ECLI:NL:GHSHE:2025:597, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-03-2025, 21/1623 tot en met 21/1628

1. Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen gegeven (hierna: de WOZbeschikkingen) en daarbij de waarde van de onroerende zaken gelegen aan het [adres 1] 3, 5, 17 en 23 en [adres 2] 24 in [woonplaats] (hierna gezamenlijk: de woningen) vastgesteld.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan en de bezwaren ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en nevenbeslissingen gegeven met betrekking tot de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2024 in ’s-Hertogenbosch, met instemming van de heffingsambtenaar via een geluid- en beeldverbinding. Daaraan heeft deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende. Voor de zitting heeft de heffingsambtenaar telefonisch aan de griffier laten weten dat hij niet zal deelnemen aan de digitale zitting.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woningen.

De waarde van de onroerende zaken [adres 1] 3, 5 en 17 is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum en toestandspeildatum 1 januari 2020 bij WOZ-beschikking vastgesteld op, elk, € 248.000. De waarde van de onroerende zaken [adres 1] 23 en [adres 2] 24 is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum en toestandspeildatum 1 januari 2020 bij WOZ-beschikking vastgesteld op, elk, € 272.000.

Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarden gehandhaafd. In de uitspraken op bezwaar is verder onder meer vermeld:

“1. We hebben uw object gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2021 (op basis van artikel 18 lid 3 Wet WOZ). Hierbij hebben we het waardeniveau van 1 januari 2020 (waardepeildatum) gehanteerd. Bij de waardebepaling dienen we rekening te houden met mutaties aan het pand die hebben plaatsgevonden in 2020. Uit nader onderzoek hebben we geconstateerd dat het object op 1 januari 2021 voor 100 procent gereed was. Dit betekent dat we de WOZ-waarde (op correcte wijze) hebben bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode.”.

De woningen zijn in 2020 gebouwd dan wel verbouwd. De woningen aan het [adres 1] 3, 5 en 17 betreffen rijwoningen. De woningen aan het [adres 1] 23 en [adres 2] 24 betreffen hoekwoningen.

3. Geschil en conclusies van partijen

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

Dient de WOZ-waarde van de woningen te worden bepaald naar de staat per 1 januari 2020?

Zijn de WOZ-waarden van de woningen te hoog vastgesteld?

Heeft de rechtbank de proceskostenvergoeding te laag vastgesteld?

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarden. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

De rechtbank heeft in één geschrift uitspraak gedaan ten name van belanghebbende onder vermelding van de zaaknummers ROE 21/1836 tot en met 21/1841. Belanghebbende is tegen deze uitspraak in hoger beroep gekomen. In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat de rechtbank op één van de beroepen ten onrechte uitspraak heeft gedaan ten name van belanghebbende, terwijl het betreffende beroep niet door hem was ingesteld en de betreffende uitspraak op bezwaar ook niet op zijn naam is gesteld.

De griffier heeft de heffingsambtenaar, nadat deze had bericht dat hij niet ter zitting zal verschijnen, op 31 januari 2024 telefonisch meegedeeld dat het hof hem verzoekt ter zitting te verschijnen dan wel digitaal deel te nemen aan de zitting. De griffier heeft toegelicht dat het hof de in 4.1 bedoelde beroepsgrond ter zitting met partijen wil bespreken. De heffingsambtenaar heeft daarop geantwoord dat hij in dat kader zal berusten en dat hij niet zal deelnemen aan de digitale zitting.

Hoger beroep kan worden ingesteld door de belanghebbende die bevoegd was beroep bij de rechtbank in te stellen en de heffingsambtenaar. Het hof stelt vast dat de WOZ-beschikking en de uitspraak op bezwaar met betrekking tot de woning aan [adres 3] 754 niet op naam van belanghebbende staan. Belanghebbende was dus niet bevoegd bij de rechtbank beroep in te stellen met betrekking tot deze woning. Gelet op het vorenstaande verklaart het hof het hoger beroep met nummer 21/1623, met betrekking tot die woning, niet-ontvankelijk.

Tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de woning aan [adres 3] 754 is wel beroep ingesteld bij de rechtbank, maar niet door belanghebbende. Dit beroep is bij de rechtbank geregistreerd onder nummer ROE 21/1836. De rechtbank heeft in de onderhavige uitspraak, waarin wel dit zaaknummer is vermeld, geen uitspraak gedaan op naam van de insteller van het beroep. De griffier zal de rechtbank hiervan in kennis stellen.

Ten aanzien van het geschil

Ten aanzien van vraag a

Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de woningen dient te worden bepaald naar de staat per 1 januari 2020. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van de woningen dient te worden bepaald naar de staat per 1 januari 2021.

