ECLI:NL:GHSHE:2026:1722

1. Ontstaan en loop van het geding

Belanghebbende heeft overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.

De inspecteur heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.

De zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens belanghebbende haar gemachtigde [gemachtigde] , ter bijstand vergezeld door [persoon 1] en [persoon 2] , en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] , [inspecteur 2] en [inspecteur 3] .

Beide partijen hebben tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd aan het hof en aan de andere partij.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak in Mijn Rechtspraak wordt geplaatst.

2. Feiten

Belanghebbende heeft op 31 juli 2020 de eigendom verkregen van een onroerende zaak (hierna: het pand) gelegen aan de [adres] in [plaats 2] .

Ter zake van de verkrijging is 6% overdrachtsbelasting op aangifte voldaan over een koopsom van € 2.900.000, derhalve € 174.000.

Het pand omvat een winkelruimte (begane grond en een gedeelte van de eerste verdieping) (hierna: de winkelruimte) en een (leegstaande) bovenwoning (het resterende gedeelte van de eerste verdieping en de overige bovenverdiepingen) (hierna: de overige ruimten). Het gehele pand heeft volgens de Basisadministratie Adressen en Gebouwen een vloeroppervlakte van 395 vierkante meter. Blijkens de huurovereenkomst ten tijde van de verkrijging is de vloeroppervlakte van de winkelruimte ongeveer 195 vierkante meter. De onroerende zaak is gelegen in een drukke winkelstraat in het historische centrum van [plaats 2] . Er is één ingang voor zowel de winkelruimte als de overige ruimten. De overige ruimten zijn slechts te bereiken via de winkelruimte. De winkelruimte was ten tijde van de verkrijging verhuurd aan een detailhandelsbedrijf. De overige ruimten stonden toen al (tientallen) jaren leeg. Het ten tijde van de verkrijging geldende bestemmingsplan verbood wonen op de begane grond indien deze al ten minste drie aaneengesloten jaren niet werd gebruikt om er te wonen (de zogenoemde 3jaarsclausule). Conform het, op het moment van verkrijging, geldende bestemmingsplan was wonen op de bovenverdiepingen wel toegestaan. Volgens ditzelfde bestemmingsplan behoort het pand tot een beschermd stads- of dorpsgezicht. Het pand is sinds 30 juni 1966 opgenomen in het rijksmonumentenregister met de omschrijving: ‘Huis met lijstgevel, XIX. Vensters in hardsteen op horizontale profiellijsten. Pui modern. Hoofcategorie: Woningen en woningbouwcomplexen. Subcategorie: Woonhuis (K).’

Het pand is omstreeks 1800 gebouwd. Het pand is in het verleden een aantal keer vernummerd. De Franse volkstelling van An XI (1803) kent aan het pand het nummer 8 toe. Vanaf het jaar 1806 had het huisnummer [huisnummer 1] (ten tijde dat de [straat 1] nog [straat 2] heette), vanaf 1850 huisnummer [huisnummer 2] en vanaf 1888 het huidige huisnummer [huisnummer 3] . Het pand was destijds genaamd ‘ [pandnaam] ’.

De eerste bekende verbouwing aan het pand heeft plaatsgevonden in 1860. De betreffende bouwvergunning vermeldt dat [persoon 3] de vergunning heeft aangevraagd in verband met een verbouwing van de ‘voorgevel van het huis’. De tweede bekende verbouwing heeft plaatsgevonden in 1916. De vergunning heeft betrekking op het verbouwen van ‘het woonhuis’. De betreffende bouwtekening ziet op het oude en nieuwe plan van de eerste, tweede en derde verdieping. De derde bekende vergunning is uit 1924 en heeft betrekking op het aanbrengen van een betonplaat met lichtkoepel op een bestaand dak. De vergunning is

op 5 augustus 1924 afgegeven aan “de dames [dames] , van beroep winkeliersters,

wonende aan de [adres] (...) voor het verbouwen van haar winkelhuis op het perceel

gelegen aan de [adres] .” De vierde bekende vergunning is van 26 februari 1930 en heeft betrekking op het verbouwen van ‘het winkelhuis’. De vijfde bekende vergunning dateert uit 1932. De afgegeven vergunning omvat de goedkeuring tot het verbouwen van ‘het winkelhuis’. De vijfde bekende verbouwing dateert uit 1963. In 1963 is de pui van de winkel veranderd.

De gedingstukken bevatten diverse advertenties in kranten waaruit volgt dat het pand in ieder geval sinds 24 oktober 1874 wordt gebruikt door ondernemers.

De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een woon/winkelpand en dat een splitsing moet plaatsvinden in het tarief. De overige ruimten, die volgens hem een waarde vertegenwoordigen van € 382.800, heeft hij belast tegen een tarief van 2% en de winkelruimte tegen een tarief van 6%. De inspecteur heeft vervolgens de eerder vastgestelde overdrachtsbelasting van € 174.000 verminderd tot € 153.480.

