime tijd niet blijkt te zijn aangewezen op verblijf in de woning, brengt afweging van de wederzijdse belangen van partijen het hof tot een toewijzing van de door Woonpartners voorgelegde vordering tot ontruiming van de woning. Voor zover uit de stellingen van [geïntimeerde] zijn belangen zijn af te leiden, zijn de belangrijkste daarvan hierboven reeds besproken en wegen die niet op tegen het belang van Woonpartners bij een eerlijke verdeling van schaarse sociale woningen ten behoeve van woningzoekenden, dat bovendien maatschappelijke relevantie toekomt.

De slotsom

Reeds het voorgaande doet het hof concluderen dat de voorliggende vordering tot ontruiming van Woonpartners toewijsbaar is doordat de grieven 2 tot en met 4 slagen. Hierdoor treft ook de daarop voortbouwende grief 6 tegen de door de kantonrechter gegeven beslissing over de proceskosten van de eerste aanleg doel. Wat verder nog is aangevoerd bevat geen concrete feiten die anders doen beslissen.

Het hof zal het beroepen vonnis vernietigen voor zover daarbij via dictum 5.4 vordering I is afgewezen en zal de vordering tot ontruiming van Woonpartners (alsnog) toewijzen, maar om praktische redenen met een iets ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd.

De in eerste aanleg en dit hoger beroep ongelijk krijgende [geïntimeerde] zal in de proceskosten ervan worden veroordeeld. Daartoe zal ook de door de kantonrechter onder dictum 5.2 uitgesproken kostencompensatie worden vernietigd. Het hof begroot de proceskosten aan de zijde van Woonpartners op:

- voor de eerste aanleg:

dagvaardingskosten € 145,45

griffierecht € 135,--

salaris gemachtigde € 814,-- (gemiddeld contradictoir kanton-KG)

- voor het hoger beroep:

dagvaardingskosten € 144,47

griffierecht € 827,--

salaris advocaat € 1.214,-- (1 punt x tarief II HB)

nakosten € 178,-- (plus verhoging conform beslissing)

totaal € 3.457,92,

te vermeerderen met de verlangde en onbestreden gebleven wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de arrestdatum.

Het hof beslist nu als volgt.

4. De uitspraak

en doet in zoverre opnieuw recht:

- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [adres A] , met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonpartners, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruikte nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van appellante te stellen;