ECLI:NL:GHSHE:2025:815, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-03-2025, 200.320.099_01

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2. [XX] Makelaardij C.V.,gevestigd te Brunssum,

3. [YY] Holding B.V., vennoot van geïntimeerde sub 2,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

4. [ZZ] beheer B.V., vennoot van geïntimeerde sub 2,gevestigd te [vestigingsplaats] ,

5. 5. Het verloop van de procedure

Het (verdere) procesverloop in de zaak blijkt uit:

het tussenarrest van 14 februari 2023 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

het proces-verbaal van de comparitie na aanbrengen van 22 mei 2023;

het proces-verbaal van de voortgezette comparitie na aanbrengen van 14 juni 2023;

de memorie van grieven met eiswijziging en producties 1 en 2;

de akte rectificatie/ in het geding brengen van een nadere productie van [appellante] van 5 maart 2024 met productie 3;

de memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 1] met producties 15 tot en met 23;

de memorie van antwoord van [geïntimeerden] met producties A en B;

de akte overlegging producties van [geïntimeerde sub 1] van 2 april 2024 met productie 24;

de akte rectificatie/ in het geding brengen van een nadere productie van [appellante] van 16 april 2024 met productie 4;

de antwoord-akte van [geïntimeerde sub 1] van 30 april 2024;

de antwoordakte van [geïntimeerden] van 30 april 2024.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof zal uitspraak doen op basis van de hiervoor genoemde stukken en de stukken uit de eerste aanleg. In haar antwoord-akte heeft [geïntimeerde sub 1] weliswaar bezwaar gemaakt tegen de door [appellante] genomen akte rectificatie van 16 april 2024 met productie 4, maar het hof gaat daaraan voorbij. De akte bevat een nadere toelichting op al eerder aangevoerde stellingen, zodat van strijd met de twee-conclusie geen sprake is. Omdat [geïntimeerde sub 1] (en [geïntimeerden] ) op deze akte hebben kunnen reageren is er ook geen sprake van strijd met de goede procesorde. De akte rectificatie en de antwoordakten van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] maken dus deel uit van het procesdossier.

6. Kern van de zaak

[geïntimeerde sub 1] was eigenaar van een woning, gelegen op een bedrijventerrein. Zij

was tevens gedeeltelijk eigenaar van een op het aangrenzende perceel gelegen loods. [geïntimeerde sub 1] heeft deze woning aan [appellante] verkocht en geleverd. [appellante] heeft de woning daarna verbouwd. De woning heeft volgens het bestemmingsplan de bestemming bedrijfswoning. Dat betekent in dit geval dat de woning alleen voor bewoning gebruikt mag worden wanneer er een relatie is met het achtergelegen terrein en loods. [appellante] heeft de loods niet in eigendom verkregen. Er is daarom volgens [appellante] geen relatie tussen de woning en het achtergelegen terrein en de loods, zodat zij de woning niet mag bewonen. [appellante] wil -kort gezegd- dat de koop wordt teruggedraaid en dat [geïntimeerde sub 1] schadevergoeding betaalt. [geïntimeerde sub 1] bestrijdt de vorderingen.

In de zaak tussen [appellante] en [geïntimeerden]

[appellante] heeft [geïntimeerden] gedagvaard omdat zij vindt dat [geïntimeerden] haar had moeten informeren en adviseren over de planologische mogelijkheden en beperkingen rond de aankoop van het pand. Volgens [appellante] had [geïntimeerden] de opdracht om het pand te taxeren, de koopovereenkomst te redigeren en heeft [geïntimeerden] na het sluiten van de koopovereenkomst bemiddeld bij de aankoop van de loods. [geïntimeerden] is, door [appellante] niet te informeren, tekortgeschoten in de op haar rustende zorgplicht als gevolg waarvan [appellante] schade heeft geleden. [appellante] wil dat in rechte wordt vastgesteld dat [geïntimeerden] jegens haar aansprakelijk is voor de door haar geleden schade. [geïntimeerden] is het hier niet mee eens. [geïntimeerden] stelt zich op het standpunt dat [appellante] [geïntimeerden] enkel opdracht heeft gegeven om een taxatierapport op te stellen en dat [geïntimeerden] niet tekortgeschoten is in die overeenkomst van opdracht.

7. De beoordeling

De rechtbank heeft in eerste aanleg vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt

uitgegaan. Deze feiten zijn niet betwist, met dien verstande dat [appellante] bij de vaststelling van het feit dat [appellante] zich niet door een makelaar heeft laten bijstaan, een kanttekening heeft geplaatst. Het hof komt daar hierna nog op terug. Deze feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Verder staan nog andere feiten tussen partijen vast, die het hof relevant acht voor de beoordeling. Het hof zal hierna een overzicht geven van de feiten.

[geïntimeerde sub 1] was eigenaar van een woonhuis aan [adres A] (hierna: “de woning”). De woning ligt op een bedrijventerrein. Op het aangrenzende perceel ligt een loods die voor een derde deel eigendom is van [geïntimeerde sub 1] en (ten tijde van de koop van de woning) voor een derde deel van haar dochter en voor een derde deel van haar (inmiddels overleden) zoon.