De rechtbank heeft geoordeeld dat het gehele pand kwalificeert als een woning waarop het 2% tarief van toepassing is en vervolgens een teruggaaf van overdrachtsbelasting verleend van € 116.000, vermeerderd met belastingrente. Tevens heeft de rechtbank bepaald dat de inspecteur het griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden en de inspecteur veroordeeld tot het betalen van een proceskostenvergoeding aan belanghebbende.

3. Geschil en conclusies van partijen

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of het pand ten tijde van de verkrijging door belanghebbende in zijn geheel kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: Wbr).

De inspecteur beantwoordt deze vraag ontkennend. Volgens de inspecteur dient de winkelruimte belast te worden tegen een tarief van 6%. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

4. Gronden

De ter zitting voor het hof voorgedragen pleitnota van de inspecteur bevat hyperlinks naar, volgens de inspecteur, op internet vrij raadpleegbare bronnen. Belanghebbende heeft het hof verzocht om de betreffende stukken waarnaar de hyperlinks verwijzen niet tot de gedingstukken te rekenen omdat zij ter zitting niet op deze stukken kon reageren.

Het hof stelt voorop dat artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) bepaalt dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Deze bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van een goede procesorde heeft de rechter de mogelijkheid stukken die binnen de termijn van tien dagen of zelf op de zitting zijn ingediend al dan niet in de procedure toe te laten.

Met betrekking tot de door de inspecteur vermelde stukken waarnaar de hyperlinks verwijzen overweegt het hof als volgt. Naar het oordeel van het hof zijn er geen aanwijzingen dat de inspecteur de betreffende stukken niet in een eerdere fase van de procedure, in elk geval buiten de termijn van artikel 8:58 Awb, had kunnen overleggen. Om belanghebbende de gelegenheid te geven adequaat te kunnen reageren op de in de pleitnota van de inspecteur vermelde hyperlinks zou het vooronderzoek moeten worden heropend. Dat zou een aanzienlijke vertraging in de procesgang opleveren. Het hof is van oordeel dat het algemene belang van een doelmatige procesgang zwaarder weegt dan het belang van de inspecteur bij het overleggen van de betreffende stukken. Het hof heeft daarom geen acht geslagen op de stukken waarnaar de hyperlinks verwijzen en rekent deze niet tot de gedingstukken

Belanghebbende heeft ter zitting bij het hof subsidiair de waardeverdeling tussen de winkelruimte en de overige ruimten in geschil gebracht. Het hof acht de behandeling van deze stelling in strijd met de goede procesorde en beschouwd deze stelling daarom als tardief. Dit omdat sprake is van een nieuw geschilpunt dat uitbreiding geeft aan de rechtsstrijd zoals deze zich heeft ontwikkeld tot aan het moment waarop belanghebbende deze stelling heeft opgeworpen en deze stelling een nader onderzoek van feitelijke aard vergt. Zoals ook door de inspecteur ter zitting is aangevoerd, kan redelijkerwijs niet van de inspecteur worden verwacht dat hij zonder nadere voorbereiding op die stelling reageert. Belanghebbende had dit geschilpunt ook eerder in de gerechtelijke procedure kunnen inbrengen, maar heeft dat niet, althans, in ieder geval niet voldoende kenbaar gedaan.

Ten aanzien van het geschil

Artikel 14, lid 2, Wbr (tekst geldend op 31 juli 2020) luidt als volgt:

“2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen (…). Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”

In de arresten van 24 februari 2017 heeft de Hoge Raad, voor zover hier van belang, geoordeeld dat sprake is van een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De geschiktheid van de onroerende zaak om als woning te dienen is niet beslissend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Indien toepassing van deze regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Het hof stelt voorop dat het aan degene is die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het pand op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het gehele pand kwalificeert als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr. Volgens haar blijkt uit de beschikbare historische gegevens duidelijk dat het pand oorspronkelijk in zijn geheel als woning is gebouwd. Dat de begane grond in de loop der tijd een andere feitelijk invulling heeft gekregen, doet hier niet aan af. De uitgevoerde verbouwingen hebben de oorspronkelijke aard van het pand als woning niet aangetast, en met (zeer) beperkte aanpassingen kan de begane grond eenvoudig opnieuw geschikt worden gemaakt voor bewoning.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt het volgende aangevoerd:

(1) uit de eerste bekende bouwvergunning uit het jaar 1860 volgt dat toestemming wordt verleend om ‘de gevel van het huis te verbouwen’. Uit de vergunning blijkt geen andere bestemming dan ‘woonhuis’;

(2) een vergunning van 9 mei 1916 waarop staat ‘het woonhuis te verbouwen’;

(3) tot het jaar 1874 zijn er geen aanwijzingen zijn dat het pand voor andere doeleinden dan als woonhuis is gebouwd of gebruikt. Er zijn ten aanzien van het huisnummer [huisnummer 1] geen advertenties gevonden die dateren van vóór 1874, terwijl die er wel zijn voor huisnummer [huisnummer 4] ;