Niet in geschil is dat de woningen in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (2020) zijn gewijzigd als gevolg van bouw dan wel verbouw. In dat geval wordt de waarde bepaald naar de staat van die woningen bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In het onderhavige geval dient de toestandsdatum dus op 1 januari 2021 te worden gesteld.

Het hof stelt vast dat in de WOZ-beschikkingen ten onrechte de toestandspeildatum 1 januari 2020 is vermeld. Deze onjuistheid brengt geen nietigheid van de WOZ-beschikkingen mee. Overigens is de toestandsdatum ook geen gegeven dat in de beschikking dient te worden vermeld. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar bij de uitspraken op bezwaar terecht deze onjuistheden gecorrigeerd (zie 2.3).

Ten aanzien van vraag b

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De bewijslast met betrekking tot deze waarden rust op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft voor elk van de woningen een taxatierapport inclusief matrix overgelegd. De matrices bevatten een vergelijking van de betreffende woningen van belanghebbende met de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met die woning vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). Belanghebbende heeft tegen deze taxatierapporten als zodanig niets ingebracht. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar met deze taxatierapporten de waarde van de woningen naar de staat van die woningen op 1 januari 2021 aannemelijk gemaakt.

Belanghebbende heeft in hoger beroep enkele documenten betreffende [adres 2] 44 in [woonplaats] ingebracht, waaronder een taxatierapport en een leveringsakte. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport is opgemaakt door [taxateur] van [kantoor] in opdracht van de ING-Bank. In het rapport wordt de waarde per de waardepeildatum 23 januari 2023 bepaald op € 265.000. Belanghebbende stelt dat, gelet op deze taxatiewaarde en de sterke waardeontwikkeling in 2021 en 2022, de WOZ-waarde van de woningen aldus fors onder de € 265.000 moet liggen.

Het hof constateert dat [adres 2] 44 in alle door de heffingsambtenaar overgelegde matrices als één van de referentieobjecten concludent in aanmerking is genomen. Het hof is van oordeel dat belanghebbende met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat in dat taxatierapport wordt uitgegaan van verhuurde staat van [adres 2] 44. In het taxatierapport is op pagina 16 immers vermeld:

“De marktwaarde per m2 ligt beneden de bandbreedte die is af te leiden uit de referentietransacties. Deze afwijking is te verklaren door het feit dat het getaxeerde een verhuurde woning betreft en de referenties allen woningen niet in verhuurde staat betreffen.”.

Verder stelt het hof vast dat de WOZ-waarde van [adres 1] 3, 5 en 17 (zie 2.2) onder de getaxeerde waarde van € 265.000 liggen.

Gelet op het vorenstaande is het hof van oordeel dat de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.

Ten aanzien van vraag c

De rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en daartoe het volgende geoordeeld:

“De rechtbank ziet wel aanleiding voor een proceskostenveroordeling gelet op de door verweerder veroorzaakte verwarring. Deze stelt de rechtbank vast op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een wegingsfactor 0,5 licht met een waarde van € 534,- per punt).”.

Belanghebbende stelt dat de rechtbank de proceskostenvergoeding tot een te laag bedrag heeft vastgesteld, enerzijds omdat de rechtbank is uitgegaan van een te laag tarief en anderzijds omdat de rechtbank een te lage factor heeft gehanteerd.

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank terecht een factor 0,5 gehanteerd, mede in aanmerking genomen dat belanghebbende op materiële gronden niet in het gelijk is gesteld. Naar het oordeel van het hof is de rechtbank echter uitgegaan van een onjuist tarief. Het hof zal de proceskosten derhalve opnieuw vaststellen, rekening houdend met het juiste tarief.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 134 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Hier doet niet aan af dat het griffierecht alleen voor het beroepschrift met nummer 21/1623 is geheven en het hof dit hoger beroep niet-ontvankelijk verklaart. Het hof merkt hierbij op dat het hof slechts eenmaal griffierecht heeft geheven voor alle zes hoger beroepen gezamenlijk en dat dit griffierecht uitsluitend administratief is geboekt op het hoger beroep met nummer 21/1623.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten in verband met de behandeling van het beroep op 2 (punten) x € 907 (waarde per punt) x 0,5 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhang) is in totaal € 1.360,50.

Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op 2 (punten) x € 907 (waarde per punt) x 0,5 (factor gewicht van de zaak) x 1,5 (factor samenhang) is in totaal € 1.360,50. Omdat belanghebbende in hoger beroep gedeeltelijk in het gelijk is gesteld vermindert het hof dit bedrag tot € 680,25.

5. Beslissing