[appellante] was (samen met haar partner) op zoek naar een woning met bedrijfsmatige

bestemming en had interesse in de woning en de loods.

In een e-mail 12 december 2018 heeft [appellante] aan [geïntimeerden] geschreven dat zij afziet

van de koop van de woning, vanwege ‘teveel onzekerheid betreffende de aankoop van de loods’.

In een e-mail van [appellante] van 31 december 2018 heeft zij aan [geïntimeerden] geschreven:

'Plannen zijn weer gewijzigd, wij hebben afgelopen zaterdag een gesprek gehad met [familie A] en zijn tot een overeenstemming gekomen met betrekking tot de aankoop van de loods op [adres A]. Dus …… taxatie [adres B] valt weg en de taxatie van het huis op [adres A] kan gemaakt worden. Nu hebben we 14 Januari een afspraak bij de bank voor de hypotheek haal je dat dan dat de taxatie van [adres A] klaar is ?

Misschien elkaar nog even bellen om het goed af te stemmen als je tijd hebt.'

[geïntimeerden] heeft de woning op 3 januari 2019 getaxeerd, na een daartoe verstrekte opdracht tot taxatie door [appellante] .

Op 11 januari 2019 heeft [appellante] aan [persoon A] van [geïntimeerden] geschreven:

‘Ik heb het formulier ingevuld, stuur het je bij deze terug.

Ter informatie, het huis van [buurt A] staat op mijn naam en dat moet ook zo gaan gebeuren met de bungalow op [adres A] .

Dus ik koop en de hypotheek blijft op beide namen.

Loods komt helemaal op [persoon C] zijn naam en op zijn bedrijf.

Ons huis hebben we mondeling verkocht, wat is normaal de gang van zaken dat wij die koopakte ook regelen of doet de koper dat ?

Op 17 januari 2019 heeft [appellante] aan [persoon A] van [geïntimeerden] geschreven:

‘Goedemorgen [persoon A] ,

Kun je ons de koopakte van [adres A] klaarmaken zodat wij deze kunnen laten tekenen. Loods komt nog wel, zijn we mee bezig. We nemen het risico en willen graag gaan verbouwen en beginnen daar Huis staat vanaf volgende week leeg en maandag word de koopakte van ons huis getekend.

Hoe lang denk je nog nodig te hebben voor het taxatie rapport ?’

[appellante] heeft op 28 januari 2019 een schriftelijke koopovereenkomst met

[geïntimeerde sub 1] gesloten met betrekking tot de woning voor een bedrag van € 240.000,00. [appellante] en [geïntimeerde sub 1] werden niet bijgestaan door een makelaar. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst staat: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.(…)’.

Er is met betrekking tot de loods geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen en de loods is evenmin geleverd aan [appellante] .

Ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst van de woning was het

taxatierapport nog niet definitief. Wel lag er op 17 januari 2019 een (eerste) concept-taxatierapport. Dit concept-taxatierapport heeft [geïntimeerden] op 29 januari 2019 ingediend bij het Nederlands Woning Waarde Instituut, dat taxatierapporten van woningen van aangesloten taxateurs valideert (hierna: het NWWI). Het NWWI heeft [geïntimeerden] op 29 januari 2019 bericht dat de taxatie niet door haar kon worden gevalideerd, omdat de bestemming ten onrechte als ‘wonen’ in plaats van ‘bedrijfswoning’ was aangemerkt.

Op 30 januari 2019 heeft [appellante] aan de dochter van [geïntimeerde sub 1] , [persoon B] , via

Whatsapp geschreven:

‘We appen straks ff, ik moet nl nog een keer met het kadaster bellen vandaag want dat kunnen wij waarschijnlijk niet regelen omdat we geen eigenaar zijn [emoji; toev. hof] Stomme papierkraam [emoji; toev. hof] .Gr’

Op 7 februari 2019 heeft [appellante] via Whatsapp aan [persoon B] , geschreven:

‘Hoi [persoon B] , ff een vraagje. Adresgegevens van de loods zijn die hetzelfde als de bungalow? Omdat het twee percelen zijn. We hebben alles om moeten gooien met de bungalow deze week ivm bestemmingsplan dat kwam uit toen de taxatie gevalideerd moest worden. [XX] had een gewone taxatie gedaan maar dat kon niet want de bungalow is ook een bedrijfspand dus moest het een bedrijfstaxatie worden en de hypotheek een bedrijfshypotheek maar dat is nu zover geregeld. Nu ga ik dus het kadaster aanvragen want daar heb ik geen tijd voor gehad ivm het geregel van de bungalow. (...) Groetjes [appellante] (…)’

Op 12 februari 2019 was het definitieve taxatierapport gereed. Daarin staat onder

het kopje ‘Bijzonderheden’, achter ‘Bijzondere gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen’:

‘De woning mag voor bewoning worden gebruikt wanneer er een relatie is met het achtergelegen terrein en loods.