(4) de vernummeringslijsten van de Franse periode (1796-1814) waarin het pand werd aangeduid als ‘maison’, lees woning, plaats waarin men woont. Uit diezelfde vernummeringslijsten volgt dat het pand geen specifieke andere functie had, zoals bij diverse andere panden wel het geval was;

(5) de omschrijving in het rijksmonumentenregister “Huis met lijstgevel, XIX. Vensters in hardsteen op horizontale profiellijsten. Pui modern. Hoofcategorie: Woningen en woningbouwcomplexen. Subcategorie: Woonhuis (K).”;

(6) de omstandigheid dat het pand slechts een huisnaam droeg, namelijk ‘ [pandnaam] ’. Een dergelijke benaming had in die tijd had een religieuze of beschermende betekenis wat typisch bij een woning hoort en niet bij een pand met een niet-woning;

(7) het pand is gelegen in de [straat 1] , een centrumstraat waar van oudsher woonhuizen waren gesitueerd;

(8) het pand had maar één ingang wat volgens belanghebbende een aanwijzing is dat het pand maar één bestemming had;

(9) een winkel vormde historisch bezien geen zelfstandig gebouwtype, maar was juist een functie die veelal binnen het woonhuis werd uitgeoefend. Het bestaan van winkelactiviteiten zegt daarmee op zichzelf niets over de aard van het gebouw als zodanig en doet dus ook geen afbreuk aan de woningfunctie.

De inspecteur heeft al hetgeen belanghebbende ter onderbouwing van haar standpunt heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken, genuanceerd en/of toegelicht waarom hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen deugdelijke onderbouwing vormt voor het standpunt van belanghebbende dat het gehele pand oorspronkelijke is ontworpen en gebouwd als woning. Hij heeft zich verder op het standpunt gesteld dat uit de beschikbare historische gegevens juist blijkt dat het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor gemengd gebruik: namelijk de winkelruimte als winkel en de bovenwoning voor gebruik als woning. De verbouwingen in de negentiende en twintigste eeuw hebben de bouwkundige aard van het pand niet veranderd maar integendeel de bestaande oorspronkelijke bouwkundige aard van het pand (winkelruimte met bovenwoning) bevestigd. De aard van de onroerende zaak, gedeeltelijk woning en gedeeltelijk winkelruimte, is al vanaf de bouw (rond 1800) ongewijzigd. Diezelfde aard (gedeeltelijk woning en gedeeltelijk winkelruimte) had het pand ook ten tijde van de verkrijging op 31 juli 2020. Indien de winkelruimte van het pand geschikt moet worden gemaakt voor bewoning is daarvoor een wijziging van de aard nodig en dit leidt onvermijdelijk tot meer dan beperkte aanpassingen aan het pand. Verder heeft de inspecteur gesteld dat het gedeelte van het pand dat de winkelruimte omvat, niet voor bewoning mag worden gebruikt. De publiekrechtelijke voorschriften beletten daarmee in ieder geval dat het gehele pand ten tijde van de verkrijging door belanghebbende de aard van woning heeft. Ten slotte heeft de inspecteur gesteld dat de winkelruimte (195 vierkante meter) meer dan 10% van de oppervlakte van het gehele pand (395 vierkante meter) uitmaakt, en daarom voor de winkelruimte een ander tarief (het tarief van 6%) overdrachtsbelasting moet worden toegepast dan op de overige ruimten.

Het hof is van oordeel dat belanghebbende er, mede gelet op hetgeen de inspecteur heeft aangevoerd, niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat het gehele pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning. Hoewel beide partijen een gedegen historisch onderzoek hebben gedaan, is het naar het oordeel van het hof niet duidelijk geworden met welk doel het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Dat wil zeggen dat niet duidelijk is geworden of het pand zoals belanghebbende stelt oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd om in zijn geheel als woning te dienen, maar dat evenmin duidelijk is geworden of het pand, zoals de inspecteur stelt, oorspronkelijk is ontworpen voor gemengd gebruik (winkelruimte met bovenwoning). Waar partijen het wel over eens zijn is dat de aard van het pand na de oorspronkelijke bouw niet is gewijzigd. Op grond van het door de Hoge Raad gegeven beoordelingskader (zie 4.2.) leidt dit ertoe dat in dit geval mede betekenis toekomt aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) pand voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.

Het ten tijde van de verkrijging geldende bestemmingsplan verbood wonen op de begane grond indien de begane grond al ten minste drie aaneengesloten jaren niet werd gebruikt om er te wonen (zie 2.3.). Aangezien de begane grond al vele jaren werd gebruikt als winkelruimte, was dit verbod ten tijde van de verkrijging van kracht. Op basis van de publiekrechtelijke voorschriften is de aard van een aanzienlijk deel van het pand dus geen woning.

Het hof komt gelet op het voorgaande tot de slotsom dat het pand ten tijde van de verkrijging door belanghebbende niet in zijn geheel kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr. De inspecteur heeft de verkrijging van de winkelruimte daarom terecht belast tegen het tarief van 6%.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

5. Beslissing