De woning is op 1 maart 2019 geleverd aan [appellante] . [appellante] heeft nadien de

woning verbouwd.

Op 21 mei 2019 heeft [appellante] aan [persoon B] , geschreven:

‘Hoi [persoon B] , durf het bijna niet te zeggen maar moet nog een keer je handtekening [emoji; toev. hof] Ze hebben bij het kadaster een fout gemaakt dat ze het verkeerde perceelnummer erop hadden gezet dus belde ze om sorry te zeggen en met de mededeling dat het wel opnieuw ingediend moest worden daardoor. Heb het zover ingevuld, hetzelfde formulier alleen heb ik jouw handtekening nog nodig.is het goed als ik nog ff langs kom vanavond ?’

Op 11 juni 2019 heeft het kadaster een kadastrale splitsing van het perceel waarop de loods staat uitgevoerd, te weten een splitsing in 2/3e deel en 1/3e deel.

De woning is gelegen binnen het bestemmingsplan [bestemmingsplan A] en kent de

bestemming Bedrijventerrein-1, met de bedrijfsaanduiding ‘bedrijfswoning’. De

omschrijving van een bedrijfswoning binnen de begripsbepaling van het bestemmingsplan

luidt:'Een woning in of bij een gebouw of op/bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor (een

gezin van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming of het feitelijk

gebruik van het gebouw of het terrein, noodzakelijk c.q. gewenst is”.

Op 26 januari 2020 heeft de toenmalige partner van [appellante] , [persoon C] , aan de schoonzoon van [geïntimeerde sub 1] , [persoon D] , geschreven:

‘Hoi [persoon D] ik heb nog niks gehoord voor een afspraak ivm aankoop loods het moet echt op korte termijn gr robbie’

Op 7 maart 2020 heeft [persoon C] aan [persoon D] geschreven:

‘Hoi [persoon D] ja ik had je gebeld , kijk even wanneer jullie tijd hebben voort bij elkaar te komen om verdere stappen voor de loods te bespreken gr robbie’

De vorderingen in eerste aanleg, het oordeel van de rechtbank en de vorderingen in hoger beroep

De vorderingen van [appellante] jegens [geïntimeerde sub 1] in eerste aanleg in conventie strekten

er alle -kort samengevat- toe:

de koopovereenkomst en levering van de woning terug te draaien, al dan niet door middel van ontbinding of vernietiging;

te verklaren voor recht dat [geïntimeerde sub 1] aansprakelijk was voor de door [appellante] geleden schade, en

[geïntimeerde sub 1] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

De vorderingen van [appellante] jegens [geïntimeerden] in eerste aanleg in conventie strekten er

-kort samengevat- toe te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] aansprakelijk was voor de door [appellante] geleden schade en [geïntimeerden] te veroordelen tot vergoeding van die schade, de buitengerechtelijk incassokosten en de proceskosten.

[geïntimeerde sub 1] heeft in eerste aanleg, na wijziging van haar eis in reconventie, kort

samengevat, gevorderd:

onvoorwaardelijk: opheffing van de door [appellante] gelegde beslagen op straffe van verbeurte van een dwangsom, en

voorwaardelijk, namelijk voor het geval de rechtbank de overeenkomst mocht ontbinden en/of vernietigen, een gebruiksvergoeding van € 1.250,00 per maand.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] jegens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden]

afgewezen, [appellante] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] in conventie en die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde sub 1] tot opheffing van het beslag op straffe van verbeurte van een dwangsom toegewezen, [appellante] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde sub 1] in reconventie en deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De overige vorderingen van [geïntimeerde sub 1] heeft de rechtbank afgewezen.

[appellante] is het niet eens met deze uitspraak en is met vijf grieven in hoger beroep gekomen. Zij heeft tevens haar eis gewijzigd en -samengevat- gevorderd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, het bestreden vonnis zal vernietigen en verder:

jegens [geïntimeerde sub 1]

primair:

zal verklaren voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans deze zal ontbinden;

[geïntimeerde sub 1] zal veroordelen tot medewerking aan ongedaanmaking van de koopovereenkomst en overdracht en dat, als zij dit niet doet, dit arrest in de plaats komt van alle handelingen die aan de kant van [geïntimeerde sub 1] daarvoor nodig zijn;

subsidiair:

- de koopovereenkomst zal vernietigen;

primair en subsidiair:

zal verklaren voor recht dat [geïntimeerde sub 1] aansprakelijk is voor de geleden schade;

[geïntimeerde sub 1] zal veroordelen tot betaling van € 240.000,00 (een bedrag gelijk aan de koopprijs), € 84.560,65 (als schadebedrag), € 9.600,00 (in verband met een te verwachten naheffingsaanslag overdrachtsbelasting) alles te vermeerderen met de wettelijke rente;

Hendrik zal veroordelen tot betaling van € 1.179,95 (taxatiekosten) en € 1.725,00 (buitengerechtelijke incassokosten);

meer subsidiair:

zal verklaren voor recht dat [geïntimeerde sub 1] tekortgekomen is in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan geleden schade;

[geïntimeerde sub 1] zal veroordelen tot betaling van de schade, bestaande uit het waardeverlies, wanneer de woning wordt verkocht in strijd met het bestemmingsplan en € 75.349,66 (verbouwingskosten), alles te vermeerderen met de wettelijke rente;

Hendrik zal veroordelen tot betaling van € 1.725,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

jegens [geïntimeerden]

zal verklaren voor recht dat [geïntimeerden] tekortgekomen is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en dat [geïntimeerden] aansprakelijk is voor de als gevolg daarvan geleden schade, nader op te maken bij staat;

[geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van € 1.725,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

jegens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden]

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten te vermeerderen met de wettelijke rente.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellante] . Zij hebben gevorderd om [appellante] in de proceskosten en de wettelijke rente te veroordelen en het arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Omvang van het hoger beroep

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellante] inhoudelijk betwist maar hebben geen bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis als zodanig. Ten aanzien van de gewijzigde eis is het hof van oordeel dat deze tijdig is gedaan en niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Dit betekent dat de gewijzigde vorderingen ter beoordeling voorliggen. In hoger beroep ligt niet meer voor de toegewezen vordering van [geïntimeerde sub 1] in reconventie, tot het opheffing van het gelegde beslag. Daartegen is immers geen grief gericht.

Het hof zal hierna eerst de vorderingen jegens [geïntimeerde sub 1] achtereenvolgens beoordelen, waarbij de primaire en meer subsidiaire vorderingen van [appellante] zich voor gezamenlijke beoordeling lenen. Daarna zal het hof de vorderingen jegens [geïntimeerden] beoordelen.

In de zaak tussen [appellante] - [geïntimeerde sub 1]

Ontbinding van de koopovereenkomst/ verklaring voor recht tekortkoming in de nakoming

[appellante] heeft aan deze vorderingen in de kern ten grondslag gelegd dat haar een woning is verkocht, die niet voldoet aan de koopovereenkomst. Volgens de koopovereenkomst zou de verkochte woning de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Nu zij niet in de woning kan wonen zonder dat er een relatie bestaat met het achtergelegen terrein en loods en er geen overeenstemming is over de aankoop van de loods, is de woning daarmee non-conform, althans is [geïntimeerde sub 1] tekortgeschoten in de nakoming van die koopovereenkomst. [geïntimeerde sub 1] heeft de stellingen van [appellante] gemotiveerd betwist. Het hof zal hierna, voor zover relevant, ingaan op de stellingen van [appellante] en het verweer van [geïntimeerde sub 1] daartegen.

In de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Wat partijen daarmee bedoeld hebben is een kwestie van uitleg die dient plaats te vinden aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Bij die uitleg gaat het er om wat in de gegeven omstandigheden van het geval en gezien elkaars verklaringen en gedragingen, het gerechtvaardigd verwachtingspatroon van partijen is geweest ten aanzien van de eigenschappen van de woning die nodig zijn voor een normaal gebruik. Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (zie o.a. HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572 en HR 29 oktober 2021, ECLI:NL:HR:2021:1615).

De vraag die in dit geval dus beantwoord moet worden is of het feit dat de woning zonder relatie met het achtergelegen terrein en de loods niet bewoond mag worden, betekent dat de woning niet de eigenschappen bezit die [appellante] gelet op omstandigheden van het geval en de verklaringen en gedragingen over en weer mocht verwachten.

Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Het hof is namelijk van oordeel dat het steeds de bedoeling van partijen is geweest dat [appellante] de woning samen met 2/3e deel van de loods zou kopen, dat de partner van [appellante] zijn bedrijf daar zou gaan exploiteren en dat [appellante] en [persoon C] de woning als bedrijfswoning zouden gaan gebruiken. [appellante] mocht daarom niet verwachten dat de woning een reguliere bestemming ‘wonen’ had en dat zij zonder enige relatie met het achtergelegen terrein en de loods daarin kon gaan wonen. In ieder geval hoefde [geïntimeerde sub 1] niet te begrijpen dat dit mogelijk wel de wens was van [appellante] , gelet op het hiernavolgende.

Zoals [appellante] zelf heeft gesteld was zij, samen met haar partner [persoon C] , op zoek naar een woning waar zij wonen en werk konden combineren. Verder heeft [appellante] niet betwist dat [persoon C] altijd 'kind aan huis' is geweest bij [geïntimeerde sub 1] en dat hij haar had verzocht om hem te benaderen bij een (toekomstige) verkoop van het pand. [persoon C] exploiteerde een onderneming (eenmanszaak) en hij zou deze onderneming graag aan [adres A] gaan exploiteren. Dat het ook daadwerkelijk steeds de bedoeling is geweest dat [appellante] de loods zou kopen, blijkt naar het oordeel van het hof duidelijk uit:

de e-mail 12 december 2018 (hiervoor weergegeven in r.o. 7.4) waarin [appellante] nog afziet van de koop van de woning, omdat er teveel onzekerheid was betreffende de aankoop van de loods;

de e-mail van [appellante] van 31 december 2018 (hiervoor weergegeven in r.o. 7.5) waarin zij schrijft dat de plannen weer zijn gewijzigd en dat zij de zaterdag ervoor een gesprek hebben gehad met [geïntimeerde sub 1] en tot een overeenstemming zijn gekomen met betrekking tot de aankoop van de loods;

het feit dat [appellante] kort na het tekenen van de koopovereenkomst het kadaster heeft verzocht tot splitsing van het perceel waarop de loods staat, over te gaan; dat blijkt uit het Whatsappbericht van 30 januari 2019, dus de dag na de koopovereenkomst, waarin [appellante] aan de dochter van [geïntimeerde sub 1] schrijft dat het kadaster niet wil meewerken omdat [appellante] nog geen eigenaar is (zie r.o. 7.12 hiervoor);

de verdere correspondentie tussen [appellante] en [geïntimeerde sub 1] op 7 februari en 21 mei 2019 waaruit blijkt dat [appellante] zich actief heeft ingespannen het perceel te laten splitsen en het feit dat de splitsing ook daadwerkelijk is gerealiseerd in juni 2019 (zie r.o. 7.14 tot en met 7.16);

de correspondentie daarna tot in 2020 over het overnemen van de loods waarbij het op 7 maart 2020 kennelijk nog de bedoeling was dat de loods zou worden overgenomen; op die datum heeft [persoon C] immers aan de schoonzoon van [geïntimeerde sub 1] geschreven dat hij bij elkaar wil komen om verdere stappen te zetten voor de loods (zie r.o. 7.20 hiervoor).

Het ligt naar het oordeel van het hof niet voor de hand dat [appellante] al deze stappen om het perceel te splitsen zet, zonder dat er op zijn minst vergaande afspraken zijn over het overnemen van de loods. Of partijen dan overeenstemming hebben over de koopprijs zoals [geïntimeerde sub 1] als verweer naar voren heeft gebracht, maar [appellante] heeft ontkend, is dan niet relevant. Het gaat erom dat [geïntimeerde sub 1] niet hoefde te begrijpen dat het de bedoeling was van [appellante] om zonder de loods in de woning te gaan wonen.

Verder weegt mee bij hetgeen [appellante] mocht verwachten, dat de woning op een bedrijventerrein lag, dat [appellante] voorafgaand aan de koop wist dat het om een bedrijfswoning ging en wist dat deze in het bestemmingsplan als bedrijfswoning was aangeduid. [appellante] heeft geen, althans geen voldoende kenbare, grief gericht tegen de in r.o. 4.2 van het vonnis van de rechtbank opgenomen overweging dat vaststaat dat [appellante] , voor het sluiten van de koopovereenkomst, wist dat de bestemming bedrijfswoning op de woning rustte, omdat [appellante] immers zelf stelt dat zij reeds voorafgaand aan 29 januari 2019 op de hoogte was van de bestemming bedrijfswoning. Ook heeft zij in eerste aanleg aangevoerd dat ze wist dat er een relatie bestond met de loods en het achtergelegen terrein. Ook hieruit volgt dat het de bedoeling is geweest om een bedrijfswoning te kopen en in ieder geval heeft [appellante] de verwachting gewekt bij [geïntimeerde sub 1] dat dit zo was. Het hof wil best aannemen dat [appellante] zich niet gerealiseerd heeft wat de reikwijdte van het begrip ‘bedrijfswoning’ is, maar dat laat onverlet dat de bedoeling van beide partijen was gericht op de (ver)koop van een bedrijfswoning. [appellante] had zich moeten realiseren dat er voor bedrijfswoningen andere regels gelden dan voor reguliere woningen. Dat zij zich dit niet gerealiseerd heeft, kan [geïntimeerde sub 1] niet worden tegengeworpen. Daarbij komt dat, gelet op de hiervoor geschetste gang van zaken, [appellante] juist ook heeft gehandeld alsof ze zich dit wel realiseerde en er geen signalen voor [geïntimeerde sub 1] waren waaruit [geïntimeerde sub 1] redelijkerwijze had moeten afleiden dat dit anders was. [appellante] heeft in dit verband nog wel gesteld dat er bij de bezichtiging huurders in het pand zaten die ook geen relatie hadden met het achtergelegen terrein en/of de loods, waardoor ze niet heeft kunnen bevroeden dat er een relatie met de loods en het achtergelegen terrein moest zijn. Dit leidt echter niet tot een ander oordeel. [appellante] heeft die stelling, gelet op de betwisting van [geïntimeerde sub 1] , niet onderbouwd en [geïntimeerde sub 1] heeft terecht opgemerkt dat zij zelf nog wel eigenaar was van de woning en de loods. Ook overigens acht het hof het enkele feit dat de huurders zelf mogelijk geen relatie hadden met de loods, zelfs indien juist, in het licht van al het voorgaande onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat [appellante] enkel hieruit mocht afleiden dat zij als eigenaar ook zonder meer in de woning kon wonen en dat [geïntimeerde sub 1] dit ook had moeten begrijpen.

Al met al is de conclusie dat [appellante] moest verwachten dat zij een bedrijfswoning had gekocht en dat zij er niet zonder meer van mocht uitgaan dat zij deze zonder relatie met het achtergelegen terrein en de loods mocht bewonen. Dat de woning niet geschikt is als bedrijfswoning heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd gesteld. Los daarvan heeft nog te gelden dat [appellante] niets heeft ingebracht tegen het betoog van [geïntimeerde sub 1] dat het niet nodig is om eigenaar te zijn van de loods om de vereiste relatie aan te kunnen nemen. Er is geen sprake van een non-conforme woning.

[appellante] heeft zich er nog op beroepen dat de woning volgens artikel 7:15 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) had moet worden overgedragen zonder bijzondere lasten of beperkingen. Omdat er op grond van het bestemmingsplan sprake moet zijn van een relatie met het achtergelegen terrein en loods, om te voldoen aan de kwalificatie bedrijfswoning, is sprake van een bijzondere last of beperking, aldus [appellante] . Het hof volgt [appellante] hierin niet. Zoals de rechtbank heeft geoordeeld is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW alleen sprake als deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Artikel 7:15 BW is niet van toepassing als de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals een bestemmingsplan. Dat volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 30 januari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:159). Uit het arrest van de Hoge Raad van 5 april 2024 (ECLI:NL:HR:2024:521) volgt dat dit ook geldt voor een bestemmingsplan dat de verkochte zaak in het bijzonder betreft. In het licht van deze jurisprudentie is artikel 7:15 BW niet van toepassing op de door [appellante] genoemde beperking. Haar stelling slaagt niet.

De conclusie is dat [appellante] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de woning non-conform is of dat [geïntimeerde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, zodat het hof niet toekomt aan bewijslevering. Dit betekent dat de primaire en meer subsidiaire vorderingen van [appellante] niet toewijsbaar zijn.

Vernietiging van de koopovereenkomst

[appellante] heeft ter onderbouwing van deze vordering gesteld dat [geïntimeerde sub 1] haar verkeerd en onvolledig heeft voorgelicht en daarbij relevante feiten, gegevens en omstandigheden heeft verzwegen. Volgens [appellante] heeft zij hierdoor gedwaald.

Dwaling is in de wet geregeld in artikel 6:228 BW. Volgens het eerste lid van artikel 6:228 BW is een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar:

indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mochtaannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Het hof is van oordeel dat [appellante] niet, althans niet duidelijk heeft gesteld welke onjuiste mededeling [geïntimeerde sub 1] zou hebben gedaan, zoals bedoeld in lid 1 onder a) hiervoor. Voor zover zij doelt op de mededeling in de koopovereenkomst en leveringsakte dat het huis geschikt is als woonhuis, dan is geen sprake van een onjuiste mededeling om redenen genoemd in r.o. 7.31 tot en met 7.35 hiervoor. Met woonhuis doelden partijen immers op een bedrijfswoning. Er is dus geen sprake van een onjuiste mededeling. Een beroep op lid 1 onder a) slaagt alleen daarom al niet.

Het hof is van oordeel dat ook het beroep op lid 1 onder b) niet slaagt, alleen al omdat [geïntimeerde sub 1] niet heeft hoeven begrijpen dat deze informatie voor [appellante] doorslaggevend was om de overeenkomst aan te gaan (het zogenaamde kenbaarheidsvereiste). [geïntimeerde sub 1] hoefde er ook geen rekening mee te houden dat [appellante] dwaalde. Zoals het hof hiervoor in r.o. 7.31 tot en met 7.35 heeft geoordeeld mocht [geïntimeerde sub 1] ervan uitgaan dat [appellante] bekend was met de bedrijfsbestemming. Omdat het de bedoeling was om ook de loods te kopen -en er volgens [geïntimeerde sub 1] zelfs een koopovereenkomst met betrekking tot 2/3e deel van die loods- tot stand is gekomen, hoefde [geïntimeerde sub 1] niet te begrijpen dat het belangrijk voor [appellante] was om te weten dat er een relatie met de loods moest zijn. Het was immers -in ieder geval volgens de gerechtvaardigde verwachtingen van [geïntimeerde sub 1] - de bedoeling dat die relatie met de loods er sowieso zou zijn.

[appellante] heeft in dit verband nog gesteld dat [geïntimeerde sub 1] het pand ten onrechte niet eerst te koop heeft aangeboden aan de gemeente in verband met een voorkeursrecht. Als [geïntimeerde sub 1] dit wel had gedaan dan had de gemeente goedkeuring moeten geven aan een verkoop aan [appellante] en nadere voorwaarden en bedingen kunnen stellen, die [geïntimeerde sub 1] dan aan Wijk had moeten mededelen.

Het hof is van oordeel dat -nog daargelaten dat [appellante] de juistheid van haar stellingen geenszins heeft onderbouwd- die stellingen te vaag en speculatief zijn. Niet duidelijk is dat de gemeente dan voorwaarden zou hebben gesteld, waarop die betrekking zouden hebben en dat die relevant zouden zijn voor [appellante] .

De conclusie is dat [appellante] onvoldoende heeft gesteld voor een beroep op dwaling, dat daarom niet aan bewijslevering kan worden toegekomen en dat de vordering tot vernietiging en de verdere subsidiaire vorderingen niet toewijsbaar zijn.

Onrechtmatige daad

[appellante] heeft meer subsidiair aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en handelt, doordat [geïntimeerde sub 1] niet bereid blijkt te zijn om de loods onder redelijke / marktconforme condities aan haar te verkopen. Het hof verwerpt dit standpunt vanwege het uitgangspunt dat partijen contractsvrijheid hebben. [appellante] had duidelijker en beter gemotiveerd moeten aanvoeren welke door [geïntimeerde sub 1] gestelde voorwaarden aan verkoop zodanig in strijd zijn met wat de maatschappelijke zorgvuldigheid in dit opzicht vraagt, dat het stellen van die condities een onrechtmatige daad oplevert jegens haar. Het hof is van oordeel dat [appellante] hierover (veel) te weinig heeft aangevoerd. Ook op dit onderdeel komt het hof dus niet toe aan bewijslevering.

Conclusie in de zaak tussen [appellante] en [geïntimeerde sub 1]

De conclusie is dat het hof de vorderingen van [appellante] jegens [geïntimeerde sub 1] zal

afwijzen.

In de zaak tussen [appellante] en [geïntimeerden]

Tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht

[appellante] legt aan haar vorderingen jegens [geïntimeerden] ten grondslag dat [geïntimeerden] tekortgekomen is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellante] , althans niet de zorg heeft betracht die van een redelijk bekwaam beroepsgenoot mag worden verwacht. Volgens [appellante] was sprake van i) een overeenkomst van opdracht om het pand te taxeren, ii) een overeenkomst van opdracht om de koopovereenkomst te redigeren en iii) heeft [geïntimeerden] na het sluiten van de koopovereenkomst bemiddeld en [appellante] bijgestaan in het kader van onderhandelingen omtrent de aankoop van de loods. Volgens [appellante] bracht dit een verplichting voor [geïntimeerden] mee om het benodigde onderzoek te doen naar planologische mogelijkheden en beperkingen en [appellante] daarover te informeren en te adviseren.

[geïntimeerden] heeft de stellingen gemotiveerd betwist. Volgens [geïntimeerden] heeft [appellante] enkel de opdracht verstrekt om een taxatierapport op te stellen en is [geïntimeerden] in de daaruit voortvloeiende verplichtingen niet tekortgeschoten.

Het hof stelt voorop dat nu partijen van mening verschillen over de inhoud van de overeenkomst (van opdracht), de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) daarvan op [appellante] ligt. Zij beroept zich immers op de rechtsgevolgen daarvan.

Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de opdracht ruimer was dan enkel het opstellen van een taxatierapport. Uit de e-mail van 31 december 2018 (zie r.o. 7.5 hiervoor) blijkt enkel van een opdracht tot het opstellen van een taxatierapport. [appellante] heeft het daar immers alleen over een taxatie. Er staat: ‘Dus …… taxatie [adres B] valt weg en de taxatie van het huis op [adres A] kan gemaakt worden. Nu hebben we 14 Januari een afspraak bij de bank voor de hypotheek haal je dat dan dat de taxatie van [adres A] klaar is ?’

Niet ter discussie staat verder dat er geen schriftelijke bemiddelingsovereenkomst is opgesteld en dat [geïntimeerden] geen courtage in rekening heeft gebracht. Verder heeft [geïntimeerden] aangevoerd dat zij niet is meegegaan naar eventuele bezichtigingen en dat zij [appellante] niet heeft bijgestaan tijdens de onderhandelingen bij de koop van de woning. [appellante] heeft ook niet gesteld dat dit wel het geval was, hetgeen ook overeenkomt met haar eigen stelling (in hoger beroep) dat zij niet is bijgestaan door een aankoopmakelaar. [appellante] heeft ook geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat [geïntimeerden] wel bemiddelingswerkzaamheden of advieswerkzaamheden heeft moeten verrichten of daadwerkelijk heeft verricht.

Wel staat tussen partijen vast dat [geïntimeerden] [appellante] een koopovereenkomst heeft verstrekt. Dat [geïntimeerden] méér heeft gedaan dan het verstrekken van een standaard contract en het invullen van de NAW-gegevens en dat hiervoor geen kosten in rekening zijn gebracht, zoals [geïntimeerden] heeft betoogd, heeft [appellante] niet gesteld. Bij deze gang van zaken voert het naar het oordeel van het hof te ver om de conclusie te rechtvaardigen dat [geïntimeerden] een onderzoeksplicht, een informatieplicht of adviesplicht ter zake de inhoud van de koopovereenkomst naar zich toe heeft getrokken of dat [appellante] dit mocht verwachten. Uit de gang van zaken blijkt duidelijk dat [appellante] [geïntimeerden] heeft ingeschakeld om een taxatierapport op te stellen ten behoeve van de financiering. Niet meer en niet minder. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het niet de taak is van een taxateur om een opdrachtgever te informeren, te adviseren dan wel te waarschuwen omtrent eventuele planologische mogelijkheden en beperkingen. In haar opdracht tot het opstellen van een taxatierapport is [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof niet tekortgeschoten. Het is weliswaar juist dat er een vergissing is gemaakt in het eerste concept-taxatierapport, omdat dit nog uitging van de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ maar dat is rechtgezet in het definitieve taxatierapport van 12 februari 2019 dat wel uitging van een taxatie verricht op basis van commercieel vastgoed. In dat definitieve rapport is bovendien uitdrukkelijk gewezen op de gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen (zie r.o. 7.14 hiervoor). Dat [appellante] nog niet bekend daarmee was ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst kan niet aan [geïntimeerden] worden tegengeworpen. Het was haar wel duidelijk dat er op 28 januari 2019 nog geen definitief taxatierapport lag en het is haar eigen keuze geweest de koopovereenkomst alvast te tekenen. Feiten en omstandigheden op grond waarvan zij er in alle redelijkheid op basis van een concept taxatierapport mocht van uitgaan dat er geen beletsel was om te tekenen, heeft zij niet gesteld.

Voor zover [appellante] [geïntimeerden] nog verwijt dat [geïntimeerden] haar niet direct op 29 januari 2019 heeft geïnformeerd over de reden waarom het NWWI niet tot validatie overging, overweegt het hof dat uit het Whatsapp-bericht van 7 februari 2019 van [appellante] aan de dochter van [geïntimeerde sub 1] volgt dat zij in ieder geval op dat moment wist dat de eerste taxatie niet correct was vanwege de bedrijfsbestemming. Dit heeft er echter voor [appellante] niet aan in de weg gestaan om verder te gaan met de levering van de woning. Ook toen [appellante] bekend werd en kennis had genomen van het definitieve taxatierapport van 12 februari 2019 heeft dit [appellante] niet verhinderd de financieringsaanvraag door te zetten, deze om te zetten van een particuliere naar een zakelijke lening en de levering op de geplande datum door te laten gaan. Er is daarom geen aanleiding om te veronderstellen dat [appellante] anders zou hebben gehandeld als [geïntimeerden] haar op 29 januari 2019 wel de reden van niet-validatie had medegedeeld. Zij heeft dit in ieder geval onvoldoende gemotiveerd gesteld. Voor zover [appellante] nog zou stellen dat op [geïntimeerden] de verplichting rustte om haar ook los van het verstrekken van het definitieve taxatierapport te waarschuwen of weerhouden van het doorzetten van de levering, geldt dat een dergelijke verplichting niet voortvloeit uit de opdracht tot het opstellen van een taxatierapport. Van [appellante] kon verwacht worden dat zij het definitieve taxatierapport zou lezen waaruit de koppeling tussen de woning en de loods wel bleek.

Conclusie in de zaak tussen [appellante] en [geïntimeerden]

Al met al heeft [appellante] onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [geïntimeerden] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellante] . Daarom kan niet aan bewijslevering worden toegekomen en dienen de vorderingen jegens [geïntimeerden] te worden afgewezen.

Slotsom in beide zaken

De slotsom is dat de grieven falen, althans niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden en dat de vorderingen van [appellante] jegens [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] moeten worden afgewezen. Dit betekent dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

Proceskosten

Het hof zal [appellante] , nu zij ook in hoger beroep ongelijk heeft gekregen veroordelen in de proceskosten in hoger beroep van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] .

Het hof zal de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] vaststellen op:

griffierechten € 2.053,00

salaris advocaat € 6.639,00 (3 punten x tarief IV)

nakosten € 178,00 (plus de verhoging vermeld in de beslissing)

Totaal: € 8.870,00

Het hof zal de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] vaststellen op:

griffierechten € 6.561,00

salaris advocaat € 6.639,00 (3 punten x tarief IV)

nakosten € 178,00 (plus de verhoging vermeld in de beslissing)

Totaal: € 13.378,00

Zoals door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerden] is gevorderd, zal het hof de wettelijke rente over de proceskosten toewijzen vanaf veertien dagen na de dag van deze uitspraak, en het arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling en de wettelijke rente uitvoerbaar bij voorraad verklaren. [geïntimeerde sub 1] heeft weliswaar gevorderd om de wettelijke rente vanaf twee dagen na het eindarrest toe te wijzen, maar het hof acht dit geen redelijke termijn voor nakoming, zodat [appellante] binnen die termijn nog niet in verzuim is.

8. De beslissing